蘭州市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究.pdf

1、隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住房制度改革的深化，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造價(jià)值在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的總量不斷提高，日益凸顯其在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的重要地位。由于房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)價(jià)格問題成為房地產(chǎn)研究的重點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格問題的研究是房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等研究的基礎(chǔ)。通過房地產(chǎn)價(jià)格研究中價(jià)格影響因素的研究從價(jià)格形成本質(zhì)、價(jià)格構(gòu)成、各因素影響程度來揭示價(jià)格變化的原理。從住房制度改革初期到現(xiàn)在，蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已具規(guī)模，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來越重

2、要的地位，與此同時(shí)房?jī)r(jià)格也持續(xù)快速上漲。雖然2008年開始，全國(guó)多個(gè)城市價(jià)格出現(xiàn)下降趨勢(shì)，蘭州市房?jī)r(jià)仍持續(xù)上升，形成了收入相對(duì)較低但房?jī)r(jià)相對(duì)其他城市較高的局面。在此背景下，蘭州市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、預(yù)防潛在金融風(fēng)險(xiǎn)、解決民生問題都有著很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。 蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，但仍存在諸多問題。從2000年至2006年經(jīng)歷快速增長(zhǎng)，房屋供給量不斷增加，竣工面積已達(dá)90．15814萬平方米，增長(zhǎng)近2倍；需求量

3、持續(xù)增加，銷售面積已達(dá)206．17萬平方米，年均增長(zhǎng)26%，銷售額達(dá)5．27032億元，年均增長(zhǎng)39%；價(jià)格持續(xù)上漲，2008年上半年均價(jià)達(dá)3058元/平方米，城區(qū)最高均價(jià)已達(dá)7000元/平方米。蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品房供給結(jié)構(gòu)不合理，空置率較高，保障性住房制度不完善，房?jī)r(jià)偏高，抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力低等問題尤為突出，影響其健康發(fā)展。 通過對(duì)蘭州市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的定性分析，確定了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，并分析了各因素如何對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)

4、起作用。作為供給因素的房地產(chǎn)開發(fā)投資額、竣工房屋面積、竣工房屋價(jià)值等指標(biāo)大幅增加，但由于供給結(jié)構(gòu)不合理，有效供給不足，導(dǎo)致價(jià)格不斷上升；作為需求因素的商品房銷售面積、城市人均居住使用面積，居民收入等也持續(xù)上升，需求增加激化供需矛盾導(dǎo)致價(jià)格上漲；金融因素包括企業(yè)和個(gè)人從金融機(jī)構(gòu)可獲得的資金總和，這一因素同時(shí)作用于供給和需求，在房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)商業(yè)貸款比例過大導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)加大；地理位置因素對(duì)蘭州市房?jī)r(jià)的影響比較大，主要因?yàn)榻煌ú槐愫途幼?/p>

5、習(xí)慣。 在實(shí)證研究中，利用灰色關(guān)聯(lián)度分析方法對(duì)各房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行了相關(guān)性排序。排序結(jié)果和關(guān)聯(lián)度依次為城市人均可支配收入（0．7892）、GDP（0．7880）、商品房銷售面積（0．7145）、企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款合計(jì)（0．7079）、城市人口總量（0．6987）、城市人均居住面積（0．6282）、竣工房屋面積（0．5404）。 本文針對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格提出相關(guān)建議和措施。調(diào)整商品房供給結(jié)構(gòu)，減少空置率，增加有效供給