定稿我國物流地產(chǎn)的運營模式與發(fā)展趨勢分析.doc

1、我國物流地產(chǎn)的運營模式與發(fā)展趨勢分析我國物流地產(chǎn)的運營模式與發(fā)展趨勢分析江蘇海事職業(yè)技術(shù)學院仲穎摘要：本文從當前物流地產(chǎn)的現(xiàn)狀入手，分析了物流地產(chǎn)的價值所在以及興起原因。并通過分析我國物流地產(chǎn)發(fā)展模式和SWOT體系，總結(jié)了物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。關(guān)鍵詞：物流地產(chǎn)運營模式競爭力發(fā)展趨勢2013年5月28日，電商界和物流界的一件大事，莫過于阿里巴巴集團董事長馬云宣布辭職，同時成立“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”，全面進軍物流地產(chǎn)。這件事在轟動之余，也吸引著大家的眼

2、球，而物流地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)這個名稱又一次引起關(guān)注。其實，物流地產(chǎn)這個概念并不新鮮，早幾年外資普洛斯、豐樹、騰飛、嘉民集團等就悄悄在國內(nèi)跑馬圈地。隨后國內(nèi)的京東、蘇寧、易迅等已經(jīng)大手筆圈地工業(yè)物流，競爭風起云涌，而這次“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”的行動更是在業(yè)界引起震動。前幾年并不顯山露水的物流地產(chǎn)行業(yè)最近收到熱捧更有其經(jīng)濟方面的原因，隨著國內(nèi)地產(chǎn)投資回報率降低，資金開始開始尋找新的投資熱點。物流地產(chǎn)這種不同于以往的投資方式，借助于電子商務(wù)和物聯(lián)網(wǎng)等新生

3、事物，正在以其獨有的魅力吸引到越來越多的關(guān)注。物流地產(chǎn)的異軍突起是有其原因的。高端倉儲物業(yè)的租金年回報率一般能達到10%左右。但是我國倉儲設(shè)施均以中端或低端的物流物業(yè)為主，能稱得上現(xiàn)代物流倉庫設(shè)施的只占全國倉庫面積總數(shù)的極少數(shù)，大概2%左右。在物流物業(yè)的高端市場中，供給遠遠低于需求，高端物流倉庫的短缺推高了該類物業(yè)的租金增長。以上海為例，2012年部分地區(qū)的物流園租金上升了85%左右。據(jù)戴德梁行公司統(tǒng)計報告顯示，目前中國的國際標準倉庫(

4、包括一線城市)總存量為1300萬平方米，僅相當于美國波士頓一個城市的水平。如果從價值鏈的角度看，物流地產(chǎn)正好位于物流業(yè)價值鏈微笑曲線的頂端(參見圖一)，因而能夠為企業(yè)帶來更多的價值。從微笑曲線本身看，物流地產(chǎn)和系統(tǒng)設(shè)計是其中技術(shù)含量最高也是最有價值的部分。只有建設(shè)了好的物流地產(chǎn)和設(shè)計了先進的物流基礎(chǔ)設(shè)施，物流價值鏈中的貨代、倉儲、運輸、加工、配送等等才有了實現(xiàn)的條件和基礎(chǔ)。如果離開了物流地產(chǎn)，物流價值鏈就成了無源之水，無本之木。同時物流

5、地產(chǎn)可以帶來物流價值鏈的擴充和延伸，可以六種模型：第一類是大多數(shù)國內(nèi)物流企業(yè)的經(jīng)營模式，就是物流商自由地產(chǎn)，自己經(jīng)營管理；第二類是物流商和物流地產(chǎn)或者電商間的直接合作，建立合作關(guān)系，雙方出資合作經(jīng)營，按照簽署的相關(guān)合同進行有利的盈虧分配，共同擔當合作中的意外風險。第三類是物流商和物流地產(chǎn)之外的第三方，它的主要目的是將地產(chǎn)商的資源與物流商的資源結(jié)合在一起，在資源結(jié)成后，再由第三方擔當負責進行企業(yè)管理招標，從而簽署相關(guān)法律合同，按照合同進行

6、有關(guān)分配收益。按照物流商的影響力由強到弱排序，運營模式也可具體分為以下六種：1)物流商全部包攬即物流企業(yè)作為開發(fā)投資商，獨立進行拍下土地、尋找設(shè)計師、委托建筑商進行建設(shè)的開發(fā)流程，同時負責建成后的物業(yè)管理、物流業(yè)務(wù)運營等方面的問題。這種模式的優(yōu)點在于物流地產(chǎn)商可以不受干擾的獨立自主完成所有的項目進程。實現(xiàn)自己的規(guī)劃和戰(zhàn)略部署而不會受到其他方的干擾和指手畫腳。這種模式的缺點在于投資商進行土地建設(shè)會極大地占用公司的流動資金，同時投資商缺乏專

7、業(yè)的建設(shè)設(shè)計能力以及進行物業(yè)管理的能力。2)地產(chǎn)商、物流商平分秋色即物流商和地產(chǎn)開發(fā)商通過合同、設(shè)立公司等合作方式，共同進行對地產(chǎn)建設(shè)的出資，各自負責所擅長的方面。地產(chǎn)開發(fā)商負責投資開發(fā)和物業(yè)管理方面，物流商負責物流業(yè)務(wù)方面，投資所獲得的利益共同享有，同理投資所存在的風險也共同承擔。這種模式的優(yōu)點在于物流商和地產(chǎn)開發(fā)商各自發(fā)揮其自身的優(yōu)勢，實現(xiàn)互惠互利的目標。當然這種多方合作也有缺點，比如存在信息不對稱，道德風險問題以及溝通成本較大等問