【論文】借名買房協(xié)議在經(jīng)濟適用房中效力問題初探 3204字

1、借名買房協(xié)議在經(jīng)濟適用房中效力問題初探借名買房協(xié)議在經(jīng)濟適用房中效力問題初探3204字摘要：隨著近些年房地產(chǎn)價格市場的大熱，我國全面開放二孩政策，人口不斷增長，房價不斷攀升，關(guān)于房子的糾紛也逐漸增多，人們開始變得“談房色變”。雖然《物權(quán)法》明確規(guī)定不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬和內(nèi)容依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的登記確定。但是，在現(xiàn)實生活中仍然存在著大量的房產(chǎn)登記人與實際權(quán)利人不相符的情形。而由于國家政策的出臺，借名買房的現(xiàn)象開始逐年增多，因此，由于“借名”而導

2、致的房產(chǎn)糾紛也逐漸被社會各界所關(guān)注。下載論文網(wǎng)關(guān)鍵詞：借名購房協(xié)議；經(jīng)濟適用房；物權(quán)登記一、借名購房“名”的分析借名購房中，名應該包括自然人的姓名、法人和其他組織的名稱。自然人所借的“名”，實際上就是借他人的姓名，可能是借用親朋好友中的名字，也可能借用素不相識，但有購房條件的陌生人姓名。不過，無論是親朋好友還是陌生人，都必須得到他們本人的認可與同意，也就是說實際購房人與名義購房人之間事先要有“借用名字”協(xié)議或約定，否則就是冒用他人姓名，

3、涉嫌侵犯他人姓名權(quán)，這種情形不在本文討論范圍。借名購房通常是指實際出資人（實際購房人）借用他人（名義購房人）姓名購買房屋，將房屋登記在他人名下，并達成協(xié)議，房屋的實際權(quán)益由實際出資享有。在限購令和經(jīng)濟適用房政策推出前，借名購房行為就只存在于實際出資人和名義購房人之間。實際出資人借用他人名義買房，有其多種目的，但均逃不過“利”字。如有人利用非法收入以親友名義購房，掩蓋犯罪事實的?，F(xiàn)階段在限購令下，還有些實際購房人已經(jīng)失去再次購房的資格，但

4、是為規(guī)避國家限購政策，借用他人名字再次購房。在現(xiàn)實生活中，一個富有的自然人，是有權(quán)利選擇購買房產(chǎn)的數(shù)量的，這是自然人行使權(quán)利的體現(xiàn)。但是，在公民在行使權(quán)利的時候，也需要遵守國家的法律法規(guī)和相關(guān)政策。二、借名購買經(jīng)濟適用房下，合同效力為了更好地解釋分析經(jīng)濟適用房下借名買房的相關(guān)法律關(guān)系，筆者擬引入一則實際案例進行具體分析。案情如下：此外，合同法旨在賦予當事人的意志以法律效果，因此合同法應以當事人的意思自治和合同自由作為其基本原則，從而最大

5、限度地實現(xiàn)私法自治并鼓勵交易能實現(xiàn)其私人目的。當事人希望通過合同的履行而實現(xiàn)其訂約目的，所以，在當事人自愿接受合同關(guān)系拘束的情況下，如果合同本身并沒有違背法律和社會公共道德，不存在《合同法》所規(guī)定的無效事由，則任何第三人強迫當事人解除合同或宣告合同失效都是不符合當事人意志的。屈某援引國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見及經(jīng)濟適用住房管理辦法的有關(guān)條款，主張與劉某之間的協(xié)議無效。第一，本案申請人與被申請人雙方約定由申請人出資以被

6、申請人名義購買訟爭房，待符合上市交易條件后再將房屋過戶給申請人，該情形并未被上述文件所直接禁止。第二，上述文件只是對經(jīng)濟適用房購買資格作出一定限制，但并未絕對禁止經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓，在符合一定條件并繳納稅費之后，經(jīng)濟適用房允許上市交易。也即無購房資格人員只是不能直接從開發(fā)商處購濟適用房，而無購房資格人員因他人轉(zhuǎn)賣而取得經(jīng)濟適用房并未被上述文件所禁止。本案的情形與約定先由被申請人購買，待允許上市交易后再按照原價格轉(zhuǎn)讓給申請人的情形并無實質(zhì)差異

7、，只不過是簡化了價款交付手續(xù)而已。而后者（約定先由被申請人購買，在允許上市交易后再按照原價格轉(zhuǎn)讓給申請人的情形）顯然并不為法律、政策所禁止，因此本案情形亦不能評價為違反法律或政策的強制性規(guī)定。上述國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見及經(jīng)濟適用住房管理辦法并非由總理簽署國務院令公布，在效力層級上均不屬于行政法規(guī)，因此即便認為本案情形違反上述規(guī)范性文件，亦不構(gòu)成合同無效的理由。本案被申請人在當時并無購買經(jīng)濟適用房的實際需求和意愿，

8、而申請人除訟爭房外別無其他住房，其購買訟爭房系用于自住而非用于投資或投機，因此申請人與被申請人之間的借名買房行為不能認定存在非法目的，其實際效果與政策規(guī)范目的亦不存在明顯背離。且依據(jù)房管政策，經(jīng)濟適用房在上市交易（也即申請人與被申請人之間辦理更名過戶）時要繳納各種稅費，政府通過收繳稅費的方式已經(jīng)收回一部分政策補貼性投入，因此亦不能認定為損害國家或社會公共利益。被申請人已在簽訂協(xié)議后從申請人處獲得5000元補償款，現(xiàn)房價大幅上漲，被申請人