成都某商業(yè)總部基地項(xiàng)目投資可行性調(diào)研報(bào)告-48ppt

1、成都項(xiàng)目可行性報(bào)告,2008年9月3日,目 錄,報(bào)告需解決的問(wèn)題,1、四川震后，聯(lián)東投資成都是否可行？戰(zhàn)略目的是什么？①戰(zhàn)略目的一：快投入，小規(guī)模開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金流快速回流？②戰(zhàn)略目的二：慢投入，囤積相當(dāng)規(guī)模土地，待市場(chǎng)回暖后，實(shí)現(xiàn)豐厚回報(bào)？2、進(jìn)入西南城市成都的戰(zhàn)略選擇？①與政府或企業(yè)聯(lián)姻？還是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)？②選擇何種性質(zhì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)？③首次選擇成都哪個(gè)區(qū)域？,1.1 成都城市印象,西南門戶:全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試

2、驗(yàn)區(qū)，定位為國(guó)際旅游樞紐城市，西部地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐、新型工業(yè)基地等。休閑成都：舒適、安逸；寬生活、慢節(jié)奏文化成都：底蘊(yùn)深、包容廣；專注、開(kāi)放誠(chéng)信政府、效率公仆金融一般,—— 一座來(lái)了就不想走的城市,2.1 成都項(xiàng)目投資建議,建議一:2009年上半年前,作為進(jìn)入西南市場(chǎng)戰(zhàn)略指導(dǎo)思想,以開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)為契機(jī)與政府直接洽談住宅用地,并在地價(jià)低谷拿地,建議規(guī)模2500-3000畝,注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和更高利潤(rùn)匯報(bào);

3、建議二:以快速回現(xiàn)和進(jìn)入成都市場(chǎng)為目標(biāo),與企業(yè)合作,小面積拿地,首選雙流商住用地,其次脾縣項(xiàng)目(不考慮與政府合作的基礎(chǔ)上),3,2,4,5,1,6,7,擬投資項(xiàng)目周邊住宅情況,鑫泰新項(xiàng)目地塊周邊市場(chǎng)分析航空港項(xiàng)目周邊實(shí)地考察樓盤為圣菲TOWN城、翰林上島、和貴久居福，主要特點(diǎn)為主力戶型為110-140，以自住為主，贈(zèng)送面積較大在20平方米左右，均價(jià)在4200-5000，同一期相比價(jià)格降幅為15%左右，建筑形勢(shì)為18層左右，容積率3-

4、4，綠地率30%。郫縣紅光鎮(zhèn)項(xiàng)目周邊實(shí)地考察樓盤為正成名城左岸3河畔、上錦頤園、成都后花園二期，主要特點(diǎn)為主力戶型為90左右小戶型，以投資為主，主要客戶為西華大學(xué)老師和高新區(qū)上班職員，建筑形勢(shì)以高層為主均價(jià)在3500，洋房4600，別墅6000-10000，高層贈(zèng)送面積較小，10平方米左右，變相促銷政策較多，容積率2-4，綠地率40%。龍泉驛區(qū)項(xiàng)目周邊實(shí)地考察項(xiàng)目藝錦灣二期、東山國(guó)際新城，該區(qū)域住宅項(xiàng)目檔次類型相差較大，無(wú)該區(qū)域

5、住宅項(xiàng)目整體定位，洋房?jī)r(jià)格在5000左右，高層價(jià)格在3500左右，18左右小高層，贈(zèng)送面積較小，促銷政策靈活。,3.1 成都投資宏觀環(huán)境,城市價(jià)值解析 城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 城市規(guī)劃研究,成都城市價(jià)值解析,2007年成都城市化率為45.2%,成都處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大。,成都處于工業(yè)化初期中后期轉(zhuǎn)型階段，區(qū)域內(nèi)急需第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府需引導(dǎo)企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,成都宏觀經(jīng)濟(jì)分析,數(shù)據(jù)來(lái)源:成

6、都統(tǒng)計(jì)局,成都2008年1-7月份固定資產(chǎn)投資第一，不能確定是否地震因素帶來(lái)的追加投資；成都對(duì)外貿(mào)易并不活躍，排在十五副省級(jí)城市第9位，但增幅列第一；外商投資位列第6，但增速排第2，說(shuō)明成都西南門地位逐漸凸現(xiàn)；,2020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內(nèi)區(qū)域，面積近600平方公里的“中心城區(qū)” 這意味著成都將以多中心組團(tuán)式的擴(kuò)張方式取代單中心圈層式擴(kuò)張方式，城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng)—體化轉(zhuǎn)變。 主城區(qū)建設(shè)用地的

7、發(fā)展將以中心城區(qū)為核心，向東、南、北重點(diǎn)發(fā)展，依托新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽(yáng)、龍泉驛等六個(gè)區(qū)市縣，重點(diǎn)發(fā)展東部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架構(gòu)。,主城規(guī)劃,北部新城：是商貿(mào)、物流、文化輸出的重要基地；南部新城：是中心城對(duì)外經(jīng)濟(jì)延展的重要經(jīng)濟(jì)板塊，以高端產(chǎn)業(yè)和新型城市功能為主。西部新城：是成都上水和水網(wǎng)密集地方，為中心城提供更高端化、專業(yè)化和現(xiàn)代化的配套服務(wù)。建一核兩帶田園網(wǎng)絡(luò)，西部新城界線再往西放開(kāi)，

8、把友愛(ài)鎮(zhèn)、安德鎮(zhèn)納入新城建設(shè)；結(jié)合溫江、郫縣的定位，將幾十所大學(xué)也納入新城發(fā)展中。東部新城：是中心城人口疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接地，產(chǎn)業(yè)主要是都市工業(yè)，含汽車、相關(guān)食品、電子原件、醫(yī)藥以及觀光農(nóng)業(yè)。將北部龍泉山納入新城建設(shè)，打造龍泉旅游。在道路規(guī)劃方面因縱向道路較少，啟動(dòng)南北干道。第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面以汽車制造帶動(dòng)工程機(jī)械發(fā)展，將之作為中國(guó)西部國(guó)際車城考慮。起步區(qū)的范圍要擴(kuò)大，將十陵、西河打造成汽車貿(mào)易區(qū)，另還可考慮汽車娛樂(lè)發(fā)展。,區(qū)域定位

9、規(guī)劃,城市地鐵交通規(guī)劃,預(yù)計(jì)2010年地鐵1號(hào)線將建成通車。 2號(hào)地鐵線已開(kāi)工，預(yù)計(jì)2012年竣工；輕軌現(xiàn)已開(kāi)工，預(yù)計(jì)2010年竣工；,成都2008年上半年土地市場(chǎng)分析,1、土地供求規(guī)模及區(qū)域分布,08年1-6月份全市共推出土地共196宗，總體供給面積15604.4畝，同比07年上半年供給宗數(shù)和規(guī)模分別上漲了17.7％和46.7％。08年上半年總成交面積13271.6畝，164宗，總成交金額103.9億元。成交土地宗數(shù)、面積同比增

10、幅分別為57.7％、106％；雙流土地供求量均排首位，分別占29.4%和29.9%；從過(guò)去2-3年郊區(qū)土地成交來(lái)看，主城區(qū)土地供需逐漸減少，溫江、龍泉和雙流逐量放大，近郊區(qū)可能會(huì)逐步成為成都樓市主力。,土地市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)性變化明顯，住宅及商住混合用地明顯減少，商業(yè)用地略微放大，工業(yè)用地猛增。供給：商住用地為6657.83畝，占總供給的43.37%，同比下降22.2％；商業(yè)用地供給2149.78畝，占總供給的18.37%，同比增加29

11、.3％，且主要分布在雙流、新都及高新區(qū)；工業(yè)用地供給6796.83畝，占總供給的38.26%，劇增15倍以上，主要分布在雙流、新都、新津、高新區(qū)等地。成交：商住混合用地和工業(yè)用地占成交土地主流，工業(yè)用地猛增商業(yè)用地微增，分別占53.45%和36.83%。,總成交金額103.89億元，平均價(jià)格為78.28萬(wàn)元/畝。同比分別下降了64.91％和82.97％， 主要原因是成交了大量的更低價(jià)格的工業(yè)用地。,（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都土地交易中心，統(tǒng)計(jì)時(shí)

12、間截止為2008年6月30日）,2008年下半年土地市場(chǎng)預(yù)測(cè),1、總體供給基本保持，郊縣供給加速，工業(yè)用地將繼續(xù)增加，商住用地繼續(xù)萎縮；2、信貸緊縮導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金短缺，市場(chǎng)觀望情緒濃重，地價(jià)快速上漲勢(shì)頭被遏制；3、開(kāi)發(fā)商拿地趨于理性，尋求多元化融資渠道。,1.1 成都住宅市場(chǎng)分析,一、成都樓市現(xiàn)在到底如何？,1、供給周期性規(guī)律，波峰過(guò)后波谷來(lái)臨2008年前5個(gè)月同比上漲47%，前6個(gè)月同比僅上漲27％，勢(shì)頭回落迅速，受地震影響，

13、觀望情緒濃重，加之6.15房產(chǎn)新政策，開(kāi)發(fā)商壓力減緩，開(kāi)發(fā)商會(huì)延緩或暫停新開(kāi)發(fā)。2、需求在去年9.27新政后已經(jīng)提前反應(yīng)下降 96年至07年，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)負(fù)增長(zhǎng)，然而2008年上半年出現(xiàn)了，降幅同比達(dá)到28%。意味著這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰已過(guò)。,3、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn) 2007年還是供不應(yīng)求，進(jìn)入2008年后供求關(guān)系迅速轉(zhuǎn)化，供銷比達(dá)到1.9，供過(guò)于求的矛盾明顯；市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)加大，成交量急劇下滑，供需矛盾顯現(xiàn)；,4、房?jī)r(jià)逐月回落，實(shí)際新

14、上市商品房房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)其中新建住房小幅下降，二手房?jī)r(jià)格難以提振。而從市場(chǎng)實(shí)際銷售價(jià)格來(lái)看，扣除各種變相降價(jià)的優(yōu)惠，房?jī)r(jià)基本回到2007初。市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，房屋銷售價(jià)格持續(xù)下降。,二、成都樓市是持續(xù)下滑，還是峰回路轉(zhuǎn)？,1、國(guó)家確定 “維穩(wěn)”基調(diào)　　國(guó)家宏觀調(diào)控已由“雙防”過(guò)渡到“一防一?！?，不會(huì)再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，這就說(shuō)明房地產(chǎn)繼續(xù)惡化的政策因素沒(méi)有了，接下來(lái)就是市場(chǎng)自身來(lái)消化危機(jī)，轉(zhuǎn)危為安了。2、政府出臺(tái)政策扶持成都

15、樓市發(fā)展①一方面加大金融支持力度，拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道，減免企業(yè)所得稅等，減小開(kāi)發(fā)商資金上的壓力，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶持，助開(kāi)發(fā)商恢復(fù)市場(chǎng)信心；同時(shí)，鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目按期開(kāi)工，放寬上市土地轉(zhuǎn)讓限制條件，保證上市土地的開(kāi)發(fā)利用效率，保障未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品的供應(yīng)量。 ②給予購(gòu)房者購(gòu)房?jī)?yōu)惠，在財(cái)政補(bǔ)貼的同時(shí)，減免部分契稅和個(gè)人所得稅，放低購(gòu)房入戶門檻，刺激購(gòu)房者需求，幫助推動(dòng)市場(chǎng)回升，恢復(fù)樓市信心。③職工可以享受到首付兩成、貸款期限30年的政策，在

16、外地繳存公積金的職工，可以在成都使用公積金貸款購(gòu)房了。此臨時(shí)政策調(diào)整截止日期為09年12月31日；適用范圍包括錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含高新區(qū)）及鐵路分中心 。3、住宅剛性需求將會(huì)釋放 5.12地震后，給購(gòu)房者造成心理上的恐懼，對(duì)高層物業(yè)形成抗拒心理。隨著時(shí)間往后推移，人們恐懼心理日趨減弱。4、成都樓市本身比較健康，泡沫成份很少,成都樓市規(guī)模在全國(guó)位居第四，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)關(guān)注度很高的沿海城市，比如青島、大連等。而房?jī)r(jià)卻

17、低于這些城市很多，即使在二線城市當(dāng)中也是偏低的，而成都GDP、人均GDP和可支配收入與這些城市相比也沒(méi)有房?jī)r(jià)那么大，甚至比有些二線城市還高。,三、成都樓市投資機(jī)會(huì)是否到來(lái)？,1、成都樓市即將進(jìn)入底部區(qū)域，中長(zhǎng)線投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)以滿足底部區(qū)域特征：成交量下降、開(kāi)工量從下半年開(kāi)始必然減少、房?jī)r(jià)增幅下滑、政策轉(zhuǎn)向。故此，預(yù)計(jì)2008年底到2009年初成都樓市將見(jiàn)底。,2、成都樓市現(xiàn)在價(jià)格已趨合理 現(xiàn)階段成都市房產(chǎn)銷售價(jià)格下降空

18、間有限，已回歸至合理水平，利潤(rùn)空間基本壓縮至10-20％之間，部分特價(jià)房已接近成本價(jià)，是投資房產(chǎn)的絕好時(shí)機(jī)。,4、成都樓市未來(lái)2009年-2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)很難低于在售房?jī)r(jià) 以2008年較低的土地樓面地價(jià)來(lái)看，4500-6000元/㎡之間就是低價(jià)，目前購(gòu)房等于或低于這個(gè)價(jià)都是機(jī)會(huì)。,5、中長(zhǎng)線來(lái)看，投資成都樓市最劃算成都房?jī)r(jià)最近12年累計(jì)增漲約3倍，年均增長(zhǎng)25%。說(shuō)明成都房地產(chǎn)投資12年年均收益達(dá)25%以上,地震對(duì)成都樓市的影響,

19、寬松的貨幣政策,地震險(xiǎn)等配套政策,,二級(jí)市場(chǎng)剛性需求得到釋放,緊張的現(xiàn)金流,,土地市場(chǎng)上升趨勢(shì)不明顯,二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整價(jià)格下調(diào)空間有限,,土地市場(chǎng)震蕩調(diào)整,一、汶川地震對(duì)成都樓市的中觀影響,購(gòu)房者心理,,震前購(gòu)房客戶,本地:49%外地:51%,震后購(gòu)房客戶,本地:47%外地:53%,數(shù)據(jù)來(lái)源:斯邦魏力士,高層建筑將面臨銷售價(jià)格回落，多層具備進(jìn)一步提價(jià)的市場(chǎng)潛力。購(gòu)房人群在地震后傾向選擇聯(lián)排別墅與多層住宅，這意味著在未來(lái)6個(gè)月市

20、場(chǎng)恢復(fù)階段，低密、多層將引領(lǐng)市場(chǎng)復(fù)蘇。地震加重了購(gòu)房者觀望心態(tài),,信息來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)（1270 份）,二、地震對(duì)成都樓市微觀影響,信息來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)（1270 份）,,,置業(yè)區(qū)域上，城南成購(gòu)房主流區(qū)域，主要由于城南良好的規(guī)劃前景、完善的配套規(guī)劃，媒體的大力宣傳；同時(shí)城南距離主震區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，受到影響較小等因素，從而城南成為選擇比例較高的區(qū)域。在調(diào)查中，城東超過(guò)了城西，成為市區(qū)排名第二位的區(qū)域；究其原因除了城東本身

21、的城市環(huán)境、各項(xiàng)配套，及發(fā)展?jié)摿τ休^大的吸引力外，距離主震區(qū)相對(duì)遠(yuǎn)一點(diǎn)也是一大主要原因。郊縣中，外南的華陽(yáng)-航空港、外東的龍泉選擇比例較高，而位于城西、城北的溫江、郫縣選擇比例都不高。除了物業(yè)類型因素外，地域因素成為最重要的原因。城西城北影響較大，城南、城東影響稍小，顯示客戶對(duì)地震方位的心理顧慮。,震后，觀望或選擇其他地方的占到64%,房屋受損，考慮換房者占1/3，對(duì)于愿意重新購(gòu)房或換房的這部分人來(lái)說(shuō)，是因地震催生的一部分消費(fèi)者，具有

22、較強(qiáng)的消費(fèi)力。,1、震后優(yōu)惠的貸款條件和費(fèi)用減免，加上危舊房換房需求，將釋放成都住宅市場(chǎng)的剛性需求；2、地震后，成都本地及省內(nèi)二三線城市的客戶群將成為主力。3、二手房市場(chǎng)產(chǎn)生分化，舊城改造機(jī)會(huì)凸現(xiàn)；4、低密度花園洋房、別墅和多層抗震需求提升，高層住宅單位將受到考驗(yàn)，市場(chǎng)格局將產(chǎn)生調(diào)整；5、地震給購(gòu)房者心理需求變化除了物業(yè)類型因素外，地域因素成為最重要的原因。城西城北影響較大，城南、城東影響稍小，顯示客戶對(duì)地震方位的心理顧慮。城南

23、成購(gòu)房主流區(qū)域，選擇作為城東購(gòu)房目標(biāo)區(qū)域超過(guò)了城西；在郊縣中，雙流航空港和龍泉選擇比例較高，而位于城西、城北的溫江、郫縣選擇比例都不高。,地震影響總結(jié),成都工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,1、成都市是西部重要的工業(yè)基地，具有較全面成熟的工業(yè)體系，四大支柱產(chǎn)業(yè)包括食品(含煙草) 、醫(yī)藥、機(jī)械(含汽車）、電子信息產(chǎn)業(yè)；2、成都具備強(qiáng)勁的科技研發(fā)能力，特別是在高科技領(lǐng)域如電子（如英特爾,摩托羅拉）、生物、化工和光學(xué)，成都已成為IT業(yè)的一個(gè)投資熱土。,平均

24、增幅28.1%,,1.成都市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)(南區(qū)/西區(qū))2.成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),國(guó)家級(jí),3.成都錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)4.成都武侯科技園5.成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)6.成都金牛高科技產(chǎn)業(yè)園7.成都龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)8.成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)9.西部鞋都工業(yè)園,重要工業(yè)集中發(fā)展區(qū),成都工業(yè)規(guī)劃： 2個(gè)國(guó)家級(jí)工業(yè)園區(qū), 19個(gè)重要工業(yè)集中發(fā)展區(qū)；成都市郊目前共有各類工業(yè)園區(qū)116個(gè)。園區(qū)多，規(guī)模小，政府正引導(dǎo)形成新的工

25、業(yè)集中發(fā)展區(qū)。,成都主要工業(yè)園區(qū)分布圖,項(xiàng)目情況：05年底開(kāi)發(fā)，占地約230.41畝，總建筑面積12.07㎡，其中廠房10.25萬(wàn)㎡，容積率1.08。本工業(yè)園主要由模具廠房區(qū)、機(jī)械加工廠房區(qū)及IT產(chǎn)業(yè)廠房區(qū)三個(gè)生產(chǎn)區(qū)組成，另配有綜合管理辦公大樓和職工食堂。招商情況：租金均價(jià)18元/月· ㎡，其中一層20元/月· ㎡；物業(yè)費(fèi)1.2元/月· ㎡；引進(jìn)企業(yè)21家， 空置廠房2.14萬(wàn)㎡，出租率達(dá)78%。,典型項(xiàng)

26、目一：成都模具工業(yè)園,,,,,,,典型項(xiàng)目二：龍騰工業(yè)園,近兩三年來(lái)，在成都三環(huán)路以外近郊各產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域內(nèi)及周邊出現(xiàn)了一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)形式的總部辦公物業(yè)項(xiàng)目，具有以下特征：運(yùn)作模式靈活，政策寬，規(guī)劃限制成都低以“總部經(jīng)濟(jì)”為宣傳點(diǎn)，吸引企業(yè)將區(qū)域總部放在園區(qū)內(nèi)項(xiàng)目土地性質(zhì)以工業(yè)用地和商住用地為主其建筑產(chǎn)品以低密度的獨(dú)棟或聯(lián)排別墅為主，可分割出售的中高層為輔，提倡生態(tài)辦公概念,總部辦公物業(yè)分布圖,總部辦公物業(yè)市場(chǎng)分析,,預(yù)測(cè)值根據(jù)項(xiàng)目

27、施工進(jìn)度和項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)劃,歷時(shí)供應(yīng)量：成都總部園區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)起步于2006年，2006年至2008年上半年總供應(yīng)量為47.82萬(wàn)平米；成都總部園區(qū)物業(yè)作為一種新興物業(yè)類型，表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)投資熱度，且市場(chǎng)投資較平穩(wěn)。09年新增供應(yīng)量最高，年供應(yīng)量達(dá)67.7萬(wàn)；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)測(cè)：2008年下半年至2011年179.7萬(wàn)平米，為現(xiàn)有存量的4倍；市場(chǎng)將發(fā)展較成熟，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)激烈。,總部辦公物業(yè)新增供應(yīng)量分析,青羊工業(yè)總部基地是較早開(kāi)發(fā)的總部項(xiàng)

28、目之一，依托周邊產(chǎn)業(yè)和內(nèi)部園林綠化，1、2期僅剩3萬(wàn)平米，成交率達(dá)78.6%；火炬動(dòng)力港依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，銷售情況好，成交率達(dá)97.6%空港總部基地2008年4月開(kāi)盤，受宏觀環(huán)境和地震影響，銷售情況差強(qiáng)人意武侯慧谷規(guī)模小，還在施工階段，但由于區(qū)位好，周邊配套完善，產(chǎn)業(yè)環(huán)境成熟，銷售較理想；青羊總部3期和V谷目前簽約量為零；,調(diào)研總部項(xiàng)目銷售分析,天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園7個(gè)月漲幅約為5%，而青羊工業(yè)總部基地從2005年3月一期開(kāi)盤到目前銷售的

29、三期，獨(dú)棟均價(jià)從3900元／平方米上漲28%到4980元／㎡；空港總部基地由于是商業(yè)用地，土地開(kāi)發(fā)成本較高，同時(shí)項(xiàng)目交通好，升值潛力高，定價(jià)比其他項(xiàng)目高；武侯慧谷別墅式別墅產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì)，周邊環(huán)境和交通好，項(xiàng)目定價(jià)合理，但小高層可打散分售樓盤定價(jià)為4380元／㎡,該類項(xiàng)目均以出售為主，但開(kāi)發(fā)商以租賃方式吸引有帶動(dòng)作用或稅收較好的大型企業(yè)，平均租金平均約為40元／月／㎡，遠(yuǎn)低于市區(qū)傳統(tǒng)寫字樓（2008年2季度平均租金99.0元／月／㎡

30、）；黑格中心只租不售物管費(fèi)從1.5至4.0元／月／㎡ ，與市區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均物業(yè)管理費(fèi)12.5元／月／ ㎡相比處在很低的水平；成本優(yōu)勢(shì)明顯.,項(xiàng)目客戶群多為依賴項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐發(fā)展的中小型企業(yè)為主，以及部分不依賴于市區(qū)成熟商務(wù)環(huán)境的大型企業(yè)作為總部入住;青羊工業(yè)總部基地緊鄰成都飛機(jī)公司，園內(nèi)企業(yè)與飛機(jī)制造相關(guān)的機(jī)械設(shè)計(jì)企業(yè)占25%;天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于IT行業(yè)聚集的高新西區(qū)，園內(nèi)企業(yè)80%為電子、軟件研發(fā)企業(yè);,入住企業(yè)分析

31、,青羊綠舟項(xiàng)目分為南北兩大區(qū)域,占地約15300畝,其中南區(qū)占地約 10084畝,北區(qū)約 5238畝. 目前南區(qū)項(xiàng)目開(kāi)始啟動(dòng)。 項(xiàng)目以綠地公園為載體，承載稅源總部、高尚住宅社區(qū)、文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、旅游觀光產(chǎn)業(yè)，具備旅游、商務(wù)、居住、休閑、度假、教育、文化發(fā)展等多重功能的大型復(fù)合性項(xiàng)目。,典型項(xiàng)目二: 青羊稅源總部基地,南區(qū)概念總平圖,,B區(qū),D區(qū)綠嶺總部公園城,B區(qū)運(yùn)動(dòng)總部公園城,C區(qū)中華情總部公園城,E區(qū)濱河總

32、部公園城,,,項(xiàng)目總用地:10084畝城市公園 7213畝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 845畝新型社區(qū) 542畝配套設(shè)施 253畝道 路 531畝居住用地 700畝,稅源總部基地示范區(qū)——零租金入住,稅源總部基地—紅宮區(qū),綠嶺稅源總部基地商務(wù)配套,綠嶺稅源總部基地商務(wù)配套區(qū)建筑面積1.7萬(wàn)平米，以專業(yè)的會(huì)所和商務(wù)中心為主體，打造服務(wù)于區(qū)內(nèi)總部辦公及休閑、娛樂(lè)、度假的高端商務(wù)綜合體。,青羊綠舟—中華情總

33、部公園城,總部建筑以現(xiàn)代建筑構(gòu)造作法，保留傳統(tǒng)建筑的空間院落關(guān)系，或?qū)鹘y(tǒng)建筑的建筑構(gòu)件、符號(hào)予以提煉演變，中式風(fēng)格濃郁。,總部公園城集辦公、居住、公共服務(wù)、市政服務(wù)為一體，依托公園及河岸景觀等良好的戶外平臺(tái)，結(jié)合商務(wù)活動(dòng)，營(yíng)造生態(tài)化的商務(wù)辦公區(qū)。,青羊綠舟—濱河總部公園城,成都總部園區(qū)物業(yè)供應(yīng)呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，現(xiàn)有項(xiàng)目銷售情況也普遍較好，市場(chǎng)正趨于成熟，但未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)較激烈；總部園區(qū)項(xiàng)目在價(jià)格、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)效應(yīng)三大方面相對(duì)于

34、中心城區(qū)核心商圈內(nèi)寫字樓具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并以此吸引了大量中小型企業(yè)和部分不依賴于市區(qū)商務(wù)環(huán)境的大型企業(yè)總部入??；政策支持－ 政府鼓勵(lì)工業(yè)用地上發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”的園區(qū)項(xiàng)目，并表示支持。外部政策的變化－ 雖然目前該類物業(yè)得到了業(yè)主的認(rèn)可和所在轄區(qū)政府的支持，但其政策“擦邊球”的性質(zhì)使其有可能面對(duì)未來(lái)相關(guān)政策變化帶來(lái)的潛在威脅。,總部辦公市場(chǎng)總結(jié),成都現(xiàn)有寫字樓,寫字樓主要在一環(huán)內(nèi)分布，集中在青羊中心區(qū)，在南沿線有零散分布,成都寫字樓

35、市場(chǎng)分析,成都未來(lái)寫字樓,寫字樓未來(lái)發(fā)展主要分布在一環(huán)內(nèi)、人民南路沿線、成渝高速市內(nèi)延長(zhǎng)線，寫字樓向外發(fā)展市政府仍有南遷計(jì)劃，向東發(fā)展主要是此路段為通往重慶的主干道。,成都優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量達(dá)86.6萬(wàn)㎡，體量不大，其中甲級(jí)占54%，乙級(jí)占46%；成都優(yōu)質(zhì)寫字樓租售價(jià)格不高，甲級(jí)平均售價(jià)1.3萬(wàn)元/ ㎡ ，平均毛租金為3.73元/天/ ㎡，小幅增長(zhǎng)1.4%；乙級(jí)平均售價(jià)1.14萬(wàn)元/ ㎡ ，平均毛租金為2.76元/天/ ㎡，增長(zhǎng)14%；