龍湖地產(chǎn)-重慶龍湖成本管理實施細則(30)頁

1、1,重慶龍湖成本管理實施細則,PMO召集人 楊永席 2008-1-4,2,目錄,1. 目的2. 適用范圍3. 成本管理對象及責(zé)任人界定4. 管理辦法,3,目的,規(guī)范和指導(dǎo)重慶龍湖的成本管理工作；明確成本管理職責(zé)；解決何時做、如何做的問題；,4,適用范圍,本辦法適用于重慶公司各項目的成本管理；,5,管理辦法,土地投資論證階段

2、項目啟動階段方案設(shè)計階段初步設(shè)計階段工程實施階段項目竣工成本確認項目竣工結(jié)算,6,土地投資論證階段,根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項目定位（含擬售價格及項目成本設(shè)定等）；根據(jù)地塊項目定位，研發(fā)部負責(zé)完成《項目預(yù)案》，發(fā)展部負責(zé)提供土地信息及周邊市政配套情況；根據(jù)項目定位、《項目預(yù)案》、土地信息和周邊市政配套情況，由司造價采購部經(jīng)理（或其指定人員）負責(zé)完成土地投資論證階段《項目

3、目標(biāo)成本（土地版）》；,7,土地投資論證階段,《項目目標(biāo)成本（土地版）》由公司PMO會審，總經(jīng)理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個成本限值，造價采購部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測算；《項目目標(biāo)成本（土地版）》按照集團統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求完成；《項目目標(biāo)成本（土地版）》是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；如土地中標(biāo)，《項目目標(biāo)成本（土地版）》將作為項目設(shè)計階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。否則由造價采

4、購部存檔。,8,項目啟動階段,在項目啟動階段，項目團隊成員應(yīng)明確，至少包括項目負責(zé)人、項目成本經(jīng)理、項目研發(fā)經(jīng)理、項目營銷經(jīng)理；項目的啟動會議由項目負責(zé)人組織準備會議、啟動會議，會議上應(yīng)明確項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準、交房標(biāo)準、建造標(biāo)準、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口。由項目負責(zé)人負責(zé)組織項目團隊成員、造價采購部、研發(fā)部、工程部、營銷部完成《項目目標(biāo)成本（啟動版） 》，在項目啟動會上，由PMO審批后下達；,9,項目啟動階段,項目目標(biāo)成

5、本啟動版帶入經(jīng)濟模型測算后應(yīng)達到或超過土地版的收益指標(biāo)；經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)中應(yīng)有容積率指標(biāo)面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設(shè)施面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（詳見附件）；啟動版目標(biāo)成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場變化預(yù)期、項目的特點（基礎(chǔ)形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標(biāo)準進行測算；,10,項目啟動階段,根據(jù)《項目目標(biāo)成本（

6、啟動版》，項目成本經(jīng)理負責(zé)組織項目團隊成員一起研討，最后由項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理負責(zé)形成《項目設(shè)計階段成本控制重點和控制方案》，并經(jīng)公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負責(zé)人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達地區(qū)公司PMO成員；根據(jù)《項目設(shè)計階段成本控制重點和控制方案》，項目研發(fā)經(jīng)理完成《方案設(shè)計任務(wù)書成本控制附件》，經(jīng)項目成本經(jīng)理、項目負責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核通過后，作為《方案設(shè)計任務(wù)書》的附件。,11,方案

7、設(shè)計階段,方案設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，項目負責(zé)人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負責(zé)完成《項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（方案）》和《項目產(chǎn)品配置標(biāo)準（方案）》，項目成本經(jīng)理據(jù)其完成《項目目標(biāo)成本（方案版）》。方案設(shè)計完成后應(yīng)作好造價咨詢單位的委托，以便進行相關(guān)指標(biāo)的測算及方案技術(shù)經(jīng)濟比較；方案設(shè)計完成后應(yīng)委托造價咨詢單位、面積測繪單位對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算；,12,方案設(shè)計階段,項目目標(biāo)成本方案版中單體的建筑指標(biāo)應(yīng)由成本經(jīng)理測算

8、完成，至少應(yīng)包括：外墻面積指標(biāo)、外保溫面積指標(biāo)、外裝不同飾材的面積指標(biāo)、外裝線條指標(biāo)、門窗面積指標(biāo)、屋面飾材指標(biāo)、防水面積指標(biāo)、大堂裝飾面積指標(biāo)、室內(nèi)公共部分裝修面積指標(biāo)、室內(nèi)精裝修面積指標(biāo)（精裝修交房項目）；基礎(chǔ)工程成本應(yīng)結(jié)合地質(zhì)勘察報告，計算基礎(chǔ)工程量結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、市場預(yù)期測算；主體工程成本的工程量參考歷史項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，單價結(jié)合現(xiàn)合同條件以及市場預(yù)期進行測算；,13,方案設(shè)計階段,景觀工程成本的工程量應(yīng)按照方案圖進行測算完成，

9、至少應(yīng)包括：景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積；三通一平工程成本的土石方工程量應(yīng)根據(jù)方案圖（或平場圖）、原始地貌圖進行計算，施工道路、施工水電、臨時設(shè)施根據(jù)施工平面布置圖測算；基礎(chǔ)設(shè)施工程成本根據(jù)綜合管網(wǎng)圖（方案版）測算工程量，至少應(yīng)包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水處理池工程量、強弱電管網(wǎng)工程量、給水管道工程量；,14,方案設(shè)計階段,如《項目目標(biāo)成本（方案版）》未超過《項目目

10、標(biāo)成本（啟動版》中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）的3%，則只需按《方案設(shè)計階段成果》審批流程提交審批。否則，需項目研發(fā)經(jīng)理和項目成本經(jīng)理對超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進行研討和審核。根據(jù)審核通過的《項目目標(biāo)成本（方案版）》，由項目研發(fā)經(jīng)理負責(zé)完成《初步設(shè)計任務(wù)書成本控制附件》，并報項目成本經(jīng)理、項目負責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為《初步設(shè)計任務(wù)書》的附件。,15,初步設(shè)計階段,初步設(shè)計

11、完成后20個工作日內(nèi)，項目負責(zé)人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負責(zé)完成《項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（初設(shè)）》和《項目配置標(biāo)準（初設(shè)）》。如無初步設(shè)計，可省略此項工作。初步設(shè)計完成后30個工作日內(nèi)，依據(jù)《項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（初設(shè)）》、《項目配置標(biāo)準（初設(shè)）》，項目成本經(jīng)理組織項目團隊參加，共同開會充分討論，完成《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》。如無初步設(shè)計，需在招標(biāo)圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》。,16,初步設(shè)計階段,初步設(shè)計圖紙應(yīng)委托造價咨

12、詢單位進行工程量、價計算 ，并提出技術(shù)經(jīng)濟優(yōu)化措施建議；根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算；初步設(shè)計圖紙的工程量、價計算，包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；,17,初步設(shè)計階段,作實體樣板房的項目，如在初步設(shè)計完成時，樣板房的施工圖已完成，應(yīng)按樣板房的施工圖預(yù)算工程量進行計算；如《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》未超過《項目目標(biāo)成本（方案版》中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）的

13、3%，則只需按《初步設(shè)計階段成果》審批流程提交審批。否則，需要項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理對超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進行研討和審核。審核后，同時抄送公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部。,18,初步設(shè)計階段,根據(jù)審核通過的《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》，由項目研發(fā)經(jīng)理負責(zé)完成《施工圖設(shè)計任務(wù)書成本控制附件》，并報項目成本經(jīng)理、項目負責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為《施工圖設(shè)計

14、任務(wù)書》的附件?！俄椖磕繕?biāo)成本（執(zhí)行版）》需按照集團統(tǒng)一模板編制。,19,工程實施階段,成本分解及合約規(guī)劃《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完成后15個工作日內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責(zé)，組織項目團隊成員及其他相關(guān)人員，參照集團合約規(guī)劃體系對目標(biāo)成本進行分解，形成《項目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃》。項目成本經(jīng)理負責(zé)將審批通過的《項目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃》錄入到成本系統(tǒng)。依據(jù)工程實際情況，項目成本經(jīng)理負責(zé)對合約規(guī)劃的版本進行更新。,20,工程

15、實施階段,動態(tài)成本跟蹤合同簽訂人在簽訂合同時，應(yīng)與合約規(guī)劃對應(yīng)，并對付款計劃進行拆分。項目成本經(jīng)理負責(zé)復(fù)核。在施工圖完成后45天內(nèi)，項目成本經(jīng)理應(yīng)負責(zé)組織完成施工圖預(yù)算，并對目標(biāo)成本進行預(yù)算調(diào)整。預(yù)算調(diào)整由項目成本經(jīng)理負責(zé)錄入成本系統(tǒng)。施工圖預(yù)算包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；每月25日前由造價采購部指定人員將庫存材料費用進行結(jié)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入項目成本。項目成本經(jīng)理負責(zé)審查。合同變更( 包括：經(jīng)濟簽證、

16、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進行確認及審核后7天內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責(zé)錄入成本系統(tǒng)。,21,工程實施階段,月度成本回顧每月28日前，由合同責(zé)任人負責(zé)對未發(fā)生合同進行清理、預(yù)估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進行確認，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在月最后一個工作日前負責(zé)形成《項目成本回顧報告（月度）》。《項目成本回顧報告（月度）》由公司造價采購部統(tǒng)一指定報告模板；

17、《項目成本回顧報告（月度）》審批流程： a.如動態(tài)成本（除土地成本外）＞目標(biāo)成本（除土地成本外）×（1+2%），審批流程：項目成本經(jīng)理→項目負責(zé)人→地區(qū)公司PMO（會議形式）→地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部）。 b.其余條件下，審批流程：項目成本經(jīng)理→項目負責(zé)人→PMO負責(zé)人（抄送地區(qū)公司PMO、全體項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部）。,22,工程

18、實施階段,季度成本回顧每季度最后一個月25日前，由合同責(zé)任人負責(zé)對未發(fā)生合同進行清理、預(yù)估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進行確認，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在每季度最后一個工作日前負責(zé)形成《項目成本回顧報告（季度）》?！俄椖砍杀净仡檲蟾妫径龋穼徟鞒蹋?a.如動態(tài)成本（除土地成本外）＞目標(biāo)成本（除土地成本外）×（1+2%），審批流程：項目成本經(jīng)理→項目負責(zé)人→地

19、區(qū)公司PMO（會議形式）→地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部）。 b.其余條件下，審批流程：項目成本經(jīng)理→項目負責(zé)人→PMO負責(zé)人（抄送地區(qū)公司PMO、全體項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部）。,23,工程實施階段,超目標(biāo)成本的例外情況處理 除定期成本回顧外，如發(fā)現(xiàn)動態(tài)成本（除土地成本外）＞目標(biāo)成本（除土地成本外）×（1+5%），可隨時申請走上述a）流程。,2

20、4,工程實施階段,《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》調(diào)整如出現(xiàn)上述a）和超目標(biāo)成本5%的情況，項目成本經(jīng)理可申請目標(biāo)成本的調(diào)整。調(diào)整流程：項目成本經(jīng)理→項目負責(zé)人→地區(qū)公司PMO（會議形式）→地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部）。,25,工程實施階段,月度資金計劃合同經(jīng)辦人或某項工作的責(zé)任人負責(zé)編制對應(yīng)的次月月度資金計劃。月度資金計劃在每月最后一個工作日前編制并審批完成。,26,項目竣工成本確認,

21、項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。已取得結(jié)算書的，按結(jié)算書反映，沒有取得結(jié)算書的，由合同責(zé)任人進行專業(yè)判斷、估算。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用。項目成本經(jīng)理負責(zé)提供開發(fā)成本、營銷費用的數(shù)據(jù)，計財部負責(zé)提供分攤到該項目的管理費用、財務(wù)費用和公司層面發(fā)生的營銷費用。最后由項目成本經(jīng)理匯總形成《項目竣工成本》。,27,項目竣工成本確認,項目成本經(jīng)理應(yīng)將《項目竣

22、工成本》與上一版《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說明差異原因，并同《項目竣工成本》報表一起書面確認。每年1-6月竣工項目，須在6月30日前完成《項目竣工成本》，并通過審批；每年7-12月竣工項目，須在12月31日前，完成《項目竣工成本》，并通過審批。審批流程：項目成本經(jīng)理→項目負責(zé)人→地區(qū)公司PMO（會議形式）→地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部）?！俄椖靠⒐こ杀尽钒醇瘓F統(tǒng)一指導(dǎo)模板進