合院別墅產(chǎn)品分析

1、合院別墅產(chǎn)品分析,,合院別墅產(chǎn)品概述,,合院別墅案例分析,,合院別墅環(huán)比分析,,萬(wàn)科第五園六合院八合院,,,停車,,目標(biāo)定位產(chǎn)品演化,,,,,開(kāi)發(fā),土地開(kāi)發(fā)與盈利,Product+Service,Client,Satisfied,Profit,Win-win,,,,,,,,,,,,,,,,開(kāi)發(fā),土地開(kāi)發(fā)與盈利,？,施工質(zhì)量把控,建筑細(xì)部營(yíng)造選材用料,展示,樣板房,交易中的客戶營(yíng)銷服務(wù),成交后成熟優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),,,,,,,,

2、,,,,附加價(jià)值次要功能空間的贈(zèng)送,,,,,類別,合院別墅演化,,,2006年5月31日，國(guó)土資源部發(fā)布通知，“中國(guó)一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理?！蓖瑫r(shí)明確，聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。別墅禁令成為別墅價(jià)格上漲令，高密度類別墅項(xiàng)目目前已占有大部分的市場(chǎng)供應(yīng)份額，面對(duì)同地塊下能產(chǎn)生高溢價(jià)的機(jī)會(huì)，如何提高別墅項(xiàng)目的容積率，使土地價(jià)值最大化成為

3、開(kāi)發(fā)商著力研究的課題，聯(lián)排、雙拼、疊加等類別墅產(chǎn)品對(duì)容積率提升的幫助有限，而從古中國(guó)四合院提煉出的現(xiàn)代合院別墅卻略有所勝。,聯(lián)排合院別墅產(chǎn)品,又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)立宅基地，設(shè)有1至2個(gè)車位地下室。由三個(gè)或三個(gè)以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻。特點(diǎn)是大進(jìn)深，小面寬。,合院別墅的產(chǎn)生背景,,,合院別墅的演化,,,,類別,合院別墅演化,,獨(dú)聯(lián)合院別墅產(chǎn)品,大面寬加大進(jìn)深別墅，通過(guò)弱聯(lián)結(jié)形成獨(dú)聯(lián)

4、合院別墅,大面寬,大進(jìn)深,大進(jìn)深,弱聯(lián)結(jié),,,,,,其他形式合院別墅產(chǎn)品,圍合式合院別墅,風(fēng)車式合院別墅,,合院別墅案例,,深圳·萬(wàn)科第五園,,合院別墅案例,,深圳·萬(wàn)科第五園,,,合院別墅案例,四合院組團(tuán)分析 1. 平面： 四合院由4個(gè)體量相近的單體聯(lián)排而成。單體建筑在南側(cè)圍合出公共交往空間，北側(cè)作為停車庫(kù)；每戶均有自己私密的前后庭院。 單體建筑3層高的體量，一層布置客廳、餐廳

5、，二層布置臥室；三層制高點(diǎn)布置主臥。,,公共空間,,,深圳·萬(wàn)科第五園——四合院,,,,,,,,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,,,合院別墅案例,四合院組團(tuán)分析 2. 體量： 單體建筑的中心體量為三層高，圍繞中心體量的其余部分層層遞增，聯(lián)排拼合，兩端凸出，中間退后。,,深圳·萬(wàn)科第五園——四合院,,,合院別墅案例,四合院組團(tuán)分析 3. 交通組織： 車行道與人

6、行道分設(shè)，北側(cè)車行，南側(cè)人行。,,深圳·萬(wàn)科第五園——四合院,,,,,,,,,,,,,,首層平面圖,,合院別墅案例,,深圳·萬(wàn)科第五園——十六聯(lián)排,二層平面圖,,合院別墅案例,,深圳·萬(wàn)科第五園——十六聯(lián)排,三層平面圖,,合院別墅案例,,深圳·萬(wàn)科第五園——十六聯(lián)排,,,六合院,合院別墅案例,,,六合院,合院別墅案例,,,六合院,合院別墅案例,,,六合院,合院別墅案例,六合院組團(tuán)分析

7、 1. 平面： 六合院由6個(gè)體量相近的單體組合而成。單體建筑在內(nèi)側(cè)圍合出公共交往空間；每戶均有自己私密的前后庭院。 單體建筑3層高的體量，一層布置客廳、餐廳，二層布置臥室；三層制高點(diǎn)布置主臥。,,公共空間,,,,,,,,,,,,,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,,,,六合院,合院別墅案例,六合院組團(tuán)分析 2. 體量： 單體建筑的中心體量為三層高，圍繞中心

8、體量的其余部分層層遞增，在體量上對(duì)連接處進(jìn)行弱化處理。在總體形式上，加強(qiáng)了合院組團(tuán)獨(dú)棟化的效果。,,,,六合院,合院別墅案例,六合院組團(tuán)分析 3. 交通組織： 組團(tuán)四周為車行道路，在每戶的首層起居室下設(shè)地下車庫(kù)。每戶均設(shè)置兩個(gè)車位。 人行先進(jìn)入東西向主道路，然后分別入戶。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,八合院,合院別墅案例,,,八合院,合院別墅案例,,,八合院,合院別墅案例,,,八合院,合院別墅案

9、例,八合院組團(tuán)分析 1. 平面： 八合院由8個(gè)，分別2組體量相近的單體組合而成。單體建筑在內(nèi)側(cè)圍合出公共交往空間；一組別墅有前后庭院，另一組則是大獨(dú)院。 單體建筑3層高的體量，一層布置客廳、餐廳，二層布置臥室；三層制高點(diǎn)布置主臥。,,公共空間,,庭院,,,,,,,,,,,,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,,,,八合院,合院別墅案例,八合院組團(tuán)分析

10、2. 體量： 單體建筑的中心體量為三層高，圍繞中心體量的其余部分二層挑出，一層再收回，形成一些架空空間。,,,,八合院,合院別墅案例,八合院組團(tuán)分析 3. 交通組織： 組團(tuán)四周為車行道路，在每戶的首層起居室下設(shè)地下車庫(kù)。每戶均設(shè)置兩個(gè)車位。 人行先由南面、北面的組團(tuán)步行出入口進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部，然后入戶。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,院落分析,公共院落,私人院落,街坊,,,,,

11、,4.院落的組合形式,,合院別墅環(huán)比分析,,,優(yōu)劣勢(shì)分析,合院別墅環(huán)比分析,合院別墅的優(yōu)點(diǎn)：1.圍合創(chuàng)造的院落空間為鄰里交流創(chuàng)造條件。2.封閉的外觀保持了整體的私密性。3.院落內(nèi)部可做景觀設(shè)計(jì)，成為休閑場(chǎng)所，營(yíng)造高品質(zhì)休閑場(chǎng)所。4.在北方圍合式建筑可以阻擋寒風(fēng)入侵，有利于保溫防寒。5.相對(duì)于其他類別墅產(chǎn)品，有利于提高容積率。合院別墅的缺點(diǎn)：1.相互干擾，一個(gè)是戶與戶之間的干擾，另一個(gè)是合院與合院之間的相互干擾。2.資源分

12、配不均，各戶的朝向有差異。3.停車問(wèn)題。,,,,合院別墅的空間,,,停車分析,合院別墅的停車解決方案,,地面停車沿合院外圍道路進(jìn)行路面停車。優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省院落內(nèi)部空間，降低工程造價(jià)。缺點(diǎn)：影響外圍環(huán)境，拉低別墅檔次。,,,,,,,,,,獨(dú)聯(lián)路網(wǎng)密度較小,合院別墅環(huán)比分析,,停車分析,,半地下室停車地形較為復(fù)雜地區(qū)，可以以地下室的名義實(shí)行架空層停車的辦法來(lái)規(guī)避政策限制，既不計(jì)容積率，又能節(jié)省成本。,,,架空層停車從別墅內(nèi)部給出一

13、個(gè)空間來(lái)做停車使用。優(yōu)點(diǎn)：工程造價(jià)較低。缺點(diǎn)：浪費(fèi)別墅內(nèi)部空間，土地價(jià)值利用度降低，停車庫(kù)計(jì)入容積率浪費(fèi)建筑面積。,,分戶地下室停車別墅往下挖一個(gè)空間做停車使用。優(yōu)點(diǎn)：對(duì)地上別墅的空間功能干擾度低，且建筑面積不計(jì)入容積率。缺點(diǎn)：地下室防水防潮等做法提高工程造價(jià)，土方開(kāi)挖及回填也會(huì)提高工程造價(jià)。,合院別墅環(huán)比分析,,堆坡綠化來(lái)使架空層滿足地下室條件，地下室結(jié)構(gòu)頂板距室外地坪1.2米以內(nèi)可視為地下室不計(jì)容積率,,,停車分析,,,

14、優(yōu)點(diǎn)：1.擋墻比分戶地下室少，降低成本2.無(wú)防水措施，降低成本3.人車分流4.增加附送,停車,贈(zèng)送下沉庭院,附加價(jià)值,,大半地下室停車,合院別墅環(huán)比分析,,,停車分析,,1.大半地下室的擋墻量與分戶地下室的擋墻量的比值約為1：1.82.半地下室停車比分戶地下室停車節(jié)省防水擋墻的造價(jià)3.分戶地下室的工程做法較難，先挖后填土方量大,停車,贈(zèng)送下沉庭院,附加價(jià)值,,大半地下室停車,,,,,,,,,地下室防水擋墻,,分戶地下室停車方