租賃、融資租賃19、20章

1、第五節(jié)　租賃合同,Chapter Thirteen: Leasing Contracts,一、租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中將租賃物租出的一方稱為出租人，使用租賃物并支付酬金的一方稱為承租人，支付的報酬稱為租金。二、租賃合同的特征（－）租賃合同是轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)使用權(quán)的合同（二）租賃合同為諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同（三）租賃合同具有臨時性 《合同法》規(guī)定租賃期限不得超過

2、20年。超過20年的，超過部分無效。（四 ）租賃的標(biāo)的物一般只能是特定的非消耗物。,三、租賃合同的分類（一）動產(chǎn)租賃與不動產(chǎn)租賃（二）定期租賃與不定期租賃（三）一般租賃與特殊租賃,四、租賃合同的內(nèi)容和形式（一）租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。（二）租賃合同的租賃期限在6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 區(qū)分定期租賃和不定期租

3、賃的意義在于：在不定期租賃中，當(dāng)事人享有隨時解除合同的權(quán)利，出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。 。 不定期租賃合同包括三種情形：①沒有約定租賃期限的；②租賃期限6個月以上的定期租賃合同未采用書面形式的，其約定不生效力，合同視為不定期租賃；③租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但視為不定期租賃。,四、租賃合同的效力,出租人的義務(wù)（一）交付租賃物及使租賃物適于使用、收益的義務(wù)1．依

4、合同的約定交付租賃物的義務(wù)2．保持租賃物符合約定的用途（二）出租人對租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)《合同法》第228條規(guī)定，因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。,（三）租賃物的修繕義務(wù)1．須租賃物有修繕的必要2．租賃物有修繕的可能3．在租賃期間承租人已為修繕的通知4．當(dāng)事人無另外的約定（四）費用償還義務(wù)1．有益費用的償還義務(wù)是指承租人對租賃物所為的改

5、善或增設(shè)行為并已經(jīng)出租人同意而支出的費用。2．必要費用償還義務(wù)必要費用可分為兩部分，一部分是維持租賃物為承租人使用收益所支出的必要費用，一般應(yīng)由承租人承擔(dān)；另一部分是為維持租賃物的使用收益狀態(tài)所支出的必要費用，應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)，如此項費用已為承租人支出，出租人則有償還的義務(wù)。（五）接受租賃物和返還押金、擔(dān)保物的義務(wù),承租人的義務(wù)（一）按照合同約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)（二）妥善保管租賃物的義務(wù)（三）有關(guān)事項的

6、通知義務(wù)（四）支付租金的義務(wù)1．租金的形態(tài)2．租金的數(shù)額3．租金的支付方式與期限4．租金的變動（1）租賃物一部滅失。（2）因情事變更引起的租金變更5．承租人違反租金支付義務(wù)的后果（五）租賃物的返還義務(wù),五、買賣不破租賃（《合同法》第229條） 1．所謂“買賣不破租賃”，指租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，取得租賃物所有權(quán)的人取代原出租人的地位成為新的出租人，租賃合同的內(nèi)容維持不變。所有權(quán)變

7、動的類型在所不問，買賣、互易、贈與、投資、繼承、遺贈、因法院強制執(zhí)行被拍賣的等均無不可（“沒收、征收”的除外）。 2．買賣不破租賃的例外?！段餀?quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”。因此，已經(jīng)登記的抵押權(quán)設(shè)立后就抵押物簽訂的租賃合同，將因抵押物的拍賣而失去效力。,六、 房屋租賃的特殊規(guī)定,房屋租賃合同是指出租人提

8、供房屋給承租人使用，承租人交付租金，并于租期屆滿時將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。由于房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬不同，房屋租賃可分為公房租賃和私房租賃。依據(jù)房屋的用途不同，房屋租賃又可分為居住用房屋租賃、辦公用房屋租賃和生產(chǎn)經(jīng)營用房屋租賃等。（一）、優(yōu)先承租在租期內(nèi)，出租人將出租房屋拆除重建時，可終止合同。但重建房屋仍用于出租的，原承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。,（二）、優(yōu)先購買根據(jù)《合同法》第230條規(guī)定，在租期內(nèi)，出租人出賣出租房屋的，應(yīng)

9、于出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人。承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。（三）、承受承租人在租期死亡，與該承租人共同居住房屋者，承受該承租人在租賃合同上的地位。,六、 租賃合同的變更和終止,租賃合同的變更（－）出租人的變更在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人死亡的，其地位一般由其繼承人繼承；出租人讓與租賃物的，受讓人取得出租人的地位，這些都屬于出租人的變更。,（二）承租人的變更1．租賃權(quán)的法定讓與?！逗贤ā返?34條規(guī)定：“承租人在房屋

10、租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！边@就是所謂租賃權(quán)的法定讓與。2．租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓除非租賃合同對此另有約定，承租人轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)應(yīng)取得出租人的同意。3．轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租是指在承租人不脫離原租賃關(guān)系的情況下，將租賃物又出租給次承租人的情形。它與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別在于：租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓中，承租人脫離了原租賃關(guān)系；而在轉(zhuǎn)租中，承租人依然留在原租賃關(guān)系中。,租賃合同的終止（－）租賃合同期限屆滿（二）租賃合同因當(dāng)事人的解除

11、而消滅租賃合同消滅的效力租賃合同為繼續(xù)性合同，在合同存續(xù)期間，承租人以支付租金為對價而對租賃物使用收益。合同消滅之后，租金雖有返還可能，承租人之使用、收益卻不可能返還。因此租賃合同的消滅只能向?qū)戆l(fā)生，而不能溯及既往；其消滅之效果只能自產(chǎn)生終止原因之時起，向?qū)戆l(fā)生效力。,典型案例討論：李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。請根據(jù)條件，討論以下問題：1.假如房屋租賃合同的期限為30年，合同是否有效？為什么？2.假如租賃房屋期間房屋需要

12、維修，承租人也要求維修，但由于沒有維修，只是房屋側(cè)墻倒塌，造成承租人財產(chǎn)損失，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？為什么？3.為了美觀舒適，承租人自己對房屋進(jìn)行了裝修，要求出租人按照裝修費用的一半支付是否合理？為什么？4.承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租，承租人和出租人的關(guān)系是否解除？為什么？5.在承租期間，出租人將房屋出售，是否需要承租人的同意？為什么？在承租期間，出租人將房屋出售，租賃合同仍然有效的說法是否正確？為什么？,例題】甲將其所有的房屋出

13、租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營酒店，經(jīng)甲同意，對該房屋進(jìn)行了裝修，共花費6萬元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費1萬元予以維修。現(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見不一。請回答以下1—4題。（2003/三/81—84） 1. 該租賃合同的性質(zhì)如何？（ ） A. 附

14、解除條件的合同 B. 附延緩條件的合同 C. 附始期的合同 D. 附終期的合同,2. 對于乙對房屋的裝修費用，若甲乙達(dá)不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理？（ ） A. 由乙無條件拆除，費用由乙自理 B. 裝修物歸甲所有，且甲無須支付費用 C. 裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費用 D. 若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價后歸甲所有 3. 對于乙對玻璃墻的維修及其費用應(yīng)如何處理？（

15、 ） A. 由甲承擔(dān)維修費用 B. 由乙承擔(dān)維修費用 C. 由甲乙分擔(dān)維修費用 D. 由甲承擔(dān)大部分維修費用，乙承擔(dān)小部分維修費用,4. 若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無法就租賃期限協(xié)議補充，下列關(guān)于合同解除的何種說法是正確的？（ ） A. 甲無權(quán)隨時解除合同 B. 甲可以隨時解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙 C. 乙可以隨時解除租賃合同 D. 若合同解除，乙仍應(yīng)支

16、付解除之前實際租賃期限的租金,1. 答案【D】本問涉及附條件與附期限的區(qū)別問題。在附條件和附期限的合同中，條件與期限的區(qū)別是，條件是或然性的事實，其可能發(fā)生，也可能不發(fā)生，期限是必然性的事實，該期限是一定要到來的。甲乙約定，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世，其中，乙去世應(yīng)為期限，因為乙作為自然人是肯定要去世的，該期限應(yīng)屬終期。所謂附終期的合同是指在約定的期限到來時，消滅其法律效力的合同。故本題正確選項為D。,2. 答案【D】本問涉及租賃

17、合同中承租人對租賃物的改良問題。依《合同法》第223條第1款規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。本題中，乙經(jīng)甲同意對房屋進(jìn)行裝修，該裝修行為為有效管理行為，不為侵權(quán)行為。在此情況下，將形成裝修物和原房屋的結(jié)合，形成共有的問題。根據(jù)共有原理，在對共有物的分割上，如果能夠進(jìn)行實物分割的，則進(jìn)行實物分割，不能進(jìn)行實物分割的，則進(jìn)行價值分割，故甲無權(quán)要求乙無條件拆除，該裝修物也不能無條件的歸甲，裝修物能夠拆除的，應(yīng)予拆除

18、，不能拆除的，可折價歸甲所有，故本題正確選項為D。,3. 答案【A】本問涉及租賃物的維修義務(wù)問題。依《合同法》第220條、第221條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。故本題正確選項為A。4. 答案【BCD】本問涉及租賃合同的解除

19、問題。依《合同法》第232條規(guī)定，當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。故本題正確選項為BCD。,本章小結(jié),《合同法》第212條至236條規(guī)定了租賃合同。具體內(nèi)容如下：1．租賃合同的概念：第212條2．租賃合同的內(nèi)容：第213、214、215、236條3．出租人的主要義務(wù)：第216、220、228、233條

20、4．承租人的主要義務(wù)：第217、218、219、221、222、223、226、227、235條5．租賃合同的特殊效力：第229、230、234條6．租賃合同的變更：第224、228條7、租賃物收益的歸屬： 第225條8、租賃權(quán)的性質(zhì)：第229條9、租賃合同解除的情形：第231、232、234、227、219、233條,第六節(jié)　融資租賃合同,Chapter Fourteen: Financial Leasing Contrac

21、ts,一、融資租賃合同的概念所謂融資租賃合同，是指當(dāng)事人之間約定，出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。融資租賃合同具有以下三方面的含義：第一，出租人須按照承租人要求出資購買租賃物。第二，出租人須將購買的租賃物交付承租人使用收益。 第三，承租人須向出租人支付租金。,二、融資租賃合同的法律特征（一）租賃標(biāo)的物是由出租人依照承租人的要求購買的（二）出租人須將為承租人購

22、買的物件交付承租人使用收益（三）出租人對租賃標(biāo)的物無瑕疵擔(dān)保責(zé)任（四）承租人須向出租人支付的租金非僅為使用租賃物的代價?。ㄎ澹┏凶馊擞谧赓U關(guān)系終止后享有選擇權(quán)（六）出租人為專營融資租賃業(yè)務(wù)的租賃公司,二、融資租賃合同的法律特征 1.融資租賃合同是由兩個合同——買賣合同和融資性租賃合同，三方當(dāng)事 人——出賣人、出租人（買受人）、承租人結(jié)合在一起有機構(gòu)成的新型獨立合同。 2.融資租賃合同是以融資為目的，融物為手段的合同。

23、 3.融資租賃合同中的出租人為專營融資租賃業(yè)務(wù)的租賃公司。 4.融資租賃合同為諾成合同、要式合同 、多務(wù)合同和有償合同。,三、 融資租賃合同的效力,（一）、我們首先考察出賣人與出租人之間所訂立的買賣合同。1．出賣人負(fù)有按照約定向承租人（而非作為買受人的出租人）直接交付標(biāo)的物的義務(wù)。2．當(dāng)出賣人不履行合同義務(wù)時，根據(jù)出租人、出賣人、承租人之間的約定，由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的，出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。3．就出租人按

24、照承租人要求所訂立的買賣合同，未經(jīng)承租人同意，出租人不得變更與承租人有關(guān)的條款。4．由于根據(jù)約定，承租人得享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買受人的權(quán)利，因而，本應(yīng)由作為買賣合同買受人的出租人所負(fù)擔(dān)的僅是檢驗義務(wù)以及對于拒絕受領(lǐng)標(biāo)的物的妥善保管義務(wù)，也轉(zhuǎn)由承租人負(fù)擔(dān)。,（二）、其次，我們考察出租人與承租人之間所訂立的融資性租賃合同。1．從出租人的角度考察．表現(xiàn)在（1）出租人得享有以下特殊的法律利益：其一，租賃物不符合約定或者不符合使用目的的

25、，出租人不承擔(dān)違反物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)所應(yīng)該負(fù)擔(dān)的違約責(zé)任。但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。其二，在承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產(chǎn)損害的，作為租賃物所有權(quán)人的出租人不承擔(dān)責(zé)任。（2）融資性的租賃合同中，盡管出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)向承租人交付租賃物的義務(wù)，但該項義務(wù)是由出賣人作為履行交付租賃物義務(wù)的履行輔助人來完成的。：,2．從承租人的角度考察，表現(xiàn)在：（1）支付租金的義務(wù)（2）在

26、占有租賃物期間承擔(dān)維修租賃物的義務(wù)與租賃合同不同，融資租賃合同具有較強的融資性，因此在融資租賃合同中，系由承租人，而不是由出租人履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。,四、　融資租賃合同的終止,（一）、終止的原因就合同終止的原因而言，融資租賃合同與租賃合同有一重大區(qū)別：在租賃合同中，如沒有特殊約定，一旦租賃物因不可歸因于雙方當(dāng)事人的事由歸于消滅，租賃合同即得因解除而終止。在融資租賃合同中，根據(jù)交易慣例，租賃物毀損滅失致合同無法繼續(xù)履行的風(fēng)險

27、在當(dāng)事人沒有特別約定時，由承租人負(fù)擔(dān)。因而，即使是租賃物因不可歸因于雙方當(dāng)事人的事由而歸于消滅，承租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)支付租金的義務(wù)，合同并未終止。這一區(qū)別是由融資租賃合同的融資屬性所決定的。（二）、因租賃期間屆滿而終止時租賃物的歸屬在融資租賃期間出租人對租賃物享有所有權(quán)，但在租賃期間屆滿時，出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人

28、享有。,,（一）終止的原因 與租賃合同一樣，融資租賃合同也得基于租賃期限的屆滿、合同的解除等原因而終止。 （二）因租賃期間屆滿而終止時租賃物的歸屬 在融資租賃期間，出租人對租賃物享有所有權(quán)，但在租賃期間屆滿時，根據(jù)《合同法》第250條的規(guī)定，出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人享有。,典型案例討論：

29、某紡織公司需要某機器制造公司生產(chǎn)一套精密機器設(shè)備，但由于資金有限，遂找甲公司商議，由甲公司購買并直接租賃給某紡織公司，于是，某紡織公司、某機器制造公司和甲公司簽訂了下列合同:（一）由甲公司直接付款給某機器制造公司貨款200萬元；（二）某機器設(shè)備公司將設(shè)備運交給某紡織公司；（三）某紡織公司承租該設(shè)備，期限為10年，每年租金為30 萬元。該合同由三方代表簽字，加蓋了合同專用章和甲公司加蓋了合同專用章，某機器制造公司沒有加蓋合同專用章。據(jù)此，