《案例分析4》

1、根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場狀況及對(duì)所搜集資料的分析，首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)，然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。（九）估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象在2003年4月1日的市場價(jià)值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價(jià)為人民幣2544元平方米（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。（十）估價(jià)人員（略）（十一）估價(jià)作業(yè)期2003年3月10日—3月20日。（十二

2、）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析（略）（二）區(qū)域因素分析（略）（三）市場背景分析（略）（四）最高最佳使用分析（略）（五）估價(jià)方法選用（略）（六）估價(jià)測算過程Ⅰ收益法估價(jià)測算過程1、估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611平方米，其中：16層建筑面積各1000平方米，7層建筑面積410平方米，8層建筑面積201平方米。12層、36層、78層的建筑面積與使用面積之比分別是1：0.80、1

3、：0.75、1：0.7。估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，78層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：13層10﹪，46層15%，78層20%。根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象有效毛收入的計(jì)算如下：⑴1層年有效毛收入：A=10001000.812=96.0

4、0（萬元）⑵2層年有效毛收入：B=1000800.81290%=69.12（萬元）⑶3層年有效毛收入：C=1000600.7512=63.00（萬元）⑷4層年有效毛收入：D=1000600.751285%=45.90（萬元）⑸5層年有效毛收入：E=1000400.751285%=30.60（萬元）⑹6層年有效毛收入：F=1000301285%=36.00（萬元）⑺7、8層年有效毛收入：G=（410201）200.71285%=8.21（