試析社會建設(shè)條件下如何推進保障房建設(shè)

1、<p>　　試析社會建設(shè)條件下如何推進保障房建設(shè)</p><p>　　論文摘要 “十七大”明確提出，政府要保障民眾能“住有所居”。住房問題事關(guān)民生，更關(guān)乎社會的和諧公平。但近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，房價畸高，讓民眾苦不堪言。在這種社會背景下，本文從現(xiàn)狀出發(fā)進行分析，就社會建設(shè)條件下，如何推進保障房建設(shè)提出建議。</p><p>　　論文關(guān)鍵詞 保障房 體系 房地產(chǎn)</p&g

2、t;<p>　　保障房為保障性住房的簡稱，目前中央關(guān)于保障性住房的準(zhǔn)確定義是：政府為中低收人住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。今年來，政府高度重視保障房的建設(shè)，為此也投入了大量的人力物力，并取得不俗的成績，“十一五”期間，我國通過各類保障性住房建設(shè)，解決了1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中低收入家庭住房困難問題；2010年又完成了建設(shè)1000萬套保障房的

3、任務(wù)，國務(wù)院還提出了“十二五“時期還準(zhǔn)備建成保障房3600萬套的任務(wù)。保障房工程事關(guān)民生，政府未來還將加大投入力度，我們要高度重視，正視保障房建設(shè)中的不足，在社會建設(shè)的條件下，積極探索保障房建設(shè)的新機制。</p><p>　　一、保障房建設(shè)中存在的問題</p><p>　?。ㄒ唬┍Ｕ戏康南嚓P(guān)法律制度不完善.執(zhí)法力度不足</p><p>　　我國現(xiàn)行的保障政策都是以規(guī)

4、范性文件形式發(fā)布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束，《住房保障法》遲遲未能出臺。而這些條例又主要是在指導(dǎo)思想、基本思路、總體操作規(guī)范和禁止事項上加以闡述，卻將具體細則的制定寄望于積極性不是很高的地方政府和部門，由于地方對保障房的認(rèn)識還不夠，缺乏行動意愿，所以自然執(zhí)行力度大打折扣，在制定具體的法律規(guī)范上怠于行使。同時，在日常工作中還存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機制不夠完善等問題。完善保障房法律制度，是保障房建設(shè)亟需解決的問題

5、。</p><p>　?。ǘ┍Ｕ闲宰》康墓こ藤|(zhì)量有待提高</p><p>　　住房問題牽涉到民生，建設(shè)的保障房不僅關(guān)系到民眾能“住有所居”，其質(zhì)量還關(guān)系到人民的生命安全。保障性住房與一般商品房不同，其本質(zhì)不是以營利為目的的。為了賺取利潤，施工企業(yè)在施工過程中偷工減料的現(xiàn)象屢見不鮮，個別工程甚至還會使用不合格的建筑材料，而缺乏監(jiān)管，又造成了保障房施工、監(jiān)理、驗收環(huán)節(jié)存在質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)的情況，

6、保障房的質(zhì)量安全隱患嚴(yán)重。</p><p>　?。ㄈ┍Ｕ闲宰》康姆峙浜瓦\營管理方面還存在不少問題</p><p>　　隨著保障性安居工程的建設(shè)規(guī)模不斷加大，一直困擾保障房住房分配和運營管理方面存在的監(jiān)督管理機制問題日益突出。家庭和個人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足，核定分房有一定難度。一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購的情況。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，使得群眾意見很大。

7、如果監(jiān)督管理不完善.就無法把保障房分配到最需要的群眾手中，無疑會導(dǎo)致公共資源的浪費和不公平，引發(fā)群眾不滿，好事辦成壞事。</p><p>　?。ㄋ模┍Ｕ戏拷ㄔO(shè)資金緊缺</p><p>　　國務(wù)院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確提出2011年全國建設(shè)1000萬套保障性住房目標(biāo)之后.今后5年我國將新建各類保障性住房3600萬套的最新目標(biāo)也浮出水面。屆時，保障性住房的覆蓋章將達到20%，將有力緩解住房的壓

8、力。但要實現(xiàn)如此宏大的目標(biāo)，資金的保障是少不了的。但目前我國的現(xiàn)狀，一方面許多城市目前的財政能力較弱，無法全面保證住房保障資金的需要。其一，地方融資平臺負(fù)債率高。截至2011年1月的數(shù)據(jù)顯示。各級地方政府融資平臺貸款存量總規(guī)模高達6萬億元人民幣，其中政信合作貸款的存量規(guī)模約3563億元人民幣。其二，金融體系也不健全，不可能提供強有力的支持。其三，財政資金支出的重點依然是經(jīng)濟建設(shè)，和社會保障領(lǐng)域所需的服務(wù)型財政體制相距甚遠。另一方面是社會

9、融資渠道難，保障房建設(shè)難以吸引社會力量參與。保障房建設(shè)本身有投資大、收益低、投資回收期長特點。這些特點，都決定銀行等金融機構(gòu)對發(fā)放此類貸款積極性不高，保障房建設(shè)的資金捉襟見肘。</p><p>　　（五）保障房建設(shè)土地供應(yīng)不足</p><p>　　保障房建設(shè)除要有充足的資金支持外，用地保障一樣不容忽視，但我國現(xiàn)在用于保障房建設(shè)的土地，明顯供應(yīng)不足。一方面政府安排用于保障房建設(shè)的土地少，根據(jù)

10、國土資源部的資料顯示，全國30個省的保障房土地供應(yīng)安排也只有2.47萬公頃，只占住房用地的19.7%。而過去五年共批用建設(shè)用地達到3300多萬畝，用在保障房上的卻微乎其微。另一方面政府想方設(shè)法想減少保障房用地，增加土地出讓收入?，F(xiàn)階段各級政府受土地財政影響較大，在保障房用地審批方面力度不足，個別地方還存在著想盡辦法減少直接政府供地用于保障房的單獨建設(shè)，增加土地出讓金取得渠道的情況。</p><p>　?。┍Ｕ?/p>

11、性住房的規(guī)劃布局不合理，管理水平有待改善</p><p>　　現(xiàn)階段，大多數(shù)保障性住房項目都修建在交通不便的郊區(qū)。在進行保障房建設(shè)的同時，政府往往都忽視了如市場、學(xué)校、商場等配套基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，保障房人居環(huán)境不成熟。而保障房建成后，對小區(qū)物業(yè)管理這塊的關(guān)注太少，往往沒有委托成熟的物業(yè)管理公司對小區(qū)進行管理，致使物業(yè)管水平低，屢有犯罪行為發(fā)生。這種規(guī)劃布局對民眾的出行和生活都帶來極大的不便。這些因素都讓很多人購買了

12、保障房的人不愿意住到保障房里去。以廣州為例，現(xiàn)在大多數(shù)的保障房一般都建在與佛山交界的金沙洲，保障房大批建成后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一直沒能跟上，道路建設(shè)滯后、公交配套不齊全，致使民眾出行市區(qū)要至少一個小時，極為不便；學(xué)校配套不齊全，大量保障房居民的子女上學(xué)問題也沒能得到解決，適齡上學(xué)問題飽受考驗；市場配套不齊全，致使當(dāng)?shù)夭藘r畸高，民眾生活不便利，許多居民都不愿意搬進去住，造成大量保障房的空置。</p><p>　?。ㄆ撸?/p>

13、各地政府官員認(rèn)識不夠，積極性不強</p><p>　　“土地財政”是地方政府經(jīng)濟的主要來源，加強保障房建設(shè)，必然在一定程度上削弱了土地出讓金的收入，影響到地方政府的收益。追逐利益的自然屬性，再加上缺乏明確的問責(zé)機制，地方政府建設(shè)保障房的積極性一直提不起來。雖然政策推進力度很大，但都是風(fēng)聲大雨點小，實際保障房完工率不容樂觀。2009年9月，全國人大財經(jīng)委的調(diào)研顯示，截至當(dāng)年8月底，各地保障房完成任務(wù)率只有當(dāng)年規(guī)劃的

14、23%。2009年，廣州市的保障性住房建設(shè)截至當(dāng)年10月的投資完成率只有26.5%。截至2010年l0月初，佛山市該年計劃建設(shè)的1600套保障性住房開工率僅有65%，竣工率僅為10%。根據(jù)2010年12月深圳市住建局公布的信息，“十一五”規(guī)劃中原本計劃籌建16.9萬套保障性住房，目前竣率僅為12%。如此緩慢的工程進度不僅緣于一些客觀的條件限制，還受制于一些主觀因素，那便是地方政府對保障房建設(shè)的認(rèn)識不夠。沒有向發(fā)展經(jīng)濟.做大GDP一樣的熱

15、情和積極性。</p><p>　　二、在社會建設(shè)條件下，政府推進保障房建設(shè)的對策</p><p>　　（一）盡快完善保障房建設(shè)的法律體系</p><p>　　政府應(yīng)高度重視保障房的立法工作，制定并盡快出臺《住房保障法》等法律法規(guī)，完善保障房建設(shè)的法律體系，使保障房建設(shè)能做到有法可依，責(zé)任明確。要做到用法律的形式明確中央政府和地方政府在住房保障方面的責(zé)任和義務(wù)，建立起

16、一個長期的、穩(wěn)定增長的保障性住房資金投入機制和有效的監(jiān)管機制，對保障性住房的建設(shè)、分配、消費等環(huán)節(jié)加以規(guī)范，明確各級政府的責(zé)任目標(biāo)，加強考核監(jiān)督。</p><p>　?。ǘ┙⒎€(wěn)定、多元支持保障房建設(shè)的住房融資機制</p><p>　　要確保保障房計劃的順利開展，重中之重就是保證有足夠的資金予以支持。既然住房保障是社會保障的重要組成部分，那么作為具有社會公共產(chǎn)品屬性的保障房，其建設(shè)資金應(yīng)

17、主要由政府財政來承擔(dān)。因此，應(yīng)建立以財政預(yù)算為主、多渠道的資金籌措機制。中央政府在加大財政投入，地方政府在確保土地收益首先用于保障房建設(shè)支出的同時，要鼓勵和吸引社會資金參與保障房建設(shè)，彌補政府財力不足。也可以充分利用社會閑散住房，租住給居住困難家庭，政府通過補貼、減免稅費等，給房主一定補償。</p><p>　?。ㄈ┨剿骺茖W(xué)的土地出讓模式，合理規(guī)劃，科學(xué)利用土地資源</p><p>　　

18、現(xiàn)行“招拍掛”的土地出讓模式，指的是通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。推行這種價高者得的賣地方式，增加了保障房的開發(fā)成本，政府應(yīng)該改革這種“招拍掛”的土地出讓模式，探索科學(xué)的土地出讓模式。筆者認(rèn)為，未來土地出讓可以嘗試采用“限房價、競地價”、的模式進行土地出讓。土地的供應(yīng)不僅要保證供地規(guī)模，同時要合理規(guī)劃，確保供應(yīng)符合社會公平，嚴(yán)禁將保障房全部安置在地段偏遠，交通不便和基礎(chǔ)設(shè)施極不完善的地方?？紤]到我國土地資源稀缺，保障

19、房建設(shè)應(yīng)采取科學(xué)、創(chuàng)新的手段合理利用土地，鼓勵先進技術(shù)的發(fā)明和設(shè)計規(guī)劃的創(chuàng)新，住宅功能性的新挖掘，實現(xiàn)土地高效、高質(zhì)量的滿足居民的住宅需求。</p><p>　?。ㄋ模┙∪Ｕ戏康耐顺鰴C制</p><p>　　健全保障房的退出機制，有利于保障社會公平，維護民眾的合法利益。完善退出機制就要加強保障性住房的動態(tài)管理，建議盡快制定《保障性住房的管理辦法》，同時建立以下制度：一是建立保障性住房需求

20、預(yù)約登記制，充分了解城市居民住房保障需求狀況，做到有的放矢；二是建立一支住房保障執(zhí)法稽查隊伍，依法執(zhí)行保障性住房騰退管理的權(quán)利；三是完善系統(tǒng)管理制度，完善對家庭和個人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息的管理；四是建立完善的信用制度和收入申報制度，對財產(chǎn)不再滿足申請保障房范圍的人員進行定期的清理；五是建立申請對象的集體審批制度，吸收城鎮(zhèn)居民參與保障性住房分配的監(jiān)督工作，最大限度地保證公開、公平與公正。</p><p&

21、gt;　　（五）加強監(jiān)管力度，提高保障房質(zhì)量</p><p>　　保障房是民心工程，民心的得失是衡量保障房施工管理威敗的關(guān)鍵。因此，要充分調(diào)動監(jiān)管機構(gòu)的積極性和創(chuàng)造性，創(chuàng)新管理方式、方法，不斷提高保障房施工管理的質(zhì)量和水平。首先，要設(shè)立專門的保障旁施工管理機構(gòu)。設(shè)立專門的保障房施工管理機構(gòu)是解決保障房施工管理管理主體失位的關(guān)鍵。政府要在保障房管理初構(gòu)設(shè)置專門的施工管理機構(gòu)，抽調(diào)業(yè)務(wù)水平高、工作能力強、有高度責(zé)任感

22、、工作態(tài)度認(rèn)真灸責(zé)的同志組成，由專設(shè)部門對保障房進行施工管理，真正承擔(dān)起保障房施工監(jiān)管的重任。其次，不斷提高施工管理人員的綜合素質(zhì)。加強對施工管理人員的管理就要在提高他們的綜合素質(zhì)上狠下工夫。不但要加強自身管理專業(yè)知識的更新與學(xué)習(xí)，還要統(tǒng)籌學(xué)習(xí)社會科學(xué)、自然科學(xué)等與施工管理密切相關(guān)的專業(yè)知識，用知識把管理人員武裝起來。最后，管理理念要進行創(chuàng)新。進行管理手段的創(chuàng)新是加強保障房施工管理的有效措施。借助現(xiàn)代化的信息技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)，構(gòu)筑施工管

23、理自動化系統(tǒng)，實現(xiàn)資源共享。只有有效地吸取傳統(tǒng)的施工管理的成功經(jīng)驗，結(jié)合現(xiàn)代化的管理模式，創(chuàng)新管理手段，才能保證保障房的施工管理與時俱進，健康發(fā)展。</p><p>　?。淞⒄_的政績觀</p><p>　　保障房建設(shè)的順利推進，離不開各級政府領(lǐng)導(dǎo)的重視。保障房與一般商品房不同，不會給地政府帶來太多的土地收益，會影響到地方政府的經(jīng)濟利益。所以，保證保障建設(shè)的順利推進，要求地方各級政府