保障房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析畢業(yè)論文

1、<p><b>　　畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文) </b></p><p>　　題目：**市保障房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析</p><p>　　**市保障房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析</p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)居民居住條件得到了較大的改善。

2、然而，在我國(guó)社會(huì)利益分配格局不平衡、社會(huì)保障機(jī)制不完善的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度的市場(chǎng)化政策使得城市中低收入者、城市新流入人口買(mǎi)不起房、出現(xiàn)住房難的問(wèn)題，造成了現(xiàn)代社會(huì)名副其實(shí)的住房弱勢(shì)群體。**作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市之一，在保障性住房建設(shè)過(guò)程中同樣存在著相應(yīng)的問(wèn)題。</p><p>　　本文通過(guò)闡述**目前保障性住房建設(shè)的現(xiàn)狀，重點(diǎn)分析了由于資金問(wèn)題、規(guī)劃問(wèn)題和管理體制等原因?qū)е碌谋Ｕ闲宰》勘Ｕ鲜Ю膯?wèn)題，并

3、且針對(duì)**保障性住房建設(shè)從空間規(guī)劃、融資渠道、管理服務(wù)機(jī)制以及法律法規(guī)建設(shè)等幾大方面提出了相關(guān)對(duì)策。</p><p>　　關(guān)鍵詞：弱勢(shì)群體；住房保障；經(jīng)濟(jì)適用房；廉租房</p><p>　　GUANG ZHOU CITY HOUSING SECURITY CURRENT SITUATION AND DUVELOPMENT TREND ANALYSIS</p><p>

4、;<b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　Since the reform and opening up, China's rapid development of real estate industry, urban residents living conditions are improved greatly. However, in our country

5、 social interests distribution pattern imbalance, social security mechanism is not perfect background, the real estate industry of excessive market policies made the city of low income, city new people cannot afford to b

6、uy into the room, appear housing the difficult question, caused the modern social vulnerable group housing worthy of </p><p>　　This paper expounds on the Guangzhou at present the situation of the constructio

7、n of the affordable housing, and analyses the because of the money, planning and management system, and so on for causes of affordable housing guarantee defeat, and affordable housing construction in Guangzhou from space

8、 planning, the financing channels, management service mechanism and laws and regulations construction and so on several big put forward relevant countermeasures.</p><p>　　Key words: Vulnerable groups; Housin

9、g security; Affordable housing; Low rent housing</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1 緒論1</b></p><p>　　1.1 課題研究的目的、意義1</p><p>　　1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及文獻(xiàn)綜述

10、1</p><p><b>　　2 理論綜述4</b></p><p>　　2.1 保障房的概念4</p><p>　　2.2住房弱勢(shì)群體的概念5</p><p>　　2.3 弱勢(shì)群體住房保障概念6</p><p>　　3 **市保障房的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析8</p>&l

11、t;p>　　3.1 **市保障房的發(fā)展現(xiàn)狀8</p><p>　　3.2**市住房弱勢(shì)群體申請(qǐng)保障性住房的條件10</p><p>　　3.3 **市保障房存在的問(wèn)題11</p><p>　　4 完善**市住房保障對(duì)策14</p><p>　　4.1 完善弱勢(shì)群體住房保障政策14</p><p>　　

12、4.2 提高政府的住房保障能力14</p><p>　　4.3 合理選址，科學(xué)規(guī)劃14</p><p>　　4.4 加強(qiáng)住房保障法律法規(guī)的建設(shè)15</p><p>　　5 **市保障房發(fā)展趨勢(shì)分析16</p><p>　　5.1經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展趨勢(shì)16</p><p>　　5.2廉租房的發(fā)展趨勢(shì)16<

13、;/p><p><b>　　6 結(jié)論18</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)19</b></p><p><b>　　致謝20</b></p><p><b>　　1 緒論</b></p><p>　　課題研究的目的

14、、意義</p><p>　　“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，衣、食、住、行從古到今都是人們努力解決的目標(biāo)，雖然現(xiàn)在我們的生活已經(jīng)有了很大的改善，但不可否認(rèn)的是，社會(huì)中永遠(yuǎn)有一部分人生活在底層，依靠他們自身的力量不可能得到生活保障，但他們是社會(huì)的一分子，他們的需求需要通過(guò)社會(huì)保障體系來(lái)解決。而我國(guó)目前的社會(huì)保障體系還不完善，對(duì)于保障性住房，既沒(méi)有獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，也沒(méi)有持續(xù)的規(guī)劃和詳盡完善的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，由于全國(guó)

15、各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，保障性住房的發(fā)展也是良莠不齊。**市的社會(huì)保障性住房建設(shè)發(fā)展至今雖然取得許多可喜的成績(jī)，但因仍處在發(fā)展初期也不可避免地出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。</p><p>　　在這樣的背景下，本文研究“**市保障房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析”就顯得很有契合性，具有很強(qiáng)的理論和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義：一方面，可以通過(guò)對(duì)**市保障房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入的研究，為解決好**市保障房出現(xiàn)的問(wèn)題提供一定的理論依據(jù)；另一方面，希望通過(guò)本

16、文對(duì)**市保障房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)的研究，能夠得到政府和社會(huì)的普遍關(guān)注，為改善**市弱勢(shì)群體的住房水平，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)“住有所居”盡微薄之力。</p><p>　　本文研究的目的在于通過(guò)對(duì)**市住房弱勢(shì)群體住房狀況、需求狀況、**市保障房供給狀況以及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行闡述、分析。采用歸納法、比較法和文獻(xiàn)研究法，指出存在的不足，并對(duì)其存在原因進(jìn)行深層次的挖掘，在此基礎(chǔ)上，提出一些完善措施，為最大限度的解決**市弱勢(shì)群體的住房需求

17、，提供一些參考。</p><p>　　1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及文獻(xiàn)綜述</p><p>　　1.2.1 國(guó)外的研究現(xiàn)狀</p><p>　　自19世紀(jì)末20世紀(jì)初以來(lái)，隨著各國(guó)以工業(yè)化和現(xiàn)代化為重要?jiǎng)恿Φ某鞘谢焖侔l(fā)展，農(nóng)業(yè)人口和資本向城市急劇聚集，城市在人口和用地是迅速擴(kuò)展，以住房為突出矛盾的城市社會(huì)問(wèn)題普遍產(chǎn)生。各國(guó)紛紛致力于進(jìn)行保障性住房方面的研究和分析。&l

18、t;/p><p>　　阿瑟·奧沙利文（2003）分析了現(xiàn)行公共住房政策對(duì)城市貧困人口的影響，認(rèn)為聯(lián)邦住房政策造成住房隔離，住房隔離加重了貧困，主張通過(guò)改革住房政策，消除城市貧困。他通過(guò)分析指出“支付現(xiàn)金優(yōu)于提供公共住宅，因?yàn)檫@樣可以增加家庭的效用、質(zhì)量和多樣化日益增長(zhǎng)的需求[1]”。</p><p>　　美國(guó)的霍爾斯曼（1991）認(rèn)為“住房領(lǐng)域是否需要政府的干預(yù)要根據(jù)人口數(shù)量預(yù)測(cè)、市

19、場(chǎng)供應(yīng)住房的可能性和可實(shí)現(xiàn)程度的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷[2]”。</p><p>　　加爾斯特（1997）認(rèn)為市場(chǎng)具有有效的反應(yīng)能力，而城市中低收入群體自身能力不足，更需要政府直接的幫助，因此補(bǔ)貼作為住房需求方的低收入群體比補(bǔ)貼作為住房供給方的市場(chǎng)效用更大[3]”。</p><p>　　從國(guó)外學(xué)者的研究可以看出：住房保障是政府住房政策的核心內(nèi)容，是政府不可回避的職責(zé)和任務(wù)；基本上形成了相互補(bǔ)充的比較完

20、整、完善的住房保障體系。雖然國(guó)外學(xué)者研究的背景與我們現(xiàn)在的大相徑庭，但對(duì)于住房保障政策的研究已經(jīng)比較成熟，對(duì)于我們研究今天中國(guó)城市化進(jìn)程中弱勢(shì)群體的住房保障問(wèn)題是很大作用的。</p><p>　　1.2.2 國(guó)內(nèi)的研究現(xiàn)狀</p><p>　　國(guó)內(nèi)對(duì)住房保障問(wèn)題的研究起步比較晚。改革開(kāi)放以來(lái)，可以說(shuō)我國(guó)的住房改革使得住房制度由一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，認(rèn)為住房應(yīng)完全市場(chǎng)化，由市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的

21、手來(lái)進(jìn)行配置。正是在這種“市場(chǎng)化”思想的指導(dǎo)下，我國(guó)理論界在很大程度上忽視了對(duì)住房保障問(wèn)題的專(zhuān)門(mén)研究。就目前我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)住房保障問(wèn)題研究的成果形式開(kāi)看，研究成果主要呈現(xiàn)為學(xué)術(shù)論文的形式，對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障問(wèn)題進(jìn)行深入研究形成學(xué)術(shù)專(zhuān)著的很少。</p><p>　　曹振良（2004）回顧了我國(guó)住房政策的改革歷程，分析了我國(guó)傳統(tǒng)住房政策的利弊，認(rèn)為住房供應(yīng)體系的建立應(yīng)考慮不同收入家庭的承受能力，對(duì)不同的收入家庭實(shí)施不同

22、的住房供給政策，對(duì)于城市低收入者，由國(guó)家提供廉租房，給予一定的補(bǔ)貼和優(yōu)惠，而且廉租房應(yīng)只用于出租，不宜出售[4]。</p><p>　　在廉租住房方面，盧有杰（2004）對(duì)比分析了我國(guó)廉租房保障方式與國(guó)外廉租房保障方式的差異，指出租賃房屋補(bǔ)貼和實(shí)物配租實(shí)施的先決條件不同，兩者各有利弊，各地需要根據(jù)自身的實(shí)際情況慎重選擇保障方式[5]。</p><p>　　在經(jīng)濟(jì)適用房方面，北京師范大學(xué)管理

23、學(xué)院董藩教授（2006）在其主持編寫(xiě)的《住房貨幣化補(bǔ)貼方案》中主張發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，取消實(shí)物形式的補(bǔ)貼，理由是貨幣化補(bǔ)貼比實(shí)物補(bǔ)貼效率更高、更公平，而經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)質(zhì)上是一種變相的住房實(shí)物補(bǔ)貼方式，所以應(yīng)將其取消[6]。</p><p>　　總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)學(xué)者對(duì)住房保障的研究，是隨著我國(guó)城市化，房地產(chǎn)的快速發(fā)展過(guò)程中，中低收入階層的住房矛盾凸顯而開(kāi)始的。對(duì)于實(shí)施住房保障的必要性及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策從不同的角度

24、作了深入的研究。但還有很多不盡人意的地方，必須加以完善。整體而言，我國(guó)學(xué)者對(duì)于住房保障，以及新經(jīng)濟(jì)形式下住房保障如何有效實(shí)施的研究還處于初級(jí)階段。</p><p><b>　　2 理論綜述</b></p><p><b>　　2.1 保障房</b></p><p>　　2.1.1 保障房的概念</p>&l

25、t;p>　　保障性住房是社會(huì)保障體系的重要組成部分。通常是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)政府和社會(huì)根據(jù)相關(guān)的國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，為滿足中低收入家庭的基本居住需要，限定了建造標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格或者租金標(biāo)準(zhǔn)，起社會(huì)保障作用的住房，包括供應(yīng)、分配、補(bǔ)貼協(xié)調(diào)機(jī)制等要素[7]。</p><p>　　2.1.2 保障房的分類(lèi)</p><p>　　保障性住房發(fā)展至今，各地出現(xiàn)了多種多樣的保障性住房名稱(chēng)，有廉

26、租房、經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)民工公寓、公共租賃房、棚戶區(qū)危舊改造房等。按照房屋落成產(chǎn)權(quán)歸屬，即是否出售房屋產(chǎn)權(quán)，保障性住房可劃分為可以按特定條件出售給特定居民并擁有部分或者全部產(chǎn)權(quán)的保障性經(jīng)濟(jì)適用房和住房只租不售的保障性租賃住房。</p><p>　　2.1.2.1 保障性經(jīng)濟(jì)適用房</p><p>　　保障性經(jīng)濟(jì)適用房是政府扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適應(yīng)性的社會(huì)保障住房，屬于保障性經(jīng)濟(jì)適用房的基本類(lèi)型主

27、要包括平價(jià)房、限價(jià)房、改造安居房、解困房、農(nóng)民工公寓及改造安置房、共有產(chǎn)權(quán)房等。</p><p>　?。?）平價(jià)房是以成本加上3%管理費(fèi)作為銷(xiāo)售價(jià)格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。</p><p>　?。?）限價(jià)房是指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限定銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷(xiāo)售中低價(jià)位、中小

28、套型普通商品住房。</p><p>　?。?）安居房是指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房，是由黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金而建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平方米以下的特困戶通過(guò)的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。</p><p>　?。?）解困房是指對(duì)在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問(wèn)題而專(zhuān)門(mén)修建

29、的住房，授給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶或無(wú)房戶。</p><p>　　（5）農(nóng)民公寓是目前比較提倡的一種解決農(nóng)民工住房問(wèn)題的方式，主要是指利用閑置樓房資源，改造為農(nóng)民工集中居住的生活小區(qū)。</p><p>　?。?）安置房是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。</p><p>　　（7）共有產(chǎn)權(quán)，從法律是講，就是指一家房地產(chǎn)

30、有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。</p><p>　　2.1.2.2 保障性租賃住房</p><p>　　保障性租賃住房主要是以低收入和中低收入者為供應(yīng)對(duì)象，強(qiáng)調(diào)住宅產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家政府，由政府出面主導(dǎo)建設(shè)和管理，在我國(guó)形態(tài)多樣目前主要有廉租房及經(jīng)濟(jì)租用房（亦有地方稱(chēng)公有租賃房）兩種形式，后者的房屋租金和居住條件都高于廉租房。</p><

31、;p>　　考慮**市現(xiàn)行市場(chǎng)中主要存在的保障性住房，本文認(rèn)定保障性住房?jī)H選取市場(chǎng)中較為成熟的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房?jī)煞N樣態(tài)，其中經(jīng)濟(jì)適用房以中低收入者為供應(yīng)對(duì)象，包含普通經(jīng)濟(jì)適用房、危舊改造房、農(nóng)民工公寓及改造安置房等可擁有產(chǎn)權(quán)的住房；廉租房主要面向?qū)Φ褪杖胝?，房源?lái)自于新建廉租房、空樓盤(pán)、改造危房、老舊公房等，通過(guò)政府低租金租賃給低收入群體，是一種非產(chǎn)權(quán)的保障性住房[8]。</p><p><b>

32、　　2.2住房弱勢(shì)群體</b></p><p>　　2.2.1 住房弱勢(shì)群體的概念</p><p>　　在學(xué)術(shù)界，一般把弱勢(shì)群體分為兩類(lèi)：生理性和社會(huì)性弱勢(shì)群體。前者是因?yàn)槟挲g、疾病等原因造成的；而后者主要是下崗、失業(yè)、受到社會(huì)排斥等社會(huì)原因造成的。從我國(guó)弱勢(shì)群體的整體情況來(lái)看，社會(huì)性弱視群體是主體。住房弱勢(shì)群體是社會(huì)弱勢(shì)群體中特殊一類(lèi)。它和社會(huì)性弱勢(shì)群體有高度聯(lián)系，但又不完全

33、一致。社會(huì)弱勢(shì)群體中相當(dāng)部分是住房弱勢(shì)群體，但住房弱勢(shì)群體并不一定是社會(huì)弱勢(shì)群體。</p><p>　　本文研究需要，文章中所提到的弱勢(shì)群體指的都是住房弱勢(shì)群體。主要包括：（1）依靠其自身能力不能改善其劣勢(shì)居住條件的城市低收入群體，包括城市低保戶和低收入人群；（2）工業(yè)化、城市化進(jìn)程中，涌入城市的農(nóng)村流動(dòng)人口，也就是農(nóng)民工；（3）每年留在城市生活工作的高校畢業(yè)生。本文將以上三類(lèi)統(tǒng)稱(chēng)為“住房弱勢(shì)群體”。由此可概括出

34、住房弱勢(shì)群體的概念：指生活在城市中，其居住水平處于社會(huì)平均水平以下，在未來(lái)的一定時(shí)間內(nèi)憑自身能力無(wú)法改變自身住房劣勢(shì)現(xiàn)狀的弱勢(shì)群體。</p><p>　　2.2.2 住房弱勢(shì)群體的特性</p><p>　　（1）住房弱勢(shì)群體的現(xiàn)狀居住水平較低。社會(huì)保障部(2007)統(tǒng)計(jì)：我國(guó)城市低收入家庭中有12％人均住房建筑面積小于8平方米，27％的家庭人均住房建筑面積在8～10平方米，41％ 的家庭住

35、房建筑面積低于平均水平；其中有1 5％的家庭住房中無(wú)獨(dú)立廚房或與其它家庭合用， 約30％家庭無(wú)獨(dú)立廁所或與其他家庭合用，約13％的家庭沒(méi)有飲用自來(lái)水。</p><p>　?。?）住房弱勢(shì)群體通過(guò)自身不能改善其居住條件。他們經(jīng)濟(jì)收入較低或低，住房支付能力不高，即使在未來(lái)，依靠自己也無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)途徑改善目前的居住狀況。</p><p>　?。?）政府幫助是他們擺脫住房劣勢(shì)現(xiàn)狀的現(xiàn)實(shí)選擇。住房弱

36、勢(shì)群體在政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生活中處于劣勢(shì)地位，需要國(guó)家、政府出臺(tái)住房保障政策，幫助他們擺脫居住困境。</p><p>　　2.3 弱勢(shì)群體住房保障</p><p>　　隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立和住房制度的改革，市場(chǎng)機(jī)制在居民住房中發(fā)揮基礎(chǔ)配置作用。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并不排斥政府干預(yù)，恰恰相反，政府實(shí)施社會(huì)保是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的有益補(bǔ)充。住房保障作為社會(huì)保障的重要組成部分，特別是針對(duì)低收入家庭的住房保

37、障必不可少。政府履行住房保障職能，保障公民尤其是低收入群體居住的權(quán)利，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的基本要求，是社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。住房保障也就是由國(guó)家通過(guò)立法對(duì)國(guó)民收入進(jìn)行分配和再分配，以保障居民尤其是低收入群體的基本住房權(quán)利而實(shí)施的一系列政策、措施的總和。住房保障有廣義與狹義之分；其中廣義的住房保障是針對(duì)全體居民的，狹義的住房保障則針對(duì)有特殊困難或中低收入家庭，即針對(duì)弱勢(shì)群體而實(shí)施的住房保障。</p><p>　　本

38、文所探討的主要是狹義上的住房保障，即針對(duì)弱勢(shì)群體而實(shí)施的住房保障。由此可概括出弱勢(shì)群體住房保障概念：國(guó)家和社會(huì)通過(guò)立法對(duì)國(guó)民收入進(jìn)行分配和再分配來(lái)保障弱勢(shì)群體(一般指低收入群體)基本住房權(quán)利，而實(shí)施的一系列政策、措施的總和。</p><p>　　3 **市保障房的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析</p><p>　　3.1 **市保障房的發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　從1985年開(kāi)

39、始建設(shè)解困房到現(xiàn)在大力興建的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，**市已經(jīng)走過(guò)了三十多年的保障房建設(shè)歷程，在解決住房弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題等方面，取得了顯著的成效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，**市城鎮(zhèn)人均居住面積從1986年的7.11平方米提高到了2010年的 23.45平方米（**統(tǒng)計(jì)年鑒 2011），居民的居住條件得到了明顯改善。</p><p>　　3.1.1 **市經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　**市根據(jù)國(guó)

40、家保障性住房政策的指導(dǎo)制定了規(guī)劃方案，在2008年公布《**市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012)》，在規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)政府保障型住房 7.42-10.76萬(wàn)套、建筑面積463-680萬(wàn)平方米；其中，建設(shè)廉租住房1.82-2.16萬(wàn)套、建筑面積91-108萬(wàn)平方米，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房5.6-8.6萬(wàn)套，建筑面積372-572萬(wàn)平方米（表 3-1）。從這兩份規(guī)劃文件中可以看出，廉租房的建設(shè)面積有大幅度的增加。</p><p&

41、gt;　　表 3-1 **市 2008-2012 保障房建設(shè)年度計(jì)劃表</p><p>　　**市在2011年投入45億元進(jìn)行保障房建設(shè)，新增保障房用地3.5平方千米，并著力研究“夾心層”的住房問(wèn)題。在《**市住房建設(shè)規(guī)劃（2012～2014）》中大大增加了保障性住房的建設(shè)力度，在規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)各類(lèi)住房總建筑面積3461萬(wàn)～4061萬(wàn)，其中建設(shè)政府保障性住房9.28萬(wàn)套、建筑面積871萬(wàn)平方米。其中，廉租住房4.

42、16萬(wàn)套、建筑面積372萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)租賃住房3.92萬(wàn)套，建筑面積388萬(wàn)平方米；政府限價(jià)房1.2萬(wàn)套、建筑面積111萬(wàn)平方米。比《**市住房建設(shè)規(guī)劃(2008～2012)》有大幅度的增長(zhǎng)。</p><p>　　3.1.2 **市廉租房的發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　**市自1998年推出廉租房政策以來(lái)，每年投入數(shù)千萬(wàn)元建設(shè)廉租房。到2011年，**共投資20多億元，籌集了

43、3500多套廉租住房，共推出了7期廉租住房項(xiàng)目，解決了2041戶人均居住面積5平方米以下、人均月收入300元以下的雙特困戶的住房問(wèn)題。到2011年底為止，歷年累計(jì)解決了7937戶雙特困戶，其中安排入住廉租房 3175戶，發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼2303戶，租金核減2459戶。</p><p>　　2006年起，新的廉租住房政策將廉租住房保障范圍提高到人均居住面積10平方米以下的最低收入家庭，廉租住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從每人每月

44、230元提高到322元，廉租住房實(shí)物安置的租金標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米l元[9]。由于廉租住房需求量的增大，**市政府相繼啟動(dòng)7個(gè)用于解決低收入人口住房問(wèn)題的新社區(qū)住宅的建設(shè)。白云區(qū)同德小區(qū)二期、海珠區(qū)、大塘小區(qū)二期和荔灣區(qū)中山八路黨恩新街、海珠區(qū)萬(wàn)松園、毛紡廠危改地塊以及天河區(qū)泰安花園剩余地塊、金沙洲E區(qū)7個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積77萬(wàn)平方米，計(jì)劃建設(shè)住宅8859套，分別于2007年、2008年底前建成并交付使用。</p><

45、p>　　2010年底，《**市城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法(試行)》出臺(tái)，政策大幅提高了廉租住房保障范圍，收入保障線從以往的年人均可支配收入4680元提高到9600元。**成為全國(guó)廉租住房保障范圍最廣和標(biāo)準(zhǔn)最高的城市之一。2010年底，**廉租住房新社區(qū)建成正式投入使用，金沙州、同德、大塘新社區(qū)用來(lái)提供3148戶雙特困戶住房問(wèn)題，月租金1元/平方米。**通過(guò)住房補(bǔ)貼1048戶，租金核減425戶，退騰公房626戶，加上396戶脫貧或

46、放棄申請(qǐng)，到2011年底，已經(jīng)全部解決了登記在冊(cè)的6213戶全市最低收入家庭的住房保障問(wèn)題[10]。</p><p>　　3.2**市住房弱勢(shì)群體申請(qǐng)保障性住房的條件</p><p>　　3.2.1 **市住房弱勢(shì)群體申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件</p><p>　　根據(jù)《**市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法（試行）》（穗府〔2007〕48 號(hào)）有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房

47、的家庭應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：</p><p>　?。?）申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居??；</p><p>　?。?）家庭年人均可支配收入、家庭資產(chǎn)凈值符合市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)（表3-2）；</p><p>　?。?）無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均居住面積低于10平方米；</p><p>　　（4）未享受過(guò)

48、以下購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策：①按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房；②購(gòu)買(mǎi)解困房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房；③參加本單位內(nèi)部集資建房；④落實(shí)僑房政策專(zhuān)用房；⑤拆遷安置新社區(qū)住房；⑥政府提供的其他購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。</p><p>　?。?）申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員在申請(qǐng)之日前5年內(nèi)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)或出售過(guò)房產(chǎn)。</p><p>　　表3-2 購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭限額標(biāo)準(zhǔn)表</p><p>　　

49、注：資料來(lái)源于**市國(guó)土資源和房屋管理局</p><p>　　3.2.2 **市住房弱勢(shì)群體申請(qǐng)廉租房的條件</p><p>　　申請(qǐng)者需同時(shí)符合以下條件: 1.申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員具有**市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在**市工作或居?。?.家庭年人均可支配收入、家庭資產(chǎn)凈值符合政府公布的標(biāo)準(zhǔn)（表3-3）；3.無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均居住面積低于10平方米；4.未享受過(guò)以下購(gòu)房?jī)?yōu)惠

50、政策：（1）按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房；（2）購(gòu)買(mǎi)解困房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房；（3）參加單位內(nèi)部集資建房；（4）落實(shí)僑房政策專(zhuān)用房；（5）拆遷安置新社區(qū)住房；（6）政府提供的其他購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。5.申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員在申請(qǐng)之日前 5 年內(nèi)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)或出售過(guò)房產(chǎn)[11]。</p><p>　　表 3-3廉租住房保障申請(qǐng)人家庭限額標(biāo)準(zhǔn)表</p><p>　　注：資料來(lái)源于**市國(guó)土

51、資源和房屋管理局</p><p>　　廉租房住戶在取得廉租住房保障的次年起，每隔2年向市房改辦住建辦或其委托機(jī)構(gòu)如實(shí)申報(bào)家庭收入、資產(chǎn)、人口和住房變動(dòng)情況，市房改辦住建辦或其委托機(jī)構(gòu)會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)其申報(bào)情況進(jìn)行審核，經(jīng)審核不再符合保障條件的，取消廉租住房保障。</p><p>　　3.3 **市保障房存在的問(wèn)題</p><p>　　3.3.1 **市經(jīng)濟(jì)適用房存在的

52、問(wèn)題</p><p>　?。?）經(jīng)濟(jì)適用房供給量不足，難以解決有些住房弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題</p><p>　　在經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施過(guò)程中，有點(diǎn)地方片面強(qiáng)調(diào)考市場(chǎng)手段解決住房問(wèn)題，而對(duì)落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房制度、履行政府在住房保障中的作用重視程度不夠，導(dǎo)致近年來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資中的比重持續(xù)下降。</p><p>　?。?）選址偏遠(yuǎn)，配套不齊，生活成本高<

53、/p><p>　　經(jīng)濟(jì)適用房面對(duì)的是廣大中低收入居民，因此建設(shè)選址不應(yīng)是城市邊緣，而應(yīng)定在便于出行的近郊區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)應(yīng)充分利用已有的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。但**的保障房社區(qū)或多或少都面臨著交通不便，配套不完整等問(wèn)題。從目前**保障性住房的分布范圍來(lái)看，保障性住房的建設(shè)用地大部分分布在番禺、花都、黃埔、白云等幾個(gè)區(qū)，而這幾個(gè)區(qū)都離**市區(qū)比較遠(yuǎn)。</p><p>　?。?）經(jīng)濟(jì)適用

54、房不“經(jīng)濟(jì)”，使得一部分房源又重新流回權(quán)貴階層</p><p>　　**市經(jīng)濟(jì)適用房的不“經(jīng)濟(jì)”主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房?jī)r(jià)不“經(jīng)濟(jì)”，超過(guò)中低收入家庭承受能力；二是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不“經(jīng)濟(jì)”，超過(guò)中低收入家庭合理需求。</p><p>　?。?）經(jīng)濟(jì)適用房適用對(duì)象界定不清，退出機(jī)制不完善</p><p>　　經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為中低收入家庭提供的保障性住房，但是中低收入是一

55、個(gè)非?；\統(tǒng)的概念，國(guó)家政策只進(jìn)行了宏觀定義，具體由各地政府來(lái)制定界定標(biāo)準(zhǔn)。因此在實(shí)際操作中，由于家庭的收入難以確定，使經(jīng)濟(jì)適用房“準(zhǔn)入”政策僅僅成為一道擺設(shè)，發(fā)揮不了作用。</p><p>　?。?）缺乏懲處力度，違規(guī)成本低</p><p>　　雖然在**市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法中列出對(duì)騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的懲處條款，但由于事實(shí)上經(jīng)濟(jì)適用房政策缺乏足夠的糾錯(cuò)和問(wèn)責(zé)機(jī)制，懲處力度不夠，對(duì)于“騙

56、資格”的懲處仍然存在法律真空，因此經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施過(guò)程中屢屢出現(xiàn)騙購(gòu)、腐敗等亂象。</p><p>　　3.3.2 **市廉租房存在的問(wèn)題</p><p>　　（1）廉租住房空間規(guī)劃的政策失衡</p><p>　　合理的城市空間和產(chǎn)業(yè)布局、高效集約的土地規(guī)劃利用、完善的社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施、便捷的交通條件、充足的就業(yè)機(jī)會(huì)、良性的社會(huì)支持網(wǎng)絡(luò)等是良好區(qū)位的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。居住

57、區(qū)的區(qū)位選擇在一定程度上反映著社會(huì)經(jīng)濟(jì)、居住觀念、土地資源、人口及生態(tài)環(huán)境等諸多方面的相互關(guān)系。對(duì)于廉租住房的目標(biāo)群體來(lái)說(shuō)，區(qū)位選擇成為平衡居住和就業(yè)發(fā)展需求的關(guān)鍵因素。</p><p>　　**市的廉租住房建設(shè)采取的是規(guī)?；信d建。但多數(shù)用于安置貧困家庭的廉租住房位于交通不便的城鄉(xiāng)結(jié)合地帶。雖然受資金和土地條件的制約，選擇開(kāi)發(fā)成本較低的城鄉(xiāng)結(jié)合部有利于節(jié)省資金加大廉租住房建設(shè)力度，但遠(yuǎn)離市區(qū)的選址使得相當(dāng)部分

58、的廉租家庭用于交通的費(fèi)用增加，家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重。同時(shí)，廉租住房社區(qū)建設(shè)遠(yuǎn)離市區(qū)導(dǎo)致社會(huì)隔離程度加深，進(jìn)一步加大了社會(huì)資源支配兩極分化的程度。</p><p>　　（2）資金問(wèn)題導(dǎo)致廉租住房配套建設(shè)滯后</p><p>　　**近年用于投入廉租住房建設(shè)的資金達(dá)幾十億。隨著廉租社區(qū)的落成使用，問(wèn)題也相應(yīng)出現(xiàn)。**廉租住房為了保證房屋質(zhì)量以及開(kāi)發(fā)過(guò)程的公益性，房屋的建設(shè)管理都是直接由政府直接負(fù)責(zé)

59、，杜絕開(kāi)發(fā)商的參與。在住房開(kāi)發(fā)后期，由于建成的廉租住房社區(qū)大部分地處偏遠(yuǎn)地帶，周邊學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)都必須完全依靠政府引導(dǎo)建設(shè)，而政府資金到位不足，開(kāi)發(fā)主體單一化，導(dǎo)致各類(lèi)公共設(shè)施的建設(shè)遲遲不能到位。建廉租住房容易，周?chē)涮自O(shè)施的配建困難己經(jīng)成為廉租住房建設(shè)中存在的主要問(wèn)題。政府用于投資廉租住房的資金已經(jīng)很大，在缺乏配建動(dòng)力的情況下，還要保證周?chē)苍O(shè)施和商業(yè)服</p><p>　　務(wù)的配套建設(shè)確實(shí)面臨很

60、大的困難。</p><p>　　在**已經(jīng)建成的幾大廉租住房社區(qū)中，由于配套相應(yīng)落后，導(dǎo)致居民棄住廉租房，而己經(jīng)入住的居民生活保障和質(zhì)量也函待改善的提高。廉租住房的配套設(shè)施建設(shè)是保障廉租住房效果的重要方面。</p><p>　?。?）廉租房制度覆蓋面過(guò)小，保障總數(shù)過(guò)低</p><p>　　**市保障性住房目前的分配只針對(duì)**市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍；但從社會(huì)保障的意義來(lái)講，它

61、應(yīng)包括所有無(wú)法從市場(chǎng)獲得住房的低收入居民家庭，既包括具有城鎮(zhèn)戶口的城鎮(zhèn)居民，也包括城市中大量所謂“流動(dòng)”但常駐城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)人口和“夾心層”。</p><p>　?。?）廉租房準(zhǔn)入、退出機(jī)制不完善，缺乏監(jiān)督</p><p>　　雖然在《**市城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法》中，對(duì)廉租房的準(zhǔn)入、退出機(jī)制作了相關(guān)的規(guī)定，但在實(shí)際的操作中卻困難重重。例如在2010年進(jìn)行的一次入戶調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有一戶廉租

62、房在2003年1月至2010年3月期間處于空置狀態(tài)，空置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)七年多。</p><p>　　4 完善**市保障性住房的對(duì)策</p><p>　　4.1 完善弱勢(shì)群體住房保障政策</p><p>　　4.1.1 明確弱勢(shì)群體住房保障目標(biāo)</p><p>　　依據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合**市市實(shí)際情況，筆者認(rèn)為近期內(nèi)**市弱勢(shì)群體住房保

63、障的目標(biāo)：重點(diǎn)擴(kuò)大廉租房供給，有計(jì)劃安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，適當(dāng)增加過(guò)渡性住房一城市公寓和貨幣補(bǔ)貼相互配合的輔助措施，實(shí)現(xiàn)**市市住房弱勢(shì)群體的住有所居。</p><p>　　4.1.2 擴(kuò)大弱勢(shì)群體住房保障范圍</p><p>　　保障性住房作為一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，首要的價(jià)值目標(biāo)是體現(xiàn)公平性。在**市城市化的進(jìn)程中，農(nóng)民工群體為城市的繁榮發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，他們收入低，居住條件較為惡劣。住房保障

64、不能惠及他們，使他們感受到來(lái)自社會(huì)的排斥，這不利于城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。高校畢業(yè)生作為現(xiàn)代化建設(shè)的重要人力資源，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會(huì)轉(zhuǎn)型的主要參與者。**市市過(guò)高的房?jī)r(jià)，使他們很難再在城市扎下根來(lái)，這不利于他們發(fā)揮聰明才智，不利于**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。政府也應(yīng)該將這部分群體涵蓋在住房保障范圍之內(nèi)。</p><p>　　4.2 提高政府的住房保障能力</p><p>　　

65、**市各級(jí)政府應(yīng)切實(shí)擔(dān)負(fù)起職責(zé)，加大財(cái)政投入，多渠道籌措資金積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)；明確各職能部門(mén)的職責(zé)，協(xié)調(diào)好各部門(mén)的關(guān)系；加大對(duì)保障性住房建設(shè)的監(jiān)督，防止權(quán)力尋租行為，確保保障性住房功能的有效發(fā)揮。</p><p>　　4.2.1 企業(yè)參與，政府引導(dǎo)</p><p>　　建設(shè)保障性住房是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)，僅靠政府來(lái)完成，其效率和效果并不是最佳的，應(yīng)該充分發(fā)揮社會(huì)的力量，集中有能力和

66、有社會(huì)責(zé)任感大型企業(yè)共同完成。因此，政府可通過(guò)各項(xiàng)措施刺激開(kāi)發(fā)商建設(shè)市場(chǎng)型租賃房，既可以減輕政府的壓力，又能幫助提升此類(lèi)房屋的質(zhì)量。</p><p>　　4.2.2 完善弱勢(shì)群體購(gòu)房金融支持體系</p><p>　　對(duì)于低收入家庭住房貸款，政府應(yīng)給予更多的支持，應(yīng)完善金融支持政策，降低金融機(jī)構(gòu)在城市弱勢(shì)群體住房貸款中的“門(mén)檻”，通過(guò)貸款、擔(dān)保、貼息等方式，鼓勵(lì)銀行向低收入家庭提供住房貸款，

67、同時(shí)降低住房貸款利率，延長(zhǎng)貸款償還時(shí)間，降低貸款準(zhǔn)入條件。因此，可以建立支持中低收入居民購(gòu)房的抵押貸款擔(dān)保制度和住宅政策性銀行。</p><p>　　4.3 合理選址，科學(xué)規(guī)劃</p><p>　　保障性住房的選址可以定在離市中心一定距離的城鄉(xiāng)接合部或近郊，但一定要交通方便，配套齊全。保障性住房可以通過(guò)改造或重建中心城區(qū)一些商業(yè)價(jià)值不大舊居民樓、舊公屋、舊宿舍樓等房源用于保障性住房。但是不

68、宜大量建在中心城區(qū)，一來(lái)沒(méi)有相應(yīng)面積的地塊，二來(lái)無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值和城市發(fā)展價(jià)值的最大化，三來(lái)中心城區(qū)人口密度已經(jīng)過(guò)大。因此，保障房的選址規(guī)劃要結(jié)合**市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，分散人口，均衡各地區(qū)的發(fā)展。</p><p>　　4.4 加強(qiáng)住房保障法律法規(guī)的建設(shè)</p><p>　　目前，**市實(shí)施弱勢(shì)群體住房保障的依據(jù)都是政府的紅頭文件、規(guī)定、辦法及行政命令等形式，并沒(méi)有上升到法律層面，法律效力較

69、低。實(shí)施弱勢(shì)弱勢(shì)群體住房保障制度僅僅依靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法是不夠的。這使得住房保障工作缺乏強(qiáng)有力的法律依據(jù)，住房保障工作缺乏穩(wěn)定性和可持續(xù)性，很多工作名存實(shí)亡。</p><p>　　為此，**市應(yīng)加強(qiáng)立法，通過(guò)住房保障立法為實(shí)施住房保障提供依據(jù)，確定住房保障目標(biāo)，明確各級(jí)政府及職能部門(mén)的責(zé)任，以及實(shí)施住房保障的方式和措施，用法律法規(guī)定住房保障資金的來(lái)源等。</p><p>　　5

70、 **市保障房發(fā)展趨勢(shì)分析</p><p>　　5.1經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展趨勢(shì)</p><p>　　經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房制度重要組成部分，在沒(méi)有更好的方式代替之前，為了解決廣大中低收入家庭住房困難，還需要存在相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期。雖然存在各種各樣的問(wèn)題，但需要在規(guī)范市場(chǎng)、制度創(chuàng)新方面逐漸得以解決。以租為主，專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)主管、封閉運(yùn)行、低水平保障是發(fā)展趨勢(shì)。</p><p>

71、　?。?）以租為主。在當(dāng)初的經(jīng)濟(jì)適用房制度設(shè)計(jì)上，是以出售為主，一次性地解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。但從各國(guó)住房保障制度經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，絕大多數(shù)都是以解決居住可能為目標(biāo)，而不是解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，政府需要擁有大量的房源，并讓保障房在低收入家庭的進(jìn)入進(jìn)出過(guò)程中流通起來(lái)。因此，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)以出租方式為主，形成良性的準(zhǔn)入、退出機(jī)制，主管部門(mén)有了大量房源后，可以循環(huán)再分配給新增加低收入家庭，確保經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)全部是符合條件的低收入家庭居住。</p>

72、<p>　?。?）獨(dú)立機(jī)構(gòu)管理。形成獨(dú)立的住房保障管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌資金、土地、規(guī)劃、建設(shè)等方面的管理，改變目前主管部門(mén)過(guò)多、職責(zé)不清等一系列問(wèn)題。</p><p>　?。?）封閉運(yùn)作。在現(xiàn)行的情況下，不能一步到位推行以租為主，對(duì)于銷(xiāo)售的住房，應(yīng)采取體內(nèi)循環(huán)、封閉運(yùn)作的方式。即購(gòu)買(mǎi)者如欲出售只能被政府無(wú)償收回，主管部門(mén)再分配給適合條件的新的中低收入家庭。</p><p>　?。?）低

73、水平保障。既然是保障性住房，就不可能達(dá)到舒適、奢侈的標(biāo)準(zhǔn)，因此，應(yīng)嚴(yán)格限制戶型面積標(biāo)準(zhǔn)，只能為低收入家庭提供過(guò)渡性的、最基本的住房保障。</p><p>　　5.2 廉租房的發(fā)展趨勢(shì)</p><p>　　加快推進(jìn)廉租房制度建設(shè)，建立完善的住房保障體系，改善居民居住條件是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要方面。</p><p>　?。?）逐步強(qiáng)化各級(jí)政府住房保障職能，落實(shí)廉租

74、房制度建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任管理，落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措資金的規(guī)定，確保必要的財(cái)政預(yù)算資金及時(shí)到位，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來(lái)源渠道。</p><p>　?。?）完善廉租房管理，建立嚴(yán)格的申請(qǐng)、審批和退出制度，保障政府公共資源切實(shí)落實(shí)到最低收入家庭。建立健全住房保障對(duì)象檔案，對(duì)廉租房保障對(duì)象實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。</p><p>　?。?）政府主導(dǎo)，以租為主。廉租房從實(shí)施之初，就一直在政府主導(dǎo)下進(jìn)行

75、，不僅保障了建設(shè)用地、優(yōu)惠政策的落實(shí)和補(bǔ)助對(duì)象的確定，還在資金籌集，資金補(bǔ)貼發(fā)放與管理等方面取得了較好的社會(huì)公信力。</p><p>　　為了保證保障性住房制度的效率，提高保障性公共資源的投資效率，并為了有效解決人民群眾的住房保障問(wèn)題，很有必要建立一套保障性住房的長(zhǎng)期供需預(yù)測(cè)模式。</p><p>　　首先建立需求預(yù)測(cè)模型。此模型至少由兩個(gè)方面的模型組成：一是需求增量變化模型，應(yīng)根據(jù)人口發(fā)

76、展趨勢(shì)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及其他人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征、城市化進(jìn)程有關(guān)預(yù)測(cè)指標(biāo)、住房消費(fèi)習(xí)慣偏好設(shè)定指標(biāo)等各種變量及其之間的各種相關(guān)關(guān)系的統(tǒng)計(jì)學(xué)指標(biāo)等按一定邏輯確定；二是需求減少模型，在輸入既有建筑情況、建筑壽命預(yù)測(cè)、人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征指標(biāo)等基礎(chǔ)上構(gòu)建保障性住房存量退出模型。兩者相減，可建立起保障性住房的總需求預(yù)測(cè)模型。</p><p>　　第二建立存量供給預(yù)測(cè)模型。此模型建立的輸入包括保障性住房存量變化預(yù)測(cè)模型、非保障性住房過(guò)濾增加保

77、障性住房增量模型等。</p><p>　　第三在如上兩種模型的基礎(chǔ)上，通過(guò)相應(yīng)的分析，構(gòu)建一定的邏輯關(guān)系指標(biāo)，進(jìn)而生成未來(lái)保障性住房供應(yīng)的總體預(yù)測(cè)模型。</p><p><b>　　6 結(jié)論</b></p><p>　　保障性住房建設(shè)是解決城市低收入家庭住房保障這一民生問(wèn)題的重要舉措，意義深遠(yuǎn)。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)關(guān)系到人民安居樂(lè)業(yè)，科學(xué)發(fā)展觀

78、的貫徹和落實(shí)以及社會(huì)和諧健康發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。保障性住房的建設(shè)和完善是一個(gè)不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題的過(guò)程。通過(guò)對(duì)**市保障性住房建設(shè)的具體情況分析可以看出，對(duì)于保障性住房政策的實(shí)施過(guò)程和保障性住房建設(shè)中，政府應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展和有利于居民生活水平改善的角度出發(fā)，住房保障的思維不應(yīng)僅停留在住宅的提供上，其終極目的是居民生活質(zhì)量的提高。保障住房建設(shè)和配套建設(shè)完善應(yīng)通過(guò)借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，探索出適合**市情況的新方式。</p><

79、;p>　　在本文的寫(xiě)作過(guò)程中，筆者試圖盡量廣泛地搜集資料，詳細(xì)深入地剖析**保障性住房建設(shè)中存在的問(wèn)題及現(xiàn)狀，也試圖深入探索表面現(xiàn)象下的深刻原因和內(nèi)涵并提出相應(yīng)的解決措施。但是由于筆者認(rèn)知水平和理論的粗淺，以及相關(guān)數(shù)據(jù)資料的缺乏，在寫(xiě)作中對(duì)許多問(wèn)題思考并不成熟，角度也并不全面，所研究的結(jié)果也難免粗淺。因此，本文的完稿并不是對(duì)保障性住房現(xiàn)狀研究及發(fā)展趨勢(shì)分析的結(jié)束，在今后的學(xué)習(xí)和時(shí)間中，筆者將對(duì)問(wèn)題未來(lái)的發(fā)展做進(jìn)一步更為深刻的研究。

80、</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 阿瑟·奧沙利文.城市經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中信出版社，2003：56．</p><p>　　[2] 霍爾斯曼.20世紀(jì)80年代國(guó)家住房政策回顧[J].住房研究，1991（6）：63．</p><p>　　[3] 加爾斯特.住房政策中需求方

81、與供給方的補(bǔ)貼比較研究[J].住房研究，1997(12)．</p><p>　　[4] 曹振良.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究[M].北京：北京大學(xué)出版社，2004：64．</p><p>　　[5] 盧有杰.全面分析城鎮(zhèn)住房保障制度[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2004(4)．</p><p>　　[6] 董藩.人宅相扶和諧共生—城市中低收入人群居住問(wèn)題解決方案獲獎(jiǎng)作品集[M].

82、**：廣東旅游出版社，2006：63-89．</p><p>　　[7] 馬智利.我國(guó)保障性住房運(yùn)作機(jī)制及其政策研究[M].重慶大學(xué)出版社，2010：3-5．</p><p>　　[8] 文林峰.城鎮(zhèn)住房保障.中國(guó)發(fā)展出版社[M]，2007，24（2）：61．</p><p>　　[9] **經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房條件放寬，人均面積增兩倍[N/OL].</p>

83、<p>　　[10] 黃穗誠(chéng).**擴(kuò)大廉租房保障范圍[J].廣東建設(shè)報(bào)，2011（12）：4．</p><p>　　[11] 雷志炎.**市經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)管理工作情況[J].**新人居特刊，2003．</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　本文從選題、開(kāi)題到論文的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，以及思路的構(gòu)建都得到老師的

84、悉心指導(dǎo)和認(rèn)同。老師淵博的知識(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)風(fēng)，一絲不茍的工作態(tài)度，在學(xué)術(shù)上精益求精的精神和對(duì)學(xué)生認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度深深地感染了我，心中盈滿了對(duì)老師的敬佩之情。謝東風(fēng)老師對(duì)我的影響使我受益終生。</p><p>　　同時(shí)，我非常感謝管理學(xué)院論文組導(dǎo)師組長(zhǎng)等其他老師的幫助，感謝學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)與全體教職工對(duì)我的支持。在此，我向老師表示由衷的感謝。除此之外，感謝在大學(xué)四年里給以我教導(dǎo)和幫助的老師和朋友們。雖然學(xué)校生活即將結(jié)束，但是我