物業(yè)管理畢業(yè)論文--淺談物業(yè)管理的早期介入

1、<p><b>　　物流系畢業(yè)論文</b></p><p>　　淺談物業(yè)管理的早期介入</p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　一、物業(yè)管理早期介入的概述3</p><p>　　二、早期介入對(duì)管理企業(yè)以后的管理的好處3</p><p>　　

2、1、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀3</p><p>　　2、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題4</p><p>　　（1）、定位不清出現(xiàn)的問題4</p><p>　?。?）、規(guī)劃設(shè)計(jì)出現(xiàn)的問題4</p><p>　?。?）、水電出現(xiàn)的問題5</p><p>　　三、早期介入的內(nèi)容5</p>&l

3、t;p>　　1、對(duì)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)與配套設(shè)施提出意見或建議5</p><p>　　2、對(duì)水電供暖方面提出建議5</p><p>　　3、工程監(jiān)理工作階段6</p><p>　　4、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料6</p><p>　　四、早期介入的必要性6</p><p><b>　　五、

4、總結(jié)7</b></p><p>　　一、物業(yè)管理早期介入的概述</p><p>　　所謂的物業(yè)管理早期介入是指房地產(chǎn)開發(fā)商單位邀請(qǐng)擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項(xiàng)目的可行性研究，從物業(yè)管理 的角度對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工、監(jiān)管、驗(yàn)收、接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見。充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使住戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后

5、物業(yè)管理工作相適應(yīng)。</p><p>　　隨著生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)的要求越來(lái)越高，所以現(xiàn)在物業(yè)管理的早期介入越來(lái)越重要了。</p><p>　　二、早期介入對(duì)管理企業(yè)以后的管理的好處</p><p>　　1、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀</p><p>　　有一個(gè)外銷別墅，由于物業(yè)管理沖規(guī)劃就開始介入，發(fā)展商原提出為方便外籍人士生活，

6、在小區(qū)內(nèi)設(shè)便利店，物業(yè)管理的早期介入人員提出不同意見，認(rèn)為小區(qū)不遠(yuǎn)處設(shè)有大型超市，小區(qū)配套便利店從理論上講是可行的，但考慮外籍人士追求高品質(zhì)的生活，他們生性好動(dòng)，且由于居住者層次的關(guān)系，一般都配車，到附近超市購(gòu)物是很方便是事，建議取消便利店，既可節(jié)約投資，又可降低管理成本。結(jié)果發(fā)展商采納了意見，外籍人士入住小區(qū)后沒有因無(wú)便利店而感到不便，也讓物業(yè)好管理。</p><p>　　還有另外一個(gè)例子，有一個(gè)別墅小區(qū)，由于

7、物業(yè)管理人員早期介入，從設(shè)計(jì)階段就參與全過程，對(duì)小區(qū)的情況了如指掌，有一次，小區(qū)路燈短路故障，工程人員很快就要分段排除法找到了故障點(diǎn)，當(dāng)晚就解決了問題。</p><p>　　另一個(gè)例子該物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達(dá)40余萬(wàn)平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)被列為該市重點(diǎn)工作，整個(gè)小區(qū)建設(shè)申報(bào)國(guó)家康居示范工程小區(qū)

8、。在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表了意見并得到物業(yè)建設(shè)單位的采納。（1）．考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況，第一期屬經(jīng)濟(jì)適用房，消費(fèi)者大多屬于中低收入階層，在市場(chǎng)定位上除合理控制建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費(fèi)者為中高收入階層，綠化率要高，設(shè)備選型要好。（2）對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)

9、施建設(shè)提出了意見，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來(lái)業(yè)主的使用又要防止對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。（3）．提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項(xiàng)日銷售的亮點(diǎn)。（4）．確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求?！?lt;/p><p>　　由此可見，物業(yè)管理的早期介入不但可以節(jié)約開發(fā)商的投資成本，還可以使物業(yè)以后的

10、管理更方便，更可以提高物業(yè)維修質(zhì)量和及時(shí)率，讓業(yè)主滿意，這樣物業(yè)費(fèi)也才會(huì)及時(shí)來(lái)交。</p><p>　　2、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題 </p><p>　　（1）、定位不清出現(xiàn)的問題</p><p>　　就拿我在實(shí)習(xí)的這個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)吧，這是一個(gè)以安置房為主的小區(qū)，連前期介入也

11、沒有，更不要說(shuō)早期介入了，造成現(xiàn)在出現(xiàn)了很多問題，管理也不便。這個(gè)小區(qū)是建來(lái)安置那么低保戶的，有27多萬(wàn)平方米，因?yàn)榈赜蛱螅@也讓管理出現(xiàn)了一些死角，還有這個(gè)小區(qū)住的不全是社會(huì)低層的人，也參合進(jìn)一些社會(huì)高層的人住進(jìn)來(lái)，所以這個(gè)小區(qū)定位很不明確，照成了現(xiàn)在的管理難度，有錢的想要有更好的生活環(huán)境，而那么生活在社會(huì)低層的人連生活都沒保障了，而且有很多都是從農(nóng)村上來(lái)的，要不都是孤寡老人，要不就是殘疾人，他們要求的就只要能吃飽肚子就行了，而且文

12、化水平也較低，所以常常出現(xiàn)高層的人來(lái)投訴低層的人怎么擾民，怎么不講衛(wèi)生，高空拋物啊``等等等等。物業(yè)處每天都要處理好幾件這樣的投訴，焦頭爛額的啊。這就是物業(yè)沒早期介入種下的病根了啊，開發(fā)商知道在窮人那賺不了什么錢，所以就也去找一些有錢的人來(lái)這購(gòu)房，他們只知道怎么樣保證自己的利潤(rùn)，卻不知道貧富差距太大也會(huì)造成現(xiàn)在的管理難度，如果有早期介入的話，物業(yè)就可以在開發(fā)商客戶定位時(shí)提出建議，至少不要是這樣的兩個(gè)極端，上層有上層的管理法，低層有低層的

13、管理法，混在一起的話就亂了套了。</p><p>　?。?）、規(guī)劃設(shè)計(jì)出現(xiàn)的問題</p><p>　　就象前面談到的，由于設(shè)計(jì)人員只從單方面來(lái)考慮問題，設(shè)計(jì)出來(lái)的產(chǎn)品沒有從管理方面來(lái)考慮，所以設(shè)計(jì)出來(lái)的東西，有可能很漂亮，卻不一定很適合人居住，如果設(shè)計(jì)出來(lái)的房子只有表面的漂亮，卻沒辦法讓人住得省心，安心，放心的話，那這會(huì)讓客戶對(duì)這個(gè)開發(fā)商失去信心，如果開發(fā)商想要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展的話，他就不能只

14、注重眼前的利益，要努力打照出自己的口碑。</p><p>　?。?）、水電出現(xiàn)的問題</p><p>　　現(xiàn)代建筑無(wú)論是公寓還是辦公樓，由于智能化程度的發(fā)展及配套需要，建筑物內(nèi)的管線錯(cuò)綜復(fù)雜，所以這就給物業(yè)公司在以后的水點(diǎn)搶修問題上照成的難度。有個(gè)小區(qū)，由于沒有早期介入，前期管理混亂，圖紙不祥，有一次小區(qū)路燈線路短路，由于情況不熟悉，無(wú)法查到故障部分，造成較長(zhǎng)日子大面積路燈不亮，業(yè)主怨聲連

15、天，管理費(fèi)收繳率大幅下降。</p><p>　　3、通過對(duì)比可以看到，早期介入可以為一個(gè)小區(qū)帶來(lái)多大的效率啊。上述事實(shí)足夠說(shuō)明了物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主都有很大的益處，是解決物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的有效手段。</p><p><b>　　三、早期介入的內(nèi)容</b></p><p>　　1、對(duì)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)與配套設(shè)

16、施提出意見或建議</p><p>　　最好的早期介入時(shí)期是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)房屋或小區(qū)規(guī)劃時(shí)，往往只從設(shè)計(jì)的角度考慮了房屋和配套設(shè)施，對(duì)于今后是否迎合業(yè)主的使用要求、是否符合管理要求、方便管理、降低管理成本很少考慮夠，更有的根本就沒有考慮，造成小區(qū)布局不合理、房型不合理，由此產(chǎn)生了許多交付使用后的矛盾和遺憾。</p><p>　　例如：我在實(shí)習(xí)的這個(gè)小區(qū)，由于沒有早期介入，現(xiàn)在小

17、區(qū)里處處可見綠化路（綠化被踩成路），這就是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒考慮到的，人都是懶性的動(dòng)物，綠化怎么設(shè)計(jì)要充分考慮到人的惰性，有規(guī)劃大片的草皮時(shí)，盡量不要過分地去追求美感，應(yīng)該在草皮上修一些路，比如用石板鋪成路這樣也可以啊，還有在設(shè)計(jì)路時(shí)盡量不要一條路拐個(gè)七八個(gè)彎的，這樣的路就是虛設(shè)的，就是因?yàn)橛辛颂噙@種為了美感而修成的路，綠化路才會(huì)那么多。</p><p>　　一個(gè)資深的物業(yè)管理公司，因?yàn)殚L(zhǎng)期接觸業(yè)主，知道業(yè)主的需要，

18、所提供的意見往往是具有代表性的，且切合實(shí)際的。</p><p>　　2、對(duì)水電供暖方面提出建議</p><p>　　對(duì)這方面，物業(yè)管理工程部人員可和工人一起探討怎么布線更合理，更適合以后的維修、搶修，物業(yè)管理人員可是把在日常工作中積累的經(jīng)驗(yàn)與設(shè)計(jì)人員交流，結(jié)合實(shí)際，這樣也可以方便以后的維修。</p><p>　　3、工程監(jiān)理工作階段</p><p

19、>　　在早期介入過程中要積極參與工程監(jiān)理工作。要從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免日后給業(yè)主及物業(yè)使用人帶來(lái)麻煩，給物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作帶來(lái)缺憾。</p><p>　　4、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料</p><p>　　物業(yè)管理企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供物業(yè)管理的相關(guān)資料及技術(shù)支持，可以從規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工的源頭解決日后的物業(yè)管

20、理問題，同時(shí)也提高了樓盤的質(zhì)量； </p><p>　　四、早期介入的必要性</p><p>　　談到早期介入的必要性，我就由下面這個(gè)案例來(lái)說(shuō)明。</p><p>　　案例概述：　　某房產(chǎn)開發(fā)公司于1997年末立項(xiàng)開發(fā)浦東某地區(qū)的一個(gè)中高檔商品住宅小區(qū)，隨即便選聘了一家物業(yè)管理公司早期介入該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工與安裝工程。物業(yè)管理公司非常重視早期介入，本著做發(fā)展商“好

21、參謀、好幫手、好朋友”的服務(wù)理念，專門成立了由公司物業(yè)管理部和工程設(shè)備部負(fù)責(zé)人組成的項(xiàng)目組，深入項(xiàng)目工地，查閱擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案和其它設(shè)計(jì)資料，與房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)人員達(dá)成一致，很快拿出了早期介入工作計(jì)劃和工作方案，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可后迅速開展了工作。項(xiàng)目組在早期介入的一年中，立下“兩會(huì)一單”制度，堅(jiān)持參加開發(fā)商的項(xiàng)目專題會(huì)議和工程例會(huì)，從保障未來(lái)業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，先后發(fā)出工作聯(lián)系單25張，對(duì)工程建設(shè)中的各

22、種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發(fā)展商采納，既提高了工程質(zhì)量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補(bǔ)的終生遺憾。另外，項(xiàng)目組還配合發(fā)展商擬制了《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用公約》、《業(yè)戶手冊(cè)》、《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業(yè)管理總體方案》、《業(yè)戶入伙實(shí)施方案》、《物業(yè)管理處籌建方案》</p><p><b>　　五、總結(jié)<

23、/b></p><p>　　舉了那么多的例子我就是為了證明一個(gè)論點(diǎn)就是，物業(yè)管理早期介入，已經(jīng)成為現(xiàn)在樓盤的一個(gè)賣點(diǎn)，沒有早期介入的小區(qū)講會(huì)被淘汰。生活水平越來(lái)越高，人們的要求也會(huì)越來(lái)越高，人們希望開發(fā)公司開發(fā)越來(lái)越多的好樓盤，希望物業(yè)管理公司提供越來(lái)越好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而這些希望都要建立在早期介入上。實(shí)踐證明：物業(yè)管理早期介入對(duì)提升物業(yè)價(jià)值的作用日益明顯，物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)早期階段的成功合

24、作，為物業(yè)管理企業(yè)的全程介入和日后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的“雙方互動(dòng)”，可以形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主“三方共贏”的良好局面。所以，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商或是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)該從意識(shí)上重視物業(yè)管理早期介入并積極推行實(shí)施。</p><p>　　參考文獻(xiàn)：廈門物業(yè)管理網(wǎng)</p><p>　　現(xiàn)代物業(yè)----作者：李金良</p>&