2014年房地產外文翻譯--國際商業(yè)地產投資的決定因素（節(jié)選）

1、<p>　　2700英文單詞，16000英文字符，中文4850字</p><p>　　文獻出處：Lieser K, Groh A P. The Determinants of International Commercial Real Estate Investment[J]. Journal of Real Estate Finance & Economics, 2014, 48(4):611

2、-659.</p><p>　　The Determinants of International Commercial Real Estate Investment</p><p>　　Karsten Lieser & Alexander Peter Groh</p><p><b>　　Abstract </b></p>

3、<p>　　We examine the determinants of international commercial real estate investment using a unique set of panel data series for 47 countries worldwide, covering the period from 2000 to 2009. We explore how differ

4、ent socio-economic, demographic and institutional characteristics affect commercial real estate investment activity by determining both cross-sectional and time-series estimators, running augmented random effect panel re

5、gressions. We provide evidence that economic growth, rapid urbanization a</p><p>　　Keywords: Real Estate Investment; International Asset Allocation; Real Estate Market Attractiveness; Augmented Random Effect

6、 Panel Regression</p><p>　　Introduction</p><p>　　According to Dunning’s eclectic theory, any given international investor must possess specific monopolistic advantages over its competitors to su

7、ccessfully compete with local host market firms. Holsapple et al. (2006) adapt Dunning’s theory of real estate investment. The authors argue that additional diversification advantages and return expectations also motivat

8、e investors to pursue investment activity in a foreign location. However, the sum of all these advantages must outweigh the implied tra</p><p>　　Yet for aggregated real estate investments, there has been onl

9、y limited examination in empirical literature of either the effects of socio-economic and institutional differences across national markets or of the factors that impact international real estate asset allocations, prima

10、rily due to the lack of appropriate data series. Therefore, we break new ground in real estate research by analyzing the most comprehensive data set on the determinants of real estate investment explored to date, in a &l

11、t;/p><p>　　We reveal the most important factors to drive real estate investment and shape national real estate markets, and provide unique statistical evidence for our conceptual framework of a host country’s “

12、attractiveness for investment”. Our results confirm that it is not only economic growth, rapid urbanization and compelling demographics that attract real estate investments. We also prove that a lack of transparency with

13、in the legal framework, administrative burdens of doing real estate business, soc</p><p>　　Literature Review</p><p>　　We review real estate literature with respect to contributions that (i) docu

14、ment factors from theoretical market models and frameworks; (ii) examine the findings of surveys of investors’ selection criteria and market perceptions; and (iii) run quantitative or qualitative market analyses. Most re

15、search focuses on one or only a very limited number of factors that affect real estate investments in particular countries, markets or regions. None of the contributions are as broad in their scope as our</p><

16、p>　　Economic Activity</p><p>　　It is intuitive that real estate investment is related to the general economic activity and prosperity of a region or country. According to DiPasquale and Wheaton’s model (1

17、992), a productive economy positively affects the demand for real estate assets. Chin et al. (2006) conclude from survey data that a sound economic structure and an expected strong and stable economy are perceived to be

18、the most significant factors in a region’s ability to attract foreign real estate investment. Hoskin et al.</p><p>　　Real Estate Investment Opportunities</p><p>　　Han (1996) concludes from his s

19、urvey that real estate investment opportunities, demographic attributes, and market structure are important selection criteria for investment decisions. The accessibility of property is a critical factor in real estate i

20、nvestment due to the close link between market entry probability, liquidity risk and market transparency. Liang and Gordon (2003) estimate the availability of higher quality, non-owner-occupied commercial real estate bas

21、ed on GDP estimations. Kurzro</p><p>　　Depth and Sophistication of the Capital Market</p><p>　　Mueller (1995) argues that the physical real estate market, with its capital-intensive nature, depe

22、nds on general international capital flows. Adair et al. (1999) and Adlington et al. (2008) find that viable and sustainable real estate markets require an established liquid capital market, including a stable banking an

23、d financial services system. Worzala and Newell (1997) find that access to local financing and credit facilities are important for investors in order to mitigate cross currency risk</p><p>　　Investor Protect

24、ion and Quality of Legal Framework</p><p>　　In their seminal work, La Porta et al. (1997, 1998, 2000 and 2002) find that the legal environment strongly determines the size and extent of a country’s capital m

25、arket and local companies’ ability to receive outside financing. They emphasize the difference between the law as written, and the quality of law enforcement. La Porta et al. (1997) argue that, of the world’s four legal

26、systems (English, French, German and Scandinavian), the English common law system is the most suitable for encouragin</p><p>　　Administrative Burdens and Regulatory Limitations</p><p>　　Solnik (

27、1999) argues that investors trying to invest in foreign countries are exposed to constraints on management and corporate activity and regulatory limitations, consist- ing of the restriction of capital flows and ownership

28、 controls based on particular government policies. D’Arcy and Keogh (1998) claim that each country’s real estate market is further conditioned, amongst other criteria, by landlord and tenant law, planning law and urban p

29、olicy. D’Arcy and Keogh (1999) find that active mana</p><p>　　Socio-cultural and Political Environment</p><p>　　The fact that international investments are made in a different sovereign politica

30、l jurisdiction has a major impact on the investment decision. D’Arcy and Keogh (1999) argue that individual countries’ national property markets are defined by their socio- cultural and political environments. The socio-

31、political risk comprises social risk and government policy risk and is an indicator of institutional problems in a country’s public sector. Lim et al. (2006) as well as Chin et al. (2006) found poli</p><p>　

32、　Conceptual Framework</p><p>　　As set out above, the existing literature submits numerous factors as determinants of the attractiveness of real estate markets in terms of their capital supply and demand cond

33、itions. We group these factors according to their socio-economic characteristics, and obtain six key drivers that affect commercial real estate investments: (i) economic activity; (ii) real estate investment opportunitie

34、s; (iii) depth and sophistication of capital markets; (iv) investor protection and legal framework; (v) </p><p>　　Conclusion</p><p>　　Elaborating on prior research findings, we develop a concept

35、ual framework for a host country’s attractiveness for real estate investment. This framework encompasses and combines the factors that determine a country’s location advantage when attracting international investments. W

36、e identify six key drivers that determine the attractiveness of real estate markets, in terms of their capital supply and demand conditions: (i) economic activity; (ii) real estate investment opportunities; (iii) depth a

37、</p><p>　　We use augmented random effect panel regressions to conduct analyses across 47 countries, 6 years and 66 raw data series, which proxy the six latent key drivers set out above. The regressions enabl

38、e us to examine the hierarchy and importance of effects occurring at both the cross-country and time level. The augmented random effect panel regression methodology allows us to cope with the major weaknesses discusse

39、d in econometrics theory, such as heterogeneity, time-invariant variables, multicol</p><p>　　Based on our broad concept of a host country’s attractiveness for real estate investment, we increase the understa

40、nding of the drivers of real estate markets and set a new benchmark for research on real estate investment determinants. Our results also provide guidelines for political improvements that could be made to attract intern

41、ational capital allocations.</p><p>　　An expansion of our analyses using property returns presents an interesting approach in understanding the tactical pricing in different markets. While Liao and Mei (1999

42、) and Edelstein et al. (2010) test institutional factors with listed property returns, Lee (2006) conducts his analysis with non-listed property returns5 using several country risk measures. We believe that testing our c

43、onceptual framework with property returns would permit the assessment of risk-adjusted pricing in international</p><p>　　國際商業(yè)地產投資的決定因素</p><p>　　Karsten Lieser & Alexander Peter Groh</p>

44、;<p><b>　　摘要</b></p><p>　　筆者獲取2000年至2009年47個國家10年的信息并通過一組特定的面板數(shù)據(jù)來研究國際商業(yè)地產投資的決定因素。筆者從截面數(shù)據(jù)和時間序列兩個維度探究了不同的社會經濟情況、人口、制度特征對商業(yè)房地產投資活動的影響，并以此進行了增強型隨機效應的面板回歸。研究證明經濟增長快速的城市化和人口增速都將吸引房地產投資，同時研究發(fā)現(xiàn)缺乏透

45、明度的法律制度、房地產行業(yè)的行政管理負擔、社會文化的挑戰(zhàn)以及政治不穩(wěn)定等因素都將減少國際房地產投資。</p><p>　　關鍵詞：房地產投資; 國際資產配置; 房地產市場吸引力; 增強型隨機效應面板回歸</p><p><b>　　簡介</b></p><p>　　根據(jù)Dunning的折衷理論, 國際投資者若能夠在與本地市場投資者的競爭中取得成

46、功，那它必須具備特定的壟斷競爭優(yōu)勢。Holsapple等（2006）證實Dunning的理論也適合房地產投資。作者也提出其它的多元化優(yōu)勢和預期回報也促使投資者在國外地區(qū)尋求投資機會，然而，所有這些優(yōu)勢的總和必須大于因外來者劣勢及匯率波動而導致的隱含交易成本。因此投資者在對一個特定目標市場進行內部化或外部化決策之前，必須對于所投資的目標市場有一個較好的認知并明確該市場的優(yōu)勢所在以保證其決策的成功和準確性。新制度經濟學理論定義了一個國家吸引

47、投資能力的社會經濟環(huán)境和制度框架，例如D’Arcy 和 Keogh（1999）以及 Lee (2001, 2005)所提出的觀點。在前期的研究中學者普遍認同在廣泛的制度背景下，商業(yè)房地產存在并且繁榮的原因是經濟的增長、資本市場的成熟與較高流動性以及穩(wěn)定的政治經濟環(huán)境。此外，除了其他標準外，每個國家的房地產市場都受到行政和監(jiān)管負擔以及投資者的法律保護。顯然，這些制度特征在國家和地區(qū)之間差異很大，并隨著時間的推移逐漸改變。 Van Door

48、n（2003）和Lee（2005）指出，</p><p>　　然而，對于綜合房地產投資，主要由于缺乏適當?shù)臄?shù)據(jù)系列，在經驗文獻中對各國市場的社會經濟和體制差異的影響或影響國際房地產資產配置的因素的審查很有限。因此，我們通過分析迄今為止探索的關于房地產投資決定因素的最全面數(shù)據(jù)集，以控制國與國之間以及一段時間內的差異，開創(chuàng)了房地產研究的新局面。我們回顧了影響國際房地產投資決策因素的文獻，并定義了房地產市場吸引力的概念

49、框架。在這個框架的基礎上，我們從不同的數(shù)據(jù)庫收集了66個數(shù)據(jù)系列，并組成了一個小組，由全世界47個國家組成，涵蓋2000年至2009年期間。本文以Cushman＆Wakefield提供的全國商業(yè)房地產投資數(shù)據(jù)為因變量，運用增強隨機效應面板回歸分析方法。這種方法在分析的時間段內使用分解的估計量和控制方法來分析不同國家之間和不同國家之間的差異。</p><p>　　我們揭示了推動房地產投資和塑造全國房地產市場的最重要

50、因素，并為我們的東道國“投資吸引力”概念框架提供了獨特的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。我們的研究結果證實，不僅經濟增長，快速城市化和引人注目的人口統(tǒng)計資料吸引了房地產投資。我們還證明法律框架缺乏透明度，房地產業(yè)務的行政負擔，社會文化挑戰(zhàn)和政治動蕩阻礙了國際房地產投資者。據(jù)我們所知，我們是第一個為房地產市場提供這種證據(jù)的人;因為此前對全國房地產總投資的全套驅動因素的全面實證分析并未實施。通過這種方式，我們正在增強對全球房地產資產配置決策決定因素的透明度和理解

51、。我們相信未來的研究將能夠建立在我們的框架上，進一步分析房地產市場的吸引力。</p><p><b>　　文獻回顧</b></p><p>　　我們回顧房地產文獻的貢獻，（i）記錄理論市場模型和框架的因素; （ii）研究投資者選擇標準和市場認知的調查結果；和（iii）進行定量或定性的市場分析。大部分研究都集中在影響特定國家，市場或地區(qū)房地產投資的一個或很少的因素上。從

52、我們目前的研究范圍來看，沒有任何一項貢獻的范圍廣泛，包括國家數(shù)量和潛在決定因素以及所審查的時間段。我們將文獻綜述分為六個部分，將發(fā)現(xiàn)的因素分為潛在的“關鍵驅動因素”，以便于解釋和組織。每一個標題都是確定一個國家對商業(yè)房地產投資吸引力的六個重要、適當和可量化的潛在關鍵驅動因素之一。文獻綜述最后給出了一個概念框架，概述了我們的回歸模型。</p><p><b>　　經濟活動</b></p&

53、gt;<p>　　房地產投資直接關系到一個地區(qū)或國家的經濟活動和繁榮。根據(jù)DiPasquale和Wheaton的模型( 1992 )，生產性經濟對房地產資產的需求產生積極影響。Chin等人，( 2006年)根據(jù)調查數(shù)據(jù)得出結論，認為健全的經濟結構和預期的強勁和穩(wěn)定的經濟是一個區(qū)域吸引外國房地產投資能力的最重要因素。Hoskin等人，( 2004 )發(fā)現(xiàn)GDP增長、通貨膨脹和失業(yè)與綜合房地產收益之間存在顯著相關。Chen和H

54、obbs ( 2003 )發(fā)現(xiàn)，一個國家的經濟規(guī)模會對投資活動產生積極影響，因為較大的經濟體通常更有能力抵御外部經濟動蕩，因此比較小的經濟體更穩(wěn)定。van Doorn ( 2003 )指出，人均國內生產總值通常用于戰(zhàn)略性房地產資產配置決策，Connor和Liang ( 2000 )認為，從長遠來看，技術發(fā)展對房地產投資的影響是壓倒性的積極影響。隨著科技進步提高生產力和財富，對各類房地產的需求也在增加。</p><p&

55、gt;<b>　　房地產投資機會</b></p><p>　　Han（1996）在他的調查中得出結論：房地產投資機會，人口屬性和市場結構是投資決策的重要選擇標準。由于市場準入概率，流動性風險和市場透明度之間的密切聯(lián)系，房地產的可獲得性是房地產投資的關鍵因素。Liang和Gordon（2003）基于GDP估算了更高質量、非業(yè)主自用商業(yè)地產的可用性。 Kurzrock等人（2009）通過橫截面回

56、歸發(fā)現(xiàn)，高度集聚會影響房地產估值。顯然，決定房地產環(huán)境結構，潛力和質量的城市化加速在投資決策中起著重要作用。對于城市地區(qū)遍布主要地區(qū)，推高土地和建筑價值，并使房地產資產越來越有價值的美國來說，這一點尤其有效。 Lynn（2007）指出，通信和交通基礎設施的改善有助于向城市遷移，并推動城市化進程，從而支持新的發(fā)展。此外，Thrall（2002）聲稱，金融和商業(yè)服務部門反映出服務經濟的復雜程度越來越高，伴隨著商業(yè)地產需求的增加。</p

57、><p>　　資本市場的深度與復雜性</p><p>　　Mueller ( 1995 )認為，資本密集型房地產市場依賴于一般國際資本流動。Adair等人（1999）和Adlington等人（2008）發(fā)現(xiàn)可行的和可持續(xù)的房地產市場需要一個既定的流動資本市場，包括一個穩(wěn)定的銀行和金融服務體系。Worzala和Newell（1997）發(fā)現(xiàn)，為了緩解交叉貨幣風險，獲得本地融資和信貸額度對于投資者而

58、言非常重要。Connor和Liang（2000）認為，公開交易的股權資本來源主要以房地產投資信托基金（REITs）的形式，對于創(chuàng)造有活力的房地產投資活動尤其重要，因為可能在公開市場募集資金成本相對較低。越來越多的房地產公司認為首次公開募股（IPO）是最受歡迎的退出路線，Hartzell等人（2005）發(fā)現(xiàn)IPO與商業(yè)房地產活動之間存在正向聯(lián)系的證據(jù)。Black和Gilson（1998）關注交易支持機構，如律師事務所，投資銀行，并購精品店

59、，審計師和顧問，并指出成功交易所需的金融市場基礎設施。另外，F(xiàn)DI（外國直接投資）流入一個國家對房地產投資環(huán)境的狀況起著重要作用。 Laposa和Lizieri（2005）表明，放寬對投資零售業(yè)務的外國直接投資法規(guī)進一步推</p><p>　　投資者保護與法律框架質量</p><p>　　在他們的開創(chuàng)性工作中。La Porta等人（1997年，1998年，2000年和2002年）發(fā)現(xiàn)，法律

60、環(huán)境強烈決定了一國資本市場的規(guī)模和程度以及當?shù)毓窘邮芡獠咳谫Y的能力。他們強調了成文法律與執(zhí)法質量之間的差異。La Porta等人( 1997年)認為，在世界四大法系(英語、法語、德語和斯堪的納維亞語)中，英國普通法制度最適合鼓勵資本市場發(fā)展，而法國制度最不具吸引力。Glaeser等人（2001）和Djankov等人（2002年，2003年和2005年）表明，普通法系國家的當事人更容易執(zhí)行其商業(yè)合同權利。盡管如此，Knack和Keefe

61、r（1995），Mauro（1995）和Svensson（1998）表明，產權顯著影響投資和經濟增長。只有少數(shù)論文將房地產投資與法律因素聯(lián)系起來，但Chin等人（2006）和Lim等人（2006）進行調查并揭示法律框架和法律監(jiān)管的特定方面對房地產投資者的市場觀念也非常重要。他們把這一發(fā)現(xiàn)與不動產的固定性和不動產交易的復雜性聯(lián)系起來。行政負擔和管理限制</p><p>　　Solnik ( 1999年)認為，試圖

62、在國外投資的投資者受到管理和公司活動以及監(jiān)管限制的制約，包括限制資本流動和基于特定政府政策的所有權控制。 D'Arcy和Keogh（1998）聲稱，除其他標準外，每個國家的房地產市場還受到房東和租戶法、規(guī)劃法和城市政策的制約。D'Arcy和Keogh（1999）發(fā)現(xiàn)，由于不同的房地產市場慣例，不同的經營規(guī)范以及不同的行政和財政制度，加上不同的估價標準，房地產的積極管理可能會很困難。因此，認為房地產業(yè)務和稅收的負擔會直接影

63、響任何交易的運營效率。 Webb（1984），Worzala（1994）和Adair等人。 （1999）指出，這在三個不同時期對外國投資者產生重大影響：投資，運營或退出。據(jù)觀察，東道國政府在市場狀況惡化時會對海外投資者進行處罰，從而對投資回報產生不利影響。 McGreal等人（2001）發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管限制，外匯管制和資本返還限制了國際資本流動，因此成為投資者關注的主要來源。</p><p><b>　　社會

64、文化和政治環(huán)境</b></p><p>　　國際投資是在不同的主權政治轄區(qū)進行的，這對投資決策產生重大影響。 D'Arcy和Keogh（1999）認為，個別國家的國家房地產市場是由其社會文化和政治環(huán)境所定義的。社會政治風險包括社會風險和政府政策風險，是一個國家公共部門體制問題的指標。 Lim等人（2006）以及Chin等人（2006）發(fā)現(xiàn)，在進入新興經濟體或發(fā)展中經濟體時，政治穩(wěn)定性是支撐國際

65、投資者選擇國家的最重要因素。Solnik (1999)證實，外國投資的政治風險降低了國際多元化的預期成功，即使可能性很低，相關的潛在損失可能也很大。 Lee（2001）指出，一個國家面臨的犯罪和腐敗水平可能被證明是成功實施投資戰(zhàn)略的主要障礙。 Geurts和Jaffe（1996）認為，一個國家的社會文化框架與其政治環(huán)境密切相關，影響整體投資環(huán)境。</p><p><b>　　概念框架</b>

66、</p><p>　　如上所述，現(xiàn)有文獻提出了許多因素作為房地產市場資金供求條件吸引力的決定因素。我們將這些因素根據(jù)其社會經濟特征進行分組，并獲得六個影響商業(yè)房地產投資的關鍵驅動因素：（一）經濟活動; （二）房地產投資機會; （三）資本市場的深度和復雜性; （四）投資者保護和法律框架; （五）行政負擔和監(jiān)管限制;（六）社會文化和政治環(huán)境。這些關鍵的驅動程序定義為我們的方法提供了一個清晰的結構，并有助于解釋結果。我

67、們進一步將每個關鍵驅動程序分成多個子組，以更接近單個數(shù)據(jù)系列的級別。</p><p><b>　　結論</b></p><p>　　在闡述先前的研究成果的基礎上，我們?yōu)闁|道國吸引房地產投資開發(fā)了一個概念框架。這個框架包含并結合了決定一個國家在吸引國際投資時的區(qū)位優(yōu)勢的因素。我們根據(jù)其資本供求條件確定了決定房地產市場吸引力的六個關鍵因素：（一）經濟活動; （二）房地產投

68、資機會; （三）資本市場的深度和復雜性; （四）投資者保護和法律框架; （五）行政負擔和監(jiān)管限制;（六）社會文化和政治環(huán)境。由于決定因素因國家和時間不同而不同，因此我們通過實施橫截面和時間序列分析來探討不同的社會經濟環(huán)境，人口屬性和制度框架如何影響商業(yè)房地產投資。</p><p>　　我們使用增強隨機效應面板回歸分析對47個國家，6年和66個原始數(shù)據(jù)系列進行分析，這些數(shù)據(jù)代表了上述六個潛在關鍵驅動因素。回歸使我們

69、能夠審查在國家和時間兩級發(fā)生的影響的等級和重要性。增強型隨機效應面板回歸方法使我們能夠應對計量經濟學理論中討論的主要弱點，例如異質性、時間不變性、多重共線性以及信息低效和混合估計。因此，我們創(chuàng)建了有效的分解估計器，并允許從我們的面板數(shù)據(jù)系列中正確評估“介于”和“在”之間的信息，結果證實了現(xiàn)有文獻中確定的許多決定因素。關于橫截面分析和時間序列分析，根據(jù)其對房地產投資的影響，這些回歸分析揭示了以下因素排序：（1）房地產投資機會; （2）資本

70、市場的深度和復雜性; （3）行政負擔和監(jiān)管限制; （4）投資者保護和法律框架。</p><p>　　基于東道國對房地產投資吸引力的廣泛概念，我們增加了對房地產市場驅動因素的理解，為房地產投資決定因素研究樹立了新的標桿。我們的研究結果還為可以吸引國際資本分配的政治改進提供指導。</p><p>　　我們使用財產收益進行分析的擴展為理解不同市場的戰(zhàn)術定價提供了一個有趣的方法。廖和梅（1999）