武漢市商品住宅價格時空演變及影響因素研究.pdf

1、城市商品住宅市場作為區(qū)域性市場,很大程度上,與區(qū)位密切相關(guān)。由于城市發(fā)展時間和空間的不平衡性,使不同時期城市商品住宅價格在空間分布上存在差異。城市商品住宅價格研究的難點在于住宅的時間特性與空間特性交錯在一起。本文以城市住宅價格研究的基礎(chǔ)理論為指導(dǎo),以武漢市商品住宅價格為研究對象,重點研究了基于灰色理論、GIS系統(tǒng)的武漢市商品住宅價格的時間變化特征、空間分布規(guī)律及其影響因素,豐富發(fā)展了城市商品住宅價格時空變化規(guī)律研究,探討了不同時期武漢市

2、商品住宅價格在空間分布上的演變規(guī)律,同時揭示了武漢市商品住宅價格時序變化的主要因素與次要因素。
　　首先,基于2002年—2011年武漢市商品住宅平均銷售價格,運用灰色系統(tǒng)理論,建立GM(1,1)灰色預(yù)測模型,從時間上探討武漢市商品住宅價格變動趨勢。研究表明,GM(1,1)預(yù)測模型關(guān)于住宅價格的預(yù)測精確度為一級,體現(xiàn)了GM(1,1)預(yù)測模型的優(yōu)越性,并用此模型預(yù)測了2012年、2013年的商品住宅平均銷售價格,反映出商品住房價格隨

3、時間不斷上升的趨勢;此外,以2002年—2011年武漢市商品住宅平均銷售價格、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、居民消費價格指數(shù)、城鎮(zhèn)人口、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品住宅竣工面積、住宅銷售面積等十年的數(shù)據(jù)為統(tǒng)計對象,通過灰色關(guān)聯(lián)度模型,進(jìn)行影響因素與商品住宅價格關(guān)聯(lián)度大小比較。研究得出:城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是最主要因素,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值位于第二。
　　其次,本文創(chuàng)新性地把地理信息技術(shù)(GIS)系統(tǒng)運用到武漢市商品住宅價格空間

4、研究中,收集了武漢市七個中心城區(qū)、兩大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及東西湖區(qū)2006年、2008年、2010年、2011年商品住宅樣點的住宅成交均價信息,利用GIS信息技術(shù),對武漢市2006—2011年的住房位置進(jìn)行地理定位,將研究范圍地圖網(wǎng)格化,并繪制價格等值線圖,繼而進(jìn)行各種空間分析。結(jié)果表明,武漢市商品住宅價格分布呈現(xiàn)圈層式結(jié)構(gòu),整體房價呈現(xiàn)不斷上升趨勢,不管是內(nèi)環(huán)核心區(qū)、二環(huán)中央活動區(qū)還是三環(huán)外的遠(yuǎn)城區(qū)。住宅價格變化自城中心向外圍由高向低逐