轉(zhuǎn)型期物業(yè)管理的社會政策分析.pdf

1、物業(yè)管理是我國經(jīng)濟社會發(fā)展過程中,由于住房制度改革而產(chǎn)生的一種新型的服務(wù)方式。住房從一個純粹的生活居住場所衍生出個人與家庭的生活品質(zhì)、社會地位、以及財富象征等多種屬性,從計劃體制下的配給租賃方式演變?yōu)閭€人的私有產(chǎn)權(quán),從公共房屋的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷幼≌吆退姓叩姆?wù)。同時,由于各種原因而導(dǎo)致房屋類型的多樣化,物業(yè)服務(wù)的多樣化,以及物業(yè)管理社會政策的多樣化,使得看似簡單的物業(yè)管理成為全社會普遍關(guān)注的熱點,成為社會政策顯性沖突頻發(fā)的領(lǐng)域。針對物業(yè)

2、管理領(lǐng)域產(chǎn)生的這些問題,政府已經(jīng)采取了措施,制定了相應(yīng)的社會政策加以干預(yù),但事實證明目前有相當部分的政策失效了。主要表現(xiàn)在:第一,有些政策從制定到實施根本就沒有產(chǎn)生過效果。第二,一些政策在早期實施的時候是有效的,但是隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展以及業(yè)主對物業(yè)管理提出的新的要求,從推進物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展的角度來考量,卻成為了無效的政策,并且還給物業(yè)管理的發(fā)展構(gòu)成了障礙。在社會轉(zhuǎn)型中,在多元利益格局和利益目標沖突下,政府究竟應(yīng)該以怎樣的方式去制

3、定和實施有效的物業(yè)管理社會政策?筆者認為:政府改變傳統(tǒng)單一管理控制的行政模式,構(gòu)建主導(dǎo)與規(guī)范、協(xié)調(diào)與服務(wù)、監(jiān)督與評估三位一體的物業(yè)管理社會政策綜合模式是一種有效的路徑。一是規(guī)范和主導(dǎo),首先要對各行動主體的職責和權(quán)益,行動主體的主體邊界和行動邊界有明晰的界定。其次,政府要制定一個統(tǒng)一的游戲規(guī)則,讓雙方的利益沖突能在一個平衡的軌道上進行博弈。二是協(xié)調(diào)與服務(wù),政府應(yīng)當承擔起個人、企業(yè)無法承擔的建設(shè)信息化平臺的責任,完善信息服務(wù)建設(shè),消除信息不

4、對稱。三是監(jiān)督與評估,政府應(yīng)當建立一種監(jiān)督和評估的機制,能夠確定正在實施的政策是朝社會福利最大化的目標邁進的。因此必須有一種主客觀相結(jié)合的衡量標準,對所謂的質(zhì)量、標準、收費和消費者滿意度進行綜合的考評。本文以上海為例,通過對社會轉(zhuǎn)型時期的物業(yè)管理政策進行分析,研究在社會轉(zhuǎn)型背景中多元利益格局的條件下,政府如何通過公共政策手段協(xié)調(diào)各方關(guān)系,保證物業(yè)管理政策順利執(zhí)行,以化解我國物業(yè)管理中的矛盾。并提出了物業(yè)管理政策完善的對策。全文分為七章:

5、第一章,問題的提出。闡述了轉(zhuǎn)型期我國物業(yè)管理的研究背景、國內(nèi)外物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)研究綜述、我國物業(yè)管理存在的問題及原因,并對文章的研究內(nèi)容、邏輯框架、研究方法作了概括性的介紹,介紹了文章的研究內(nèi)容與研究方法。第二章,上海物業(yè)管理的現(xiàn)狀及其評價。上海作為我國的經(jīng)濟中心與最大的商業(yè)城市,其物業(yè)管理的政策變遷、改革與發(fā)展、發(fā)展現(xiàn)狀以及取得的成就和尚待解決的問題都具有典型性,對我國物業(yè)管理問題解決的探索與管理經(jīng)驗的積累具有十分重要的理論價值與現(xiàn)

6、實意義,對我國其他城市的物業(yè)管理社會政策的制定也具有明顯的示范效應(yīng)。本章對上述問題作了詳細的回顧與描述,并以此作為研究轉(zhuǎn)型期我國物業(yè)管理社會政策的基礎(chǔ)與藍本。第三章,國外物業(yè)管理模式的比較與經(jīng)驗啟示。對于物業(yè)管理的社會政策研究,各國由于其經(jīng)濟發(fā)展與綜合國情不同以及物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟程度不同而有所不同。主要通過對美國、日本與德國三個發(fā)達國家的物業(yè)管理模式、服務(wù)內(nèi)容與資費標準方面進行詳細比較與考察,尋找適應(yīng)于上海物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)

7、驗啟示。同時,考慮到各國物業(yè)管理發(fā)展程度與代表性,還對其他一些傳統(tǒng)與新興發(fā)達國家和地區(qū)的物業(yè)管理進行了歸類與簡要描述,總結(jié)了這些國家和地區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)驗。第四章,轉(zhuǎn)型期物業(yè)管理社會政策的程序合理性:政府主導(dǎo)與規(guī)范。從物業(yè)管理的各個主體的權(quán)益規(guī)范入手,對物業(yè)管理中業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府自身行為的權(quán)益規(guī)范逐一探討,旨在為我國物業(yè)管理問題的解決奠定基礎(chǔ)。第五章,轉(zhuǎn)型期物業(yè)管理市場與政府的雙重失靈:政府協(xié)作與服務(wù)。探究市場與政府雙重失

8、靈的窘境下,政府應(yīng)該如何去進行協(xié)作、提供服務(wù)與優(yōu)化服務(wù)。構(gòu)建物業(yè)信息化平臺,建立物業(yè)管理呼叫中心,培育物業(yè)管理從業(yè)人員將是物業(yè)管理中政府未來需要努力的方向。政府在物業(yè)信息化平臺的構(gòu)建方面應(yīng)該發(fā)揮主導(dǎo)作用。培訓(xùn)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員也是政府優(yōu)化服務(wù)的另一個重要方面。第六章,轉(zhuǎn)型期物業(yè)管理社會政策執(zhí)行與評價:政府監(jiān)督與評估。從構(gòu)建物業(yè)管理社會政策服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督的客觀評價體系和服務(wù)滿意度測評的主觀評價體系著手,結(jié)合上海物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價體系與

9、服務(wù)滿意度測評體系的現(xiàn)實境況,作了具體的案例分析。第七章,轉(zhuǎn)型期物業(yè)管理社會政策發(fā)展的研究結(jié)論和建議。通過理論與實踐的結(jié)合得出了四點研究發(fā)現(xiàn),轉(zhuǎn)型期多元利益的形成對物業(yè)管理社會政策的形成和執(zhí)行效果構(gòu)成了挑戰(zhàn),多元利益的沖突需要政府進行界定與規(guī)范、協(xié)作和服務(wù)以及綜合的政策監(jiān)督與評估。提出了完善物業(yè)管理社會政策的建議,轉(zhuǎn)型期政府物業(yè)管理社會政策需要在更新行政理念,改變物業(yè)管理的服務(wù)方式;明確界定各方權(quán)益,建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系;提供信