【法學(xué)課件】　城市房地產(chǎn)管理法律制度及社會(huì)保障法

1、第 章 城市房地產(chǎn)管理法律制度 城市房地產(chǎn)管理法律制度學(xué)習(xí)目的和要求 學(xué)習(xí)目的和要求通過(guò)本章學(xué)習(xí)，了解我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法律制度的主要內(nèi)容，了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 通過(guò)本章學(xué)習(xí)，了解我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法律制度的主要內(nèi)容，了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理、開(kāi)發(fā)管理、房地產(chǎn)交易管理、權(quán)屬登記管理的法律規(guī)定。 管理、開(kāi)發(fā)管理、房地產(chǎn)交易管理、權(quán)屬登記管理的法律規(guī)定。課程內(nèi)容 課程內(nèi)容第一節(jié) 城市房地產(chǎn)管理法概述城市房地產(chǎn)管理法是指調(diào)整城市房地產(chǎn)管理過(guò)程中

2、發(fā)生的法律關(guān)系的法律標(biāo)準(zhǔn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)?！胺康禺a(chǎn)〞一詞有廣義狹義兩種用法，有時(shí)指土地或房屋，有時(shí)指土地和房屋。正是由于房產(chǎn)與地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，才會(huì)產(chǎn)生?城市房地產(chǎn)管理法?這種調(diào)整整體意義上的城市房地產(chǎn)關(guān)系的法律。綜合起來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時(shí)，指 的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)或者出租時(shí)，指的是房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋連為一體時(shí)，指的是房

3、屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)和城市開(kāi)展的產(chǎn)物。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)行，城市土地使用權(quán)有償?shù)膶?shí)施和住宅商品化的開(kāi)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)部門(mén)。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)，是建立我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重點(diǎn)之一。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他各 個(gè)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，對(duì)金融的振興，對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變革以及對(duì)整個(gè)社會(huì)政治的穩(wěn)定，都有極為重要的影響。近幾年來(lái)，伴隨著土地使用制度的改革，住房商品化政

4、策和城鎮(zhèn)住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅速，因此，?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn) 管理法?〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)?城市房地產(chǎn)管理法?〕于 1994 年 7 月 5 日經(jīng)第八屆全 國(guó)人大常委會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，并于 1995 年 1 月日起實(shí)施。這對(duì)加強(qiáng)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促 進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康開(kāi)展有重要作用。該法的適用范圍是：在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房 地產(chǎn)

5、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。第二節(jié) 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述〔一〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行根底設(shè) 施、房屋建設(shè)的行為。全面、正確領(lǐng)會(huì)這一概念應(yīng)當(dāng)注意如下兩點(diǎn)：土地使用權(quán)出讓是我國(guó)土地制度的一項(xiàng)重大改革，1998 年七屆人大一次 會(huì)議通過(guò)了?憲法修正案?，在憲法中刪去了禁止土地“出租〞的條款，增加了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容，為土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓提供了憲

6、法依 據(jù)。1998 年 12 月，七屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)了修改?土地管理法?的決定，刪去禁止土地出租的規(guī)定，增加了“國(guó)有土地和集體土地的使用權(quán)可 以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體方法，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。〞1990 年 5 月19 日國(guó)務(wù)院發(fā)布?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?，同時(shí)發(fā)布?外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理方法?，標(biāo)志著我國(guó)土地使用權(quán)有償使用制度正 式確立。土地使用權(quán)出讓具有以下法律特征：（1） 土地使用權(quán)出

7、讓是一種特殊的民事法律行為，或稱(chēng)經(jīng)濟(jì)法律行為。出讓土地使用權(quán)的一方是國(guó)家，一般是以各級(jí)人民政府土地管理部門(mén)為代表，稱(chēng)為出讓人；另一方是自然人或法人，稱(chēng)為受讓人。國(guó)家在這里是以所有者的身份出現(xiàn)。因此，雙方必須遵守平等、自愿、有償?shù)脑敲?。受讓人必須為取得土地使用?quán)付出代價(jià)，既繳納土地使用權(quán)出讓金，表現(xiàn)為一定數(shù)額的貨幣。（2） 土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有限性和有期性。土地使用權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過(guò)法定最高年限的規(guī)定。

8、土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為：居住用地 70 年，工業(yè)用地 50 年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年，綜合和其他用地 50 年。使用期滿(mǎn)，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物所有權(quán)，使用者如需繼續(xù)使用，可以向政府申請(qǐng)延期，征得同意后，重新簽訂合同，補(bǔ) 交土地出讓金。受讓方取得的土地使用權(quán)附有許多使用限制，如必須遵守出讓方制定的土地用途、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、配套要求等方面的條件，不得隨意更

9、改。出讓土地使用權(quán)的范圍，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所 有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。也就是說(shuō)，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得直接出讓。2、土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)出讓方式，按?城市房地產(chǎn)管理法?第 12 條規(guī)定：可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。〔1〕拍賣(mài)，又稱(chēng)競(jìng)投。這是指出讓人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)的有意受讓人到場(chǎng)，就擬出讓使用權(quán)的地塊公開(kāi)競(jìng)投，按

10、“價(jià)高 者得〞的原那么確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。拍賣(mài)與招標(biāo)不同：拍賣(mài)是按“價(jià)高者得〞確定受讓人，招標(biāo)是按最優(yōu)者得確定受讓人，招標(biāo)中最高標(biāo)價(jià)不一定贏(yíng)得競(jìng)投，還要綜合考察其他條件，如規(guī) 劃設(shè)計(jì)方案。招標(biāo)方式中，各投標(biāo)人互不知道他方所提競(jìng)投條件，投標(biāo)人也只 有一次投標(biāo)時(shí)機(jī)，投標(biāo)書(shū)一旦投出，不能隨意更改，而拍賣(mài)那么是各應(yīng)買(mǎi)者之間的公開(kāi)競(jìng)投，報(bào)價(jià)可以隨時(shí)提高。拍賣(mài)的一般程序是：出讓人發(fā)出拍賣(mài)公告，將土地使用權(quán)拍賣(mài)事宜向社會(huì)公布；競(jìng)買(mǎi)，即在拍