流質(zhì)抵押條款與房屋買賣

1、流質(zhì)抵押條款與房屋買賣名為房屋買賣合同實(shí)為流質(zhì)借款抵押合同的效力（2016 年 8 月 29 日） [案例]甲與乙合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲因急需資金向丙提出借款 300 萬(wàn)元，丙同意借款給甲，但要求甲提供房產(chǎn)抵押。甲因無(wú)房產(chǎn)可供抵押，故請(qǐng)求乙提供幫助，乙以自有的一套價(jià)值 800 萬(wàn)元的別墅為甲的借款提供抵押擔(dān)保。丙不同意與乙簽訂房屋抵押合同，而是簽訂房屋買賣合同。乙即與丙簽訂房屋買賣合同，將別墅作價(jià) 300 萬(wàn)元賣給丙。房屋買賣合同簽訂后，

2、乙為丙辦理了備案登記，丙隨即將 300 萬(wàn)元轉(zhuǎn)入甲的帳戶，并由乙出具300 萬(wàn)元的購(gòu)房收據(jù)。甲于借款到期后未能償還丙的借款本息。乙以房屋買賣合同實(shí)為流質(zhì)抵押合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效為由，起訴丙請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效；丙則以甲在借款到期后未償還借款本息為由，依據(jù)房屋買賣合同的約定反訴請(qǐng)求乙履行房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。 [分析]乙的本訴請(qǐng)求和丙的反訴請(qǐng)求是否成立，取決于以下法律問(wèn)題的理清。 其一，丙與乙簽訂的房屋買賣合同實(shí)質(zhì)上是借款房屋抵押合同。 從查明的案

3、件事實(shí)看，乙與丙當(dāng)初簽訂房屋買賣合同，系應(yīng)甲的要求以自有別墅為甲向丙借款提供抵押擔(dān)保。同時(shí)，乙應(yīng)丙的要求，以房屋買賣合同代替借款房屋抵押合同。可見，乙與丙簽訂房屋買賣合同的真實(shí)意思表示或訂名下的讓與擔(dān)保。依照《物權(quán)法》第一百八十六條的上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋買賣合同或房屋抵押合同無(wú)效。 其次，丙與乙簽訂房屋買賣合同后辦理的房屋買賣備案登記不能替代抵押登記。 丙與乙簽訂房屋買賣合同后辦理了房屋買賣備案登記。依照《物權(quán)法》第二十條第一款“當(dāng)

4、事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ”的規(guī)定，丙與乙辦理預(yù)告登記只是賦予丙請(qǐng)求乙在甲不能清償?shù)狡诮杩畋鞠r(shí)辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力。顯然該房屋買賣的預(yù)告登記區(qū)別于房屋抵押登記。依照《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押