淺談公墓管理維護費的提取_管理和使用

1、65淺談公墓管理維護費的提取、管理和使用淺談公墓管理維護費的提取、管理和使用阜新市公墓管理所阜新市公墓管理所程文吉程文吉時代華時代華公墓管理、維護費，(以下簡稱管護費)是指從經(jīng)營性公墓墓穴銷售后，從銷售額中提取的每年度用于墓區(qū)(骨灰存放設施)日常管理的儲備資金。它的合理計提、全面管理與有效使用，不但關系到廣大消費者的合法權益能否得到保障，也關系到國家對公墓的宏觀管理，關系到公墓自身能否形成良性循環(huán)及可持續(xù)性發(fā)展的能力，所以，它是關系公墓

2、前途和命運的大問題。下面，我們將從理論研究入手，談一下我們對這一問題的認識和工作中的一些做法。一、關于對公墓管護費的幾點認識(一)關于公墓管護費的性質我們認為，公墓管護費，對于管理者來說，在性質上是負債，在形式上是預收賬款。對于這點，我們要從公墓經(jīng)營的特點出發(fā)，結合財務管理的相關理論來分析。1公墓經(jīng)營的特點，決定了公墓的經(jīng)營收入，要由墓穴收入和管護費收入兩部分組成。(1)公墓的經(jīng)營管理活動，由開發(fā)期和管理期兩部分構成。公墓經(jīng)營的核心是國

3、家土地使用權的經(jīng)營，公墓的經(jīng)營管理和土地是密不可分的。這就決定了這種經(jīng)營管理活動，在空間上的不可移動性和時間上的長期性。這種長期性，按時間順序劃分，由開發(fā)期和管理期兩部分構成。開發(fā)期，是指從征地開始起至墓穴完工交付使用時為止。在此期間內，主要進行場地平整，基礎設施建設、砌墓、墓區(qū)配套設施建設、長期綠化等工作，以建設工作為主。管理期，是指從墓穴出售開始，至一個使用期完畢(如20年)止，主要從事墓穴維護、衛(wèi)生清理、經(jīng)常性美化等工作，以管理工

4、作為主。(2)開發(fā)期和管理期兩個期間是并行的，兩種經(jīng)營活動同時存在。從宏觀、整體上看，一個公墓從開始建設至完全封閉，都應屬于開發(fā)期；但從微觀、個體上看，一個墓穴出售后就已轉入管理期。目前，絕大部分公墓都是邊建設、邊出售，所以，就這些公墓而言，兩個期間是同時存在的。(3)兩個期間內的兩種經(jīng)營活動，構成管理者兩種不同性質的收費。開發(fā)期內，我們主要進行的是墓穴開發(fā)等生產(chǎn)性活動等，這些活動的進行，導致墓區(qū)、墓穴的成型，構成了經(jīng)營者對墓穴使用權的

5、所有權。出售這個使用權，收取的是墓穴使用費。管理期，我們主要進行的是墓穴維修等服務性活動，并據(jù)此有權要求客戶支付服務費，收取的是管理、維護費。2管護費和使用費不同的成本基礎決定了兩部分收入的性質。墓穴使用費，是由征地費、墓料成本、人工費等已經(jīng)實際完成的成本構成的，是現(xiàn)實成本，由這種67積的有限性決定了公墓開發(fā)期的有限性。在墓穴飽和后，公墓何去何從如何才能在經(jīng)濟保障處于管理期的公墓能長久地正常運轉公墓自身在經(jīng)濟上的可持續(xù)發(fā)展能力，是我們現(xiàn)

6、在迫切需要考慮的問題。我們認為，未來的公墓，主要依靠三種收入來運轉：一是墓穴管護費收入，二是以墓穴為主體的服務項目收入，三是無主墓穴的再次開發(fā)利用。其中墓穴管護費收入是基本收入，服務項目收入和墓穴再開發(fā)收入是附加收入。以阜新公墓為例，假設飽和數(shù)量為30000個，平均售價為5000元，那么每年就能有150萬元的管護費收入，而管理期年均費用支出120萬元，在管理上基本能做到收支平衡、略有盈余。而且，墓區(qū)安葬的墓穴，我們不但每年能提出一部分管

7、理費，還可以以這些墓穴為資源，通過為喪戶增加服務項目和對其進行二次開發(fā)，來提高經(jīng)濟效益，(三)公墓建設中，對管理、維護費提取、使用應注意的幾個問題要發(fā)揮管護費的上述作用，必須注意以下問題：1公墓的建設一定要保證有相當?shù)囊?guī)模。有規(guī)模才能出效益。按我們現(xiàn)在的計算方法，以一個墓穴總量為5000個墓的公墓來說，如果平均售價達到4000元，那么每年的管理費不過20萬元，月均不過16000元，除去稅金和正常的經(jīng)費支出，還能有多少資金用于墓區(qū)的管理呢

8、所以墓區(qū)的規(guī)模，不單對于前期的開發(fā)者來說是一個重要問題，對于墓區(qū)的長遠管理來說，更是一個決定性因素。2注意開發(fā)期墓穴的售價和管理期管護費收取之間的關系。我們現(xiàn)在計提管護費，都是以售價為基數(shù)的，如果我們單純?yōu)榱虽N售的需要，而把售價訂的過低，就會造成后期管護費的不足。公墓只是殯葬改革的一種過渡形式，它不是為所有居民提供的，如此，價格就成為骨灰葬入公墓數(shù)量的關鍵因素?，F(xiàn)在，由于利潤的驅使，各地區(qū)的公墓都在快速發(fā)展，有些地方已經(jīng)達到泛濫的程度。

9、公墓之間的競爭，都把價格當作一個重要手段。對于公墓的低價傾銷，和賣地無異，它將給國家造成長久的、合法的傷害，給未來的政府帶來沉重的負擔，而且，低價銷售也降低了公墓自身管護費收取的基數(shù)，給公墓的長久管理造成無可彌補的損失。所以，我們考慮，能否根據(jù)公墓的規(guī)模，對其實行最低售價的限制，以此來保證公墓長久管理目標的實現(xiàn)。3從建墓之初就要開始計提管護費，即使初期未提，也要盡量在后期補提。否則，就不能在總量上保證后期管理的需要。4要嚴格控制支取，不

10、能任意擴大口子。應以高度的責任心對待這個問題，做到對消費者負責、對企業(yè)的將來負責、對未來政府負責。審批權限最好集中在市級民政主管部門，并定期檢查督促。5企業(yè)賬面和現(xiàn)金必須同時提取，不能只提賬面數(shù)而不存現(xiàn)金。如果不注意這個問題，將來很可能形成賬面有收入而無現(xiàn)金可用的狀態(tài)。綜上所述，管護費是維系用戶、企業(yè)與國家三者關系的中心環(huán)節(jié)。正確地計提、管理與使用管護費是處理好三者關系的關鍵，二、關于公墓管護費的提取、管理和使用明確了管護費的性質和作用