?？谖骱０俄?xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、海口西海岸項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,本次市調(diào)情況說(shuō)明,項(xiàng)目組在市調(diào)過(guò)程中，通過(guò)踩盤(pán)、訪談、搜集相關(guān)資料，采集了詳實(shí)而全面的數(shù)據(jù)；本階段工作主要以收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為主，本次匯報(bào)為對(duì)所搜集信息進(jìn)行初步的溝通，主要目的在于表達(dá)項(xiàng)目組對(duì)于本地市場(chǎng)的整體把握，為后續(xù)工作做好鋪墊；關(guān)于大客戶研究以及其他城市案例將放在后續(xù)工作中再做深入研究若貴司對(duì)匯報(bào)中所呈現(xiàn)信息存有不同意見(jiàn)或補(bǔ)充，希望能在溝通過(guò)程中及時(shí)提出，以助于我司及時(shí)修正或完善，從而更好地開(kāi)展項(xiàng)目的

2、后續(xù)工作。,在貴司各位領(lǐng)導(dǎo)的大力協(xié)助下，中原項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在市調(diào)期間順利完成下列工作,完成不同物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研共計(jì)50個(gè),訪談各類(lèi)人士12位,收集相關(guān)資料 超過(guò)百份,,2,項(xiàng)目屬性界定,3,宏觀背景分析,4,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目發(fā)展初步研判,5,0,附：典型樓盤(pán)、商業(yè)及訪談,1,市調(diào)工作說(shuō)明,總體空間發(fā)展策略：?？谧裱爸袕?qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則，項(xiàng)目正處于“西拓”核心焦點(diǎn)位置,,,《?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2005-2020）》中指

3、出城市的總體規(guī)劃為：在總體空間發(fā)展策略上，遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則；西拓：鼓勵(lì)中心組團(tuán)建設(shè)用地的西向拓展；東優(yōu)：擇優(yōu)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有選擇性地開(kāi)發(fā)江東組團(tuán)；南控：控制城市向南發(fā)展。,西拓,中強(qiáng),東優(yōu),南控,,,,,城市空間結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目位于城市發(fā)展的“3+1”和“2個(gè)組團(tuán)”的布局上，即西海岸濱海旅游帶和長(zhǎng)流組團(tuán)上，極具發(fā)展?jié)摿?海口主城區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)是濱海帶狀組團(tuán)式，屬于從濱海城市向海灣型城市轉(zhuǎn)型；海口市的城市發(fā)展布局采取“

4、3+1”的結(jié)構(gòu)?！?+1”是指沿海岸線的濱海旅游發(fā)展軸線、城市發(fā)展軸線和生態(tài)保護(hù)軸線以及沿南渡江的縱向發(fā)展軸線。海口市的城市發(fā)展布局采取“2個(gè)組團(tuán)”的結(jié)構(gòu)，江東組團(tuán)將重點(diǎn)拓展面向島外的現(xiàn)代綜合服務(wù)功能，將成為以航空物流和居住為主的綜合型片區(qū) ；長(zhǎng)流組團(tuán)將重點(diǎn)拓展面向島內(nèi)、島外的綜合功能，將成為以教育、科研為主的綜合型片區(qū)以及以過(guò)海鐵路和配套服務(wù)設(shè)施為主的片區(qū)。,長(zhǎng)流組團(tuán)位于?？谑形鞅辈?，三面環(huán)海，地理位置優(yōu)越，距離市中心商務(wù)區(qū)約二十分

5、鐘車(chē)程，屬城市新區(qū),長(zhǎng)流組團(tuán)三面環(huán)海，南鄰南海大道，形狀為幾字型的漂亮的海岸線，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距?？谑兄行纳虅?wù)區(qū)僅20分鐘車(chē)程，屬于城市新區(qū)；在?？谑?005-2020年的規(guī)劃中，長(zhǎng)流組團(tuán)功能為重點(diǎn)拓展面向島內(nèi)、島外綜合功能；規(guī)劃建設(shè)用地約50平方公里，規(guī)劃人口40萬(wàn)人以上。,,長(zhǎng)流組團(tuán),,中心商務(wù)區(qū),,海甸島,,江東組團(tuán),長(zhǎng)流組團(tuán)正處于開(kāi)發(fā)階段；濱海大道南側(cè)多為正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，北側(cè)多以別墅和酒店為主；市政配套設(shè)施缺

6、乏,,,,,,,會(huì)展中心,美錦熙海,金色陽(yáng)光泰得酒店,市政中心,,,,,金沙灣旅游區(qū),粵海通道片區(qū),,西海岸片區(qū),,長(zhǎng)流片區(qū),長(zhǎng)流組團(tuán)劃分為四個(gè)區(qū)域，分別是長(zhǎng)流片區(qū)、西海岸片區(qū)、粵海通道盤(pán)曲、金沙灣片區(qū)；目前，四個(gè)片區(qū)中相對(duì)成熟的區(qū)域是西海岸片區(qū)，有少數(shù)小體量商業(yè)，但市政配套缺乏；,市政規(guī)劃,長(zhǎng)流組團(tuán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將成為海口未來(lái)城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，集行政服務(wù)、會(huì)議展覽、理想居住等功能為一體的未來(lái)海口新核心區(qū),《?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2005-

7、2020）》指出城市發(fā)展規(guī)劃為： 長(zhǎng)流組團(tuán)將分為四個(gè)片區(qū)，分別為：長(zhǎng)流片區(qū)、西海岸片區(qū)、粵海通道片區(qū)、金沙灣旅游區(qū)；,＞ 長(zhǎng)流片區(qū)是以教育、科研為主的綜合型片區(qū)； ＞ 西海岸片區(qū)則以旅游度假、市級(jí)行政辦公和居住區(qū)為主； ＞ 金沙灣旅游區(qū)則作為西海岸旅游區(qū)的延伸，是海口西部旅游業(yè)發(fā)展的重要組成區(qū)； ＞ 粵海通道片區(qū)則是以過(guò)海鐵路和配套服務(wù)設(shè)施為主的片區(qū)。,,本項(xiàng)目位于長(zhǎng)流新區(qū)，以教育科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品研發(fā)、旅游度

8、假、總部經(jīng)濟(jì)、行政辦公為主的綜合性新區(qū),,萬(wàn)科浪琴灣,,本案,,市政辦公大樓,,會(huì)展中心,美錦熙海,,金色陽(yáng)光酒店,鎮(zhèn)海村舊城改造工程,,七星級(jí)酒店,長(zhǎng)流片區(qū)規(guī)劃圖,項(xiàng)目規(guī)劃為35#、36#地兩部分：35#地規(guī)劃為商業(yè)、酒店、公寓；36#地規(guī)劃為含底商的住宅,（數(shù)據(jù)來(lái)源：開(kāi)發(fā)商提供）,項(xiàng)目四至：南側(cè)是在建的市政辦公大樓，北側(cè)鎮(zhèn)海村將施行舊改，東側(cè)有五原河森林公園，西側(cè)為平整用地,起步區(qū)位于長(zhǎng)流組團(tuán)北部，北側(cè)是將要改造的鎮(zhèn)海村以及海口市

9、未來(lái)會(huì)展中心，東面是開(kāi)發(fā)中的森林公園，南側(cè)是正在建設(shè)中的市政辦公大樓，西側(cè)是未開(kāi)發(fā)的平整用地；周邊道路交通方便，但市政配套缺乏；項(xiàng)目目前達(dá)到三通一平的狀況。,,本案,,市政辦公大樓,,浪琴灣,,鎮(zhèn)海村舊城改造,,五原河森林公園,資源擁有：良好的景觀資源，二線凌空海景、五原河森林公園、規(guī)劃中的七星級(jí)酒店以及道路兩側(cè)具有海南特色的椰子樹(shù)景觀帶,,,,五原河森林公園,天利七星級(jí)酒店,海景沙灘,椰子樹(shù)景觀帶,周邊配套：在逐漸完善中，有在建市政辦

10、公大樓、未來(lái)海口市會(huì)展中心，鎮(zhèn)海村舊改（商業(yè)）及美視高爾夫球會(huì)等,特征分析：市政辦公大樓：市政辦公大樓搬遷比帶動(dòng)周邊酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)等等發(fā)展；會(huì)展中心：海南國(guó)際會(huì)展中心承辦各個(gè)大型的展覽會(huì)議，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；鎮(zhèn)海村舊城改造：建成大概四層或五層高的公寓住宅，有相應(yīng)的商業(yè)布局；美視高爾夫：貴族化運(yùn)動(dòng)，體現(xiàn)商務(wù)休閑娛樂(lè)一體化；,,項(xiàng)目交通：外部交通主要以濱海大道、長(zhǎng)濱路為主，內(nèi)部交通現(xiàn)階段正在修建中,基本特征：項(xiàng)目在濱海大道與

11、長(zhǎng)濱路交叉口，交通便利；與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)最大的道路11號(hào)、15號(hào)和6號(hào)道路，正在修建中；通透視線：在36號(hào)宗地正中央，東西方向有一條市政規(guī)劃道路，目前，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)上未看到；在35號(hào)和36號(hào)宗地正中央，南北方向要保持視線通透；,,,交通規(guī)劃圖,長(zhǎng)濱路,15號(hào)路,濱海大道,36號(hào)宗地,,35號(hào)宗地,通過(guò)SWOT分析對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括 ，全面了解項(xiàng)目擁有的優(yōu)劣勢(shì)及面臨的機(jī)會(huì)和威脅,,項(xiàng)目屬性,區(qū)域?qū)傩?濱海旅游城市未來(lái)

12、重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；擁有豐富景觀資源的中等規(guī)模的綜合物業(yè)類(lèi)型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo)：分析項(xiàng)目現(xiàn)狀有助于我們對(duì)項(xiàng)目有清晰的認(rèn)識(shí)和初判,,開(kāi)發(fā)商的目標(biāo),實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的路徑思考,項(xiàng)目自身?xiàng)l件,實(shí)現(xiàn)均價(jià)2.5萬(wàn)以上先啟動(dòng)36#地塊，2011年回現(xiàn)20-30億產(chǎn)品差異化，使項(xiàng)目更具高端休閑度假的氛圍,36#地產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目快速回現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)最小35#地爭(zhēng)取最大的產(chǎn)品溢價(jià)空間，價(jià)值最大,36#地為住宅產(chǎn)品，部分商業(yè)35#地為公寓產(chǎn)品，部分商業(yè)、酒店產(chǎn)

13、品,,結(jié)合發(fā)展商目標(biāo)、項(xiàng)目自身?xiàng)l件、分地塊物業(yè)角色來(lái)判斷該地塊物業(yè)可能出現(xiàn)的物業(yè)發(fā)展方向，并進(jìn)行針對(duì)性市場(chǎng)調(diào)研,,城市現(xiàn)狀：海口位于海南省北端，占有豐富濱海自然景觀資源，是全島乃至全國(guó)未來(lái)濱海城市和核心發(fā)展城市,?？冢址Q椰城，是我國(guó)最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南省省會(huì)城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、經(jīng)濟(jì)、交通中心；?？谑休犘阌ⅰ埲A、美蘭、瓊山四個(gè)縣級(jí)市轄區(qū)；全市土地總面積2304.84平方公里，其中建設(shè)用地363平方公里；?？陲L(fēng)光秀麗，名勝古跡多

14、，是全國(guó)熱帶濱海旅游休閑勝地。地處熱帶濱海，富于海濱特色景觀，海域面積830平方公里，海岸線長(zhǎng)131公里。海水平均水溫25℃，透明度1米，最大達(dá)2米；未來(lái)?？诔鞘薪ㄔO(shè)的目標(biāo)是：努力建成環(huán)北部灣的重要經(jīng)濟(jì)城市，華南地區(qū)的花園城市，國(guó)內(nèi)外理想的第二居住地。,數(shù)據(jù)來(lái)源：?？谑姓珗?bào),GDP：?？贕DP總值占全省30%以上，且保持快速平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但與全國(guó)同類(lèi)城市相比總量偏小，仍有差距,2009年?？贕DP總值達(dá)489.6億元，同比增長(zhǎng)10

15、.47%，已連續(xù)12年保持兩位數(shù)快速增長(zhǎng)。?？谑蠫DP占全省30%以上；通過(guò)橫向的發(fā)展比較，海口經(jīng)濟(jì)發(fā)展還遠(yuǎn)落后于其它沿海及省會(huì)城市；根據(jù)城市GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，海口房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,小于4%,萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展,,?？诮?年GDP總量及增長(zhǎng)率,各城市GDP橫向比較,,,,海口GDP占全省比例,4%~5%,5%~

16、8%,大于8%,數(shù)據(jù)來(lái)源：?？谑姓珗?bào)、各城市政府公報(bào),,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例中占比偏大且歷年增加，較之于其他城市，其二次產(chǎn)業(yè)為短板,?？诮┠甑谌a(chǎn)業(yè)的比例不斷擴(kuò)大，一二產(chǎn)業(yè)的比例不斷縮??；相比其它類(lèi)似二線城市，?？谑械谌a(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）占比重最大，第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）占比最小，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）與其他城市基本持平。相對(duì)于其它城市，?？谑械牡诙a(chǎn)業(yè)仍然是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短板；未來(lái)?？谑姓诒ＷC旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，將壯

17、大汽車(chē)制造業(yè)、制藥工業(yè)、食品飲料工業(yè)、化纖紡織工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,?？诮?年三次產(chǎn)業(yè)情況,,?？诮?年三次產(chǎn)業(yè)變化趨勢(shì),,各城市三次產(chǎn)業(yè)橫向比較,,數(shù)據(jù)來(lái)源：?？谑姓珗?bào)、各城市政府公報(bào),,,小結(jié)：海口以第三產(chǎn)業(yè)為城市經(jīng)濟(jì)主體，經(jīng)濟(jì)總量偏小，未來(lái)將加大第二產(chǎn)業(yè)投入，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,人口總量： 09年末常住人口187.85萬(wàn)，城市常住人口比戶籍人口高18%左右，外來(lái)常住人口將給地產(chǎn)帶來(lái)活力,2009年末常住人口18

18、7.85萬(wàn)人 ，戶籍人口158.24萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為7.13‰ 。?？谑谐Ｗ∪丝诟叱霰镜貞艏丝诩s18%左右，外地人口居住數(shù)量比例有逐年上漲趨勢(shì)；?？谑辛鲃?dòng)人口保持在30萬(wàn)人左右；?？趹艏丝诜植驾^為均勻；秀英區(qū)因大部位于西海岸，總?cè)丝跀?shù)相對(duì)較小；,數(shù)據(jù)來(lái)源：海口市政府公報(bào),,收入與支出：生活水平逐步改善，收入與支出不斷增長(zhǎng)，但剩余購(gòu)買(mǎi)力增加有限,?？谑械某擎?zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)速度略有放緩， 2009年城市人均可支

19、配收入達(dá)到15237元，增長(zhǎng)7.7%。與其他內(nèi)地城市相比，?？谑芯用袷杖胨捷^低，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要表現(xiàn)為生存需求特征；近年人均可支配收入平均增加，人均消費(fèi)支出保持同步增長(zhǎng)，且高于收入增長(zhǎng)，表明剩余購(gòu)買(mǎi)力積累有限，由剩余購(gòu)買(mǎi)力增加而產(chǎn)生的購(gòu)房可能性不足。,,,,,數(shù)據(jù)來(lái)源：?？谑姓珗?bào),城市居民生活條件：社會(huì)商品零售總額小，人均可支配收入屬于中等水平，恩格爾系數(shù)較高，富裕程度偏低,,,,,2009年社會(huì)消費(fèi)品零售總額,2009

20、年城市居民人均可支配收入對(duì)比,2009年城市居民恩格爾系數(shù)對(duì)比,2009?？谑猩鐣?huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到277.20億元，總額較?。蝗司芍涫杖?5237元，屬中等水平；2009年?？谑卸鞲駹栂禂?shù)為41.9%，表明?？谝呀?jīng)達(dá)到小康水平，但與其它城市相比富裕程度還較低；近年?？诔鞘芯用袢司M(fèi)性支出與人均可支配收入之比都在0.75以上，與普通城市在0.6-0.65之間相比，消費(fèi)比重偏高，剩余購(gòu)賣(mài)力積累不強(qiáng)。居住支出僅為11%，相比其他大

21、城市而言，本地居民置業(yè)行為不旺盛。,數(shù)據(jù)來(lái)源：?？谑姓珗?bào)、各城市政府公報(bào),小結(jié)：海口居民生活逐步改善，但置業(yè)總需求量少，置業(yè)意愿小，購(gòu)買(mǎi)能力差,?？谑谐Ｗ∪丝?80余萬(wàn)人，人口增長(zhǎng)穩(wěn)定，分布較為均勻，其中城市常住人口高出戶籍人口約18%左右；由于海口市人口規(guī)模不大，極大限制本地置業(yè)需求總量；居民生活逐步改善，收入與支出不斷增長(zhǎng)，但剩余購(gòu)買(mǎi)力增加有限，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上表現(xiàn)為置業(yè)意愿低；整體收入水平不高，消費(fèi)習(xí)慣穩(wěn)定，近年無(wú)大的變化

22、；消費(fèi)結(jié)構(gòu)顯示，本地置業(yè)行為并不旺盛；社會(huì)商品零售總額小，人均可支配收入屬于中等水平，恩格爾系數(shù)相對(duì)其它濱海城市較高，富裕程度偏低。,由于本地居民購(gòu)買(mǎi)力較差，置業(yè)意愿偏低，本項(xiàng)目的主力目標(biāo)客群不宜鎖定為本地購(gòu)房群體,旅游業(yè)發(fā)展：近年?？诼糜问袌?chǎng)持續(xù)發(fā)展，旅游總收入、過(guò)夜游客數(shù)等指標(biāo)都持續(xù)上漲，但增勢(shì)已有所放緩,?？谑薪?年旅游總收入及增長(zhǎng)率,,海口市近6年過(guò)夜旅游者人次及增長(zhǎng)率,,2004-2009年，?？谑新糜问杖氤掷m(xù)增加，2009

23、年旅游總收入達(dá)到66.01億元，但旅游收入的增長(zhǎng)速度有所放緩；,2004年-2009年，海口市過(guò)夜旅游者的人數(shù)不斷增加，2009年過(guò)夜旅游者以達(dá)661.96萬(wàn)人次，但過(guò)夜旅游者的增長(zhǎng)速度也有所放緩；,數(shù)據(jù)來(lái)源：海口市政府公報(bào),旅游業(yè)發(fā)展階段：海口旅游業(yè)目前尚處于觀光旅游階段，和全國(guó)其它濱海城市的旅游業(yè)相比仍然缺少競(jìng)爭(zhēng)力,同其它典型濱海旅游城市相比，?？诼糜问袌?chǎng)在游客平均消費(fèi)、平均逗留天數(shù)方面都處于較低水平，這說(shuō)明目前?？诼糜问袌?chǎng)還屬于觀

24、光階段，距離政府的規(guī)劃“國(guó)際旅游島”還有相當(dāng)長(zhǎng)的距離；,2009年濱海城市游客平均消費(fèi)對(duì)比,,2009典型海濱城市游客平均逗留天數(shù)對(duì)比,,2009年典型濱海旅游城市酒店客房出租率,,數(shù)據(jù)來(lái)源：?？谑姓珗?bào)、各城市政府公報(bào),旅游業(yè)發(fā)展階段：就本省而言，?？诘穆糜胃?jìng)爭(zhēng)力相對(duì)三亞也有不足，更多承擔(dān)的是省內(nèi)旅游集散中心的職能,?？谌齺喡糜问杖雽?duì)比（億元）,海口三亞旅游接待人次對(duì)比（萬(wàn)人次）,三亞年旅游總收入已超過(guò)?？?，可旅游接待人口數(shù)量卻低于

25、?？冢蝗司б娓鼮槊黠@；?？诘穆糜钨Y源在海南并不具備優(yōu)勢(shì)，?？诔袚?dān)著海南省旅游集散中心和商務(wù)活動(dòng)接待的部分職能；三亞已經(jīng)有30多家五星級(jí)酒店，基本飽和但仍有增長(zhǎng)。?？诔鞘邢鄬?duì)于三亞擁有更齊備的城市配套，使其游客集散功能更具優(yōu)勢(shì)。,,,數(shù)據(jù)來(lái)源：?？谑姓珗?bào)、三亞市政府公報(bào),規(guī)劃：將規(guī)劃為國(guó)際旅游休閑島，把?？诼糜螛I(yè)打造成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的龍頭，整體規(guī)劃方向?qū)ν顿Y產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)利好,總體規(guī)劃：總體旅游規(guī)劃為三帶（西海岸旅游帶、東海岸旅游帶、城

26、市外圍旅游帶）、一軸（南渡江風(fēng)光游覽帶為主的城市水系旅游軸）、一中心（都市旅游區(qū)和老城歷史文化旅游區(qū)的結(jié)合中心）；重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目：重點(diǎn)加快游艇碼頭建設(shè)，完善口岸、航道、水域、氣象等服務(wù)，2010年建成600個(gè)游艇泊位;加快秀英港區(qū)國(guó)際旅游客運(yùn)碼頭建設(shè)，吸引國(guó)際豪華郵輪?？?；重點(diǎn)建設(shè)旅游休閑服務(wù)集中區(qū)：沿?？跒场５橄虏簫u，建設(shè)“第二時(shí)間”風(fēng)情酒吧街、海甸溪北岸酒吧街、復(fù)興城娛樂(lè)中心、海上燈塔酒店等 ，打造海口休閑娛樂(lè)不夜城；,美

27、源?？跒?，300個(gè)游艇泊位；建設(shè)完工時(shí)間：2011年左右,新埠島 ，200個(gè)游艇泊位；建設(shè)完工時(shí)間：未定,外灘中心 ，50個(gè)游艇泊位；建設(shè)完工時(shí)間：未定,美麗沙 ，100個(gè)游艇泊位；建設(shè)完工時(shí)間：未定,,,,,訪談?wù)Z錄：游艇碼頭是海口由旅游觀光業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的重要設(shè)施，市政府也很重視，現(xiàn)階段?？谑杏瓮Тa頭的建設(shè)位置最好的、規(guī)模最大的、入市最早的，在美源?？跒?。 ——?？谝?guī)劃局副局長(zhǎng),數(shù)據(jù)來(lái)

28、源：?？谑姓w規(guī)劃,小結(jié)：?？诂F(xiàn)階段雖然相對(duì)于全國(guó)其它濱海城市仍有一定差距，但較良好的發(fā)展勢(shì)頭和規(guī)劃將使其未來(lái)看好,,資源條件,,海南省最主要的旅游資源就是熱帶濱海景觀資源，?？趯?duì)比三亞等地的海景資源處于劣勢(shì)；,,等級(jí),,?？诘穆糜沃热跤谌齺?，?？谌狈Υ笮椭穆糜螀^(qū)域的打造；,,功能,,海口城市配套成熟，主要旅游集散中心和旅游服務(wù)基地的功能 ，仍屬旅游過(guò)境地，但隨著三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)的交通運(yùn)輸能力的加強(qiáng)，?？诘穆糜纬鋈肟诎堵毮苷饾u被

29、削弱 ；,,旅游項(xiàng)目營(yíng)造,,海口旅游市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn)，缺乏代表?？诼糜沃鹊捻?xiàng)目的打造 ；,,發(fā)展趨勢(shì),,大力推動(dòng)海口城市的規(guī)劃建設(shè)；加快濱海景觀帶的完善建設(shè)；推動(dòng)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)；,,,,,,戰(zhàn)略定位一,第一代城市,戰(zhàn)略定位二,戰(zhàn)略定位三,具體方向,內(nèi)容解釋,,,我國(guó)旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn),世界一流度假旅游目的地,國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作文化交流平臺(tái),充分發(fā)揮海南的經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢(shì)，積極探索，先行試驗(yàn)，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，加快體制機(jī)制創(chuàng)

30、新，推動(dòng)海南旅游業(yè)及相關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在改革開(kāi)放和科學(xué)發(fā)展方面走在全國(guó)前列。,充分發(fā)揮海南的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，按照國(guó)際通行的旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)旅游要素轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)一步完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，開(kāi)發(fā)特色旅游產(chǎn)品，規(guī)范旅游市場(chǎng)秩序，全面提升水平。,戰(zhàn)略定位四,,,,,,,,全國(guó)生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū),堅(jiān)持生態(tài)立省、環(huán)境優(yōu)先，在保護(hù)中發(fā)展，在發(fā)展中保護(hù)，推進(jìn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)，探索人與自然和諧相處的文明發(fā)展之路，使海南成為全國(guó)人民的四季花

31、園。,發(fā)揮海南對(duì)外開(kāi)放排頭兵的作用，依托博鰲亞洲論壇的品牌優(yōu)勢(shì)，全方位開(kāi)展區(qū)域性、國(guó)際性經(jīng)貿(mào)文化交流活動(dòng)以及高層次的外交外事活動(dòng)，使海南成為重要國(guó)際交往平臺(tái)。,戰(zhàn)略定位五,國(guó)家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地,戰(zhàn)略定位六,,,南海資源開(kāi)發(fā)和服務(wù)基地,加大南海油氣、旅游、漁業(yè)等資源的開(kāi)發(fā)力度，加強(qiáng)海洋科研、科普和服務(wù)保障體系建設(shè)，使海南成為我國(guó)南海資源開(kāi)發(fā)的物資供應(yīng)、綜合利用和產(chǎn)品運(yùn)銷(xiāo)基地。,充分發(fā)揮海南熱帶農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，使海南成為

32、全國(guó)冬季菜籃子基地、熱帶水果基地、南繁育制種基地、漁業(yè)出口基地和天然橡膠基地。,,,2009年12月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》,?？诨A(chǔ)設(shè)施建設(shè)：輕軌：計(jì)劃于2010年底建成；北起?？谑?，途經(jīng)文昌、瓊海（含博鰲）、萬(wàn)寧、陵水，南至三亞市，貫穿海南省東海岸，穿越6市縣，全長(zhǎng)308公里；遠(yuǎn)期運(yùn)量為每年2500萬(wàn)人，屆時(shí)海口至三亞僅需90分鐘; 會(huì)展中心：2010年開(kāi)拓國(guó)際會(huì)議，建成海口市標(biāo)志性的商務(wù)

33、會(huì)展、旅游度假集聚區(qū)。,周邊城市發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)海南經(jīng)濟(jì)，?？谝允?huì)城市生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施完善的優(yōu)勢(shì)，將吸引更多企業(yè)聚焦海口，促進(jìn)海南商業(yè)和住宅的快速發(fā)展,隨著海口國(guó)際旅游島的發(fā)展和成熟，將使海南進(jìn)一步的成熟和發(fā)展，酒店式公寓會(huì)有更好的發(fā)展預(yù)期,,,,,海南國(guó)際旅游島：海南獲批建設(shè)國(guó)際旅游島，長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿薮?，因此為?xiàng)目帶來(lái)了更好的發(fā)展前景,瓊州海峽跨海大橋的修建將會(huì)破除海南最大的發(fā)展瓶頸——交通。使海峽兩岸交通更加便捷，帶動(dòng)海南物流業(yè)的發(fā)

34、展，從而拉動(dòng)海南商業(yè)的迅速發(fā)展跨海大橋的修建使得進(jìn)出島更加方便快捷，對(duì)海南本島產(chǎn)品的對(duì)外宣傳以及島外客戶進(jìn)入海南旅游度假創(chuàng)造了條件，為海南帶來(lái)的大量客戶資源?？谑行率姓约肮珓?wù)員住宅小區(qū)落戶長(zhǎng)流起步區(qū)，將會(huì)帶動(dòng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)和配套設(shè)施的迅速發(fā)展。如：2006年西安市政府北遷，改善了當(dāng)?shù)爻潜钡穆浜笈c其它區(qū)域的局面、加快了當(dāng)?shù)爻鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。轉(zhuǎn)變了市民傳統(tǒng)的固有觀念，并轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的注意力，消除阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛意識(shí)制約因素 會(huì)展中心的

35、落戶西海岸將會(huì)提高此地區(qū)知名度，從而把客戶聚焦于此，提升此區(qū)域的檔次定位,國(guó)際旅游島政策頒布之后，海南島的建設(shè)上升到國(guó)家戰(zhàn)略定位，一系列的優(yōu)惠政策將會(huì)推動(dòng)海南市場(chǎng)，拉動(dòng)本島經(jīng)濟(jì),在國(guó)際旅游島的大背景下一系列利好政策正在穩(wěn)步投放，海南未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?4,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況,高端住宅市場(chǎng)研究,商業(yè)市場(chǎng)研究,高端酒店研究,高端公寓市場(chǎng)研究,周期理論：從GDP、房地產(chǎn)發(fā)展程度等指標(biāo)，房地產(chǎn)一般會(huì)經(jīng)歷復(fù)蘇、發(fā)展、危機(jī)和蕭條一整個(gè)

36、周期,,,房地產(chǎn)發(fā)展階段判斷依據(jù),GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度,,?？诜康禺a(chǎn)經(jīng)過(guò)發(fā)展周期的低谷及復(fù)蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期。,,所處發(fā)展周期：海口房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)發(fā)展周期的低谷及復(fù)蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期,海南房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)一個(gè)周期的發(fā)展：88年建省房地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)展，92年達(dá)到高峰期，出現(xiàn)泡沫；93年宏觀調(diào)控后，94年滑入低谷97、98年開(kāi)始復(fù)蘇；到04年，房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)量達(dá)400萬(wàn)平米，其中60％是爛尾樓改造，銷(xiāo)量1

37、25萬(wàn)平米，開(kāi)始平步發(fā)展；2008年施工總量超過(guò)650萬(wàn)平米，銷(xiāo)售面積達(dá)168萬(wàn)平米；?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析----周期理論,土地市場(chǎng)狀況：受資源限制，城市被迫拉大框架，未來(lái)土地市場(chǎng)層面，城市和海將難以兼得,,,,臨近城市的海景資源被開(kāi)發(fā)商瓜分且存量不多：傳統(tǒng)認(rèn)知中的城市海景資源（填海區(qū)、海甸島和西海岸東等區(qū)域）土地資 源已經(jīng)被眾多開(kāi)發(fā)商控制；總體來(lái)說(shuō)一線海景未開(kāi)發(fā)的土地存量正在下降，土地價(jià)格上

38、漲迅速。,政府主導(dǎo)城市框架向外擴(kuò)張：由于城市發(fā)展對(duì)海資源的依賴和整體房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的二元結(jié)構(gòu)，政府主 導(dǎo)向土地較容易收儲(chǔ)的西海岸和長(zhǎng)流組團(tuán)擴(kuò)張；規(guī)劃中城市外擴(kuò)的方向還有南部和東海岸，但推進(jìn)的時(shí)間還不確定。,,城市附近的海資源已經(jīng)非常稀缺，價(jià)格高端，城市和海已經(jīng)越來(lái)越不可兼得;這個(gè)趨勢(shì)必將導(dǎo)致未來(lái)客戶需求多元的趨勢(shì)加劇。,土地市場(chǎng)交易狀況：在實(shí)際供應(yīng)量充足的條件下，海口土地價(jià)格劇烈提升，預(yù)示房地產(chǎn)發(fā)展前景良好,本輪?？诘牡貎r(jià)上

39、漲，并不是土地緊縮帶來(lái)的地價(jià)上漲，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期增強(qiáng)以及購(gòu)房客戶對(duì)未來(lái)升值潛力看好導(dǎo)致的；,05年海甸島美麗沙一線海景,06年西海岸一線海景,07年西海岸,07年西海岸,07年海口灣填海區(qū),08年西海岸,,,2,,,,3,,小規(guī)模地塊“體外流通”,93年房地產(chǎn)泡沫給?？诹粝铝舜罅考性陂_(kāi)發(fā)商手中的存量土地，政府難以統(tǒng)一規(guī)劃和收儲(chǔ)。,爛尾樓處置“壓力巨大”,2000年開(kāi)始的爛尾樓盤(pán)活實(shí)際上是

40、政府補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)，大量土地和停緩建工程低于成本價(jià)出售；,外地開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)介入,?？诜?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，外地品牌開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、魯能等對(duì)海口市保持樂(lè)觀，紛紛進(jìn)入海口市拿地、開(kāi)發(fā)；,1,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),09年濱海大道與玉沙路交界處,05-09年部分土地公開(kāi)出讓價(jià)格（萬(wàn)元/畝）,土地市場(chǎng)供求特征：09年土地成交價(jià)格保持上漲趨勢(shì),來(lái)源：根據(jù)土地公告整理,,07-09年中，2007 年土地成交量最大，但是單價(jià)最低，而在成交單數(shù)和單價(jià)方面，0

41、9年則達(dá)到了峰值；,,2009 年土地成交主要集中在美蘭和秀英區(qū)域，相比去年秀英 區(qū)成交量大幅上漲，商品房土地成交量最大的區(qū)域?yàn)槊捞m區(qū),,從經(jīng)營(yíng)性土地成交樓板價(jià)來(lái)看，07年是近年的最高，達(dá)到了1537元，以后逐年呈下降趨勢(shì)；,2009年個(gè)行政區(qū)域土地成交量,2006-2009年公告經(jīng)營(yíng)性土地樓板價(jià)走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),房地產(chǎn)供求狀況：09年商品房成交面積大幅上漲，以228.29 萬(wàn)平方銷(xiāo)量創(chuàng)下新高,﹥2009 年1-11 月商

42、品房市場(chǎng)供應(yīng)量為224.02 萬(wàn)平方米，相比去年上漲1.69%；供應(yīng)總套數(shù)為19350 套，同比上漲1.24%。,﹥09 年1-11 月，商品房成交面積大幅上漲，以228.29 萬(wàn)平方銷(xiāo)量創(chuàng)下新高。近年來(lái)，隨著海口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、旅游業(yè)的發(fā)展以及城市市政配套的完善，外來(lái)人口大量導(dǎo)入，島外度假養(yǎng)老客戶蜂擁而至，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)也隨之穩(wěn)定增長(zhǎng)，本地購(gòu)房客戶比例提升。08 年由于金融危機(jī)的影響，大部分投資型購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，剛性需求市場(chǎng)也有所減弱

43、，商品房成交面積相比07 年有所下滑。而09 年則是新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，成交量大幅上漲，創(chuàng)下歷史新高。,,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),,,房地產(chǎn)供求關(guān)系分析：供求矛盾逐漸緩解，09年呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢(shì),﹥06-08 年，?？谏唐贩渴袌?chǎng)供求差距逐漸減小，供求趨于平穩(wěn)狀態(tài)。06年市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的供大于求的局面，到09年供求平衡，供求矛盾逐步消散，整體市場(chǎng)表現(xiàn)出健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。?？谑袌?chǎng)存量較大，隨著近幾年良好的銷(xiāo)售情況，存量在減少，市場(chǎng)壓力也得到進(jìn)一步緩

44、解,,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),大量一線開(kāi)發(fā)商進(jìn)入?？诓⒋蛩氵M(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā),魯能：長(zhǎng)期的區(qū)域運(yùn)營(yíng)商,,儲(chǔ)備東海岸土地6000畝，盈濱半島整體開(kāi)發(fā)；已開(kāi)發(fā)東海岸海藍(lán)椰風(fēng)一期，盈濱半島福園等項(xiàng)目。,雅居樂(lè)聯(lián)合摩根士丹利在海南陵水縣布局,,正在開(kāi)發(fā)的清水灣項(xiàng)目，占地約1.5萬(wàn)畝，海岸線長(zhǎng)達(dá)12公里，項(xiàng)目總投資逾200億元,富力：在海南取得1萬(wàn)畝的土地,,,一線開(kāi)發(fā)商的到來(lái)，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)?？谑袌?chǎng)的產(chǎn)品力和營(yíng)銷(xiāo)水平都將大幅度提升。?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)將

45、進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代、品牌時(shí)代和品質(zhì)溢價(jià)時(shí)代。目前海口仍有大量待開(kāi)發(fā)土地積壓在開(kāi)發(fā)商手中，市場(chǎng)交易頻繁，市場(chǎng)供地總量相對(duì)較大。,,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),主要包括香水灣的2500畝土地，在海口的680畝和澄邁的6700畝土地。目前項(xiàng)目正在熱銷(xiāo)，而且據(jù)稱還正在牽頭占地1萬(wàn)畝的陵水猴島開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 。,浙江國(guó)都房產(chǎn)策劃部經(jīng)理賀越敏在接受CBN記者采訪時(shí)也表示，公司在三亞鳳凰島有總建筑面積50萬(wàn)平方米的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投資已經(jīng)超過(guò)100億元。,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：

46、大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐并尋求擴(kuò)張，為整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展注入了巨大的發(fā)展信心,,2010年?？谕剖圩≌挥[,客戶分析：?？谖骱０逗秃５閸u85%為島外客戶，并且以京、滬、浙、晉和東北客戶為主；本地客多以改善型居住客為主,西海岸,海甸島,,,北京、上海、浙江、山西客戶居多,東北、北京、浙江客戶居多,4,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況,高端住宅市場(chǎng)研究,商業(yè)市場(chǎng)研究,高端酒店研究,高端公寓市場(chǎng)研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析----二級(jí)市場(chǎng)研究,發(fā)展趨勢(shì)：旅游業(yè)

47、推動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展，北起?？?，連接瓊海等城市，南至三亞，形成“大海口”、“大三亞” 格局,海南省房地產(chǎn)正以海口和三亞為核心城市向東、西部沿海岸線延展，以核心城市的發(fā)展帶動(dòng)周邊城市經(jīng)濟(jì)；目前如文昌、瓊海等均都已經(jīng)出現(xiàn)了大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，并形成了各自的城市文化主題特色；隨著整個(gè)島內(nèi)重點(diǎn)城市的發(fā)展和城市宣傳推廣力度加大，將可能吸引更多的島外游客來(lái)島置業(yè)，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有平穩(wěn)緩步上漲的趨勢(shì)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析----二級(jí)市場(chǎng)研

48、究,供求特征：2009年?？谧≌袌?chǎng)成交以80-130平米的中大戶型為主，價(jià)格層面以3000-5000元的價(jià)位段居多,成交戶型面積方面，2009年住宅成交主要以中等偏大戶型為主，剛性需求占主體，80-100 ㎡的戶型成交量交大，占比為25%，其次為100 ㎡-130㎡的面積段，成交占比為24%；,,2009年住宅各面積段成交占比情況,2009年住宅各價(jià)格段成交占比情況,成交價(jià)格方面，主要集中在 3000-5000 元/平方米的價(jià)格 段

49、內(nèi)，占比為49%，其次為5000元/平方米-7000元/平米的價(jià)格段，占比為29%,,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析----二級(jí)市場(chǎng)研究,價(jià)格特征：?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)高端市場(chǎng)領(lǐng)漲明顯，價(jià)格層級(jí)拉開(kāi),二線樓盤(pán)臨海、高品質(zhì)樓盤(pán),三線樓盤(pán)內(nèi)陸區(qū)域、大盤(pán),一線樓盤(pán)海景、豪宅,天海國(guó)際，別墅06年底 11000元/平方米07年初 14000元/平方米09年 25000元/平方米,榮域，多層住宅07年初

50、 4700元/平方米07年中 5700元/平方米09年初 約8500元/平方米,城市海岸，多層住宅08年底 4600元/平方米09年中 7500元/平方米,長(zhǎng)信海岸水城，多層住宅06年初 4300元/平方米06年底 5000元/平方米09年初 8000元/平方米,綠色佳園，多層、小高層07年初 3500元/平方米08年 4800元/平方米09年 7500元/平方米,盛

51、達(dá)景都，高層08年初 4500元/平方米09年 7500元/平方米,不同價(jià)格層級(jí)的樓盤(pán)漲幅具有明顯區(qū)別,近幾年感覺(jué)市場(chǎng)上漲的速度明顯加快，特別是島外客戶購(gòu)買(mǎi)得多的海景樓盤(pán)。今年外銷(xiāo)市場(chǎng)淡季不淡，榮域現(xiàn)在每月的成交量也都很可觀，這以前在?？谑遣桓蚁胂蟮?。 ——訪談 榮域銷(xiāo)售經(jīng)理,本輪海口房?jī)r(jià)上升的過(guò)程中，以外銷(xiāo)為主的、擁有強(qiáng)勢(shì)資源的、高品質(zhì)的樓盤(pán)

52、處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場(chǎng)上升的發(fā)動(dòng)機(jī)。 豪宅價(jià)格的走高引發(fā)了價(jià)格層級(jí)的擴(kuò)大，為其它項(xiàng)目帶來(lái)了生存空間。,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析----二級(jí)市場(chǎng)研究,海口房地產(chǎn)可劃為6大板塊，即西海岸、世貿(mào)—國(guó)貿(mào)、海甸島、內(nèi)陸、新埠島和東海岸板塊,,補(bǔ)充：?？诟鞔蟀鍓K中，以西海岸、海甸島、市貿(mào)三大板塊表現(xiàn)得競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，也是市場(chǎng)高端產(chǎn)品所在版塊；西海岸是目前海口市場(chǎng)上高端產(chǎn)品聚集地，也是外地客戶群體購(gòu)買(mǎi)的重點(diǎn)片區(qū)，主要是度假

53、類(lèi)產(chǎn)品；海甸島是近幾年新型的住宅集聚區(qū)，迅速發(fā)展已經(jīng)比較成熟化，中高端產(chǎn)品，島內(nèi)新移民購(gòu)買(mǎi)占大多數(shù)。世貿(mào)是海口本島高端客戶群體居住重要場(chǎng)所，高度成熟，景觀資源，適宜生活。內(nèi)陸板塊房地產(chǎn)項(xiàng)目分布較廣，我們劃分為中部板塊和南部板塊。主要針對(duì)本地中低端客戶；新埠島板塊目前開(kāi)發(fā)速度較慢，只有新世界花園一個(gè)項(xiàng)目，而且產(chǎn)品影響一般，區(qū)域價(jià)值未被認(rèn)可，屬于較落后片區(qū)；,板塊基本特征：屬于海口城市核心區(qū)，是?？诟咚刭|(zhì)樓盤(pán)集中區(qū)域，目前以高層海景

54、豪宅及公寓產(chǎn)品為主,樓盤(pán)概況：濱海大道以北以高層海景豪宅為主，濱海大道以南以高層公寓產(chǎn)品為主,,項(xiàng)目位置分布圖,濱海大道以北的項(xiàng)目有：環(huán)強(qiáng)御景灣金外灘瀛寰名仕苑濱海貴族美源廣場(chǎng)外灘中心寶華海景公寓,,濱海大道以南的項(xiàng)目有：棕櫚公寓財(cái)富廣場(chǎng)福隆廣場(chǎng)御景風(fēng)金碧文華瑞園豪江花園,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),發(fā)展現(xiàn)狀：檔次落差較大，濱海大道以北海口灣片區(qū)比較受關(guān)注，在售樓盤(pán)較少，景觀資源豐富，價(jià)格高,樓盤(pán)特征：零星開(kāi)發(fā)

55、中小規(guī)模樓盤(pán)居多，價(jià)格檔次差大；,價(jià)格特征: 以濱海大道為界，基本可以劃分兩個(gè)板塊，以南的內(nèi)陸板塊樓盤(pán)一般在4500左右，濱海大道附近開(kāi)盤(pán)均價(jià)約8000以上；,產(chǎn)品類(lèi)型：片區(qū)內(nèi)沿海醒目以大面積、居住型產(chǎn)品為主；目前在售的以高層公寓為主，戶型面積跨度大，以50-80多的一房和100-140的三、四房為主，大戶型為主；,核心賣(mài)點(diǎn)：主打海景資源，區(qū)域價(jià)值；城市配套；,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),板塊基本特征：擁有海景資源，是海口低密度豪宅集

56、中區(qū)域，并可享受政府搬遷帶來(lái)的利好,樓盤(pán)概況：沿濱海大道一側(cè)分布天海國(guó)際、浪琴灣、城市海岸等低密度海景住宅,夏威夷海岸金色陽(yáng)光假日酒店西雅圖麗灣美錦熙海浪琴灣蔚藍(lán)海岸城市海岸秀山觀海苑西海岸高爾夫溫泉?jiǎng)e墅長(zhǎng)信海岸水城菩提樹(shù)紫園泰達(dá)天海國(guó)際觀海臺(tái)一號(hào)觀瀾公寓凱撒豪廷,西海岸秀縣,泰達(dá)天海國(guó)際,紫園,城市海岸,萬(wàn)科浪琴灣,,沿 海 沙 灘 綠 化 休 閑 帶,項(xiàng)目位置分布圖,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),發(fā)展現(xiàn)狀：在

57、售樓盤(pán)集中在二線海景，產(chǎn)品線豐富，定位多樣，如主導(dǎo)文化生活的紫園，主導(dǎo)社區(qū)環(huán)境的城市海岸,樓盤(pán)分布：樓盤(pán)主要集中在海景沿線，樓盤(pán)高端，分布密集；,價(jià)格特征: 二三線看海景房現(xiàn)價(jià)均在10000元/㎡以上，一線海景用地項(xiàng)目在15000元/㎡以上；,產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品組合多層次，以別墅和花園洋房為主，高層為輔；建筑風(fēng)格和園林以東南亞為主；戶型偏大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)逐漸優(yōu)化；,核心賣(mài)點(diǎn)：主打一線海景資源，區(qū)域未來(lái)前景、園林特色；,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研

58、數(shù)據(jù),,,基本特征：良好的區(qū)域規(guī)劃及海景資源使片區(qū)成為島內(nèi)新移民及養(yǎng)老客戶的集聚地之一,在售樓盤(pán)概況：分為主打海景的天一方等和也有主打小區(qū)整體及園林風(fēng)格的江南城、以建筑聞名的榮域等產(chǎn)品類(lèi)型,觀海居榮域盛木天一方寶安江南城 蔚藍(lán)海語(yǔ)印象,,,寶安江南城,榮域,蔚藍(lán)海語(yǔ)印象,,,觀海居,天一方,,項(xiàng)目位置分布圖,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),優(yōu)勢(shì)：距離城市中心區(qū)較近，有一定海景、溫泉資源；沿海規(guī)劃美麗沙、白沙門(mén)生態(tài)公園，規(guī)劃較好；配套齊全

59、，適宜居住,劣勢(shì)：地勢(shì)低，海水質(zhì)量較差，舊城區(qū)規(guī)劃雜亂，朝向與海景資源存在一定的矛盾性,主力戶型及客戶比：二房、三房、別墅。島外：新移民：本地 = 5：3：2；,小結(jié)：海甸島主流客戶為島外客戶、新移民，他們最看重的是距離市中心較近和高性價(jià)比和未來(lái)投資價(jià)值，均價(jià)3500~5000元/ 平米,發(fā)展現(xiàn)狀：該片區(qū)屬于成熟的生活區(qū)，配套齊全，聚集了大量的高端客戶,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),基本特征：該片區(qū)目前僅有一個(gè)別墅樓盤(pán)-魯能海藍(lán)椰風(fēng)，擁有一線

60、海景資源，但距市區(qū)較遠(yuǎn)及配套是其劣勢(shì),發(fā)展現(xiàn)狀：該片區(qū)屬于未來(lái)的高品質(zhì)居住區(qū)，現(xiàn)發(fā)展緩慢，隨著海新大橋改變，將對(duì)對(duì)區(qū)域價(jià)值拉動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析----二級(jí)市場(chǎng)研究,優(yōu)勢(shì)：距離海口美蘭機(jī)場(chǎng)最近，省政府將搬遷至此，未來(lái)新埠島新海大橋和福海大道的開(kāi)通將直接拉近與市區(qū)距離，為此地帶來(lái)利好；,劣勢(shì)：目前由于南渡江的阻隔距離城市中心區(qū)較遠(yuǎn)，配套缺乏，已建成項(xiàng)目較少，尚未形成大規(guī)模開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)；,主力戶型客群構(gòu)成：別墅（獨(dú)棟價(jià)格在31000-33000元

61、/平方米，聯(lián)排在19000-22000元/平方米） ；新移民占50%以上，屬高端客戶群體；,目前基本上沒(méi)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，魯能海藍(lán)椰風(fēng)項(xiàng)目一技獨(dú)秀，客戶看重的是海景資源、產(chǎn)品品質(zhì)和升值潛力。,作為東海岸首屈一指的豪宅，本項(xiàng)目以其純別墅社區(qū)定位、海景和私家沙灘，吸引了眾多來(lái)自島內(nèi)外的度假及投資型客戶；通過(guò)沙灘、園林和圍合式別墅居住群將本項(xiàng)目同周邊的農(nóng)民房和農(nóng)田等完全隔離開(kāi)來(lái)，形成了高尚居住小鎮(zhèn)；位置的偏遠(yuǎn)、配套的匱乏是項(xiàng)目的硬傷，未來(lái)隨著院

62、士村和飛行員村等的開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目將和上述項(xiàng)目一起，構(gòu)筑?？诮紖^(qū)高尚居住片區(qū)。,海藍(lán)椰風(fēng),數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),基本特征：新世界花園，是唯一一個(gè)保留了原生態(tài)本地生活氛圍的片區(qū),發(fā)展現(xiàn)狀：目前發(fā)展不成熟，有待開(kāi)發(fā)，改變客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析----二級(jí)市場(chǎng)研究,新世界花園度假村,優(yōu)勢(shì)：片區(qū)目前還沒(méi)有完全被正式開(kāi)發(fā)，可塑性強(qiáng)，是海口唯一一個(gè)保留了原生態(tài)本地生活氛圍的板塊；,劣勢(shì)：貧困、偏遠(yuǎn)的歷史印象不易改變，整體片區(qū)的運(yùn)營(yíng)都還處于

63、比較前期的階段，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，成本高；,目前房地產(chǎn)發(fā)展還不夠成熟，僅有新世界花園度假村和西灣（為早期開(kāi)發(fā)的私人宅基地）項(xiàng)目周邊環(huán)境需要大量投入來(lái)改善，未來(lái)進(jìn)入者的整體規(guī)劃將對(duì)整個(gè)片區(qū)有很大影響。,主力戶型客群構(gòu)成：別墅、花園洋房、小高層為主；客戶以島外中低端休閑度假、島內(nèi)中端投資客戶為主；,由香港著名發(fā)展商新世界集團(tuán)之中國(guó)房地產(chǎn)旗艦公司——新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司投資開(kāi)發(fā)； 東南亞園林風(fēng)格，多組水系主題，超過(guò)200個(gè)品種的花叢樹(shù)種；廣

64、告“沒(méi)見(jiàn)過(guò)豪宅，那是沒(méi)到過(guò)這里以前”打造超五星級(jí)的海濱花園度假式園林社區(qū)，提供超五星級(jí)酒店式配套設(shè)施，近3000平米全功能夢(mèng)幻園林會(huì)所；智能化多重安保系統(tǒng)，保障家居安全；,數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),4,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況,住宅、公寓市場(chǎng)研究,商業(yè)市場(chǎng)研究,高端酒店研究,高端公寓市場(chǎng)研究,酒店式公寓基本概念：,,,,,,酒店式公寓的基本概念,定義,特點(diǎn),發(fā)展,分類(lèi),酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)，集住宅、酒店、會(huì)所多功

65、能于一體，具有自用、投資兩大功效的物業(yè),“酒店式公寓”，也稱服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅。,最早源于歐洲，在紐約發(fā)揚(yáng)光大，在上世紀(jì)90年代初進(jìn)入我國(guó)一線城市，經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)趨于成熟,,,,,,上世紀(jì)90年代,,,,,2003年起,2005年起,2006年起,服務(wù)式公寓,產(chǎn)權(quán)式公

66、寓,酒店式公寓,小戶型公寓,酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)，公建立項(xiàng)，以外籍租客為主要服務(wù)對(duì)象,小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項(xiàng)，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購(gòu)買(mǎi)目的，對(duì)產(chǎn)品舒適度要求不高,介于酒店與住宅之間的產(chǎn)品，公建或住宅立項(xiàng)。對(duì)于配套要求及物業(yè)服務(wù)的要求較高，單價(jià)較高，后期生活費(fèi)用較高,純投資性產(chǎn)品，對(duì)于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)置有很高的要求，且對(duì)酒店公司的運(yùn)營(yíng)能力有一定要求，售價(jià)高于其它產(chǎn)品，市場(chǎng)受眾面窄,酒店

67、式公寓是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后長(zhǎng)期存在的一種物業(yè)類(lèi)型,酒店式公寓在一個(gè)城市的產(chǎn)生和發(fā)展,牽制的根本原因就是這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度酒店式公寓的需求者和消費(fèi)者一般都是生活在這個(gè)城市的政府官員和高級(jí)商務(wù)人士，這些消費(fèi)者一般都有豐厚的住房補(bǔ)貼一個(gè)城市只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，高端住宅消費(fèi)能力的消費(fèi)者才會(huì)形成一定的規(guī)模在需求中孕育著良好的商機(jī)適應(yīng)他們生活模式和生活需要的酒店式公寓就應(yīng)運(yùn)而生，并且有良好的發(fā)展前景,處于黃金地段可具備

68、長(zhǎng)期居住功能，配套功能突出并有優(yōu)秀的物管公司提供細(xì)致入微的服務(wù)的物業(yè),,,,特點(diǎn),家庭式的居住布局,細(xì)致入微的物業(yè)服務(wù),地段的不可替代性,優(yōu)秀的物業(yè)管理背景,配套功能突出,,特點(diǎn),4,海岸一號(hào),金色陽(yáng)光,西秀綠洲,凱撒豪庭,寶發(fā)國(guó)際,明光國(guó)際,爵士春天,南國(guó)海立方,天邑國(guó)際,藍(lán)海陽(yáng)光,在售,待售,售罄,?？诰频晔焦⑵毡榉植加诔鞘锌捎^海景的黃金區(qū)域以及市中心區(qū)域,,?？谑袌?chǎng)多為“泛酒店式公寓”，且與純酒店公寓擬合度最高的項(xiàng)目都集中在濱海