天津物業(yè)公司八月份財(cái)務(wù)分析報(bào)告-財(cái)務(wù)

1、,天津物業(yè)公司八月份財(cái)務(wù)分析報(bào)告,財(cái)務(wù)部,2014.9.4,物業(yè)費(fèi)收繳情況,,損益情況,,,資產(chǎn)負(fù)債情況,一,二,三,目 錄,四,,現(xiàn)金流及未結(jié)款項(xiàng)情況,五,,風(fēng)險(xiǎn)提示及建議,物業(yè)費(fèi)收繳情況,,一,4,在管項(xiàng)目基本情況,注：物管中心面積按收費(fèi)系統(tǒng)查詢，查詢?nèi)掌跒?月31日。,截至8月31日，天津物業(yè)公司共管理物業(yè)項(xiàng)目6個(gè)，總收費(fèi)面積168萬(wàn)平方米，平均入住率94.49%。,5,1-1、物業(yè)費(fèi)回收情況-當(dāng)期物業(yè)費(fèi),2014年全年應(yīng)收物業(yè)

2、費(fèi)3925萬(wàn)元，計(jì)劃收取物業(yè)費(fèi)2944萬(wàn)元（收費(fèi)率75%），1-8月實(shí)現(xiàn)回收2213萬(wàn)元，完成同期計(jì)劃金額的65%，完成全年計(jì)劃金額的75%。,截至8月31日，天津物業(yè)公司距離完成收費(fèi)指標(biāo)尚需731萬(wàn)元，月均需完成183萬(wàn)元。其中：海河新天地、新干線、遠(yuǎn)洋城三個(gè)項(xiàng)目月均分別需完成40萬(wàn)元、80萬(wàn)元、81萬(wàn)，才能完成項(xiàng)目年度指標(biāo)。,6,1-2、物業(yè)費(fèi)回收情況-清欠物業(yè)費(fèi),以前年度物業(yè)費(fèi)全年應(yīng)收1760萬(wàn)元，計(jì)劃完成清欠額704萬(wàn)（收費(fèi)率4

3、0%），1-8月實(shí)現(xiàn)回收213萬(wàn)元，完成同期計(jì)劃金額的32%，完成全年計(jì)劃金額的30%。,截至8月31日，天津物業(yè)公司距離完成清欠收費(fèi)指標(biāo)尚需491萬(wàn)元，月均需完成123萬(wàn)元。其中：海河新天地、新干線、遠(yuǎn)洋城三個(gè)項(xiàng)目月均分別需完成56萬(wàn)元、31萬(wàn)元、33萬(wàn)元，才能完成項(xiàng)目年度指標(biāo)。,損益情況,,二,目 錄,8,2-1、損益情況—利潤(rùn)表,天津物業(yè)公司2014年1-8月賬面凈利潤(rùn)-664萬(wàn)。,9,2-1.1、損益情況—分項(xiàng)目,截至8月31

4、日，天津物業(yè)公司利潤(rùn)總額-664萬(wàn)元。,10,2-2、營(yíng)業(yè)收入情況,2014年8月31日，天津物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 3799萬(wàn)元，完成同期計(jì)劃的73.02%，完成全年計(jì)劃的49.21%。,11,2-2.1、營(yíng)業(yè)收入分項(xiàng)目情況-入住物業(yè)費(fèi)收入,1-8月天津物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)入住物業(yè)費(fèi)收入2529萬(wàn)元，完成同期計(jì)劃的95%，完成全年計(jì)劃的65%。,12,2-2.2、營(yíng)業(yè)收入分項(xiàng)目情況-空置房物業(yè)費(fèi)和其他收入,1-8月天津物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)其他收入127

5、0萬(wàn)元，完成同期計(jì)劃的50%，完成全年計(jì)劃的33%。其中：新干線：地上、地下停車位收費(fèi)未按計(jì)劃實(shí)施，造成預(yù)算偏差，金額約為35萬(wàn)元；空置房未按時(shí)與地產(chǎn)結(jié)算，金額約為105萬(wàn)元。遠(yuǎn)洋城：已售樓宇維保服務(wù)費(fèi)2013年度、2014年度合同均未簽訂影響，影響約76萬(wàn)元。萬(wàn)和城：開(kāi)荒保潔服務(wù)費(fèi)、空置房物業(yè)費(fèi)未按計(jì)劃與地產(chǎn)結(jié)算，影響約235萬(wàn)元；已售樓宇維保服務(wù)費(fèi)2013年度、2014年度合同均未簽訂影響，影響約25萬(wàn)元。各售樓處：2014

6、年度服務(wù)費(fèi)合同均于近日簽訂，影響審批流程，導(dǎo)致收入未按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，金額約為460萬(wàn)元。,13,2-3、營(yíng)業(yè)成本整體情況,1-8月天津物業(yè)公司實(shí)際發(fā)生營(yíng)業(yè)成本4210萬(wàn)元，占收入比111%，超過(guò)行業(yè)均值（行業(yè)均值為95%）。完成同期預(yù)算比率為93%，完成全年預(yù)算比率為61%。,重點(diǎn)仍是關(guān)注外包成本問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行合同約定所列的獎(jiǎng)懲條款。各項(xiàng)目必須調(diào)整外包人員編制或降低人工單價(jià)，確保成本費(fèi)用控制在年度預(yù)算內(nèi)。,14,2-3.1、營(yíng)業(yè)成本-人工成

7、本,1-8月實(shí)際發(fā)生人力成本費(fèi)1646萬(wàn)元，占同期預(yù)算比例95%，占全年預(yù)算比例64%：,15,1-8月實(shí)際發(fā)生公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)900萬(wàn)元，占同期預(yù)算比例78%，占全年預(yù)算比例53%。,2-3.2、營(yíng)業(yè)成本-公共設(shè)施維修費(fèi),16,1-8月實(shí)際發(fā)生清潔衛(wèi)生費(fèi)575萬(wàn)元，占同期預(yù)算比例87%，占全年預(yù)算比例56%。支出偏高項(xiàng)目：遠(yuǎn)洋城香頌、濱悅園區(qū)于2014年新簽訂合同，補(bǔ)提2013年四季度費(fèi)用造成超出同期預(yù)算.,2-3.3、營(yíng)業(yè)成本-清

8、潔衛(wèi)生費(fèi),17,1-8月發(fā)生實(shí)際秩序維護(hù)費(fèi)838萬(wàn)元，占同期預(yù)算比例108%，占全年預(yù)算比例70%。支出偏高項(xiàng)目：海河新天地、遠(yuǎn)洋城兩個(gè)項(xiàng)目，于2014年2月份完成合同簽訂及費(fèi)用報(bào)銷手續(xù)，需補(bǔ)提2013年4季度費(fèi)用，金額約200萬(wàn)元。同時(shí)，海河新天地增加特保費(fèi)用，影響約50萬(wàn)元，遠(yuǎn)洋城香頌、濱悅增加地庫(kù)成品保護(hù)費(fèi)影響約60萬(wàn)元。,2-3.4、營(yíng)業(yè)成本-秩序維護(hù)費(fèi),,資產(chǎn)負(fù)債情況,三,目 錄,19,3-1、資產(chǎn)負(fù)債整體情況,本期總資

9、產(chǎn)同比期初減少197萬(wàn)元，總負(fù)債增加468萬(wàn)元。其中：資產(chǎn)的變化中貨幣資金減少較多，為885萬(wàn)元；負(fù)責(zé)的變化中應(yīng)付賬款增加最多，為813萬(wàn)元。,,,現(xiàn)金流及未結(jié)款項(xiàng)情況,四,目 錄,21,4-1、現(xiàn)金流情況—現(xiàn)金流簡(jiǎn)表,2014年初天津物業(yè)公司結(jié)存貨幣資金1251萬(wàn)元，本期累計(jì)流入4271萬(wàn)元，累計(jì)流出5156萬(wàn)元，累計(jì)凈流入-885萬(wàn)元。截至2014年8月，天津物業(yè)公司結(jié)存貨幣資金366萬(wàn)元。,22,4-1.1、日常經(jīng)營(yíng)流入情況,本

10、期公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)流入2036萬(wàn)元，占總現(xiàn)金流入的比例為48%。其中包含空置房物業(yè)費(fèi)流入244萬(wàn)元，以后年度預(yù)收物業(yè)費(fèi)流入521萬(wàn)元，減免物業(yè)費(fèi)流入53萬(wàn)元，剔除以上三項(xiàng)，本年度實(shí)收物業(yè)費(fèi)流入1037萬(wàn)元，清欠物業(yè)費(fèi)流入181萬(wàn)元。,23,本期公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金總流出5156萬(wàn)元，其中，人力成本流出占總現(xiàn)金流出的比例為33%，七項(xiàng)費(fèi)用占總現(xiàn)金流出的比例為3%，保安、保潔、綠化費(fèi)用占總現(xiàn)金流出的比例為14%.公共維修費(fèi)占總現(xiàn)金流出的比例為8%，能

11、源費(fèi)占總現(xiàn)金流出的比例為10%，稅金支出占總現(xiàn)金流出的比例為7%，其他經(jīng)營(yíng)性支出占總現(xiàn)金流出的比例為25%，比重較大的仍是人工成本支出。,4-1.2、日常經(jīng)營(yíng)支出情況,24,4-1.3、經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流情況,截至8月31日，天津物業(yè)公司總體不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性資金平衡。主要原因是空置房物業(yè)費(fèi)、減免物業(yè)費(fèi)為按時(shí)收回；各售樓處服務(wù)費(fèi)受合同簽訂影響，不能及時(shí)收回。,25,4-2.未結(jié)款項(xiàng)情況,截至8月31日，天津物業(yè)公司應(yīng)收款總計(jì)5306萬(wàn)元，其中應(yīng)

12、收入住物業(yè)費(fèi)2412萬(wàn)元，應(yīng)收空置房物業(yè)費(fèi)和其他收入2894萬(wàn)元。,26,4-2.1、未結(jié)款項(xiàng)-應(yīng)收入住物業(yè)費(fèi)情況,本期應(yīng)收賬款2412萬(wàn)元，其中，以前年度欠費(fèi)為1548萬(wàn)元，當(dāng)期（2014.1-2014.8）欠費(fèi)為864萬(wàn)元。其中：海河新天地以前年度欠費(fèi)767萬(wàn)元，當(dāng)期欠費(fèi)235萬(wàn)元；新干線以前年度欠費(fèi)415萬(wàn)元，當(dāng)期欠費(fèi)281萬(wàn)元；遠(yuǎn)洋城以前年度欠費(fèi)351萬(wàn)元，當(dāng)期欠費(fèi)275萬(wàn)元；萬(wàn)和城以前年度欠費(fèi)7萬(wàn)元，當(dāng)期欠費(fèi)41萬(wàn)元；風(fēng)景以前

13、年度欠費(fèi)7萬(wàn)元，當(dāng)期欠費(fèi)33萬(wàn)元。,27,4-2.2、未結(jié)款項(xiàng)-空置房物業(yè)費(fèi)和其他收入情況,截至8月31日，各項(xiàng)目應(yīng)收未收款項(xiàng)共計(jì)2894萬(wàn)元，對(duì)收入確認(rèn)及現(xiàn)金流的影響較大。所有款項(xiàng)均為地產(chǎn)公司欠付，主要原因：空置房、減免物業(yè)費(fèi)未按季度申請(qǐng)與地產(chǎn)結(jié)算，同時(shí)受對(duì)接人溝通不及時(shí)影響資金計(jì)劃填報(bào)導(dǎo)致付款滯后；開(kāi)辦費(fèi)、售樓處服務(wù)費(fèi)、維保服務(wù)費(fèi)受合同、成品保護(hù)服務(wù)費(fèi)、遺留問(wèn)題賠償款受報(bào)銷手續(xù)影響，未能按期實(shí)現(xiàn)收入。,注：遠(yuǎn)洋城開(kāi)辦費(fèi)于9月初收

14、回,28,4-2.3、未結(jié)款項(xiàng)-應(yīng)付未付款項(xiàng)情況,截至8月31日，各項(xiàng)目應(yīng)付未付款項(xiàng)共計(jì)1600萬(wàn)元,,風(fēng)險(xiǎn)提示及建議,五,目 錄,30,五、風(fēng)險(xiǎn)提示及建議,建議一：把控年度指標(biāo)進(jìn)度已針對(duì)售樓處、園區(qū)分別建立核算中心，細(xì)化售樓處、園區(qū)等核算中心真實(shí)的盈利狀況，從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)方面達(dá)到準(zhǔn)確把控任務(wù)指標(biāo)進(jìn)度的目的；目前需要各部門協(xié)作，明確人工成本、行政費(fèi)用以及設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)、能源費(fèi)在各核算中心之間的分?jǐn)偡椒?，為分中心核算提供依?jù)。建議二：提

15、高營(yíng)業(yè)收入完成率加強(qiáng)與地產(chǎn)相關(guān)部門的溝通與信息傳遞，提高入住比例以及物業(yè)費(fèi)收入完成率。對(duì)于未簽訂合同，如售樓處服務(wù)費(fèi)，各項(xiàng)目必須安排專人跟進(jìn)未簽訂合同流程，確保及時(shí)確認(rèn)收入。建議三：緩解資金緊張狀況按照“量入為出”原則，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，確保各物管中心資金合理支出。對(duì)于空置房、減免物業(yè)費(fèi)，各項(xiàng)目必須每月25日前確認(rèn)當(dāng)月未結(jié)金額，同時(shí)提醒并提前與開(kāi)發(fā)公司對(duì)接人溝通，保證及時(shí)收回未結(jié)款項(xiàng)。對(duì)于已簽訂合同尚未結(jié)算的款項(xiàng)，各項(xiàng)目