十堰市鄖陽·祥源灣年度營銷策略執(zhí)行方案

1、年度營銷策略執(zhí)行方案,智威【創(chuàng)造】廣告2014年1月,經過前幾輪的溝通，目前實現(xiàn)了以下幾塊工作的推進：1、確立了以“居旅”為核心的開發(fā)模式；2、明確了以“湖灣旅居勝地”為項目的整體定位；3、明確了以“水”為主線貫穿項目整體營銷推廣；4、明確了以“魚竿、桅桿、球桿”三桿生活方式；5、確立了以“一日游”旅游形式的體驗式營銷模式；6、建立了以“人商”為前期展示與銷售的接待場所；7、確定了以“一字萬金，十堰文豪”的項目起勢活

2、動。,我們要思考我們的目標？,第 1 步,2014年,,項目一期：,,一期,一期,位于項目西南側，共計828套，總建筑面積約15萬方，主要以180戶型為主。,一期推售計劃：,共計828套數(shù)，建筑面積約15萬方,一期銷售計劃：,2014年首批房源570套，目標去化80%，總銷金額5億,備注：2014年9-12月：計劃推出570套，面積約10萬㎡。2015年1-6月：推出剩余約250套，面積約5萬㎡。此目標的制定是立足整體市場形式預判+

3、項目整體定位及運營思路+區(qū)域競品情況等綜合因素的基礎上所確定的目標；后續(xù)如何加推根據前期去化量及市場情況而定。開盤成交均價暫時：按6250元/㎡，進行目標測算；,目標如何實現(xiàn)？,第 2 步,首先，讓我們看看我們的客戶是誰？他們在那里？,客戶定位：大十堰,,,,核心客源,重要客源,邊緣客源,核心客戶,二汽集團中高層：二汽中高管理層人士，主要集中在東岳路的老小區(qū)及北京路部分高端小區(qū)。十堰政府官員：政府官員對于別墅存在較大需求，由

4、于政策原因，對于政府客源，需謹慎處理并低調銷售。企業(yè)主：鄖縣長嶺開發(fā)區(qū)、白浪經濟技術開發(fā)區(qū)的企業(yè)主。商人：包括十堰重要商會的主要領導及在十堰經商的外來商人（包括地產投資、汽車產業(yè)鏈投資等）,重要客戶,邊緣客戶,經營戶：十堰人民路、東岳路等城市主干道商戶，白浪經濟開發(fā)區(qū)汽配城經營戶等主要商戶。武當山當?shù)鼐用瘢寒數(shù)鼐用衤糜问杖肟捎^，相比武當山，項目地離十堰市區(qū)更近，會吸引部分武當山市民前來置業(yè)。市區(qū)改善型人群：北京路及市中心老小區(qū)的

5、改善型置業(yè)人群。,外來客源導入：十堰下屬市縣中，鄖西縣離項目較近，存在地域上的優(yōu)勢，鄖西縣外向置業(yè)者會考慮祥源灣。度假及投資客：隨著鄖縣撤縣設區(qū)步伐的加快，項目的溢價前景日益顯現(xiàn)。祥源灣可作為部分外地客源（西安、武漢等）度假及地產投資選擇。,從〖項目與城市的關系〗看客群,客戶預判第一步,1,根據項目與城市的關系看客群（第一張客戶地圖）,從〖項目與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的關系〗看客群,客戶預判第二步,2,主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶地圖疊加（第二張客戶圖）,本案客戶

6、地圖,分析步驟：,,,,,項目與城市的關系預判客戶地圖,區(qū)位屬性對應置業(yè)目的,交通體系對應輻射范圍,3.本項目首期入市產品以為180方，可做7房，性價比不言而喻，可吸納包括度假客在內的十堰第一居所客戶。,產品體系對應輻射范圍,1.本項目處于十堰市區(qū)東北部的濱江新區(qū)鄖縣，鄖縣是離十堰最近的縣市，項目可吸納包括十堰市區(qū)在內的居住或工作的客戶群體。,2.鄖十一級路已拉通了項目地與十堰市區(qū)及整個濱江新區(qū)，本項目的地域屬性將吸納一部分以鄖十一級路

7、為主要動線的客戶群體；,根據項目與城市的關系預判的客群輻射范圍圖,與十堰的距離：隨著鄖縣撤縣設區(qū)腳步的加快，同時鄖十一級路的開通，直接拉進了祥源灣與十堰市區(qū)的距離。與鄖西縣的距離：通過襄十高速，鄖西縣可直接上高速至鄖縣出口下至祥源灣，非常方便。根據項目周邊的主要交通動線網，我們預判本項目的主要城市客群區(qū)域為十堰市區(qū)與鄖西縣。,鄖西,,以上四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布在襄十高速兩側，均有高速出口排布，至項目地非常便捷，同時擁有較為雄厚的經濟基

8、礎。四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)為項目主要的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶所在地。,項目與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的關系預判的客群輻射范圍圖,由客戶地圖結論“2大要點”,通過本次客戶地圖描摹，我們將信息匯總篩選，得出,要點【1】客戶生活區(qū)域圖要點【2】客戶主要動線圖,要點1：客戶生活區(qū)域極限圖,,,,北京路沿線小區(qū),車城路沿線小區(qū),北東岳路沿線小區(qū),經過分析，客戶目前主要集中在北京路沿線高檔小區(qū)（柳林春曉、上海城等高檔小區(qū)），東岳路及車城路為早期二汽車員工宿舍較為集中的地方。,要點【2】客

9、戶主要活動動線圖,經過梳理，本案客群主要的活動動線包括：【道路】人民路、北京路、車城路、東岳路/柳林路、公園路、東環(huán)路、襄十高速等。,,,,,,,經過分析，客戶出行大部分以私家車為主，主要沿著十堰城市主干道及高速出入口通行。,,,客戶分析小結,客戶來源：客戶主要集中在十堰市區(qū)，以及周邊六里坪、武當山、柳陂、青曲等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。北京路沿線柳林春曉、上海城等高檔小區(qū)，以及東岳路及車城路為早期二汽車員工宿舍；客戶職業(yè)：以私營企業(yè)主為主力，企事業(yè)單

10、位高管為輔；外貿金融、教師、律師、高級技術人才等為別墅游離客群。私營企業(yè)業(yè)主中在汽車城市場經商的客戶所占比例較大。客戶特征：年齡在35－45歲之間，家庭年收入主要集中在50-200萬；總資產200萬-1000萬以上；至少1套以上的物業(yè)。且部分客戶有商業(yè)物業(yè)；選擇原因：看重別墅生活、產品品質、資源配套與未來前景。傳播渠道：別墅客群交際圈一般較廣，對周邊人具有帶動話語權，別墅客群從親朋好友處獲知產品的比例最高，由此可見，開展別墅產品的

11、圈層營銷，培育良好的口碑比較之報紙、電視等大眾媒體的傳播效果更好。,因此，我們不能僅僅靠單純廣告宣傳積累實現(xiàn)有效蓄客，必須加大拓客范圍、力度，和豐富渠道。,前期，大范圍拓客，實現(xiàn)客戶積累；,認籌前，密集廣告配合，加深客戶記憶,通過口碑傳播繁殖客戶，形成效應的疊加,最終，形成效應疊加，達到開盤核爆結果,,,,再讓我們看看，我們項目擁有什么？,稀缺資源,一流規(guī)化,先進生活,品牌實力,中國（鄖陽）·祥源灣,稀缺資源,關鍵詞：水、

12、熱土,中原第一，原生麗島,南水北調工程建成后，形成四面環(huán)水的中原第一大島，島上自然植被豐富，原生坡地的自然高差形成錯落的建筑群落，帶來豐富的生態(tài)天際線；,亞洲第一大人工湖，水庫總面積846平方千米，被稱為漢江的天然水位調節(jié)器，有“亞洲天池”之美譽,第一人工湖，亞洲天池,南水北調水源地，丹江口庫區(qū)位于長江中游支流漢江的上游，國家南水北調中線工程水源地。,南水北調，水源地,國家一級水源保護區(qū)，水質連續(xù)25年穩(wěn)定在國家二類以上標準，水質保持優(yōu)

13、良,一級水源保護區(qū),盛世空前，逐水而居,將以“345”發(fā)展計劃為項目開發(fā)建設實施目標，即用3年時間，打造國家4A級島嶼風景區(qū)，吸引旅游人次50萬，形成以島嶼居住生活、生態(tài)水景觀光和休閑度假三大功能分區(qū)和七大主題度假片區(qū)。,湖北望縣，鄂西北明珠,隕陽素有“東控荊襄、西制漢水、南連川東、北承商洛”和“鄂之屏障、豫之門戶、陜之咽喉、蜀之外局”之稱。,咫尺城市，規(guī)?？涨?隕陽島距十堰僅10公里，20分鐘車程，是距十堰最近的大型湖域和旅游度假、別

14、墅用地項目；,文化名城，生態(tài)寶地,擁有恐龍文化、人類文化、漢江文化、鄖陽地方文化等深厚的歷史人文資源優(yōu)勢，與武當山旅游、神農架、古長安、漢水生態(tài)旅游相得益彰；,中原第一，原生麗島,南水北調工程建成后，形成四面環(huán)水的中原第一大島，島上自然植被豐富，原生坡地的自然高差形成錯落的建筑群落，帶來豐富的生態(tài)天際線；,亞洲第一大人工湖，水庫總面積846平方千米，被稱為漢江的天然水位調節(jié)器，有“亞洲天池”之美譽,南水北調水源地，丹江口庫區(qū)位于長江中游

15、支流漢江的上游，國家南水北調中線工程水源地。,國家一級水源保護區(qū)，水質連續(xù)25年穩(wěn)定在國家二類以上標準，水質保持優(yōu)良,立體交通 鏈接全球,區(qū)域內有高速、高鐵、漢（江）丹（江）旅游水路，鄖陽大道東西向橫穿規(guī)劃區(qū)中部，東接漢江大橋至鄖縣城關鎮(zhèn)，西至銀武高速公路，距2014年將建成的武當山機場127公里，距襄陽機場217公里，對外交通便利；,大成萬象，融貫南北,鄂西圣地，鄖陽島所屬的鄂西地區(qū)地處我國南北交界區(qū)域，兼具南北氣候優(yōu)點與中西部地質地

16、貌的共同特征，是我國乃至世界上極為難得的休閑度假、科考及商務會議的黃金片區(qū),一流規(guī)化,關鍵詞：生活、度假,無與倫比的恢弘氣勢,總用地面積683.24公頃，總建設用地面積249公頃，總建筑面積187.92萬方，以旅游度假區(qū)為項目主題特色的超級大盤的規(guī)模效應，自身配套齊全（全類型居住、度假城市，博物館、公園、游樂區(qū)、酒店、會所、會議中心、教育、居住公寓、排位別墅區(qū)‘老年度假區(qū)等多元化，成熟城市生活、居住、旅游全配套。）,盛世空前的旅居盛宴,

17、將以“345”發(fā)展計劃為項目開發(fā)建設實施目標，即用3年時間，打造國家4A級風景區(qū)，吸引旅游人次50萬，形成以居住生活、生態(tài)觀光和休閑度假三大功能分區(qū)和七大主題度假片區(qū),鄖陽生態(tài)文化公園，歷史體驗區(qū)、民俗生活區(qū)、濱水生態(tài)休閑帶、綜合文化服務區(qū)四個功能區(qū)，打造以自然生態(tài)為基礎，融合地域多元文化特質的生態(tài)低碳型文化旅游景區(qū)。,四大運動度假區(qū)，分為游艇度假區(qū)、山地運動度假區(qū)、航空運動度假區(qū)、水上運動度假區(qū)四個度假區(qū)，每個度假區(qū)有自己的度假和相應

18、的度假活動。,水上運動度假區(qū),山地運動度假區(qū),航空運動度假區(qū),游艇度假區(qū),鄖陽民俗文化小鎮(zhèn)，主要包括旅游服務中心、五星級度假酒店及國際會議中心、生態(tài)濕地公園、老年養(yǎng)生度假區(qū)四個部分。,五星級度假酒店及國際會議中心,老年養(yǎng)生度假區(qū),西岸度假村新城，西岸度假村新城主要建設內容包括漢江濱水小鎮(zhèn)、安置區(qū)和旅游集散中心三個部分。,精心雕鑿的醇熟規(guī)劃,首期地塊以度假酒店（已開建）和實景樣板區(qū)打造為主，規(guī)劃以地中海風格的聯(lián)體別墅，整體依山地地形排布，

19、純坡地別墅形態(tài)錯落有致。,史無前例的空間大賞,產品：首期180平米戶型規(guī)劃有7個房間，其中1樓有個保姆房，2樓在挑高部分加蓋樓板后有4間，3樓有一個主臥和一個書房空間，項目無地下室，但贈送面積較大（客廳挑高、餐廳挑高、主臥部分區(qū)域挑高、贈送多個陽臺和露臺、花園贈送）。后期有250-350平米戶型，以舒適性為主。,先進生活,關鍵詞：灣、國際、勝地,法國作家雅克·阿塔利在《游牧人》中預言：擇水生活將成為一種趨勢，一種古老而時尚得

20、運動，同時也是一場深刻的社會變革。,亞里士多德也曾經說過：惟有水岸方是最幸福的歸宿。,羅素認為：是否能在水邊居住休閑是對城市文明的最終考驗。,擇水旅居，就是奢侈版的富貴人生，不受空間束縛的自由向往，是最高級生活方式和品質的象征，現(xiàn)在正在逐漸演化成為一種泛國際潮流。,湖灣旅居——一種新生活的開始，是生活方式的變革和生活品質的飛躍，是現(xiàn)代文明的全新變革。,西班牙·太陽海岸——歐洲富豪的聚集地,西班牙南部地區(qū)的大西洋之濱，世界最著

21、名的海濱沙灘之一，是西甲豪門足球明星的度假首選之地，也是俄羅斯富豪們每年穩(wěn)定的度假勝地。,,西班牙·白色海岸——畢加索故里的名流沙灘,位于西班牙東南沿海，是英國和德國游客熱門的旅游目的地。每到盛夏，游客們就會攜家?guī)Э谠诎咨０蹲鈧€度假屋，然后住上幾個星期。,法國·尼斯—— 世界富豪聚集的中心,尼斯是地中海沿岸法國南部城市，位于普羅旺斯-阿爾卑斯-蔚藍海岸大區(qū)，是法國僅次于巴黎的第二大旅游勝地，也是全歐洲最具

22、魅力的黃金海岸。,馬來西亞·Burau灣——全球富豪后花園,位于馬六甲海峽與安達曼海之間的馬泰邊境交界，這里不僅有條件超一流的現(xiàn)代化酒店，還有各種特色風情的愜意度假村。生活在此處和前來旅游的人們都陶醉于這里豐富多彩的休閑娛樂：水上運動、雨林探險、海灘高爾夫球場、海濱游艇俱樂部，讓人流連忘返。一切都使這塊旅游圣地成為富人們的旅游天堂。,品牌實力,關鍵詞：百億、大師,祥源集團聯(lián)合中孚等實力名企聯(lián)袂巨制,祥源控股 旅游目的地建造

23、者創(chuàng)建于1992年，是一家以構建旅游目的地為核心的綜合型控股集團。20多年來，不斷培育出房地產開發(fā)、基礎設施建設、文化旅游、茶業(yè)等一批領先的業(yè)務實體。自2008年以來，公司相繼投資建設了湖北祥源灣、安徽齊云山生態(tài)文化旅游區(qū)、新疆天山天池文化旅游區(qū)、祥源?穎淮生態(tài)文化旅游區(qū)等多個高端文化旅游項目。,祥源在中國,百億投資 共鑄美麗十堰,全球頂級的大師團隊,由來自于海內外各領域的頂尖技術研發(fā)機構組成。景觀規(guī)劃由美國SWA、東方園林、美國

24、EDSA規(guī)劃設計機構攜手打造；建筑規(guī)劃由美國JWDA、美國K+H、中國建筑設計研究院和中國規(guī)劃設計院設計完成；高爾夫球場由專業(yè)的奧地利G&G.HOUSE GOLF&LANDSPACE公司統(tǒng)籌建。,基于項目整體資源價值；基于項目一流的規(guī)化藍圖；基于湖灣旅居生活的全球趨勢；基于祥源近百億的巨資打造。,中國（鄖陽）·祥源灣湖灣居旅勝地,我們要思考如何營銷？,第 3 步,在項目啟動之初的2—6月是一個

25、給客戶造夢的過程，而7—9月則將是繼續(xù)造夢并逐步展示兌現(xiàn)、客戶培育與營造湖灣居旅生活的過程。9—12月則是項目價值的持續(xù)深化，及產品的全面熱銷。,項目一期總體營銷策略：,一個核心三個策略,1,2,3,4,5,,,,,,項目整體形象價值的全面引爆,項目產品細節(jié)展示與體驗、故事營銷,高端服務、客戶關懷進行客戶培育,酒店、會所、溫泉等配套完善，形成客戶利益點,營造漸趨成熟的湖灣居旅生活意向,營銷推廣策略：,,,事件營銷路線的高調推廣,,,實

26、現(xiàn)項目整體高端形象一期180別墅熱銷,品牌落地與升化實現(xiàn)與區(qū)域競爭的區(qū)隔使項目真正鶴立雞群,緊貼銷售的產品利益營銷,+,營銷推廣目標：,展示攻略,推廣渠道/活動攻略,,,,,,,,,通過樣板區(qū)、精裝樣板房、酒店、全島展示線路的完工，體系高端品質形象。,通過對項目生活方式和180別墅推廣及活動的分化，一方面以高端、親民和小暖場為主的多類型主題活動強化形象，擴大客戶基礎；另一方面推廣180別墅高性價比，高附加值的形象，建立良好口碑，促

27、進銷售。,形象攻略,,,高調入市，建立湖灣居旅勝地高端形象；挖掘大盤社區(qū)賣點，以聲勢浩大的事件活動吸引客戶，制造高端產品形象的同時充分蓄客。,銷售攻略,,嚴謹?shù)漠a品推售策略，多頻次高密度的推出“高品質，低總價”，強大的銷售力，實現(xiàn)熱銷。,,客戶拓展攻略,走出去引進來，通過在“人商”設立外展點拓展客戶，通過小眾圈層營銷深挖客戶；通過二汽、汽車城、商會、工商聯(lián)等渠道加強客戶拓展。,營銷策略總綱：,策略總綱,項目指導性節(jié)點,1—3月,1月25

28、日一字萬金，十堰文豪 3月15日頒獎暨最美十堰活動啟動,4—5月,最美十堰活動；5月8日最美十堰開播；電商啟動,6—7月,6月28日樣板房盛大開啟儀式暨微電影首發(fā)儀式；祥源會貴賓卡同步首發(fā)；,8—9月,9月19日產品說明會；9月28日首期開盤,10—12月,11月22日二期開盤,,,,,,四大階段,,1月25日,一字萬金活動,3月15日,一字萬金活動頒獎暨最美十堰活動啟動,,5月8日,,最美十堰開播電商啟動,6月28日,樣板房盛

29、大開啟,9月19日,產品說明會,9月28日,11月22日,首期開盤,二期開盤,,,,節(jié)點,月份,展示中心、景觀區(qū)開放,階段,目的,策略,項目一期營銷階段劃分,主題,活動,首期開盤,180樣板房開啟,加推,加推,加推,加推,主題,全年營銷活動主線,推廣動作,營銷動作,節(jié)點,月份,展示中心、景觀區(qū)開放,首期開盤,180樣板房開啟,加推,加推,加推,加推,階段1：活動導入 實景體驗,推廣時間：2014年1月-2014年7月,,階段目的,全

30、新項目品牌形象出街，確立區(qū)域市場標桿站位；項目核心價值傳達，領先區(qū)域競爭樓盤，提高市場認同；起勢活動實現(xiàn)大眾市場聚焦。實景體驗深入人心，居旅生活得以實現(xiàn)。,項目形象全面出街：廣告語征集后，“湖灣居旅勝地”形象傳播，完成戶外等平面的更新，形成新的視覺沖擊；基礎物料籌備：完成項目價值挖掘和梳理，以及售樓部包裝和接待流程優(yōu)化；第一輪渠道打擊：大眾傳播基礎上，梳理目標客群區(qū)域市場，實現(xiàn)第一輪精準打擊，傳達項目價值。,階段策略,階段推廣

31、主題（3-6月形象）,久等了，最美的湖灣,,湖灣居旅圣地 耀世登臨在即,中國【鄖陽】 . 祥源灣,階段推廣主題（示范區(qū)開放）,唯親臨，始見傳奇,,6月28日，2萬平米十堰最美樣板區(qū) 恢弘上映,中國【鄖陽】 . 祥源灣,階段推廣主題（樣板房開放）,最美的十堰樣板房,,7月18日 豪裝樣板房 原香綻放,中國【鄖陽】 . 祥源灣,20萬大獎，項目廣告語征集,項目亮相，活動起勢,最美十堰大型電視節(jié)目全程冠名,形象提升，品牌造勢,“最美祥源灣”

32、售樓部樣板區(qū)啟用,現(xiàn)場開放，項目引爆,“最美祥源灣”系列實景體驗活動,實景體驗，價值傳遞,第一階段活動主題：最美祥源灣,,推廣活動邏輯,（ 2014年1月-7月),20萬大獎，項目廣告語征集,項目亮相，活動起勢,活動時間：1月25日-3月16日,以祥源灣項目廣告語征集的形式展開全城征集，配合媒體平臺的全方位傳播，從而實現(xiàn)項目信息和產品價值的傳達，打開祥源灣項目知名度。,活動主題：人商臨時售樓中心開放暨廣告語征集大賽正式啟動售樓中心開

33、放當日邀請媒體、意向客戶、政府機關等參加開放儀式，現(xiàn)場宣布廣告語征集大賽正式啟動，全城征集，同時配合物料及現(xiàn)場包裝展示產品品質，傳遞產品價值，以節(jié)點事件在市場發(fā)聲，吸引市場關注，提升項目知名度與影響力?；顒訒r間：2014年1月25日,人商臨時售樓中心開放暨廣告語征集大賽正式啟動,“一字萬金”廣告語活動定點征集（進社區(qū)及重點位置覆蓋）,活動時間：1月25日-2月10日,在十堰市各大社區(qū)及車站、超市、廣場進行設點征集，為廣告語征集活動造勢

34、并借此展開項目信息的滲透式傳播。,廣告語征集活動入圍作品全城投票總動員,活動時間：3月1日-3月2日 活動地點：十堰市區(qū)、人商廣場、社區(qū)超市等,在十堰市各大社區(qū)及車站、超市、廣場進行設點征集，為廣告語征集活動造勢并借此展開項目信息的滲透式傳播。,廣告語征集活動決賽PK暨頒獎典禮,活動時間：3月15日 活動地點：人商廣場,在戶外舉辦本次活動的決賽PK，電視直播配合現(xiàn)場造勢，將本次活動完美收尾同時宣布最美十堰活動啟動。,最美十堰大

35、型電視節(jié)目全程冠名,形象提升，品牌造勢,活動時間：3月15日啟動，5月8日開播，每兩周一期，一共12期,【最美十堰活動詳見專題方案】,我們需要揭開這一層迷人的高貴面紗引人自由探索，暢想那一種從未有過的美麗驚艷，無與倫比的視覺享受，在綻放的那一剎那，讓整個十堰都為之動容！,“最美祥源灣”售樓部樣板區(qū)啟用盛典,現(xiàn)場開放，項目引爆,活動目的：采用大型演藝盛典的形式，作為祥源灣現(xiàn)場樣板區(qū)打開及現(xiàn)場售樓正式亮相活動，啟動現(xiàn)場實景體驗營銷，并

36、與媒體及嘉賓互動釋放祥源灣相關產品信息，活動著重展示項目180產品?；顒訒r間：2014年6月28日活動地點：項目現(xiàn)場,泳池名流派對暨最美祥源灣樣板區(qū)開放盛典,,一場最美祥源灣的全感官饕餮盛宴 我們的美麗綻放，只為匹配您的精彩，水、路、空三維體驗感悟祥源灣立體之美,領導致辭項目回顧,微電影首發(fā)最美綻放,精彩節(jié)目自由體驗,,,祥源灣負責人對項目、工程進度、價值潛力等做簡單介紹；宣布祥源灣樣板區(qū)正式啟用，祝酒詞，香檳儀式共慶晚

37、宴，邀請來賓用餐。,項目領導致辭+祝酒,《最美祥源灣》微電影發(fā)布,結合項目核心價值點，以微電影的形式進行價值傳播，加深客戶對祥源灣湖灣居旅勝地定位的全面理解,祥源會貴賓卡同步首發(fā)，限量發(fā)行888張,祥源會貴賓卡內存有1888元酒店消費券，可供在祥源灣五星級酒店內消費體驗時使用；如果買房，可憑卡抵扣18888元房價。（祥源卡可轉讓使用）,美學精致自助餐在美輪美奐的泳池邊，品嘗精心準備的自助餐醇香的紅酒搭配美味的牛排，讓來賓感受到高雅的

38、生活情調來賓到場后，在泳池邊享受精致自助晚宴,20位祥源女郎泳池比基尼秀，給祥源灣一個驚艷的展現(xiàn),一場無比魅力的視覺盛宴，一個個絕美名模繞場展示，流光溢彩。模特們身披盛大夸張的霓裳，華麗出演宮廷盛宴下的閃耀尊榮。,系列唯美節(jié)目表演，感受最美祥源生活,豎琴演繹,晶體芭蕾,奇幻魔術,電光舞,“最美祥源灣”系列實景體驗活動,實景體驗，價值傳遞,“最美祥源灣”環(huán)島半日游看房體驗活動,活動主題：“最美祥源灣”環(huán)島半日游看房體驗活動以環(huán)島游的形

39、式進行旅游看房體驗，通過樣板區(qū)、樣板房、高爾夫、垂釣、游艇等體驗活動詮釋鄖陽島的全島規(guī)劃及營造理念，提升項目形象，傳遞核心價值?；顒訒r間：2014年7月5日啟動,有預約,,禮賓車接至案場,,案場禮儀迎客,,銷售員接待,首次來訪,,模型、物料,,影視體驗,,樣板房體驗,,休息、等候島居體驗,全島觀光體驗,,返回售樓部,繼續(xù)洽談,結束，禮賓送回,,,,,再次來訪,專屬銷售員接待,意向洽談或體驗,,,無預約,禮賓引導至前臺預約,,,,迎賓,

40、售樓部體驗,樣板房體驗,全島體驗,返回售樓部,,,,,,結束,,祥源灣旅游看房客戶接待流程建議,,活動主題：“最美祥源灣”十堰市青少年游泳大賽利用樣板區(qū)以及售樓部已經開放的契機，以青少年游泳為切入點組織游泳比賽，增加現(xiàn)場人氣，體現(xiàn)項目強大的實景感?；顒訒r間：2014年7月13日,“最美祥源灣”十堰市青少年游泳大賽,比賽分成少兒組和青年組分別進行,活動時間：2014年7月20日活動目的：邀請意向客戶和攝影愛好者來樣板區(qū)拍攝，通過評選

41、選出優(yōu)勝獎，并且拍攝的照片做成明信片，能夠作為禮品贈送客戶。,“最美祥源灣”樣板區(qū)攝影大賽,優(yōu)秀作品可放置在現(xiàn)場售樓部進行集中展示,活動主題：中國（鄖陽）?祥源灣‘紅娘牽線’體驗活動活動目的：利用項目一線唯美湖景，舉辦百對新人集體寫真活動，參與的新婚夫婦免費獲贈寫真照片及小禮品，同時預約祥源灣產品的將獲得折扣優(yōu)惠。活動時間：2014年7月27日,祥源灣“十堰最美婚紗攝影基地”活動,活動期間成功預定房源的新人可免費獲得現(xiàn)場婚紗照拍攝套

42、餐一份,“不在巴西，就在祥源”2014世界杯主題活動,活動主題：“不在巴西，就在祥源”2014世界杯主題活動活動概況：重要比賽當天，售樓處通宵開放，比賽前歌舞表演開場，營造一個賽場氛圍。現(xiàn)場提供場地利用LED大屏播放世界杯，配備小吃、酒。美食小吃如炸雞翅、薯條、魚圈。酒有葡萄酒、氣泡酒和啤酒，供客戶盡情享用。后期配合售樓部現(xiàn)場氛圍布置，足球寶貝裝飾等營造熱鬧的世界杯氛圍，持續(xù)提升現(xiàn)場人氣。（可以世界杯比賽猜想的以微信形式展開持續(xù)活動）

43、活動時間：2014年6-7月,世界杯期間現(xiàn)場包裝,為烘托世界杯比賽氛圍，現(xiàn)場采用與足球相關元素進行包裝。如大幅體育場照片和老球衣作為“墻紙”，整齊排列的各國國旗和各隊隊徽點綴于園區(qū)及售樓處現(xiàn)場。洽談區(qū)桌上擺放足球明星照片。,足球寶貝助陣,微信上舉行球類競猜和世界杯知識答題游戲,第一階段媒體計劃,其他：微電影110萬+全島模型100萬+區(qū)位模型40萬+單體模型20萬+精神堡壘30萬+現(xiàn)場識別系統(tǒng)60萬=360萬,階段2：體驗加強 開

44、盤強銷,推廣時間：2014年8月-2014年10月,,經過前期的活動推廣鋪墊，項目的形象調性、價值釋放以及蓄客已獲得一定成果。在此基礎上，本階段的推廣重點在于如何將意向客戶轉化為成交客戶，同時做好老帶新的突破工作。,階段目標,階段營銷策略,加強體驗式營銷：在樣板區(qū)打開的基礎上，結合湖灣居旅勝地，開展度假活動體驗。樣板房主題營銷：圍繞樣板房開放的節(jié)點，系列性策劃活動推進，引發(fā)市場關注；戶型情感訴求推廣：結合180戶型的優(yōu)勢，重點強調1

45、80㎡戶型的生活情感性訴求及性價比。引發(fā)客群共鳴；精準渠道組合運作：大眾傳播渠道繼續(xù)強化，同時定向集中式打擊區(qū)域目標市場。,階段推廣主題,9月28日，鑒所未見,,88方/7房/180方 湖灣夢幻墅 盛大開盤,中國【鄖陽】 . 祥源灣,十堰好聲音，中國好別墅,,88方/7房/180方 湖灣夢幻墅,中國【鄖陽】 . 祥源灣,A:垂釣比賽、SPA體驗、BBQ燒烤 B:教師、中秋節(jié)日活動,開盤前客戶聚集活動,180㎡湖灣夢幻墅價

46、值發(fā)布會,客戶心理價格提升活動,9月28日首發(fā)開盤活動,開盤轟動效應制造,國慶7天嘉年華，活動持續(xù)升溫,開盤后項目持續(xù)熱銷,第二階段活動主題：國慶嘉年華,首次開盤活動攻略,A:垂釣比賽、SPA體驗、BBQ燒烤 B:教師、中秋節(jié)日主題活動,開盤前客戶聚集活動,“爸爸去哪兒”祥源灣親子垂釣節(jié),活動主題：“爸爸去哪兒”祥源灣親子垂釣節(jié)活動目的：現(xiàn)場體驗湖邊垂釣，項目三竿生活價值傳遞，以活動形式體現(xiàn)項目獨有的居旅生活理念活動時間

47、：2014年8月3日,魚餌、漁具準備,現(xiàn)場垂釣指導,垂釣成果分享,“風情一夏，饕餮美食”祥源灣BBQ燒烤派對,活動主題：“風情一夏，饕餮美食”祥源灣BBQ燒烤派對活動目的：借助項目樣板區(qū)開放的契機，結合燒烤美食派對的形式，邀請客戶至現(xiàn)場看房和體驗美食，活動參與性強，執(zhí)行簡單，聚人氣效果顯著?；顒訒r間：2014年8月10日,結合“誰是大胃王”、吃貨大賽等活動使得派對更具趣味性,“魅力女人，SPA正當時”女子美容SPA體驗活動,活動主題

48、：“魅力女人，SPA正當時”女子美容SPA體驗活動活動目的：邀請女性客戶至祥源灣五星級酒店體驗美容、SPA活動，提升項目高端品位的同時給客戶傳遞一種全方位的體驗價值，獲得一種對未來精致生活的暢想?；顒訒r間：2014年8月24日,活動當天所有項目免費體驗，首批購房客戶可獲得一年免費體驗資格,“月圓中秋，情滿祥源”中秋月餅DIY活動,活動主題：“情聚中秋，月滿祥源”中秋月餅DIY活動活動目的：邀請專業(yè)面餅師傅現(xiàn)場教學，指導客戶手工制作

49、中秋月餅，通過活動進一步強化祥源灣理想之家的情感歸宿。借助節(jié)日活動對客戶的關懷，提升客戶滿意度與認可度，增加客戶的關注與興趣?；顒訒r間：2014年9月8日,活動結束后，用禮盒包裝好客戶制作的月餅，帶走品嘗,“尊師重教，傳遞恩情”十堰市百位優(yōu)秀教師表彰答謝會,活動主題：“尊師重教，傳遞恩情”十堰市百位優(yōu)秀教師表彰答謝會活動目的：聯(lián)合十堰市教育局舉辦優(yōu)秀教師表彰答謝活動，吸引全十堰教師目光關注，并引起充分的社會關注，提升項目品牌形象。

50、活動時間：2014年9月10日,受表彰的教師，可獲得祥源灣酒店免費試住及2000元酒店消費體驗券,180㎡湖灣夢幻墅價值發(fā)布會,客戶心理價格提升活動,祥源灣湖灣居旅勝地暨180㎡湖灣夢幻墅產品價值發(fā)布會,時間：2014年9月19日 對象：祥源灣意向客戶場地：一期精品酒店活動目的：通過產品發(fā)布會釋放產品細節(jié)價值，提升客戶的心理預期，同時將180㎡湖居別墅形象引爆市場。,1、祥源灣大事記紀錄片（記錄祥源灣自拿地以來到樣板區(qū)開放、客戶

51、活動的點點滴滴）2、祥源灣集團董事長俞董致辭講訴祥源集團品牌理念及祥源灣湖灣居旅勝地的產品定位和開發(fā)理念3、祥源灣項目領導干總講述打造項目高端品質的艱辛歷程（以故事的形式，從每一塊建筑材料的精挑細選，到方案的一次次修改討論，為的就是對得起這片土地）4、祥源灣180㎡湖灣夢幻墅產品的價值分析探討：（項目總設計師、領導、業(yè)內專家、十堰市領導四人沙龍形式）5、現(xiàn)場記者和客戶提問環(huán)節(jié)（預先設置問題與回答）6、節(jié)目表

52、演，最后宣布限時購房優(yōu)惠，抽取購房券等禮品,價值發(fā)布會流程：,,,,,,條桌 + 背景板 + 專業(yè)禮儀,簽到處布置,其他節(jié)目表演,開場沙畫+人屏互動表演，演繹湖灣居旅夢幻墅生活,祥源灣豪車助陣豪門之夜暨一期首開,開盤轟動效應制造,活動主題：中國（鄖陽）?祥源灣一期首開與豪車4S店合作，十堰前所未有的豪車陣容，驚艷亮相，為項目開盤助陣，提升項目的整體品質及在大十堰知地區(qū)的名度?；顒訒r間：2014年9月28日 活動地點：項目現(xiàn)場,祥源

53、灣豪車助陣豪門之夜暨一期首開,開盤前一天，電話通知VIP客戶開盤當天設18輪抽獎環(huán)節(jié)，無論成交與否，都有中獎機會；,人人有獎＝,開盤必殺技1,誘餌,進入銷控區(qū)之前——,選房等候區(qū)：4名美女模特分別手捧4款卡地亞的包和萬寶龍的筆，供已進入選房等候區(qū)的客戶挑選，客戶先選喜歡的禮品款式，然后由手捧禮品的禮儀小姐跟隨進入銷控區(qū)；給足客戶面子，滿足其虛榮心，同時也給客戶以壓力，使其不好意思不選房再將禮品和禮儀小姐退回；,先選禮品，后選房＝手短,開

54、盤必殺技2,現(xiàn)場持續(xù)抽獎＝欲罷不能,使等號中的客戶也不肯離場，始終保持現(xiàn)場的鼎盛人氣。,開盤必殺技3,國慶7天嘉年華，活動持續(xù)升溫,開盤后項目持續(xù)熱銷,“十堰好聲音，中國好別墅”祥源灣國慶嘉年華，七天不重樣,時間：2014.10.1地點：樣板區(qū)內容：邀請好聲音歌手至祥源灣現(xiàn)場演唱，以現(xiàn)場演唱的形式邀約客戶至現(xiàn)場品鑒180方別墅樣板房實景，借此迅速集聚人氣，引爆鄖陽島。,憑票入場，向一期開盤已購客戶及部分未購客戶和意向客戶發(fā)放兩套

55、家庭套票，發(fā)動老帶新,祥源灣首屆市民湖灣音樂節(jié),時間：2014年10月2日 對象：祥源灣的意向客戶和前期老業(yè)主場地：實景樣板區(qū)活動目的：老帶新政策啟動，將熱銷加推作為營銷事件，配合媒體軟文宣傳，使項目持續(xù)強勢進入公眾視野，強化銷售；,配合活動：音樂會、冷餐會、抽獎活動,“國慶7天樂，夢幻嘉年華”系列親子活動,活動時間：2014年10月3日-10月7日 活動地點：項目現(xiàn)場活動目的：以感恩嘉年華的形式，配合國慶長假節(jié)點，邀請老業(yè)

56、主和意向客戶至現(xiàn)場體驗，以趣味性的互動活動和豐富的獎品激勵提升客戶參與性，拉進客戶之間的距離，提升項目口碑。,10月3日：趣味家庭運動會,10月4日：水果狂歡節(jié)水果雕刻展示，果汁DIY活動，吃水果大賽等,10月5日：哈利波特的魔幻世界魔法香皂DIY、神奇撲撲米、陶藝百變大咖,10月6日：白雪公主的童話世界童話主題T恤DIY、童話藝術模仿秀、格林童話閱讀節(jié),10月7日：我們全家的美味行動壽司DIY、意大利面烹制、巧克力DIY,第二

57、階段媒體計劃,階段3：持續(xù)熱銷，二期開盤,推廣時間：2014年11月-2015年2月,,階段推廣主題,88萬 180方 7房,,10月28日 180方湖灣別墅 璀璨加推,中國【鄖陽】 . 祥源灣,住湖灣別墅，泡芬芳溫泉,,10月28日 180方湖灣別墅 璀璨加推,中國【鄖陽】 . 祥源灣,創(chuàng)新渠道策略,車主題營銷模式,網絡電商渠道,集中性打擊十堰城區(qū)的有車主,全時的線上接待和特定人群定向網銷,創(chuàng)新渠道模式1——車主題渠道營銷,從按照

58、本案別墅客戶的經濟實力分析，其家庭基本至少擁有有一輛車，客戶的活動范圍基本以車為載體。所以從車的軌跡切入，圈定目標客群渠道。車營銷范圍建議：北京路小區(qū)，城城路及東岳路兩側老的二汽小區(qū)，以十堰城區(qū)為主。,車行軌跡,組織DM派單人員，對范圍內主要社會停車場、沿路邊停車區(qū)進行資料派發(fā)，可以設計成“溫馨提示”形式，制造市場話題，引發(fā)關注。物料主題設計“憑單子至售樓部看房可獲贈50元油卡一張”。,停車場、沿街停車打擊,“溫馨提示”式DM廣告投遞

59、,組織DM派單人員，對區(qū)域內主要中大型加油站進行布點，對加油車輛送上一份DM+礦泉水。（每個加油站每周安排1-2天，循環(huán)半個月）,中大型加油站打擊,礦泉水+DM專員派發(fā),與主要道路邊的中大型洗車店洽談合作，放置項目宣傳展架在洗車店休息區(qū)，結賬時派發(fā)DM宣傳資料。,主干道旁的洗車店打擊,宣傳展架+DM派發(fā),與收費站合作，對每輛進出拿卡的車輛派發(fā)城市地圖，背面設計項目宣傳海報。,主要高速收費站打擊,城市地圖+項目宣傳海報,與十堰主要的中高級

60、轎車4S店進行合作，實現(xiàn)相互的客戶資源共享，定期舉行試駕活動等。,十堰4S店活動合作,宣傳展架+定期試駕活動,創(chuàng)新渠道模式2——依托強大電商客源的分銷蓄客模式,借助網絡電商、專業(yè)網站現(xiàn)有的強大意向購房客群資源，通過合作精準打擊全十堰的意向客群！定期策劃具有影響力的網絡銷售活動，引發(fā)市場的集中關注，提高影響力。,祥源灣暖冬分享季,秋冬養(yǎng)生調理,圣誕名流夜暨客戶感恩答謝晚宴,歲末客戶感恩答謝,全城送福、圈層年夜飯、幸福祥源,新春系列推廣活

61、動,第三階段活動主題：圣誕狂歡季,,客戶情感維護，品牌形象提升,祥源灣暖冬分享季,秋冬養(yǎng)生調理,祥源灣暖冬分享季之《祥源茶》專場品鑒會,活動時間：2014年11月8日 活動地點：銷售中心活動目的：新老顧客，一邊品祥源茶，一邊聆聽名師講析茶道，一邊與好友新朋敘舊談心，品鑒者在悠揚的琴聲中，感受祥源集團深深的品牌關懷，體會悠遠古樸的茶文化精髓。,活動結束時，每位來賓贈送兩盒《祥源茶》禮盒,祥源灣暖冬分享季之養(yǎng)生保健湯DIY,活動時間：2

62、014年11月22日 活動地點：銷售中心活動目的：在寒冷的冬日為客戶奉獻上一點點溫暖，暨是對客戶身體的一種關懷，也是祥源灣項目品牌形象的一種體現(xiàn)，通過活動建立良好的項目口碑。,邀請國家元首保健大師宋勝國現(xiàn)場講授冬季養(yǎng)生之道,祥源灣暖冬分享季之家門口泡溫泉體驗活動,活動時間：2014年12月13日 -20日 活動地點：祥源灣酒店活動目的：以高端、品味、享受式的活動調性，營造一種家門口泡溫泉的愜意氛圍和精神境界，傳遞項目價值的同時，

63、提升客戶好感度和美譽度。,20位“祥女郎”與你一同度過美妙的溫泉時光,圣誕名流夜暨客戶感恩答謝晚宴,歲末客戶感恩答謝,圣誕名流夜暨祥源灣2014年客戶感恩答謝晚宴,時間：2014年12月24日 對象：祥源灣的意向客戶和前期老業(yè)主場地：一期精品酒店活動目的：進一步維系客戶情感，增加客戶粘性，既是對老業(yè)主的一種回饋，也是項目口碑造勢的一種最直接和最有效的手段。配合活動：節(jié)目表演、晚宴、抽獎活動,圓桌入座,服務人員隨伺,晚宴形式,

64、多位業(yè)主采訪視頻播放,通過業(yè)主的口，說出對祥源灣的認可，不同的客戶選擇祥源灣的種種理由祥源灣品質口口相傳，十堰別墅生活的最佳選擇,業(yè)主代表上臺發(fā)言,業(yè)主上臺發(fā)言，表達對祥源灣項目的極度認可，以及對未來湖灣居旅生活的期待,營銷團隊全體上臺感謝祝酒,祥源灣營銷團隊在干總帶領下，上臺祝酒，感謝新老客戶一年的支持,節(jié)目表演,近景魔術,熒光舞,外籍歌手演唱,全城送福、圈層年夜飯、幸福鬧元宵,新春系列推廣活動,全城送“?！蓖乜托袆?以全城派發(fā)“

65、福字”門貼和春聯(lián)的形式在年底前進行一輪全城拓客。銷售員攜帶新春禮包上門拓客（禮包包括福字、春聯(lián)、紅包袋、窗花等）拓客地點：1、專業(yè)市場2、超市、商場3、十堰市區(qū)交通要道4、周邊重點鄉(xiāng)鎮(zhèn),書法大師現(xiàn)場寫福,活動主題：返鄉(xiāng)客，各大商會年夜飯定制活動目的：針對返鄉(xiāng)客戶，舉辦專屬定制年夜飯，建立并增進返鄉(xiāng)商會關系，通過飯局營銷深入挖掘返鄉(xiāng)客?；顒訒r間：2015年2月上旬,高端圈層系列年夜飯定制,可由祥源灣酒店承辦各類年夜飯及企業(yè)

66、年會活動，業(yè)主給予部分優(yōu)惠,“幸福鬧元宵”歡樂祥源元宵主題燈會,活動主題：“幸福鬧元宵”歡樂祥源元宵主題燈會活動目的：借元宵節(jié)日之際，以元宵主題燈會的形式包裝項目現(xiàn)場樣板區(qū)，邀請客戶鬧元宵，進一步維護客戶情感，也為15年再次推盤銷售蓄客。活動時間：2015年3月5日,幸福湯圓DIY、猜燈謎拿紅包、舞龍隊表演等系列活動,第三階段媒體計劃,階段4：品質升級，價值提升,推廣時間：2015年3月-2015年6月,,階段目標2015年，通

67、過項目品牌包裝升級、產品價值升級、體驗升級等一系列升級活動，再度拔高項目形象及調性。制造持續(xù)熱銷局面。在此基礎上，本階段的推廣重點在于如何將意向客戶轉化為成交客戶，同時做好老帶新的突破工作，快速去化產品。,階段推廣主題,五星級湖灣 五星級家園,,十堰· 130萬方世界級湖居生活樣板,中國【鄖陽】 . 祥源灣,階段推廣策略,基于之前2014年已成交的客戶，使得祥源灣項目擁有龐大的客戶基數(shù)。因此，項目2015年這一波推廣，通過

68、線上拔高項目形象和調性、線下做圈層的方式進行，持續(xù)運用圈層活動，鞏固老客戶情感，并促進其推薦親朋好友。,2015年是精工傳承，更是品質升級！,“卓越升級 ”,,2015祥源灣升級,,卓越升級,,策略1,高品質更加具象,形象升級：2015年全新形象，重新更換圍墻廣告，全面升級圍擋形象。,,工地形象升級：基于2014年小環(huán)線游，考慮樣板區(qū)看房路線，整理出更大更寬闊的旅游通道，長通道可考慮布置盆栽,旅游導示升級：對于項目內標識及小品進行主題