廣東省“三舊”改造典型案例匯編2019

1、2 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 3,,4 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 5,,深圳市南山區(qū)大沖城中村綜合開發(fā)項(xiàng)目 茂名市舊塘村改造項(xiàng)目陽江市排后村改造項(xiàng)目南海區(qū)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)改造項(xiàng)目 文沖城中村改造項(xiàng)目東城區(qū)牛山鐘屋圍舊村項(xiàng)目 坂田天安云谷項(xiàng)目,6 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編,廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 7,一、基本情況深圳市

2、南山區(qū)大沖城中村改造項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）是目前廣東省內(nèi)最大的城中村 整體改造項(xiàng)目。項(xiàng)目占地 68.5 萬平方米，涉及近 1000 戶原村民、300 多戶非村民的動(dòng)遷、約 7萬居住人口的搬遷及 1500 多棟房屋（近 110 萬平方米）的拆除，由華潤置地（深圳）有限公司 作為實(shí)施主體。大沖村改造前為城中村 , 地處深南大道沿線城市景觀帶上，毗鄰科技園。村內(nèi)樓房密集、 小巷狹窄、街道凌亂、居室昏暗，與周邊現(xiàn)代、整潔的城市風(fēng)貌形成鮮

3、明反差。村民的“握手樓” 存在一定的消防隱患，公共設(shè)施匱乏，成為基層社會難點(diǎn)。原大沖集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要來源于集體商鋪、廠房的出租，但隨著金融危機(jī)的來襲，很多 工廠紛紛撤離大沖甚或搬到租金更便宜的地區(qū)甚至倒閉，集體經(jīng)濟(jì)備受沖擊。村民長期依賴收 取房租為生 , 過于安逸的生活催生了大批“收租二代”。,二、主要做法（一）模式特點(diǎn)本項(xiàng)目采取拆除重建和局部綜合整治相結(jié)合的更新模式。對拆遷用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑實(shí)行 整體拆除重建，由改造實(shí)施主體

4、負(fù)責(zé)。對現(xiàn)狀朗景園居住小區(qū)、大王古廟、鄭氏宗祠實(shí)行綜合整治。在實(shí)施過程中，采用“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作、股份公司參與”的運(yùn)作模式。通過對現(xiàn)狀 的深入調(diào)研，兼顧相關(guān)各方面的利益，使舊村改造與市場經(jīng)濟(jì)結(jié)合，保證改造開發(fā)有一定的合 理利潤，有效帶動(dòng)改造實(shí)施主體的積極性，更快推動(dòng)舊村地區(qū)的改造，使規(guī)劃具有可操作性。2007 年 3 月 19 日，華潤集團(tuán)和大沖股份公司簽訂合作意向書，大沖舊改正式拉開帷幕。2008 年 7 月，南山區(qū)政府派出

5、 30 余人的駐點(diǎn)工作組，進(jìn)駐大沖村指導(dǎo)和協(xié)調(diào)合作雙方開展工作。 在村民、政府、企業(yè)三方中 ,“村民受益”被擺在了首要位置。大沖舊改 , 村民可以獲得貨,幣補(bǔ)償和物業(yè)補(bǔ)償。大沖舊改依靠政、企、村三方團(tuán)隊(duì)及主流民意的支持，攻堅(jiān)克難，推動(dòng)著 大沖舊改一步一步向前邁進(jìn)。,深圳市南山區(qū)大沖城中村綜合開發(fā)項(xiàng)目,——拆除重建和局部綜合整治相結(jié)合的更新模式,（二）規(guī)劃思路本項(xiàng)目將整村納入改造，以單元利益統(tǒng)籌為抓手，確定了“整體推進(jìn)、分期實(shí)施”的工作

6、 思路推進(jìn)改造工作。致力于將本項(xiàng)目打造成為深圳乃至全國城市更新項(xiàng)目的標(biāo)桿和典范，成為 與深圳市未來形象相適應(yīng)的超大規(guī)模、新型、時(shí)尚、現(xiàn)代化的商業(yè)商務(wù)中心及居住社區(qū)，成為 深圳高新區(qū)和華僑城旅游景區(qū)的重要配套基地。項(xiàng)目拆遷用地面積 47 萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積 36 萬平方米。項(xiàng)目整體規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá) 280 萬平方米。分兩期實(shí)施。其中，住宅 1385350 平方米（含保障性住房 53600 平方米、物業(yè)服務(wù)用房 1650 平

7、方米）、商業(yè) 283360 平方米、酒店 81500 平方米、辦公 722500 平方米、公寓 262790 平方米、公共配套設(shè)施 64500 平方米。此外，地下綜合商業(yè)開發(fā)建設(shè)規(guī)模為 35000 平方米。見《經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表》。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表,改造完成后，配套設(shè)施完備，功能齊全，大王古廟和鄭氏宗祠兩個(gè)歷史建筑的重建，為大 沖人守住了精神家園和歷史記憶。,（三）配套政策深圳市在 2009 年 10 月頒布了《深圳市城市

8、更新辦法》，提出了“城市更新”這一概念， 在傳統(tǒng)舊城改造的基礎(chǔ)上強(qiáng)化了完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，處置土地歷史遺留問題、提升 低效用地潛力、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)涵，并圍繞“城市更新單元”進(jìn)行了政策和機(jī)制 的多項(xiàng)創(chuàng)新，開始系統(tǒng)推進(jìn)有關(guān)工作。以《深圳市城市更新辦法》和《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》，為城市更新政策的兩大核心， 并在計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃審批、用地出讓等各環(huán)節(jié)均出臺了配套政策，包括計(jì)劃申報(bào)指引、規(guī)劃審 批規(guī)則、規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)

9、定、用地審批規(guī)則等操作性規(guī)程，明確辦理流程。同時(shí)，深圳市還出臺了保障性住房配建規(guī)定、舊屋村認(rèn)定辦法、歷史用地處置辦法等專項(xiàng) 規(guī)定；結(jié)合各年度最新工作形勢還出臺了指導(dǎo)意見、暫行措施等政策性文件解決具體問題。這 些文件既有綜合性、又有針對性，內(nèi)容各有側(cè)重，共同推動(dòng)了城市更新工作的制度化和規(guī)范化。,（四）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)深圳市制定出臺了《深圳市城市更新單元規(guī)劃容積率審查技術(shù)指引（試行）》，推動(dòng)城市 更新規(guī)劃管理的規(guī)范化，確立基礎(chǔ)建筑面積、轉(zhuǎn)移建筑

10、面積、獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積的容積率測算規(guī)則， 并要求在城市更新單元規(guī)劃中設(shè)專篇明確項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)序、拆遷捆綁責(zé)任、公共設(shè)施落實(shí)方案等。,三、節(jié)地效果,城市建成環(huán)境方面 , 改變了原來樓房密集、小巷狹窄、街道凌亂、居室昏暗的建成環(huán)境 , 在 改造方案中協(xié)調(diào)大沖村與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和華僑城旅游景區(qū)的整體環(huán)境關(guān)系。改造完成后該 片區(qū)將擁有集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化及康體于一體的超大型購物中心 , 國際標(biāo)準(zhǔn)甲級 寫字樓群 , 不同檔次組合的高品質(zhì)酒

11、店群 , 以及新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)，提升了該片區(qū)整體城 市空間品質(zhì)。土地集約節(jié)約利用方面，合理確定土地開發(fā)強(qiáng)度，高效、集約利用土地，充分發(fā)揮土地潛 在效能；改變村民獨(dú)門獨(dú)戶的住宅形式，鼓勵(lì)住宅公寓化，使舊村建設(shè)走向多層和高層的集合 型住宅模式；注重調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高現(xiàn)有土地綜合利用價(jià)值，促進(jìn)大沖村可持續(xù)發(fā)展。完善 片區(qū)公共及市政配套設(shè)施及道路交通組織，提高居住生活質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，舊改之后大沖股份公司的集體物業(yè)將囊括寫字樓、酒店

12、、還遷自住區(qū)、體 育館等 , 集體物業(yè)的租金能達(dá)到舊改前的四倍 , 集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力將大大增強(qiáng)，村民個(gè)人也因單位面 積物業(yè)租金提升而提高收益。華潤自有物業(yè)萬象天地開業(yè)及高端寫字樓入伙后，預(yù)計(jì)在稅收方 面將帶來約 13 億元的增長。與此同時(shí)，隨著商戶的進(jìn)駐和企業(yè)的入駐，將直接或間接帶動(dòng)就業(yè)人口增長約 4.3 萬人。社會效益方面，大沖村舊改將徹底改變大沖未來的經(jīng)濟(jì)模式和生活觀念。未來大沖的村民 將有機(jī)會參與更高層次的管理模式，大沖的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

13、也將不再單純依賴物業(yè)，大沖將真正實(shí)現(xiàn) 人和經(jīng)濟(jì)社會的同步現(xiàn)代化。新大沖還將給村里的年輕人提供更多的就業(yè)機(jī)會，舊改以后大沖 居民可以參與物業(yè)管理、酒店、寫字樓的管理。充足的現(xiàn)代化配套設(shè)施極大的豐富了居民的物 質(zhì)文化生活。,改造前全景,,8 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編,廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 9,10 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編,廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 11,,四、適用范圍該節(jié)地模式適用于拆除重建類的

14、舊村改造。,五、應(yīng)用前景,大沖舊改帶來的 , 不僅是人居環(huán)境的改善 , 也不僅是村民財(cái)富 的增值和集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 , 更重要的是 , 大沖舊改帶來的一 個(gè)片區(qū)組織管理、生存方式、思想觀念的全面升級 , 并由此為經(jīng)濟(jì) 轉(zhuǎn)型和社會轉(zhuǎn)型帶來推動(dòng)和示范效應(yīng)。深圳城市建設(shè)儲備用地接近枯竭，為滿足城市發(fā)展和人口居住 需求，主要依靠城市更新，但其難度、復(fù)雜程度和推進(jìn)進(jìn)度讓眾多 企業(yè)望而生畏，本次大沖舊改項(xiàng)目打造成為舊改里程碑式的項(xiàng)目。 通過土

15、地資源盤活資金，并吸引企業(yè)入駐，提升土地本身的溢價(jià)， 帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展，同時(shí)城市面貌的改善，促進(jìn)了城市形象的提升。大沖舊改真正的深遠(yuǎn)意義在于，它將徹底改變大沖未來的經(jīng) 濟(jì)模式和生活觀念。未來，大沖的村民將有機(jī)會參與更高層次的 管理模式，大沖的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也將不再單純依賴物業(yè)，大沖將真正 實(shí)現(xiàn)人和經(jīng)濟(jì)社會的同步現(xiàn)代化。,,,,拆除后全景,改造時(shí)全景（2014 年）,建成效果圖,【案例點(diǎn)評】深圳市大沖村改造項(xiàng)目是目前廣東省內(nèi)最大的城中村整 體

16、改造項(xiàng)目，本項(xiàng)目采取拆除重建和局部綜合整治相結(jié)合的 更新模式，在實(shí)施過程中，采用“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作、 股份公司參與”的運(yùn)作模式，配套了多項(xiàng)政策措施。通過對 現(xiàn)狀的深入調(diào)研，兼顧相關(guān)各方面的利益，使舊村改造與市 場經(jīng)濟(jì)結(jié)合，保證改造開發(fā)有一定的合理利潤，有效帶動(dòng)改 造實(shí)施主體的積極性，更快推動(dòng)舊村地區(qū)的改造，使規(guī)劃具 有可操作性，為省內(nèi)其他城市提供了借鑒樣本。,,一、基本情況,舊塘村是位于茂名市區(qū)東部的一座“城中村”，有村民 184

17、人，大多以出租房地供家禽養(yǎng) 殖和屠宰為生，收入低且不穩(wěn)定，九成村民依靠政府低保生活，許多村民的房屋破爛不堪，漏 雨滲水，臺風(fēng)暴雨來時(shí)提心吊膽。村道狹窄不平雨天泥濘難行，村民不僅常年生活在臟亂環(huán)境中， 而且備受病菌滋長的困擾，成了遠(yuǎn)近聞名的“低保村”與污染點(diǎn)。村干部與村民多年來期盼改 變舊塘村貧困狀況，但一直沒有找到可行的路徑。省“三舊”改造政策的出臺和茂名市推進(jìn)“三 舊”改造舉措的實(shí)施，使舊塘村看到了走出困境的希望。舊塘村項(xiàng)目的改造類

18、型為舊村莊改造，舊塘村項(xiàng)目啟動(dòng)于2010 年，該項(xiàng)目坐落于市新福五路北側(cè)， 地處茂名市城區(qū)東部黃金地段，東臨西粵南路，南接新福五路，西連高涼南路，北靠雙山六路。該 項(xiàng)目共占地86 畝，總用地面積47352.04 平方米，凈用地面積42099.58 平方米。根據(jù)“三舊”改造政策，舊塘村項(xiàng)目通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開選擇合作主體，茂名市天韻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在 20 多家企業(yè)中脫穎而出，承擔(dān)了舊塘村“三舊”改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資為

19、8 億多元，建設(shè)資金由項(xiàng)目 聯(lián)合公司茂名市天新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。目前該項(xiàng)目工程已竣工驗(yàn)收，交付村民使用。,二、主要做法、模式特點(diǎn)及配套政策,（一）主要做法2010 年 10 月，在政府的引導(dǎo)下，舊塘村村民與茂名市天韻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂改造 協(xié)議；根據(jù)茂府辦〔2012〕53 號文第三條款第二節(jié)和第三節(jié)，2012 年 4 月，茂名市天韻房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司與茂南區(qū)站前街道辦高涼南第一經(jīng)濟(jì)合作社（舊塘村）就改造項(xiàng)目聯(lián)合成立茂名

20、 市天新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（或村民代表大會代表）2/3 以上人員表決 同意的前提下，協(xié)議出讓給項(xiàng)目聯(lián)合公司，其改造地塊應(yīng)返還的土地出讓純收益的分配、拆遷 補(bǔ)償安置的權(quán)益等在項(xiàng)目聯(lián)合公司章程內(nèi)進(jìn)行約定；2013 年 1 月，完成舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn),變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的土地報(bào)批；2013 年 5 月，完成村民青苗、 房屋拆遷補(bǔ)償；2013 年 12 月，完成工程報(bào)建審批，并開工建設(shè)；2016 年 10 月，工程峻工驗(yàn)

21、收，交付使用。項(xiàng)目規(guī)劃為商住兩用用途，容積率為4.95，商、住比例為0.8∶23， 建筑總面積 230000 平方米，村民回遷安置為公寓式安置，總面積達(dá)81000 平方米，房屋戶型每套 30~180 平方米，可容納約 1050 戶。項(xiàng)目規(guī)劃建成 13 棟高層住宅，分別座落在用地四周，中間為小區(qū)中心 花園，并建有游泳池和體育健身場所。道路兩旁種下海南紅豆、桂 樹、山竹等名貴樹木，現(xiàn)已吐出片片新芽，顯得春意盎然。小區(qū)東 面5 棟為村

22、民回遷房，西面9 棟為商品房，中間以護(hù)欄將小區(qū)分開， 地下建有2 層停車場，分四個(gè)方向供車輛出入。小區(qū)四周設(shè)施配套， 居住方便，東側(cè)臨近南香公園，南側(cè)分別瀕臨愉園中學(xué)、愉園小學(xué)， 北側(cè)旁依市規(guī)劃的公立幼兒園和小區(qū)公園，西南側(cè)設(shè)有菜市場，小 區(qū)落成后，底層商鋪將引進(jìn)銀行、超市等行業(yè)入住。,（二）模式特點(diǎn)列入“三舊”改造范圍，其農(nóng)村集體建設(shè)用地可在本集體經(jīng) 濟(jì)組織（或村民代表大會）2/3 以上人員表決同意的前提下申請 轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用

23、地，可以協(xié)議出讓給村集體經(jīng)濟(jì)組織（含其全 資子公司）自行開發(fā)?；蚺c有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)。村集體經(jīng)濟(jì) 組織與通過公開方式確定的合作者合作開發(fā)的，可成立項(xiàng)目聯(lián)合 公司（改造主體），在本集體經(jīng)濟(jì)組織（或村民代表大會）2/3 以上人員表決同意的前提下，可以按程序協(xié)議出讓給項(xiàng)目聯(lián)合公 司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目聯(lián)合公司章程應(yīng)當(dāng)包含其改造地塊應(yīng)返還的土 地出讓純收益的分配、拆遷補(bǔ)償安置的權(quán)益等內(nèi)容。建設(shè)方式為農(nóng)民集中高層公寓式安置，改變傳統(tǒng)的“有天有 地

24、” 單家獨(dú)院安置方式，實(shí)行集中高層公寓式安置模式，建成 環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全、服務(wù)完善、配套合理的城市高檔小區(qū)。,（三）配套政策1．《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78 號）。2．《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見》（茂府辦〔2010〕14 號）。,茂名市舊塘村改造項(xiàng)目,——采取集轉(zhuǎn)國、聯(lián)合開發(fā)模式,,,,,改造前改造后,12 │ 廣東省“三

25、舊”改造典型案例匯編,廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 13,14 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編,廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 15,3．《茂名市區(qū)“三舊”改造實(shí)施意見（試行）》（茂府辦〔2010〕28 號）。4．《茂名市區(qū)“三舊”改造國有企業(yè)搬遷、舊村莊改造土地出讓純收益返還規(guī)程》（茂府 辦〔2010〕41 號）。5．《茂名市區(qū)“三舊”改造若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》（茂府辦〔2011〕22 號）、《關(guān)于修 訂 < 茂名市

26、區(qū)“三舊”改造若干問題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（茂府辦〔2012〕53 號）。,三、節(jié)地效果項(xiàng)目建成后，最大限度地為住戶提供優(yōu)雅、舒適、安全、便利的宜居環(huán)境，成為目前城區(qū) 智能化程度最高、組團(tuán)劃分最優(yōu)、服務(wù)功能最全的高檔住宅小區(qū)。改造前 2.6 萬平方米破爛不堪的舊房子變成了如今 8.1 萬平方米的高檔小區(qū)回遷房，戶均 240 平方米，其可容納 1050 戶， 除了自住還可出租，村民由低保戶變成了納稅人。改造后村集體擁有四億多元的賓

27、館、市場、 商鋪等，加上村民的出租房屋收入，年人均收益可達(dá) 8 萬元。,四、適用范圍布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等； 且符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，列入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃。,五、應(yīng)用前景將“三舊”改造與城中村土地整治有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三 舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”，有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人

28、居環(huán)境， 改善城鄉(xiāng)面貌。,【案例點(diǎn)評】舊塘村改造采取了村集體申請集體用地轉(zhuǎn)國有用地，協(xié)議出讓，通過農(nóng)村集體資 產(chǎn)交易平臺公開選擇合作主體，進(jìn)行合作開發(fā)。舊村莊改造成功的優(yōu)勢在于充分利用區(qū) 位交通優(yōu)越的條件，極大改善了村容村貌，提升人居環(huán)境。,一、基本情況,陽江市排后村改造項(xiàng)目位于陽江市江城區(qū)西平北路與新江北路交匯處西北角，項(xiàng)目改造前 為江城區(qū)城北街道南排村委會第五、第六、第七經(jīng)濟(jì)合作社舊村莊用地。該村為典型的城中村， 巷道狹窄，房屋

29、布局凌亂，地勢低洼，衛(wèi)生條件差，群眾要求改造意愿迫切。陽江市委、市政 府高度重視該村改造工作，把該改造項(xiàng)目納入了省、市重點(diǎn)改造項(xiàng)目，通過“三舊”改造政策 鼓勵(lì)企業(yè)投入改造。項(xiàng)目總用地面積約 10 萬平方米，涉及征收補(bǔ)償房屋約 820 間，由陽江市厚德房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司、陽江市君創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和陽江市景頤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)。項(xiàng)目分 兩期實(shí)施，一期占地面積約 5.2 萬平方米，已完成房屋征收工作，涉及 420 戶，已基本完

30、成改 造建設(shè)。目前二期項(xiàng)目正著手開展房屋征收補(bǔ)償工作。,二、主要做法、模式特點(diǎn)及配套政策南排排后村改造項(xiàng)目屬舊村莊“三舊”改造類型，根據(jù)廣東省人民政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)省國 土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見（實(shí)行）的通知》（粵府辦〔2009〕122 號）第二條“納 入‘三舊’改造規(guī)劃的舊村莊集體建設(shè)用地，符合有關(guān)條件的，有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可向所 在地縣級以上國土資源管理部門申請轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地 ...... 舊村莊集體建設(shè)用地申請

31、改變?yōu)?國有建設(shè)用地的，由縣級以上國土資源管理部門負(fù)責(zé)審查后報(bào)同級人民政府審核，并由國土資 源管理部門逐級上報(bào)省國土資源廳；省國土資源廳審核并報(bào)經(jīng)省人民政府同意后批復(fù)地級以上 市人民政府。”該項(xiàng)目于 2013 年 11 月 29 日經(jīng)陽江市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員聯(lián)席會議審議通過，陽江市人民政府于 2013 年 12 月 17 日批復(fù)認(rèn)定該項(xiàng)目為“三舊”改造項(xiàng)目，省人民政府于 2014 年 6 月 12 日批復(fù)將舊村莊集體建設(shè)用

32、地征為國有建設(shè)用地。陽江市制訂了《陽江市“三舊”改造項(xiàng)目審批辦法》等 7 個(gè)“三舊”改造配套政策文件，,陽江市排后村改造項(xiàng)目,——集購物、娛樂、餐飲、居住為一體的城市綜合體,對舊村莊改造項(xiàng)目在基準(zhǔn)容積率2.0 的基礎(chǔ)上給予了容積率獎(jiǎng)勵(lì)。 同時(shí)，陽江市印發(fā)了《陽江市市區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目用地補(bǔ)繳地 價(jià)計(jì)收辦法》，對舊村莊改造項(xiàng)目在補(bǔ)繳地價(jià)計(jì)收和土地征收補(bǔ) 償成本核定方面給予明確，充分考慮到舊村莊改造項(xiàng)目拆遷成本 高、時(shí)間長、投資風(fēng)險(xiǎn)較大等

33、因素，舊村莊改造項(xiàng)目的應(yīng)補(bǔ)繳地 價(jià)款為宗地評估地價(jià)減去土地征收補(bǔ)償成本，行政事業(yè)性收費(fèi)按40% 收取，極大提高了社會資金參與改造的積極性。,三、節(jié)地效果,陽江市排后村改造項(xiàng)目規(guī)劃用途為商住用途，規(guī)劃用地面積 約 10 萬平方米，規(guī)劃容積率 3.3，規(guī)劃總建筑面積約 33 萬平方 米。規(guī)劃建設(shè) 1 座商業(yè)中心、1 條商業(yè)街、12 幢住宅樓和 1 間幼 兒園，建成集購物、娛樂、餐飲、居住為一體的城市綜合體。目 前改造項(xiàng)目一期已建設(shè)完成，中

34、心商場引進(jìn)了世界 500 強(qiáng)知名品牌沃爾瑪，于 2016 年 9 月正式開業(yè)，成為陽江市區(qū)商業(yè)新中心， 并徹底解決了“水浸村”現(xiàn)象，既改善了村民的生活環(huán)境，又提 高了城市功能配套，成為一項(xiàng)真正的民心工程和城中村改造的典 范。項(xiàng)目二期正著手開展房屋征收補(bǔ)償工作。,,改造前實(shí)景,【案例點(diǎn)評】排后村“三舊”改造項(xiàng)目屬于城中村改造，采取政府 引導(dǎo)市場主導(dǎo)的改造模式，通過兩方面的配套政策措施提 高社會資金參與的積極性，一是對舊村莊改造項(xiàng)目

35、在基準(zhǔn) 容積率 2.0 的基礎(chǔ)上給予了容積率獎(jiǎng)勵(lì)；二是在補(bǔ)繳地價(jià) 計(jì)收和土地征收補(bǔ)償成本核定方面給予明確，行政事業(yè)性 收費(fèi)按 40% 收取，極大提高了社會資金參與改造的積極性。,四、適用范圍,納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍，經(jīng)審批認(rèn)定為“三舊”改 造項(xiàng)目的舊村莊改造用地。,五、應(yīng)用前景,舊村莊實(shí)施“三舊”改造，有利于項(xiàng)目的加快建設(shè)、早出效 益，實(shí)現(xiàn)了政府、投資者和周邊群眾多方共贏。一是完善了城市 配套，提升了城市功能，節(jié)約了土地，增加了稅

36、收；二是提供了 更多的就業(yè)崗位，投資者也得到了較好的投資回報(bào)；三是改善了 周邊群眾的居住環(huán)境。,,改造后現(xiàn)狀,16 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編,廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 17,一、項(xiàng)目簡介,廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)是佛山市“三舊改造”重點(diǎn)項(xiàng)目之一，位于大瀝鎮(zhèn)被譽(yù)為“廣佛黃 金走廊”的 321 國道北側(cè)，屬于城市高速發(fā)展后形成的“城中村”，區(qū)域現(xiàn)狀面積約 1837 畝。 該項(xiàng)目采用“鎮(zhèn)政府征用及租賃居委會農(nóng)村集體土地，統(tǒng)一規(guī)劃

37、開發(fā)”模式進(jìn)行改造，具體就 是大瀝鎮(zhèn)政府組建項(xiàng)目公司——廣佛商貿(mào)城發(fā)展有限公司，統(tǒng)一開發(fā)中心區(qū)內(nèi)土地，自行承擔(dān) 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目啟動(dòng)改造前，中心區(qū)內(nèi)共有廠企 639 個(gè)，占地面積 1462 畝，廠房建筑面積約 100 萬 平方米。轄區(qū)內(nèi)絕大部分土地以集體出租收取租金的經(jīng)營模式為主，租戶主要從事回收廢舊塑 料和有色金屬的企業(yè)和加工場居多，建筑物多為簡易廠房甚至露天堆場，存在嚴(yán)重污染環(huán)境、 無證照違法生產(chǎn)經(jīng)營、廠容廠貌臟亂差、城市服務(wù)功能

38、欠缺、單位用地產(chǎn)出效益低下等問題， 曾被國外和中央媒體曝光。對該區(qū)域進(jìn)行全面整治改造勢在必行。,二、產(chǎn)權(quán)情況,該改造項(xiàng)目使用村集體土地，所有權(quán)歸村集體，使用權(quán)通過流轉(zhuǎn)的方式引入開發(fā)主體。待 一定年限后，地上建筑物的使用權(quán)歸還村集體。,南海區(qū)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)改造項(xiàng)目,,三、改造情況,18 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編,廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 19,（一）改造前建設(shè)情況在項(xiàng)目啟動(dòng)改造前，中心區(qū)內(nèi)共有廠企 639 個(gè)，

39、占地面積 1462 畝，廠房建筑面積約 100 萬平方米。存在嚴(yán)重污染環(huán)境、無證照違法生產(chǎn)經(jīng)營、廠容廠 貌臟亂差、城市服務(wù)功能欠缺、單位用地產(chǎn)出效益低下等問題。,（二）改造模式該項(xiàng)目的改造模式為“鎮(zhèn)政府征用及租賃居委會農(nóng)村集體土地，統(tǒng)一規(guī)劃 開發(fā)”。具體就是大瀝鎮(zhèn)政府組建項(xiàng)目公司——廣佛商貿(mào)城發(fā)展有限公司，統(tǒng) 一開發(fā)中心區(qū)內(nèi)土地，自行承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。按開發(fā)方案，需要征為國有土地的 200 畝，征用范圍包括聯(lián)滘、瀝東、瀝中、平地、雅

40、瑤五個(gè)居委會的土地，其中聯(lián)滘村占 141.011 畝，瀝東村 12.069 畝，瀝中村 8.750 畝，平地村 14.148 畝，雅瑤村 17.992 畝，其他用地 6.030 畝。其余的 1264.229 畝村集體土地由政府項(xiàng)目公司以租賃的方式進(jìn)行開發(fā)?？傮w思路 是，通過實(shí)施對區(qū)內(nèi)的舊廠房、舊物業(yè)進(jìn)行連片改造，充分發(fā)揮土地潛力，集 約節(jié)約開發(fā)。,（三）目前改造進(jìn)度及開發(fā)成效總部經(jīng)濟(jì)：政府征收為國有的 200 畝土地中現(xiàn)有六塊共約

41、 139 畝土地已成功掛牌出讓，成交金額共 22334.8 萬元，落戶的項(xiàng)目單位包括南海鋁材協(xié)會、 中盈地產(chǎn)有限公司、廣東堅(jiān)美鋁材、廣東華昌鋁廠有限公司、廣東偉業(yè)鋁廠有 限公司，以及由佛山華鴻銅業(yè)有限公司和廣東金一百有限公司聯(lián)合成立的佛山 市百鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。六個(gè)項(xiàng)目中，除中盈地產(chǎn)地塊將建造五星級酒店 外，其余五個(gè)項(xiàng)目均計(jì)劃建造高級寫字樓，以有色金屬交易中心為企業(yè)據(jù)點(diǎn)， 將具大瀝特色的有色金屬行業(yè)做大做強(qiáng)。目前，南海鋁型材行業(yè)

42、協(xié)會、華昌、 偉業(yè)、堅(jiān)美、瀝王五家企業(yè)正共同聯(lián)合打造面積超 30 萬平方米的企業(yè)總部大樓。城市綜合體：廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)引進(jìn)了廣佛 . 智城項(xiàng)目，佛山市廣佛 智城商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司致力打造占地約 394 畝，總投資額約 25 億元（已投資 5 億元），總建筑面積達(dá) 80 萬平方米的大規(guī)模全功能都市商業(yè)綜合體， 以生態(tài)環(huán)保、低碳為設(shè)計(jì)原則，致力于傳承嶺南商業(yè)文化歷史，開啟新型商業(yè) 文明未來，構(gòu)建以“開發(fā)、包容、變革、創(chuàng)新、進(jìn)取”

43、為內(nèi)涵的“新十三行” 文化。,配套商住項(xiàng)目：2011 年 12 月 20 日，位于廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū) 1 號地塊，面積約 256 畝的城鎮(zhèn)住宅兼容批發(fā)零售用地，由保利華南實(shí)業(yè)有限公司、佛山南海恒城置業(yè)發(fā)展有限公司、廣東華志達(dá)科技投資有限公司競得，成交價(jià)為 17.78 億元。2013 年 12 月 30 日，位于廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū) 7 號地塊，面積約 130 畝的城鎮(zhèn)住宅兼容批發(fā)零售用地，由佛山市百信物業(yè)管理有限公司競得，成

44、交價(jià)為 2.85 億元。2016 年 2 月 1 日，位于位于廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū) 5 號地塊，面積 93 畝的城鎮(zhèn)住宅兼容批發(fā)零售用地，由深圳市創(chuàng)潤房地產(chǎn)有限公司競得，成交價(jià)為17.56 億元。 配套公園項(xiàng)目：建設(shè)中央公園、市民文化中心和商貿(mào)服務(wù)類項(xiàng)目，將進(jìn)一步完善中心區(qū)的生活和生產(chǎn)服務(wù)功能。其中，廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)內(nèi)的九龍公園項(xiàng)目 及市民廣場項(xiàng)目通過拆除破舊的低矮工業(yè)廠房，整合村集體和自有土地合共 140 畝，共投入約

45、2 億元，已于 2015 年初完成改造，九龍涌項(xiàng)目占地約 20 畝，已于 2011 年初完成改造，這些環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目的投入使用，大大改善了該片區(qū)的生 活配套環(huán)境，且有利于整個(gè)片區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。,（四）改造前后效益對比經(jīng)濟(jì)效益采取租賃農(nóng)村集體建設(shè)用地集中統(tǒng)一開發(fā)、租賃期滿土地及地上物業(yè)一并返 還農(nóng)村集體。項(xiàng)目改造前，中心區(qū)內(nèi)各村組通過土地出租確保集體收入。啟動(dòng)改造 后，實(shí)行鎮(zhèn)政府統(tǒng)一租賃開發(fā)，土地整體開發(fā)價(jià)值提高，不僅確保了各

46、村土地租金 收入保持原有水平并略有增長，而且各村的租金每三年將在上一期的租金基礎(chǔ)上遞 增 10%。社會效益中心區(qū)的定位確立為“大瀝的商貿(mào)中心區(qū)、廣佛國際商貿(mào)城的中心服務(wù)區(qū)、南 海城市中心區(qū)的北部重要節(jié)點(diǎn)”，并將其未來的產(chǎn)業(yè)定位為第三產(chǎn)業(yè)。中心區(qū)的改造作為市、區(qū)、鎮(zhèn)“三舊”改造重點(diǎn)工程之一，助推了南海區(qū)大瀝 鎮(zhèn)“一脊兩翼，東改西拓，強(qiáng)三優(yōu)二”發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和定位。改造后，建立一個(gè)具有全國影響力的有色金屬交易中心

47、或有色金屬交易市場； 發(fā)展酒店服務(wù)、商務(wù)辦公服務(wù)、金融保險(xiǎn)以及其他中介服務(wù)等的商務(wù)配套行業(yè)；重 點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)物流、金融保險(xiǎn)、總部大樓、會展中介、星級酒店等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。環(huán)境效益改造后以影視、時(shí)尚、文化為主題、包括專業(yè)展館展示、室外展示、文化、時(shí) 尚活動(dòng)在內(nèi)的文化主題公園，形成布局開放，成為自然、舒適、豐富、功能完善、 環(huán)境優(yōu)美的、向全體市民開放的“城市大花園，顯著改善市民生活休閑環(huán)境。,,（五）改造前后對比,,,改造前改造后,,,,,

48、,,20 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編,廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 21,,,片區(qū)改造效果圖,22 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編,廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 23,四、主要措施（一）政府主導(dǎo)、社會資金參與土地整合，統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施改造在省、市“三舊”改造政策體系的基礎(chǔ)上，南海區(qū)用活用足上級政策，通過政府 主導(dǎo)、社會資金參與土地整合，對該片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施改造，并通過加大財(cái)政扶持， 制定激勵(lì)扶持政策，引導(dǎo)推動(dòng)市場、

49、社會各界積極參與廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)改造項(xiàng) 目的“三舊”改造工作。該項(xiàng)目的改造模式為“鎮(zhèn)政府征用及租賃居委會農(nóng)村集體土 地，統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)”。即大瀝鎮(zhèn)政府組建項(xiàng)目公司——廣佛商貿(mào)城發(fā)展有限公司，統(tǒng) 一開發(fā)中心區(qū)內(nèi)土地，自行承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。（二）充分利用“三舊”改造扶持政策，加快促進(jìn)項(xiàng)目的“三舊”改造工作1．運(yùn)用“三舊”改造項(xiàng)目涉及完善歷史用地手續(xù)政策，完善片區(qū)內(nèi)用地合法使用權(quán)。 通過完善各類歷史用地手續(xù)涉及土地面積 294 畝。2

50、．征收農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)，土地出讓純收益可一定比例用于支 持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展。按照省 78 號文精神，縣人民政府通過征收農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，其土地出讓金純收益可按不高于 60% 的比例，依照有關(guān)規(guī) 定專項(xiàng)用于支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。本項(xiàng)目成功出讓的商住地塊，預(yù)計(jì)返還 給村組的出讓金約 11 億元。3．加大財(cái)政支持力度，制定獎(jiǎng)勵(lì)拆遷補(bǔ)貼等鼓勵(lì)政策，加大政府的財(cái)政扶持力度， 大大推進(jìn)的該片區(qū)的“三舊”

51、改造工作。,（三）運(yùn)用多種方式和諧搬遷整合土地資源為實(shí)現(xiàn)“早一日開發(fā)，早一天收益”的目標(biāo)，該項(xiàng)目大力推行和諧拆遷，有效整 合土地資源。從 2007 年開始對中心區(qū)域內(nèi)的廠企進(jìn)行搬遷工作，在統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，做到一視同仁。共支付拆遷補(bǔ)償款約2.7 億元，土地租金補(bǔ)償約3300 萬元，合共約 3.03 億元。根據(jù)中心區(qū)域的地理位置，以嶺南路為界，分為東、西兩片區(qū)分階段開展拆遷工 作。首先進(jìn)行嶺南路以西片區(qū)的拆遷整頓工作，動(dòng)員

52、村委會干部積極帶頭、主動(dòng)配合， 使村委會干部為開展拆遷工作主導(dǎo)者，并根據(jù)該片區(qū)廠企合同的到期情況，先易后難， 利用村委會干部對租戶的關(guān)系包干到人，分成三批依次開展工作。第一批拆遷工作主 要針對土地租賃合同期滿的廠企，主要為村委會自有土地和物業(yè)，要求村委會先自行 拆除，起到帶頭作用。接著展開第二批拆遷工作，主要針對原土地租賃合同期未滿且 沒有簽續(xù)租合同的廠企，該部分企業(yè)的合同余下租賃期不多，通過逐個(gè)擊破，與其達(dá) 成最終協(xié)議。緊接著又推進(jìn)第

53、三批拆遷工作，主要針對原土地租賃合同期已滿且已經(jīng),簽訂續(xù)租合同的廠企，該部分廠企的續(xù)租合同余下租賃期較長，且大部分為大型企業(yè)， 在開展工作時(shí)有較大的難度。通過工作人員與村委會人員一同主動(dòng)上門與業(yè)主長談、 解釋，讓業(yè)主理解到中心區(qū)的整體規(guī)劃，業(yè)主遇到困難時(shí)，主動(dòng)協(xié)助其解決，以及給 其提供搬遷安置的土地、政策上的支持等，讓業(yè)主能盡快配合和支持拆遷整治工作。最后進(jìn)行嶺南路以東片區(qū)的拆遷整頓工作，考慮該片區(qū)企業(yè)投資者大部分是外地 人員，先投入

54、資金啟動(dòng)九龍涌整體遷移改造工程，再開展拆遷整頓工作，使以東片區(qū) 企業(yè)認(rèn)識到該區(qū)域整治改造逼切感，自身企業(yè)經(jīng)營環(huán)境與改造后的環(huán)境大大不協(xié)調(diào)， 沒有繼續(xù)經(jīng)營空間，使企業(yè)主動(dòng)配合搬遷，從而加快促進(jìn)嶺南路以東片區(qū)的拆遷整頓 工作。在整個(gè)拆遷工作中能完滿完成任務(wù)，和諧拆遷，主要是村委會干部積極帶頭配合， 起到主導(dǎo)作用，以及在開展工作中大力宣傳整治改造必要性，得到所屬村民大力支持 和配合；另一方面，耐心向企業(yè)講解整體規(guī)劃方向，積極為企業(yè)在搬遷中出

55、現(xiàn)問題排 憂解難，服務(wù)到位，使企業(yè)在搬遷過程中減小損失，從而得到企業(yè)理解、支持、配合， 促進(jìn)搬遷進(jìn)度。,五、存在問題現(xiàn)在落實(shí)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)面臨的最大難題，也是最關(guān)鍵一環(huán)就是如何理順用地以 及建設(shè)報(bào)批手續(xù)，完善手續(xù)工作。問題突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是土地手續(xù)完善及稅費(fèi)問題。中心區(qū)內(nèi)的用地情況復(fù)雜，還有部分土地未完善 用地手續(xù)；同時(shí)，在辦理集體土地互相置換、國有土地與集體土地置換過程中要繳納 一定稅費(fèi)，一定程度上打擊了村組集體改造的

56、積極性，增加了土地整理前期成本。二是租賃期滿房產(chǎn)分割問題。中心區(qū)土地涉及到 5 個(gè)村委會的 15 個(gè)村民小組，日后會出現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目（或建筑物）的用地會由 2 個(gè)或 2 個(gè)以上的用地權(quán)屬單位組成， 在辦理此建筑物的產(chǎn)權(quán)證時(shí)將存在一定困難，因?yàn)榘船F(xiàn)時(shí)政策，辦理房產(chǎn)證時(shí)不能準(zhǔn) 確劃分各村產(chǎn)權(quán)比例，這將給租賃期屆滿時(shí)產(chǎn)權(quán)的分割埋下隱患。,六、相關(guān)建議集體建設(shè)用地入市，應(yīng)做好政府與村集體之間的利益平衡，建議國家針對改造為 不同類型的項(xiàng)目，

57、出臺相關(guān)的稅費(fèi)政策，來引導(dǎo)集體建設(shè)用地入市工作順利推進(jìn)。,一、項(xiàng)目簡介,( 一 ) 基本情況文沖（石化路以西）的現(xiàn)狀城中村，位于黃埔東路以北、石化路以西、烏涌河以東、萬科 城市花園以南，總用地面積約 50.49 公頃。改造范圍內(nèi)共有 1916 戶，4896 人，現(xiàn)狀總建筑面積為 60.19 萬平方米，現(xiàn)狀毛容積率 1.27，建筑毛密度 38.9%。改造后項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 201.15萬平方米，計(jì)算容積率建筑面積 151.42 萬

58、平方米；其中，復(fù)建安置區(qū)計(jì)算容積率建筑面積 76.96萬平方米，融資區(qū)計(jì)算容積率建筑面積 74.46 萬平方米。項(xiàng)目按照“自主開發(fā)，整村改造”的模式實(shí)施改造，已于 2009 年開工建設(shè)，項(xiàng)目預(yù)算總投資約 89.73 億元。項(xiàng)目包括 6 個(gè)地塊（詳 見下圖），具體如下：,文沖城中村改造項(xiàng)目,,24 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編,廣東省“三舊”改造典型案例匯編│ 25,26 │ 廣東省“三舊”改造典型案例匯編,廣東省“三舊”改造典

59、型案例匯編│ 27,( 二 ) 啟動(dòng)時(shí)間2009 年 6 月 4 日，蘇澤群常務(wù)副市長主持召開市“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議，會上,通過《文沖（石化路以西）城中村改造方案》。,( 三 ) 項(xiàng)目主要手續(xù)歷程1．2002 年“撤村改居”開始構(gòu)思城中村改造，主動(dòng)開展城中村改造的摸查和前期工作， 做了大量的可行性研究，編制《文沖舊村改造新村建設(shè)規(guī)劃》。2．2006 年委托編制《文沖石化路以西城中村改造方案》。3．2007 年，文沖經(jīng)

60、聯(lián)社成立專門的城中村改造辦公室和工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并編制項(xiàng)目改造 方案和拆遷補(bǔ)償安置方案。4．2008 年對項(xiàng)目改造方案進(jìn)行表決并一致通過。5．2009 年廣州市政府確定文沖石化路以西城中村改造項(xiàng)目為全市 52 條全面改造城中村名 單之一。2009 年 6 月廣州市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議（穗府會紀(jì)〔2009〕151 號）批復(fù)改 造方案。6．2010 年文沖經(jīng)聯(lián)社組織表決通過《文沖石化路以西城中村改造拆遷補(bǔ)償方案》，并開 始與村民簽

61、定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。2 月 26 日獲得廣州市規(guī)劃局《關(guān)于原則同意城中村改造方案 的復(fù)函》( 穗規(guī)批〔2010〕51 號）。7．2012 年 1 月 31 日獲得《關(guān)于同意文沖石化路以西城中村改造規(guī)劃方案調(diào)整的復(fù)函》（穗 規(guī)批〔2012〕18 號）。8．2016 年 11 月 23 日獲得《關(guān)于同意文沖石化路以西城中村改造規(guī)劃方案調(diào)整的復(fù)函》（穗 國土規(guī)劃批〔2016〕75 號）。,二、產(chǎn)權(quán)情況,文沖城中村改造項(xiàng)目總用地面積約 50

62、.49 公頃，其中現(xiàn)狀保留養(yǎng)殖水面 4.18 公頃，河流水面 1.97 公頃，其余 44.34 公頃為建設(shè)用地。改造范圍內(nèi)土地原為文沖經(jīng)聯(lián)社及有關(guān)生產(chǎn)社的權(quán) 屬集體用地，根據(jù)我市城市更新有關(guān)政策，項(xiàng)目全部用地已完成集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地 審批手續(xù)，并由市國土部門按有關(guān)規(guī)定和程序?qū)⑷繌?fù)建安置區(qū)約 26.62 公頃用地劃撥至項(xiàng)目改造主體廣州黃埔文沖城中村改造投資有限公司，將全部融資區(qū)約 23.87 公頃用地協(xié)議出讓給項(xiàng)目改造主體

63、廣州黃埔文沖城中村改造投資有限公司。2012 年 1 月 31 日獲得《關(guān)于同意文沖 石化路以西城中村改造規(guī)劃方案調(diào)整的復(fù)函》（穗規(guī)批〔2012〕18 號）；2016 年 11 月 23 日獲 得《關(guān)于同意文沖石化路以西城中村改造規(guī)劃方案調(diào)整的復(fù)函》（穗國土規(guī)劃批〔2016〕75 號）。,三、改造情況,（一）項(xiàng)目改造原因文沖村位于黃埔區(qū)大沙地中心城區(qū)范圍內(nèi)，是地鐵 5 號線首期的始發(fā)站所在地，舊村臟亂 差和落后的現(xiàn)狀與其所處區(qū)域發(fā)展定

64、位和需求格格不入，反差巨大，也成為阻礙城區(qū)發(fā)展的一 塊頑疾。一方面，舊村現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較差，布局雜亂，建筑密度約為 38%，建筑密度過高導(dǎo)致 建筑間距嚴(yán)重不足，普遍存在握手樓現(xiàn)象，難以滿足消防、通風(fēng)、采光、日照、救護(hù)等要求； 社區(qū)公共配套設(shè)施不足，缺乏足夠綠化休閑空間，內(nèi)部交通混亂、難以與城市道路相銜接；村 集體物業(yè)以商鋪、廠房為主，租金普遍較低，集體收益有限；上述問題還引發(fā)治安、衛(wèi)生、出 租屋管理方面的難題。另一方面，大沙地東作為黃埔

65、區(qū)行政、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的中心，在其自身 的發(fā)展過程中，用地受到了明顯的限制。本改造范圍屬大沙地東中心城區(qū)范圍，將是其未來拓 展的主要陣地之一，改造完成后將對黃埔區(qū)中心區(qū)的構(gòu)建和提升產(chǎn)生重要影響并發(fā)揮巨大作用。 黃埔區(qū)自 2007 年起將文沖石化路以西城中村改造項(xiàng)目列入?yún)^(qū)重要工作之一，社區(qū)居民和集體也積極響應(yīng)和配合，推動(dòng)文沖石化路以西城中村改造各項(xiàng)工作的開展，特別是地鐵 5 號線文沖站 的建設(shè)通車，直接輻射整個(gè)文沖城中村范圍，改造項(xiàng)目地理

66、位置非常優(yōu)越。,（二）項(xiàng)目改造規(guī)劃和思路項(xiàng)目改造規(guī)劃目標(biāo)形成“一軸一心兩片三組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，一軸為文涌水道及兩側(cè) 20 米 城市綠帶形成的文脈綠軸，軸線兩側(cè)設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，延續(xù)文沖古老的建筑布局祖制，河涌 兩側(cè)的城市綠帶內(nèi)形成步行綠道系統(tǒng)，串聯(lián)片區(qū)主要的公共服務(wù)設(shè)施，尤其對教育設(shè)施構(gòu)建了 一條安全的步行道路。一心為文沖之心，以保留的文沖古建筑群為核心，結(jié)合新建的文化中心， 河岸親水設(shè)施及景觀廣場，保護(hù)了文沖的精神遺址，弘揚(yáng)了文沖

67、的歷史文化，形成片區(qū)的精神 堡壘。兩片為商業(yè)服務(wù)片，結(jié)合地鐵站和 BRT 站分別設(shè)置于片區(qū)的南北兩端，既便捷的服務(wù)于 片區(qū)的居住組團(tuán)，又吸引地鐵和公交客流，同時(shí)商務(wù)寫字樓提升片區(qū)的物業(yè)價(jià)值，還可以為片 區(qū)提供就業(yè)崗位。三組團(tuán)為沿文涌水岸布置的三個(gè)居住組團(tuán)，三組團(tuán)圍繞文沖之心，沿襲了文 沖居民世代沿河而居的傳統(tǒng)，及以宗祠書院等文化建筑為核心的祖制，每個(gè)居住組團(tuán)親水，靠綠， 共享文化中心，是城市中心不可多得的理想住區(qū)。項(xiàng)目改造后，回遷房屋

68、全部為電梯高層洋房，建筑質(zhì)量良好，建筑密度約為 17%，社區(qū)配 套公共服務(wù)設(shè)施建筑面積近 6 萬平方米，中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、居民健身場地、肉菜市場等設(shè)施一應(yīng)俱全，社區(qū)居住條件得到極大改善；村集體物業(yè)面積從 12 萬平方米增加至 17 萬平方米， 通過統(tǒng)籌規(guī)劃，高端打造，結(jié)合良好的交通地理區(qū)位，以及主流群體的消費(fèi)習(xí)慣，引入租金收 益更高的休閑娛樂、餐飲購物等業(yè)態(tài)，構(gòu)建多元化綜合商業(yè)體，集體收入將大幅提高。項(xiàng)目注 重保護(hù)有歷史價(jià)值的建筑