天津市不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)培訓(xùn)教程2017.03

1、不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù),王月紅2017.3,《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》,《不動產(chǎn)登記暫行條例》,《中華人民共和國物權(quán)法》,,法律,法規(guī),規(guī)章,規(guī)范性文件,不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行),,制度頂層設(shè)計(jì),1,,1 一般規(guī)定2 申請3 受理4 審核5 登簿6 核發(fā)證書或者證明,總 則,7 集體土地所有權(quán)登記 8 國有建設(shè)用地使用權(quán)登記 9 國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記10 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

2、11 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、 構(gòu)筑物所有權(quán)登記12 海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記13 地役權(quán)登記14 抵押權(quán)登記15 預(yù)告登記16 更正登記17 異議登記18 查封登記19 登記資料管理20 登記資料查詢,分 則,附 錄,A.1 不動產(chǎn)登記申請書A.2 通知書、決定書、告知書（7種）A.3 公告文書（4）A.4 不動產(chǎn)實(shí)地查看記錄表A.5 詢問記錄A.6 不動

3、產(chǎn)登記資料查詢文書（4）A.7 授權(quán)委托書A.8 承諾書A.9 具結(jié)書（共21種）,,登記一般程序,申請,受理,審核,登簿,發(fā)證,,,,,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前后的變化：1、物權(quán)種類增加2、初始——次首3、在建工程——在建建筑物4、不動產(chǎn)單元：無地上物的是宗地或宗海；有地上物的如房屋，以幢、層、套、間為不動產(chǎn)單元5、不動產(chǎn)單元編碼：19位宗地代碼+9為地上物編碼（見《國土資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》（國土資發(fā)

4、〔2015〕41號）所附的《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》）,,登記一般程序,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前后的變化：6、委托公證問題：現(xiàn)場簽訂，經(jīng)公證的除外（《細(xì)則》第12條）境外申請人處分不動產(chǎn)的授權(quán)委托保留的認(rèn)證或公證7、難點(diǎn)：繼承和受遺贈，因一方主體已不存在，所以如不對繼承權(quán)進(jìn)行公證，登記機(jī)構(gòu)很難把握，風(fēng)險(xiǎn)很大（《細(xì)則》第14條）8、一并登記，主體一致（《細(xì)則》第2條），一并登記（《細(xì)則》第47條） 9、不動產(chǎn)物權(quán)未首次登記的不得辦理

5、其他登記，例如：未辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記的不得設(shè)定抵押登記10、*證書和證明只有《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《不動產(chǎn)登記證明》兩種；*證書分為單一版和集成版（見《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》國土資發(fā)〔2015〕25號）*要求：抵押、預(yù)告、地役權(quán)、異議登記發(fā)登記證明，其余發(fā)證書；*共有登記可以申請發(fā)一本證，也可以申請發(fā)多本證*查封登記、注銷登記不發(fā)證書或證明（天津市核發(fā)《核準(zhǔn)注銷通知書》）,,登記一般程序,不動產(chǎn)統(tǒng)

6、一登記實(shí)施前后的變化：11、登記人員的要求（《細(xì)則》第8條）原是資格管理，土地登記員、房屋登記官；現(xiàn)在是審核、登簿人員“熟悉相關(guān)法律法規(guī)”、“具備與崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識”，國土部會同有關(guān)部門承擔(dān)考核培訓(xùn)12、登簿前公告（《細(xì)則》第17條）13、單方申請和直接辦理登記（《細(xì)則》第19條） ；14、遺失補(bǔ)發(fā)刊發(fā)聲明15個(gè)工作日后予以補(bǔ)發(fā)（《細(xì)則》第22條） 15、地上、地下分別設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)登記（《細(xì)則》第34條） ；

7、16、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的一并登記（《細(xì)則》第36條） 17、國有農(nóng)用地、未利用地、林地使用權(quán)登記（《細(xì)則》第52、53條）,,登記一般程序,什么是不動產(chǎn)登記：不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不是行政許可、不是行政審批，是依法記載記載之前權(quán)利已存在，不是因?yàn)橛涊d產(chǎn)生，是因?yàn)橛涊d生效。理解了登記的含義，就可以理解分割、合并為什么需要相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等問題；是當(dāng)事人

8、舉證登記機(jī)構(gòu)審核，而不是登記機(jī)構(gòu)自己去尋找證據(jù)（繼承不公證問題）,,登記一般程序,幾個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容：1.1.1：嚴(yán)禁隨意拆分登記職責(zé)，確保不動產(chǎn)登記流程和登記職責(zé)的完整性。1.1.2 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得隨意擴(kuò)大登記申請材料的種類和范圍，法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》沒有規(guī)定的材料，不得作為登記申請材料。(如各種證明、備案等)1.1.3信息共享與當(dāng)事人提交申請材料的關(guān)系1.1.5耕地以外承包經(jīng)營權(quán)、國有農(nóng)用地使用權(quán)、森林林木所有權(quán)登記

9、1.2登記原則1、依申請2、一體登記3、連續(xù)登記4、屬地登記1.5.2登記簿的關(guān)聯(lián)性1.6.3.3有查封、抵押或存在意義登記、預(yù)告登記的不影響證書的換發(fā)或補(bǔ)發(fā),,總則,不動產(chǎn)登記的啟動： 以依當(dāng)事人申請為一般原則，以依囑托和依職權(quán)為例外 依申請：雙方申請為原則，單方申請為例外 依囑托：公、檢、法的協(xié)助執(zhí)行；人民政府的征收或收回決定（《細(xì)則》第十九條）注意：要有囑托的文件 依職權(quán)：依職權(quán)更

10、正，依職權(quán)注銷（《細(xì)則》第十七條（三）（四））,,登記一般程序,1.8.4身份證明材料1.8.5法律文書1.8.6繼承、受遺贈的不動產(chǎn)登記1.9代理 注意：一是自然人處分不動產(chǎn)委他人辦理問題；二是監(jiān)護(hù)人代理問題（行為能力證明材料、監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料）1.10.1一并申請的情形1.10.2撤回申請 注意：誰申請誰撤回（單方申請單方撤回，雙方申請雙方撤回），并有相關(guān)程序；1.10.4.4 對已失效的查封登記、異議登記進(jìn)行有效管理

11、的問題2.1.2單方申請情形2.1.3共有不動產(chǎn)申請（原規(guī)范中題目應(yīng)作此修改為宜）2.1.5到場申請,,登記一般程序,3.4詢問（情形、內(nèi)容、做記錄）4.1.2審核中補(bǔ)充材料（物權(quán)法12條第二款）4.2.4有限制性記載的能否辦理變更登記4.5實(shí)地查看 （情形、內(nèi)容、記錄）4.7公告 首次登記前（情形、期限、異議的處理）、依職權(quán)登記、證書證明作廢公告4.8不予登記情形6 證書證明的核發(fā)及持有,,登記一般程序,條例的基本制

12、度構(gòu)架,1,2,不動產(chǎn)權(quán)利登記,,集體土地所有權(quán)登記,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,土地承包經(jīng)營權(quán)登記,地役權(quán)登記,其他登記,抵押權(quán)登記,條例的基本制度構(gòu)架,1,不動產(chǎn)權(quán)利登記,,集體土地所有權(quán)登記,,,集體土地所有權(quán)登記,1,一、集體土地所有權(quán)登記的申請人　?。ㄒ唬┩恋貙儆诖遛r(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會代為

13、申請；　　（二）土地分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組代為申請；　?。ㄈ┩恋貙儆卩l(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請。,,,集體土地所有權(quán)登記,1,二、集體土地所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料（一）土地權(quán)屬來源材料；（二）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)；（三）其他必要材料。,,,集體土地所有權(quán)登記,1,三、集體土地所有權(quán)首次登記的審查要點(diǎn)

14、（一）申請集體土地所有權(quán)首次登記的土地權(quán)屬來源材料是否齊全、規(guī)范 ；（原因）（二）不動產(chǎn)登記申請書、權(quán)屬來源材料等記載的主體是否一致 ；（主體）（三）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求； （客體）（四）權(quán)屬來源材料與申請登記的內(nèi)容是否一致 ；（內(nèi)容）（五）公告是否無異議 ；（其他）,,,集體土地所有權(quán)登記,1,四、集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

15、（一）轉(zhuǎn)移登記的原因：互換、土地調(diào)整等（二）應(yīng)提交的材料：（1）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（2）互換、調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料；（3）本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料；（4）其他必要材料。,,,集體土地所有權(quán)登記,1,關(guān)于集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移及土地所有權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)換的注意事項(xiàng)：注意：按照《憲法》第十條第四款，所有權(quán)不能買賣。所以，其轉(zhuǎn)移的形式收到嚴(yán)格限制?；Q、調(diào)整。原國家土地管理局的復(fù)函，國土資

16、發(fā)【2012】99號關(guān)于土地整治時(shí)權(quán)屬調(diào)整辦法，“除飛地、插花地外，集體土地所有權(quán)原則上不做調(diào)整”；集體土地所有權(quán)變?yōu)閲械奈ㄒ煌緩绞钦魇铡?005年國務(wù)院法制辦與國土資源部聯(lián)合對土地管理法實(shí)施條例第二條第五款進(jìn)行解釋，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地，可以依法征收為國有，而不是當(dāng)然為國有。注意這一條與《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》在不同時(shí)間段的適用,,,集體土地所有權(quán)登記,1,五、集體土地

17、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)1 轉(zhuǎn)讓方是否與登記簿不動產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體一致；受讓方是否為農(nóng)民集體；2 申請事項(xiàng)是否屬于因農(nóng)民集體互換、土地調(diào)整等原因?qū)е聶?quán)屬轉(zhuǎn)移； 3 集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效； 4 申請登記事項(xiàng)是否與登記簿不動產(chǎn)登記簿的記載沖突；5 有異議登記的，受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾；,,,集體土地所有權(quán)登記,1,七、集體土地所有權(quán)變更登記的審查要點(diǎn)（常見：

18、所有權(quán)征收導(dǎo)致范圍變化，所有權(quán)人名稱變更； 注意：征收與所有權(quán)變更登記的無縫銜接）1 申請材料上的權(quán)利主體是否與登記簿不動產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體一致；2 集體土地所有權(quán)變更的材料是否齊全、有效；3 申請變更事項(xiàng)與變更登記材料記載的變更事實(shí)是否一致；4 土地面積、界址范圍變更的，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等是否齊全、規(guī)范，申請材料與不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果是否一致；5 申請登記事項(xiàng)是否與登記簿不動產(chǎn)登記簿的

19、記載沖突；,,,集體土地所有權(quán)登記,1,八、集體土地所有權(quán)注銷登記的審查要點(diǎn)情形：征收、滅失1 申請材料上的權(quán)利主體是否與不動產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體相一致；2 集體土地所有權(quán)消滅的材料是否齊全、有效；3 土地滅失的，是否已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看；4 土地部分滅失的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理剩余部分的變更登記；5 申請登記事項(xiàng)是否與不動產(chǎn)登記簿的記載沖突；6 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。,條例的基本制度構(gòu)架,2,不動產(chǎn)權(quán)利登

20、記,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,一、適用 依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請國有建設(shè)用地使用權(quán)登記。 依法利用國有建設(shè)用地建造房屋的，可以申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。 體現(xiàn)“一體登記”原則 注意：《規(guī)范》1.2.2第二款，“符合登記條件的” 登記依申請和記載含義的體現(xiàn)，對于能否先辦土地再辦房屋，或者只申請部分房屋問題,,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登

21、記,2,二、國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料　?。ㄒ唬┩恋貦?quán)屬來源材料；　?。ǘ?quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)；　　（三）土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證；　?。ㄋ模┢渌匾牧??！　∏翱钜?guī)定的土地權(quán)屬來源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國有建設(shè)用地劃撥決定書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營批準(zhǔn)文件。,,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房

22、屋所有權(quán)登記,2,三、國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的審查要點(diǎn)1 不動產(chǎn)登記申請書、權(quán)屬來源材料等記載的主體是否一致；2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求； 3 以出讓方式取得的，是否已簽訂出讓合同，是否已提交繳清土地出讓價(jià)款憑證；以劃撥、作價(jià)入股、出租、授權(quán)經(jīng)營等方式取得的，是否已經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)或者授權(quán)；4 權(quán)屬來源材料與申請登

23、記的內(nèi)容是否一致；5 國有建設(shè)用地使用權(quán)被預(yù)查封，權(quán)利人與被執(zhí)行人一致的，不影響辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記； 6 依法應(yīng)當(dāng)繳納土地價(jià)款的，是否已付清土地價(jià)款；依法應(yīng)當(dāng)納稅的，是否已完稅；,,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,四、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料；（二）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；（建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證）（三）房屋已經(jīng)竣工的材料；（按照《城鄉(xiāng)規(guī)

24、劃法》建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對房屋建設(shè)工程是否竣工進(jìn)行審核備案）（四）房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報(bào)告；（規(guī)劃批準(zhǔn)的圖紙，與實(shí)際建成房屋的一致性審查，與測繪成果一致性的審查）（五）相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;（六）其他必要材料。,,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,五、業(yè)主共有部分的首次登記 辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)

25、一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。——凸顯一體登記原則；明確了登記的共有權(quán)的客體范圍；明確權(quán)利主體為“全體業(yè)主”。,,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,六、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記審查要點(diǎn)1.國有建設(shè)用地使用權(quán)是否已登記。已登記的，建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋竣工驗(yàn)收等材料記載的主體是否與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利主體一致；未登記的，建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋竣工驗(yàn)收等材料記

26、載的主體是否與土地權(quán)屬來源材料記載的主體一致；（適用于宅基地、集體建設(shè)用地、海域使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記）（注意：土地用途與房屋用途的一致性，建筑面積與出讓合同約定的一致性）2.不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖和房屋平面圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求； 3.建筑物區(qū)分所有的，申請材料是否已明確建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房

27、等的權(quán)利歸屬；4.存在查封或者預(yù)查封登記的：國有建設(shè)用地使用權(quán)被查封或者預(yù)查封的，申請人與查封被執(zhí)行人一致的，不影響辦理國有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記；商品房被預(yù)查封的，不影響辦理國有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記以及預(yù)購商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)國有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 5.是否已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看；,,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,七、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記應(yīng)提交的材料

28、 申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（二）發(fā)生變更的材料；（三）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件；（國有企業(yè)改制中涉及的保留劃撥，土地或房屋實(shí)體的分割或合并，劃撥土地用途、范圍的變化等）（四）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議；（續(xù)期、改變土地用途、土地分割或合并、范圍變化等）（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證；（涉及補(bǔ)繳出讓金的，就有

29、稅費(fèi)問題）（六）其他必要材料。,,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,不動產(chǎn)變更與轉(zhuǎn)移的區(qū)別：權(quán)利主體是否轉(zhuǎn)移提交材料的幾個(gè)注意事項(xiàng)：不動產(chǎn)分割或者合并（134號文的延續(xù)；相關(guān)部門同意分割或者合并的批準(zhǔn)文件）；注意與單元選擇的區(qū)別；體現(xiàn)登記的“記載”屬性2 房屋改擴(kuò)建的（要件參照首次登記）；3 用途變化的（規(guī)劃部門批準(zhǔn)文件，補(bǔ)充合同，需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款及相應(yīng)稅費(fèi)的）；共有性質(zhì)變更； （共同共有與按份共有，注意物

30、權(quán)法第103、104條）除具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有，按份共有為約定份額按出資額，不能確定出資額的視為等額；按份共有的處分5 夫妻之間增加或減少共有人，或由一人變更為另一人的，各地做法不同,,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,八、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的審查要點(diǎn)1 國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的變更材料是否齊全、有效；2 申請變更事項(xiàng)與變更材料記載的變更內(nèi)容是否一致；3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料

31、是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖和房屋平面圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求；4 存在預(yù)告登記的，不影響不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人申請補(bǔ)發(fā)換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書以及其他不涉及權(quán)屬的變更登記； 5 申請登記事項(xiàng)與不動產(chǎn)登記簿的記載是否沖突；6 依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地價(jià)款的，是否已提交補(bǔ)交土地價(jià)款憑證；（如改變用途、范圍等）,,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,十、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有

32、權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的材料 1 不動產(chǎn)權(quán)屬證書； 2 國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：（1）買賣的，提交買賣合同；互換的，提交互換協(xié)議；贈與的，提交贈與合同；（2）因繼承、受遺贈取得的，按照本規(guī)范1.8.6的規(guī)定提交材料；（公證、判決、登記機(jī)構(gòu)）（3）作價(jià)出資（入股）的，提交作價(jià)出資（入股）協(xié)議；（4）法人或其他組織合并、分立導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交法人或其他組織合并、分立的材料以及不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的材料；

33、（5）共有人增加或者減少的，提交共有人增加或者減少的協(xié)議；共有份額變化的，提交份額轉(zhuǎn)移協(xié)議；（6）不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交分割或合并協(xié)議書，或者記載有關(guān)分割或合并內(nèi)容的生效法律文書。實(shí)體分割或合并的，還應(yīng)提交有權(quán)部門同意實(shí)體分割或合并的批準(zhǔn)文件以及分割或合并后的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果；（7）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生變化的，提交人民法院、仲裁委員會的生效

34、法律文書等材料；3 已經(jīng)辦理預(yù)告登記的，提交不動產(chǎn)登記證明；（商品房轉(zhuǎn)移登記）4 劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)文件；5 依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款、繳納稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)提交土地出讓價(jià)款繳納憑證、稅費(fèi)繳納憑證； 6 法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。,,,國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,十、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記審查要點(diǎn) 1.國有建設(shè)用地使

35、用權(quán)與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效；2.申請轉(zhuǎn)移國有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)與登記原因文件記載是否一致；3.國有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)被查封的，不予辦理轉(zhuǎn)移登記；4.涉及買賣房屋等不動產(chǎn)，已經(jīng)辦理預(yù)告登記的，受讓人與預(yù)告登記權(quán)利人是否一致。5.設(shè)有抵押權(quán)的，是否已經(jīng)辦理抵押權(quán)注銷登記；（有不同意見，同步辦理，或做抵押權(quán)的變更）6.有異議登記的，受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)書面承諾；7.依法應(yīng)

36、當(dāng)繳納土地價(jià)款、納稅的，是否已提交土地價(jià)款和稅費(fèi)繳納憑證；8.申請登記事項(xiàng)與不動產(chǎn)登記簿的記載是否沖突；,,,宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,3,一、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料?。ㄒ唬┥暾埲松矸葑C和戶口簿；　（二）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料；?。ㄈ┓课莘弦?guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料；　（四）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料；　（五

37、）其他必要材料。,,,宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,3,二、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)申請材料的特別規(guī)定　 因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料；（二）依法繼承的材料；（三）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：（四）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議；（五）其他必要材料。（房屋買賣，95年確權(quán)規(guī)定“4

38、9條 接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地……”）,,,宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,3,三、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)1 受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且符合宅基地申請條件，但因繼承房屋以及人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外；(按法發(fā)【2004】5號，對不符合宅基地使用條件的建議提出書面建議) 2 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移材料是否齊全、有效；3 申請轉(zhuǎn)移的宅基地使

39、用權(quán)及房屋所有權(quán)與登記原因文件記載是否一致；4 有異議登記的，受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾；5 申請登記事項(xiàng)與不動產(chǎn)登記簿的記載是否沖突。,,,宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,3,四、宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的特別規(guī)定申請宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，參照國有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理登記。（指集體土地上的住宅小區(qū)）,條例的基本制度構(gòu)架,4,不動產(chǎn)權(quán)利登記,

40、,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,一、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記的適用 依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。　　依法利用集體建設(shè)用地興辦企業(yè)，建設(shè)公共設(shè)施，從事公益事業(yè)等的，可以申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。（土地管理法第43條）,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,二、集

41、體建設(shè)使用權(quán)登記首次登記應(yīng)提交材料的特殊規(guī)定　　申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：　?。ㄒ唬┯信鷾?zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等土地權(quán)屬來源材料；　　（二）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；　?。ㄈ?quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料；　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)工程已竣工的材料；　?。ㄎ澹┢渌匾牧稀！　〖w建設(shè)用地使用權(quán)首次登記完成后，申請

42、人申請建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交享有集體建設(shè)用地使用權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,三、集體建設(shè)使用權(quán)首次登記的審查要點(diǎn)申請集體建設(shè)用地使用權(quán)（空地）首次登記的：1.是否已依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)；2.不動產(chǎn)登記申請書、權(quán)屬來源材料等記載的主體是否一致；3.不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等

43、是否符合要求；4.是否已按規(guī)定進(jìn)行公告；（細(xì)則第17條）5.本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的：1 集體建設(shè)用地使用權(quán)是否已登記。已登記的，不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利主體與建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料、建設(shè)工程竣工材料等記載的權(quán)利主體是否一致；未登記的，建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料、建設(shè)工程竣工材料等記載的主體是否與土地權(quán)屬來源材料記載的

44、主體一致； 2 房屋等建筑物、構(gòu)筑物是否提交了符合規(guī)劃、已竣工的材料；3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖和房屋平面圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求；4 集體建設(shè)用地使用權(quán)被查封，申請人與被執(zhí)行人一致的，不影響集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；5 是否已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看；6 是否已按規(guī)定進(jìn)行公告；7 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。

45、,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,四、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移和注銷登記應(yīng)提交的材料 申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、消滅的材料；（三）其他必要材料。 因企業(yè)兼并、破產(chǎn)等原因致使集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、

46、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料，申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,五、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)1.集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效；（受讓方仍然有主體是否合法問題）2.申請轉(zhuǎn)移的集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)與登記原因文件記載是否一致；3.集體建設(shè)用地使用權(quán)及建

47、筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)被查封的，不予辦理轉(zhuǎn)移登記；4.有異議登記的，受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾；5.申請登記事項(xiàng)與不動產(chǎn)登記簿的記載是否沖突；6.本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,六、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)注銷登記的審查要點(diǎn)1 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的注銷材料是否齊全、有效；2 土地或建筑物、構(gòu)筑物滅失的，是否

48、已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看；3 集體建設(shè)用地及建筑物、構(gòu)筑物已設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理查封登記的，權(quán)利人放棄權(quán)利申請注銷登記的，是否已經(jīng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、查封機(jī)關(guān)書面同意的材料；4 申請登記事項(xiàng)與不動產(chǎn)登記簿的記載是否沖突；5 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。,條例的基本制度構(gòu)架,5,不動產(chǎn)權(quán)利登記,,土地承包經(jīng)營權(quán)登記,,,土地承包經(jīng)營權(quán)登記,5,一、土地承包經(jīng)營權(quán)登記的適用 承包農(nóng)民集體所有的耕地、林地、

49、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)用地，或者國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記；地上有森林、林木的，應(yīng)當(dāng)在申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記時(shí)一并申請登記。,,,土地承包經(jīng)營權(quán)登記,5,二、土地承包經(jīng)營權(quán)首次登記 依法以承包方式在土地上從事種植業(yè)或者養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。 以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記，由發(fā)

50、包方持土地承包經(jīng)營合同等材料申請。（實(shí)際操作應(yīng)慎重） 以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地的，由承包方持土地承包經(jīng)營合同申請土地承包經(jīng)營權(quán)首次登記。,,,土地承包經(jīng)營權(quán)登記,5,三、國有農(nóng)場、草場等土地使用權(quán)登記 以承包經(jīng)營以外的合法方式使用國有農(nóng)用地的國有農(nóng)場、林場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農(nóng)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，申請國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記的，參照本實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定辦理。 國有農(nóng)場、林場、草場申請國

51、有未利用地登記的，依照前款規(guī)定辦理。,,,土地承包經(jīng)營權(quán)登記,5,四、國有林場登記 國有林地使用權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件，地上森林、林木一并登記。,條例的基本制度構(gòu)架,6,不動產(chǎn)權(quán)利登記,,地役權(quán)登記,,,地役權(quán)登記,7,一、《物權(quán)法》有關(guān)地役權(quán)登記規(guī)定第156條：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益。第158條：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，

52、可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。第169條：已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。,,,地役權(quán)登記,7,二、地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記 已經(jīng)登記的地役權(quán)因土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動產(chǎn)登記證明、地役權(quán)轉(zhuǎn)移合同等必要材料，申請地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 申請需役地轉(zhuǎn)移登記的，或者需役地分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓部分涉及已登記的地役權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但

53、當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人拒絕一并申請地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)出具書面材料。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理地役權(quán)注銷登記。,,,地役權(quán)登記,7,三、地役權(quán)登記特殊規(guī)定——供役地與需役地的登記銜接 地役權(quán)登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)分別記載于需役地和供役地登記簿。 供役地、需役地分屬不同不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向供役地所在地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記。供役地所在地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事

54、項(xiàng)通知需役地所在地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并由其記載于需役地登記簿。 地役權(quán)設(shè)立后，辦理首次登記前發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)材料，就已經(jīng)變更或者轉(zhuǎn)移的地役權(quán)，直接申請首次登記。,,,地役權(quán)登記,7,四、地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)1 申請轉(zhuǎn)移登記的地役權(quán)是否已經(jīng)登記；2 地役權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效；3 地役權(quán)是否為單獨(dú)轉(zhuǎn)讓；4 按本規(guī)范第4章的要求的其他審查事項(xiàng)。 不存在本規(guī)范第4.8.2條

55、不予登記情形的，將登記事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，并向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明。 單獨(dú)申請地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予辦理。地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)分別記載于需役地和供役地不動產(chǎn)登記簿。,,,地役權(quán)登記,7,五、地役權(quán)注銷登記的審查要點(diǎn)1 注銷的地役權(quán)是否已經(jīng)登記；2 地役權(quán)消滅的材料是否齊全、有效；3 供役地或者需役地滅失的，是否已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看；4 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。

56、 不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項(xiàng)以及不動產(chǎn)登記證明收回、作廢等內(nèi)容記載于不動產(chǎn)登記簿。地役權(quán)注銷登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)分別記載于需役地和供役地不動產(chǎn)登記簿。,條例的基本制度構(gòu)架,7,不動產(chǎn)權(quán)利登記,,抵押權(quán)登記,,,抵押權(quán)登記,8,（一）一般抵押權(quán)登記（含第三方擔(dān)保、反擔(dān)保） （二）最高額抵押權(quán)登記 （三）在建建筑物抵押權(quán)登記

57、,,,抵押權(quán)登記,8,一、抵押權(quán)的定義為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法以不動產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。抵押合同可以是單獨(dú)訂立的書面合同，也可以是主債權(quán)合同中的抵押條款。二、抵押權(quán)的特

58、征：（1）屬于意定的擔(dān)保物權(quán)；（2）是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上所設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)；（3）不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有；（4）抵押權(quán)是就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán),,,抵押權(quán)登記,8,三、抵押登記范圍 對下列財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押的，可以申請辦理不動產(chǎn)抵押登記： （一）建設(shè)用地使用權(quán)；（二）建筑物和其他土地附著物；（三）海域使用權(quán)；（四）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）正在建造的建筑物；（六）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不

59、動產(chǎn)。 以建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)抵押的，該土地、海域上的建筑物、構(gòu)筑物一并抵押；以建筑物、構(gòu)筑物抵押的，該建筑物、構(gòu)筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)一并抵押。注意：房、地一并抵押登記。,,,抵押權(quán)登記,8,四、多次抵押的登記順序 同一不動產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對抵押權(quán)順位另有約定的，從其規(guī)定辦理登記。,,,抵押權(quán)登記,8,五

60、、抵押權(quán)的首次登記的審查要點(diǎn)（說明：含三大類抵押情形）1.抵押財(cái)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理不動產(chǎn)登記；2.抵押財(cái)產(chǎn)是否屬于法律、行政法規(guī)禁止抵押的不動產(chǎn)； 3.抵押合同上記載的抵押人、抵押權(quán)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額或種類、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押不動產(chǎn)是否明確；最高額抵押權(quán)登記的，最高債權(quán)額限度、債權(quán)確定的期間是否明確； 4.申請人與不動產(chǎn)權(quán)屬證書或不動產(chǎn)登記證明、主債權(quán)合同、抵押合同、最高額抵押合同等記載的主體是否一致；5.在建建筑物

61、抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房和已辦理預(yù)售合同登記備案的商品房；6.在建建筑物抵押，應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的，是否已實(shí)地查看；7.有查封登記的，不予辦理抵押登記，但在商品房抵押預(yù)告登記后辦理的預(yù)查封登記，不影響商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記；8.辦理抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記，抵押權(quán)人與抵押預(yù)告登記權(quán)利人是否一致；9.同一不動產(chǎn)上設(shè)有多個(gè)抵押權(quán)的，應(yīng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記；10 登記申請是否違反法律

62、、行政法規(guī)的規(guī)定；,,,抵押權(quán)登記,8,六、抵押權(quán)的變更登記 　　有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)變更等必要材料，申請抵押權(quán)變更登記：?。ㄒ唬┑盅喝?、抵押權(quán)人的姓名或者名稱變更的；?。ǘ┍粨?dān)保的主債權(quán)數(shù)額變更的；?。ㄈ﹤鶆?wù)履行期限變更的；　（四）抵押權(quán)順位變更的；?。ㄎ澹┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。（區(qū)分：是否涉及抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移）,,,抵押權(quán)登記,8,七、抵押權(quán)的變更登記

63、 因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的種類及數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變更申請抵押權(quán)變更登記時(shí)，如果該抵押權(quán)的變更將對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書面同意的材料與身份證或者戶口簿等材料。,,,抵押權(quán)登記,8,八、抵押權(quán)變更登記應(yīng)當(dāng)提交的材料1 不動產(chǎn)登記申請書；2 申請人身份證明；3 不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明；4 抵押權(quán)變更的材料，包括：（1）抵押權(quán)人或者抵押人姓名、名稱變更的，

64、提交能夠證實(shí)其身份變更的材料； （2）擔(dān)保范圍、抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)種類或者數(shù)額、債務(wù)履行期限、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變更的，提交抵押人與抵押權(quán)人約定相關(guān)變更內(nèi)容的協(xié)議；5 因抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、最高債權(quán)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限發(fā)生變更等，對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件和身份證明文件；6 法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。,,,抵押權(quán)登記,8,九、抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移

65、登記 因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明、被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議、債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料等相關(guān)材料，申請抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。,,,抵押權(quán)登記,8,十、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)1 申請轉(zhuǎn)移登記的抵押權(quán)是否已經(jīng)登記；2 申請轉(zhuǎn)移登記的材料是否齊全、有效；3 申請轉(zhuǎn)移的抵押權(quán)與抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請材料的記載是否一致； 4 規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。 不存在

66、規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，并向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明。 【說明】此審查要點(diǎn)的主旨精神，基本適用于變更登記和注銷登記。辦理注銷登記時(shí)，應(yīng)將原登記證明收回或公告作廢）,,,抵押權(quán)登記,8,十一、抵押權(quán)的注銷登記 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以持不動產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)消滅的材料等必要材料，申請抵押權(quán)注銷登記：（一）主債權(quán)消滅；（二）抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；（三）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)；（四）

67、法律、行政法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。,,,抵押權(quán)登記,8,十三、最高額抵押權(quán)登記 設(shè)立最高額抵押權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、最高額抵押合同與一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其他登記原因材料等必要材料，申請最高額抵押權(quán)首次登記。 當(dāng)事人申請最高額抵押權(quán)首次登記時(shí)，同意將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，還應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同以及當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書

68、面材料。,,,抵押權(quán)登記,8,十四、最高額抵押權(quán)登記 債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)，當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)分別申請下列登記： （一）當(dāng)事人約定原抵押權(quán)人與受讓人共同享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記； （二）當(dāng)事人約定受讓人享有一般抵押權(quán)、原抵押權(quán)人就扣減已轉(zhuǎn)移的債權(quán)數(shù)額后繼續(xù)享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請一般抵押權(quán)的首次登記以及最高額抵押權(quán)的變更登記； （三）當(dāng)事人約