uk028家居文化藝術(shù)創(chuàng)意街區(qū)商業(yè)策劃案（nxpowerlite）

1、家居文化藝術(shù)創(chuàng)意街區(qū) 商業(yè)策劃案,長(zhǎng)城集團(tuán) 09巨獻(xiàn),武侯區(qū) 紅牌樓,綱 要,第一部分 概念訴求 1、城市的文化名片 2、城市高度發(fā)展的必然產(chǎn)物 3、文化與產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐結(jié)合第二部分 項(xiàng)目定位 1、文化創(chuàng)意的由來(lái)及國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況分析 2、成都市文化創(chuàng)意市場(chǎng)的背景情況 3、紅牌樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)背景分析 4、本案概況及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)析 5、本案SWOT綜合分析

2、 6、商業(yè)定位、定位分析 7、功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)細(xì)分第三部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略思路 1、招商策略 2、市場(chǎng)培育期優(yōu)惠構(gòu)想 3、入市時(shí)機(jī) 4、產(chǎn)品及定位的補(bǔ)充,一個(gè)國(guó)家,一座城市,一種文化,中 國(guó),成 都,武 侯,,,一片區(qū)域,紅牌樓,,,DNA,第一部分 概念訴求,每座城市，都有自己的文化，自己的“名片”城市的某一區(qū)域因?yàn)椤懊钡拇嬖?，廣為人知。,一座城市 —— 成 都

3、,First 城市的文化名片,第一部分 概念訴求,上 海： 外 灘——國(guó)際化高端金融商業(yè)街區(qū) 新天地——小資生活主題休閑街區(qū) 莫干山——?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)主題街區(qū),First 城市的文化名片,第一部分 概念訴求,成 都：（先有）錦里—— 代表成都“三國(guó)文化” （后來(lái)）寬窄巷子——代表成都“街巷文化”,First 城市的文化名片,第一部分 概念訴求,它們都是成都的古蜀文化，成都的懷舊名片；

4、很中國(guó)，很成都；但對(duì)于當(dāng)代，以及現(xiàn)在：卻，還不夠……,事實(shí)上：,First 城市的文化名片,第一部分 概念訴求,例 如： 美國(guó)——曼哈頓， 深圳——華強(qiáng)北， 福州——東街口 …… 它們都是BLOCK，都是城市驕傲的新名片。,還有很多：倫敦的牛津街、意大利的米蘭街區(qū)、美國(guó)的環(huán)球CITYWALK、圣地亞哥霍頓中心、日本惠比壽花園城…都是享譽(yù)世界的國(guó)際BLOCK街區(qū)。,F

5、irst 城市的文化名片,第一部分 概念訴求,一片區(qū)域 —— 武侯區(qū)紅牌樓,Second 城市高度發(fā)展的必然產(chǎn)物,第一部分 概念訴求,過(guò)去In the past…,商貿(mào)繁榮，卻難宜居。居成都南富西貴要沖，扼川藏路咽喉，融財(cái)富要地繁盛十?dāng)?shù)年的“紅牌樓汽貿(mào)商圈”但過(guò)度繁盛的商氣，大量的交通壓力、人群素質(zhì)層面不高、生活配套落后、消費(fèi)力較弱。,Second 城市高度發(fā)展的必然產(chǎn)物,第一部分 概念訴求,Second 城

6、市高度發(fā)展的必然產(chǎn)物,第一部分 概念訴求,未來(lái) In the future…,“新紅牌樓”政府規(guī)劃定位 ： ——國(guó)際化BLOCK街區(qū)—— BLOCK就是紅牌樓的核心價(jià)值所在。 植根于既有的商業(yè)底蘊(yùn)，成為具有活力的城市綜合體； 嶄新的城市運(yùn)營(yíng)與發(fā)展模式必將成為紅牌樓長(zhǎng)存的金字招牌。,Second 城市高度發(fā)展的必然產(chǎn)物,第一部分 概念訴求,成都仍需要文化補(bǔ)充，紅牌樓本

7、需要文化，BLOCK概念更需要新文化注入；沒“文化”？只能被遺忘或者被淘汰。當(dāng)代人沒有自己的文化？也只能被歷史所淹沒。,一個(gè)項(xiàng)目 —— 優(yōu)客聯(lián)邦 UK028,Third 文化與產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐結(jié)合,第一部分 概念訴求,文化創(chuàng)意 邂逅 消費(fèi)產(chǎn)業(yè),BLOCK 紅牌樓的， BLOCK街區(qū)生活的文化，亟待一位旗手和領(lǐng)軍者。,優(yōu)客聯(lián)邦，成都首個(gè)BLOCK里的“國(guó)際新青年都會(huì)”。我們，愿意做紅

8、牌樓的現(xiàn)代文化旗手！,Third 文化與產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐結(jié)合,第一部分 概念訴求,本案項(xiàng)目深處紅牌樓商圈最核心地段； 長(zhǎng)城集團(tuán)作為企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，有義務(wù)支持政府，參與 城市文化形象的建設(shè)和片區(qū)人居環(huán)境的改造。 項(xiàng)目原有的精神屬性就是“BLOCK國(guó)際新青年都會(huì)”，目的 就是：滿足消費(fèi)者更高的物質(zhì)與文化需求；,“優(yōu)客聯(lián)邦”為什么能做旗手？,Third 文化與產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐結(jié)合,第一部分 概念訴求,3W原則

9、之一“WHY”?,以“BLOCK”的名義，展現(xiàn)文化精神和藝術(shù)氣質(zhì)。 以“國(guó)際”的名義，體現(xiàn)社會(huì)責(zé)任。 以“新青年都會(huì)”的名義，創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值。 以“UK028”的精神，創(chuàng)造新的城市名片。,“優(yōu)客聯(lián)邦”以什么作為旗手?,Third 文化與產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐結(jié)合,第一部分 概念訴求,3W原則之二“WHAT”?,“優(yōu)客聯(lián)邦”怎樣做旗手？,Third 文化與產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐結(jié)合,第一部分 概念訴求,3W原則之三“HOW”?,第二部分

10、 項(xiàng)目定位,1、文化創(chuàng)意的由來(lái)及國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況分析2、成都市文化創(chuàng)意市場(chǎng)的背景情況3、紅牌樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)背景分析4、本案概況及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)析5、本案SWOT綜合分析6、商業(yè)定位、定位分析7、功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)細(xì)分,1、文化創(chuàng)意的由來(lái)及國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況分析,國(guó)外情況： 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全世界每天創(chuàng)造著220億美元的創(chuàng)意產(chǎn)值，并以5%的速度遞增。自英國(guó)政府1998年正式提出“創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)”的概念以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)提出了創(chuàng)意立國(guó)或以創(chuàng)

11、意為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被提到了發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略層面。以設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)為例，每投入1美元就能產(chǎn)出至少1200美元的綜合效益。 眼下在英國(guó)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重接近8%，美國(guó)是4%，香港 也達(dá)到了3.8%，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的潛力無(wú)可限量；,美國(guó)：紐約SOHU區(qū),作為全球最大的文化創(chuàng)意產(chǎn)品生產(chǎn)國(guó)，美國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)最大的產(chǎn)業(yè)門類，也是全美出口份額最大的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展很大程度上依賴版權(quán)制度的保護(hù)。

12、,國(guó)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),美國(guó)：紐約SOHU區(qū),紐約SOHU（蘇荷）區(qū)是美國(guó)最知名的創(chuàng)意園區(qū)之一，它曾是一個(gè)被廢棄的地下工廠，因有大量閑置房屋且租金極其低廉，被一些從歐洲移居紐約的藝術(shù)家看中，發(fā)展成一個(gè)藝術(shù)家聚集區(qū)。20世紀(jì)50年代，為促進(jìn)園區(qū)發(fā)展，紐約市政府出臺(tái)法規(guī)，規(guī)定非藝術(shù)家不得進(jìn)駐。全盛時(shí)期，面積不足紐約市區(qū)1％的SOHU區(qū)內(nèi)，居住全紐約30％以上的藝術(shù)家。如今，SOHU區(qū)成為一個(gè)集商業(yè)與藝術(shù)于一體的完善社區(qū)。,國(guó)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),英國(guó)

13、：倫敦西區(qū),英國(guó)是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)源地，也是僅次于美國(guó)的世界第二大文化創(chuàng)意產(chǎn)品生產(chǎn)國(guó)。1997?2005年間共培育了12萬(wàn)家文化創(chuàng)意企業(yè)，就業(yè)人數(shù)約占全國(guó)一半。,國(guó)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),英國(guó)：倫敦西區(qū),最負(fù)盛名的倫敦西區(qū)是世界兩大戲劇中心之一，聚集了49家劇院，平均每晚約3萬(wàn)人前來(lái)觀演，經(jīng)濟(jì)連鎖效益顯著。英國(guó)政府鼓勵(lì)創(chuàng)新劇作向商業(yè)化發(fā)展，很多劇目往往在國(guó)家資助劇院首演，成功后再轉(zhuǎn)入商業(yè)劇院續(xù)演。有些經(jīng)典劇目在一些固定劇院連演幾十年，成為西區(qū)的經(jīng)

14、典和象征。,國(guó)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),加拿大：BC省動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)園區(qū),不列顛哥倫比亞?。ê?jiǎn)稱BC省）是北美動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)中心。2003年，BC省動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)收入達(dá)6.68億加元，省內(nèi)共有12所動(dòng)畫電腦學(xué)校、60多家動(dòng)畫制作公司。初期，BC省動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)只為美國(guó)提供代加工服務(wù)，到20世紀(jì)90年代后期，原創(chuàng)作品越來(lái)越多，也因此分享到更豐厚的市場(chǎng)利潤(rùn)。園區(qū)另一種模式為本土制片，投資及制作的所有權(quán)均屬BC本地動(dòng)畫公司所有，目前這塊總收入占BC省游戲動(dòng)畫總收入75％。 。

15、,國(guó)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),韓國(guó)：數(shù)字媒體城,2000年開始，韓國(guó)投資60多億韓元分別在釜山、光州、大田、大邱等地建立“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)支援中心”，推動(dòng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在全國(guó)的發(fā)展。2002年又投資32億韓元建立共同制作室，為具有一定技術(shù)，但飽受資金困擾的中小文化創(chuàng)意企業(yè)提供長(zhǎng)期、系統(tǒng)的扶持，改變過(guò)去一次性支持的做法?！　∮墒谞栒_發(fā)的數(shù)字媒體城（DMC），將打造世界一流的數(shù)字媒體技術(shù)研發(fā)中心，主營(yíng)媒體娛樂(lè)廣播、游戲、電影/動(dòng)畫制作、音樂(lè)和Cyb

16、er教育，與世界其他國(guó)家的媒體業(yè)形成差異化競(jìng)爭(zhēng),國(guó)內(nèi)情況： 國(guó)內(nèi)已有數(shù)個(gè)成功的典型項(xiàng)目上海春明都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)（莫干山路50號(hào)，面積約４.１萬(wàn)平方米）上海泰康路視覺創(chuàng)意設(shè)計(jì)街區(qū)（目前已擁有10多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家視覺創(chuàng)意設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)）北京798、上海8號(hào)橋、蘇州X2、西湖創(chuàng)意谷…………特別是，上海浦東，正以莫干山和泰康路的成功經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)政府扶持，在張江高科技園區(qū)內(nèi)推出上海市首個(gè)文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，以此將

17、“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”打造成為浦東新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力.,上海·莫干山,國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),莫干山特色門店,國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),文化藝術(shù)活動(dòng),國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),上海·8號(hào)橋,國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),8號(hào)橋空間展示,國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),蘇州· X2,LOFT49藝術(shù)空間,國(guó)內(nèi)其他文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),西湖創(chuàng)意谷——集裝箱式創(chuàng)意商業(yè),地處徐家匯商圈 背靠宜山路建材一條街，地處徐家匯商圈，所

18、在的文定路歷史以來(lái)就是家居一條街，分布著不少家具商場(chǎng)，如久邦家具城、世貿(mào)家具、盛源大地等，而相距不遠(yuǎn)的宜山路又聚集著家飾佳、喜盈門等一大批建材市場(chǎng)，依托周邊的資源優(yōu)勢(shì)，園區(qū)定位有著良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。,國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),上海文定生活.家居創(chuàng)意廣場(chǎng),產(chǎn)品特色,1、以家居零售為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 與許多創(chuàng)意的辦公園區(qū)不同，文定生活是以家居零售為主的專業(yè)市場(chǎng)，其中辦公面積只占很小比例，絕大部分面積用于店面出租。但園區(qū)又與社會(huì)上一般的家居大

19、賣場(chǎng)形式不同，而是導(dǎo)入了諸多家居藝術(shù)、設(shè)計(jì)、創(chuàng)意等元素符號(hào)，因而規(guī)避了創(chuàng)意地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閱渭兩虡I(yè)地產(chǎn)之嫌。,2、四大創(chuàng)意中心改變傳統(tǒng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 園區(qū)建成后分為品牌、展示、設(shè)計(jì)、服務(wù)四個(gè)主題創(chuàng)意中心，并提供了家居品牌、展示、設(shè)計(jì)等零售的一站式服務(wù)，改變了以往家居裝飾市場(chǎng)功能單一的局面。 其中涉及創(chuàng)意元素的綜合性廣場(chǎng)成為園區(qū)的一大特色，近2000平方米的廣場(chǎng)中庭改建成創(chuàng)意展示中心，給高端家居品牌提供展示空間，整個(gè)廣場(chǎng)以全透明

20、玻璃飾頂，有水景、綠化穿插其中，可做為多媒體展示、酒會(huì)場(chǎng)地、發(fā)布產(chǎn)品信息等用途。,國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)-----文定生活.家居創(chuàng)意廣場(chǎng),國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)-----文定生活.家居創(chuàng)意廣場(chǎng),產(chǎn)業(yè)集聚,園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位家具、家居裝飾、軟飾、建材等零售業(yè)態(tài)，創(chuàng)意品牌中心的招商對(duì)象以國(guó)際家居類品牌為主，此外，園區(qū)還為相關(guān)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)師提供了100－200平方米的創(chuàng)意設(shè)計(jì)空間，吸引世界眾多家居類設(shè)計(jì)師和家居品牌、室內(nèi)、建筑設(shè)計(jì)師，以及創(chuàng)作性設(shè)計(jì)工作者。,國(guó)內(nèi)

21、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)-----文定生活.家居創(chuàng)意廣場(chǎng),入駐企業(yè)要求,文定生活.家居創(chuàng)意廣場(chǎng)旨在吸納國(guó)際高端家居品牌旗艦店進(jìn)駐，在招商前會(huì)對(duì)商家進(jìn)行評(píng)估、考核，由專業(yè)人士了解商家的市場(chǎng)情況，實(shí)地考察公司的運(yùn)營(yíng)能力，品牌還需具備進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)的基礎(chǔ)和良好的品牌維護(hù)，只有通過(guò)審核的品牌才能入駐園區(qū)。園區(qū)從上半年開始招商，目前一期的出租率達(dá)98％，簽約的商家全部是歐美頂級(jí)品牌，包括B&B、Italia、Moroso、Porro等。同時(shí)二期為亞洲

22、和國(guó)內(nèi)品牌預(yù)留了空間，業(yè)態(tài)定位廚衛(wèi)、家具品牌。,國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)-----文定生活.家居創(chuàng)意廣場(chǎng),優(yōu)惠政策,根據(jù)租賃年限，租期較長(zhǎng)的商戶可享受租金優(yōu)惠。一般租賃合同期限在3－5年，期滿后租金將會(huì)逐年遞增5％－10％，依據(jù)續(xù)租客戶的實(shí)力進(jìn)行綜合評(píng)估，如果品牌市場(chǎng)情況看好、雙方有良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，會(huì)給予商戶一定的優(yōu)惠條件。,2、成都市文化創(chuàng)意市場(chǎng)的背景情況,目前沒有集中的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)成都有一大批從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意人，市場(chǎng)需求存在，但目

23、前主城區(qū)藝術(shù)創(chuàng)意商業(yè)相對(duì)較零散，無(wú)集中化、無(wú)規(guī)模化。目前成都的創(chuàng)意集會(huì)在遙遠(yuǎn)的三圣花鄉(xiāng)，是城市先鋒藝術(shù)和鄉(xiāng)村結(jié)合的創(chuàng)意。而極富創(chuàng)造力的成都，市區(qū)內(nèi)仍沒有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)。,三圣鄉(xiāng)創(chuàng)意村——,1）許燎原現(xiàn)代設(shè)計(jì)博物館博物館為三圣鄉(xiāng)輸入了文化內(nèi)涵,三圣鄉(xiāng)創(chuàng)意村——,許燎原現(xiàn)代設(shè)計(jì)博物館,三圣鄉(xiāng)創(chuàng)意村——,2）荷塘月色創(chuàng)意市集,荷塘月色創(chuàng)意市集是第一個(gè)由政府引導(dǎo)，主流媒體報(bào)道的主流市集。長(zhǎng)300米的涂烏墻是成都創(chuàng)意市集的亮點(diǎn)。,1、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已

24、在成都開始發(fā)展， 市場(chǎng)需求存在。2、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商業(yè)分布零散、不集 中、無(wú)規(guī)?；?，散落在城市的 各個(gè)角落，沒有形成街區(qū)。,成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)零散發(fā)展,“紅星路三十五號(hào)”——錦江區(qū)政府主導(dǎo)下創(chuàng)建的成都目前唯一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,正建設(shè)中。 “紅星路35號(hào)” 受到國(guó)內(nèi)創(chuàng)意人的集體關(guān)注。它的出現(xiàn)預(yù)示著成都“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)BLOCK街區(qū)” 是未來(lái)新興商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。,成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園代表,以家具城及裝修裝飾為主的商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)狀況較好；

25、社區(qū)配套性商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍。紅牌樓商圈目前主要商業(yè)：純商業(yè)+住宅底層商鋪純商業(yè): 紅星美凱龍 —— 大型中、高擋家具賣場(chǎng) 東 方 家 園 —— 大型中檔建材賣場(chǎng) 星藝裝飾廣場(chǎng)—— 大型家居裝飾設(shè)計(jì)公司聚集地 紅星美凱龍2號(hào)店——大型高端家具概念展示賣場(chǎng)住宅底層商鋪: 紅牌樓廣場(chǎng)商業(yè)——大型商業(yè)綜合體

26、 九峰國(guó)際底商 —— 社區(qū)商業(yè)街 紅南港底商——特色商業(yè)街區(qū)（老洋房商業(yè)街） 月光琉域底商——社區(qū)配套性商業(yè),3、成都市紅牌樓區(qū)域商業(yè)概況,4、本案概況及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)析,,,,,,長(zhǎng)城集團(tuán)后繼商業(yè)規(guī)劃用地,UK售樓部,住宅項(xiàng)目名稱：優(yōu)客聯(lián)邦文化商街名稱：UK028區(qū)位位置：地處二環(huán)路南四段69號(hào)，位于中心區(qū)商圈的東南部。項(xiàng)目屬性：占地82畝，商住用地。項(xiàng)目規(guī)模：本項(xiàng)目共分3

27、期開發(fā)，由14棟16+1層電梯住宅（約2580住戶）、 2-4層臨街商業(yè)裙樓組成。,,4、本案概況及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)析,文化創(chuàng)意實(shí)景商街—— 是優(yōu)客聯(lián)邦臨街底商，由南北街區(qū)和東西街區(qū)交叉組成。 街區(qū)商業(yè)總體體量約：3.26萬(wàn)㎡； 其中： 一期 17780㎡， 二期

28、5305㎡， 三期 9607㎡； 街區(qū)商業(yè)臨街面總長(zhǎng)約 840米； 其中：南北街區(qū)長(zhǎng)約 320米， 東西街區(qū)長(zhǎng)約 520米。,文化創(chuàng)意樣板商街—— 作為街區(qū)的樣板，先于街區(qū)呈現(xiàn)，由三棟單體組成。

29、 樣板區(qū)總體量約為 1150㎡ ； 其中： 1#樓約 650㎡， 2#、3#樓約 500㎡。,4、本案概況及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)析,優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）地段是商業(yè)成功的先天優(yōu)勢(shì)—南二環(huán);商業(yè)市場(chǎng)根基穩(wěn)健，客群認(rèn)知度極高；本案商業(yè)體量充足、“開放式臨街商業(yè)”，展示形式新穎，注入“文化藝術(shù)”內(nèi)涵，主題業(yè)態(tài)旗

30、幟鮮明具備成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)地標(biāo)的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)產(chǎn)品線豐富，面積劃分可從“ 50—2600㎡ ”不等，可滿足大型賣場(chǎng)、中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、小型配套型商業(yè)等不同業(yè)態(tài)的使用需求。,劣勢(shì)（WEAKNESS） 成長(zhǎng)期階段，本案周邊較多為單邊臨街商業(yè)，且業(yè)態(tài)單一、較低端。市政道路及配套處于建設(shè)中。商業(yè)人氣短期內(nèi)很難形成氣候。,機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）家居類文化產(chǎn)業(yè)目前在國(guó)內(nèi)尚屬首創(chuàng)，并且我司所有的商業(yè)型物業(yè)全部采用“只租不賣”的理念，這對(duì)入駐商

31、家的選擇具有有利的控制權(quán)與主動(dòng)權(quán)；符合商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的趨于多元化的特征；政府規(guī)劃中的 “十里長(zhǎng)街”西部家居走廊中心區(qū)域。未來(lái)地鐵3號(hào)線站點(diǎn)的新型經(jīng)濟(jì)商圈輻射區(qū)域。住宅消費(fèi)人群購(gòu)買力在不斷的增多增強(qiáng)。,威脅（THREATEN）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀；同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目可能隨時(shí)浮出水面；新型市場(chǎng)的培育需長(zhǎng)期投入人力、物力、財(cái)力，且周期至少3-5年。,,,5、本案SWOT綜合分析,商業(yè)定位原則須考慮 一般原則法 和 個(gè)例原則法，,個(gè)例原

32、則法： 是結(jié)合項(xiàng)目特征和區(qū)位商圈特征,尋 求可彌補(bǔ)的商業(yè)空白區(qū)所符合的原則。 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向， 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合， 以中心區(qū)消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考 慮其實(shí)購(gòu)買力， 確保該項(xiàng)目前期營(yíng)銷推廣的成功及后 期的保值能力和增值空間。,一般原則法： 定位要符合時(shí)代和區(qū)域特征 定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互 動(dòng)性的特點(diǎn) 定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和 總體的平衡性 定位要在足夠的市場(chǎng)接納力之內(nèi)

33、,VS,定位原則,6、商業(yè)定位、定位分析,文化商街總體定位,主題定位： “家居文化藝術(shù)”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū) 經(jīng)營(yíng)定位： 藝術(shù)家具、家居飾品、文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)為主的經(jīng)營(yíng)類別 市場(chǎng)定位

34、： “中高檔次消費(fèi)”的文化時(shí)尚家居生活精品創(chuàng)意商業(yè),6、商業(yè)定位、定位分析,與區(qū)域商業(yè)大前景-- “家具產(chǎn)業(yè)”發(fā)展同向，有成熟的市場(chǎng)土壤； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)目前缺少個(gè)性創(chuàng)新的家居產(chǎn)業(yè)，社區(qū)商業(yè)大都以生活配套為主， 商業(yè)業(yè)態(tài)缺口明顯；家居藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主題商業(yè)的誕生，將有效填補(bǔ)現(xiàn)有區(qū) 域內(nèi)的家具產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)，也為提升整個(gè)商圈的精神層面起到了重要的意義。 消費(fèi)者的新型需求特征在本區(qū)域明顯，消費(fèi)者認(rèn)同該區(qū)域的

35、家居產(chǎn)業(yè)圈；新 穎的消費(fèi)場(chǎng)將極大的吸引“新族群體”，保障商業(yè)后期的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展； 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在成都的發(fā)展屬于萌芽期，集中的規(guī)?；瘎?chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)是現(xiàn)在市場(chǎng) 所缺乏的。既然市場(chǎng)需求存在，幫區(qū)域內(nèi)引入同類的互補(bǔ)型業(yè)態(tài)，由于營(yíng)業(yè) 時(shí)間的差異，可利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營(yíng)造整體區(qū)域的良好商業(yè)氛圍。,的定位依據(jù)——個(gè)例原則法,6、商業(yè)定位、定位分析,創(chuàng)意藝術(shù)家居家飾 + 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多元活動(dòng)集聚 + 文化藝術(shù)創(chuàng)意基地 + 生活配套

36、創(chuàng)意生活消費(fèi),創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多元活動(dòng)聚集區(qū),,生活配套創(chuàng)意生活消費(fèi)區(qū),文化藝術(shù)創(chuàng)意區(qū),,,,,,,7、功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)細(xì)分,后現(xiàn)代藝術(shù)畫廊、文化交流活動(dòng)基地,咖啡shop 、特色餐吧饞宗大師主題店,思想販子創(chuàng)意書店、以創(chuàng)意家居展示為核心，創(chuàng)意沙龍LOFT創(chuàng)意自制空間等。,體驗(yàn)購(gòu)物、創(chuàng)意奢侈品、精品家居飾物，創(chuàng)意手工作坊，個(gè)性家居飾品，藝術(shù)禮品專賣、家居淘寶店等。,附街 創(chuàng) 意 家 飾 品 牌 街,主街 藝

37、術(shù)家居品牌街,高端乃至頂級(jí)創(chuàng)意家居品牌知名設(shè)計(jì)創(chuàng)作企業(yè)空間,說(shuō)明：,7、功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)細(xì)分,Home/創(chuàng)意家居,Bookstore/創(chuàng)意書店,shopping/體驗(yàn)購(gòu)物,起步區(qū)1#樓體1—4層商業(yè)建筑效果,展示示意：1）主街——文化藝術(shù)家居品牌區(qū),展示示意：1）主街——文化藝術(shù)家居品牌區(qū),高端或頂級(jí)創(chuàng)意家居展示中心、品牌旗艦店、知名設(shè)計(jì)公司,星藝裝飾,Franck Pothiere,上海檔口,瓊耳概念,Kenneth C

38、obonpu,家居設(shè)計(jì)館,展示示意：2）副街——文化創(chuàng)意家飾品牌區(qū),UK三期商業(yè)樓體建筑效果（外立面規(guī)劃設(shè)計(jì)中，后期還將做深入的優(yōu)化）,展示示意：2）副街——文化創(chuàng)意家飾品牌區(qū),體驗(yàn)購(gòu)物、創(chuàng)意奢侈品、精品飾物，家居飾物、創(chuàng)意手工作坊個(gè)性家居飾品，家居淘寶店、藝術(shù)禮品專賣等。,創(chuàng)意作坊,創(chuàng)意家居DIY店,DECHOME 德家,SOHO FASHION,主題書屋,體驗(yàn)購(gòu)物,展示示意：3）功能區(qū)——生活配套及創(chuàng)意消費(fèi),UK二期商業(yè)樓體建筑

39、效果（我司也將根據(jù)一期的效果反饋在二裝期間做出進(jìn)一步優(yōu)化）,展示示意：4）文化藝術(shù)創(chuàng)意區(qū)—— 文化創(chuàng)意基地,UK三期6#樓商業(yè)樓體建筑效果（外立面規(guī)劃設(shè)計(jì)中，后期還將做 更深入的優(yōu)化）,↘ 由于整體商業(yè)街區(qū)的打造將耗時(shí)約2-3年的時(shí)間，我司必 將投入大量人力、物力和財(cái)力，并率先重金打造家居文化 創(chuàng)意街區(qū)的“樣板展示區(qū)”。↘ 樣板區(qū)作為整體商街的示范和形象“縮影”，將最早登場(chǎng)面 市，重在營(yíng)造街區(qū)氛圍以吸

40、引較高的人氣，以此展示街區(qū) 前景、堅(jiān)定投資者信心。↘ 接下來(lái)我們將對(duì)“樣板展示區(qū)” 作重點(diǎn)演義及闡述，同時(shí)通 過(guò)視覺效果展示，體現(xiàn)本商業(yè)項(xiàng)目的差異化定位，突出“文 化藝術(shù)與家居” 結(jié)合的主題內(nèi)涵！,重點(diǎn)提示：,文化創(chuàng)意樣板區(qū)簡(jiǎn)介：,1、樣板區(qū)1#樓：—— 文化創(chuàng)意家居設(shè)計(jì)、展示中心2、樣板區(qū)2、3#樓：—— “設(shè)計(jì)師之家”文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多元集聚中心—— 創(chuàng)意書屋，提供以國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀設(shè)計(jì)書籍為主的資

41、料庫(kù)，這里空 間感強(qiáng)烈、創(chuàng)意感十足，閱讀、休閑、商務(wù)，提供給青年設(shè)計(jì) 師充滿靈感的交流場(chǎng)所?！?LOFT空間，家居裝飾文化藝術(shù)創(chuàng)意展示空間或各類文化藝術(shù) 創(chuàng)意交流展示中心、工作坊、秀場(chǎng)等。,,,設(shè)計(jì)先鋒書籍，思想庫(kù)視聽區(qū)、咖啡閱讀、咖啡商務(wù)、茶藝展示區(qū)，意向性商家“印象大書房”,2#樓文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多元集聚中心,某知名品牌的國(guó)際設(shè)計(jì)形象展示店意向性商家“美家堂”

42、、“廣東星藝”,業(yè)態(tài)細(xì)分,1#樓文化創(chuàng)意家居設(shè)計(jì)展示中心,業(yè)態(tài)定位,,,,,,,,,LOFT空間\展\藝術(shù)交流:“LOFT時(shí)光流轉(zhuǎn)空間”設(shè)計(jì)師之家創(chuàng)意大賽、創(chuàng)意集會(huì)、創(chuàng)意沙龍 設(shè)計(jì)師創(chuàng)意作品營(yíng)商周，家居創(chuàng)意發(fā)布秀/show當(dāng)代藝術(shù)：Deco畫廊、Art俱樂(lè)部/藝術(shù)經(jīng)理人、策展人、創(chuàng)意臻品、拍賣機(jī)構(gòu)、中國(guó)創(chuàng)意交流港、先鋒藝術(shù)孵化、表演、行為、新媒體泛藝術(shù)商品,樣板區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃：,,3#樓文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多元集

43、聚中心,樣板區(qū)視覺效果展示： 1）建筑單體與景觀的鳥瞰效果,未來(lái)政府有可能授權(quán)的“文化商業(yè)街”造型碑展示示意,家具文化藝術(shù)裝置品是整條商業(yè)街區(qū)的亮點(diǎn)，是本項(xiàng)目商業(yè)定位的標(biāo)識(shí)。,樣板區(qū)視覺效果展示： 2）主街區(qū)入口 藝術(shù)景觀效果,1#樓建筑立面效果,樣板區(qū)視覺效果展示： 3）1#樓—文化創(chuàng)意家居設(shè)計(jì)展示中心,意向商家：某國(guó)際設(shè)計(jì)形象展示店、設(shè)計(jì)交流活動(dòng)中心,國(guó)際設(shè)計(jì)展示中心,中外設(shè)計(jì)師

44、交流活動(dòng),樣板區(qū)視覺效果展示： 3）1#樓—文化創(chuàng)意家居設(shè)計(jì)展示中心,2#樓建筑立面效果,樣板區(qū)視覺效果展示： 4）2#樓—文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多元集聚中心,意向合作商家：印象大書房 UK028創(chuàng)意店（思想庫(kù)、視聽區(qū)、咖啡閱讀、咖啡商務(wù)、茶藝展示區(qū)）,印象大書房,思想庫(kù),閱讀交流區(qū),視聽區(qū),茶藝展示區(qū),咖啡商務(wù)區(qū),樣板區(qū)視覺效果展示： 4）2#樓—文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多元集聚中心,3#樓建筑立面效

45、果,樣板區(qū)視覺效果展示： 4）3#樓—文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多元集聚中心,意向商家：國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)總監(jiān) VIP個(gè)人自制空間（設(shè)計(jì)師之家，展覽，LOFT時(shí)空）,樣板區(qū)視覺效果展示： 4）3#樓—文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多元集聚中心,LOFT空間 小時(shí)租賃服務(wù),家居文化藝術(shù)景觀小品 --- 樣板區(qū)1#、2#號(hào)樓之間銜接部分,樣板區(qū)視覺效果展示： 5）街區(qū)文化藝術(shù)景觀效果展示,家居文化藝術(shù)景觀小品 ---

46、樣板區(qū)2#、3#號(hào)樓之間銜接部分,家居文化藝術(shù)創(chuàng)意墻 --- 樣板區(qū)3#號(hào)樓南側(cè),家居文化藝術(shù)創(chuàng)意墻 --- 樣板區(qū)3#號(hào)樓南側(cè),家居文化藝術(shù)創(chuàng)意墻 --- 樣板區(qū)3#號(hào)樓南側(cè),街區(qū)的文化標(biāo)志UKO28 在整個(gè)景觀以及導(dǎo)視中得以充分體現(xiàn),街區(qū)文化標(biāo)志UKO28 在整個(gè)景觀以及導(dǎo)視中得以充分體現(xiàn),1、招商策略2、市場(chǎng)培育期優(yōu)惠構(gòu)想3、時(shí)間節(jié)點(diǎn)4、產(chǎn)品及定位的補(bǔ)充,第三部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略篇,1、招商策略,方案A：整體出租，

47、僅引進(jìn)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理品牌方案B：散租，引進(jìn)小商家，成立管理公司。 闡述： 方案A：商業(yè)作為一個(gè)整體出租給某成熟的『旗艦商家』 ，發(fā)展商 不參與后期的經(jīng)營(yíng)和管理，項(xiàng)目將以成熟的品牌商業(yè)（經(jīng)營(yíng) 品牌）的形象進(jìn)入市場(chǎng)。 方案B：項(xiàng)目出

48、租前須根據(jù)招商對(duì)象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 平面的分割劃分，發(fā)展商成立專門的管理機(jī)構(gòu)（或委托予專 業(yè)的管理公司），商業(yè)將以新興的賣場(chǎng)品牌店出現(xiàn)在市場(chǎng)。,,2）方案評(píng)估：,1）招商方案優(yōu)選：,3）招商推廣計(jì)劃：,第一階段 初步推廣工作,,檢討第一階段推廣的市場(chǎng)反應(yīng)，并就推廣策略、目標(biāo)商家及招商條件，作出最適

49、當(dāng)?shù)恼{(diào)整,第二階段 全面推廣工作,評(píng)估第二階段工作的效果，對(duì)商家進(jìn)行取舍，在此階段工作不可行的情況下，盡快啟動(dòng)招商方案B。,第三階段 再次推廣工作,第四階段 落實(shí)商戶進(jìn)駐商業(yè),第五階段 交付使用及試業(yè)開幕,推出樣板街區(qū)，聚集人氣，試探市場(chǎng)反應(yīng),,,,,,,2、市場(chǎng)培育期優(yōu)惠構(gòu)想,街區(qū)在市場(chǎng)培育期主要是聚集創(chuàng)意人才和吸引大量相同或相近行業(yè)的創(chuàng)意企業(yè)入駐，為同業(yè)者創(chuàng)造一個(gè)觀點(diǎn)交匯、創(chuàng)意萌發(fā)的空間。 因此，我司在優(yōu)惠政策上也

50、初步打算：通過(guò)公用平臺(tái)的建設(shè)與共享，針對(duì)“創(chuàng)業(yè)型”的創(chuàng)意類人才及“創(chuàng)意類”的成長(zhǎng)型企業(yè)在一定期限內(nèi)采用不同的免租方式，形成市場(chǎng)初期的連動(dòng)氣候。 針對(duì)“主力品牌”類商家，我司也將根據(jù)商家需求面積的大小、入駐時(shí)間的長(zhǎng)短、以及二裝投入情況做出相應(yīng)的有吸引力的“招商引資”條件。 針對(duì)“次主力品牌”類商家，為減輕客戶初始經(jīng)營(yíng)資金投入的壓力我司也會(huì)分不同時(shí)間段，擬定出合理化的“商家入駐”政策。,,1）實(shí)景街區(qū) 起步區(qū)1、2#樓（預(yù)

51、計(jì)） 預(yù)計(jì)呈現(xiàn)時(shí)間為09年4月，開街時(shí)間為09年中旬。2）樣板區(qū)時(shí)間節(jié)點(diǎn)（預(yù)計(jì)） 樣板區(qū)是創(chuàng)意街區(qū)最先呈現(xiàn)的街區(qū)展示空間，外立面呈現(xiàn)、景 觀和戶外導(dǎo)視預(yù)計(jì)完成時(shí)間為11月下旬； “設(shè)計(jì)師之家”室內(nèi)裝飾預(yù)計(jì)完成時(shí)間為12月下旬；預(yù)計(jì)“設(shè)計(jì) 師之家”對(duì)外開放時(shí)間為明年年初。,3、入市時(shí)機(jī),時(shí)間節(jié)點(diǎn)表,,,,,,,,,,08年10月,08年11月,08年12月,09年1月,09年2月,09年3月,09年4月,09

52、年6月,09年5月,就本項(xiàng)目商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，我司也將根據(jù)在招商過(guò)程中的意見反饋，來(lái)不斷完善對(duì)商業(yè)設(shè)計(jì)的優(yōu)化，以此來(lái)滿足不同商家及市場(chǎng)的需求。同時(shí)，在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中。也會(huì)針對(duì)一些合理化建議對(duì)商氣的聚集形式優(yōu)化升級(jí)。如：“沿街式”、“組團(tuán)式”、“多點(diǎn)式”等。 “沿街式”可以創(chuàng)意家飾街為主體，而“組團(tuán)式” 以家居品牌街為主體，“多點(diǎn)式”則集中小型的生活配套上，從而在3-5年的時(shí)間形成功能齊全的商業(yè)群落。,4、產(chǎn)品及定位補(bǔ)充：,結(jié)束語(yǔ)

53、： 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)其實(shí)就是靠思想獲取商機(jī)。所謂“夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)”，不單靠的是想法，更重要的是靠執(zhí)行力。但作為一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期投入運(yùn)作文化類事業(yè)，本來(lái)就是勢(shì)單力薄的，所以我們也更加希望能通過(guò)各種資源與力量的整合，一起攜手打造社會(huì)文化新天地！,感謝各界領(lǐng)導(dǎo)能夠在百忙之中抽空聽閱“UK028家居文化藝術(shù)創(chuàng)意街區(qū)” 所作的商業(yè)項(xiàng)目深化方案。 感謝各位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本案的鼎力支持！ THAN