房地產(chǎn)商業(yè)模式的總結(jié)與展望-2

1、敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)的免責(zé)條款行業(yè)研究行業(yè)研究專題報(bào)告專題報(bào)告房地產(chǎn)商業(yè)模式的總結(jié)與展望房地產(chǎn)商業(yè)模式的總結(jié)與展望賈祖國(guó)861088088569jiazg@.cn2009年9月16日中國(guó)當(dāng)代房地產(chǎn)研究專題之十三中國(guó)當(dāng)代房地產(chǎn)研究專題之十三周期性消費(fèi)品周期性消費(fèi)品房地產(chǎn)房地產(chǎn)推薦推薦（維持）（維持）“當(dāng)今企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)模式之間的競(jìng)爭(zhēng)”。商業(yè)模式的創(chuàng)新已成為促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)和商業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)業(yè)也不例外。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也

2、到了轉(zhuǎn)變商業(yè)模式的時(shí)刻。?當(dāng)前房地產(chǎn)商業(yè)模式需要轉(zhuǎn)變：當(dāng)前房地產(chǎn)商業(yè)模式需要轉(zhuǎn)變：地價(jià)漲得比房?jī)r(jià)還快，14年后人口將形成房?jī)r(jià)的反轉(zhuǎn)壓力，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的追求高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式已經(jīng)受到了挑戰(zhàn)，未來(lái)這一模式也很難再為股東和投資者創(chuàng)造超額回報(bào)，未來(lái)這一模式也很難再為股東和投資者創(chuàng)造超額回報(bào)；?房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)向持有核心城市商業(yè)地產(chǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)向持有核心城市商業(yè)地產(chǎn)：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的核心城市永遠(yuǎn)都是人口的主要流動(dòng)方向，這些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值空間最大，

3、而且可以規(guī)避掉未來(lái)人口下降的風(fēng)險(xiǎn)而且可以規(guī)避掉未來(lái)人口下降的風(fēng)險(xiǎn)。在核心城市持有商業(yè)地產(chǎn)的多少將在很大程度上決定未來(lái)的江湖地位。北京和上海就是這樣的核心城市。因?yàn)楹诵某鞘谢M(jìn)程更快，因此應(yīng)在整個(gè)國(guó)家城市化率50%的時(shí)候持有就持有核心城市的商業(yè)地產(chǎn)。目前無(wú)疑就大致是這樣的時(shí)候；?來(lái)自國(guó)際龍頭公司的考察：來(lái)自國(guó)際龍頭公司的考察：開(kāi)發(fā)業(yè)龍頭帕爾迪帕爾迪“經(jīng)營(yíng)得很成功、但很辛苦經(jīng)營(yíng)得很成功、但很辛苦”。如果其早點(diǎn)轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)持有，日子也許會(huì)好過(guò)

4、得多；商業(yè)地產(chǎn)龍頭波士頓地產(chǎn)“轉(zhuǎn)型很成功但稍晚波士頓地產(chǎn)“轉(zhuǎn)型很成功但稍晚”。如果公司能夠早1020年確立以持有商業(yè)地產(chǎn)作為主業(yè)，那公司今天的規(guī)?？赡芫透狭艘淮笈_(tái)階。公司的商業(yè)地產(chǎn)主要分布在美國(guó)的核心城市；服務(wù)業(yè)龍頭世邦魏理仕“苦苦掙扎半個(gè)多世紀(jì)后終于迎來(lái)了行業(yè)發(fā)展的黃金期”世邦魏理仕“苦苦掙扎半個(gè)多世紀(jì)后終于迎來(lái)了行業(yè)發(fā)展的黃金期”。在城市化進(jìn)程加速推進(jìn)的時(shí)候，新房總體非常好賣，基本不需要房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。受二戰(zhàn)影響，1960年后美國(guó)商

5、業(yè)地產(chǎn)發(fā)展才開(kāi)始如火如荼，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)終于迎來(lái)了發(fā)展的春天，公司抓住機(jī)遇分別進(jìn)行了全國(guó)擴(kuò)張和全球擴(kuò)張；?中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的廣闊空間：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的廣闊空間：從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)看，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過(guò)50%的時(shí)候，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)加速，從而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求。從美國(guó)的數(shù)據(jù)看，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過(guò)50%時(shí)城市化已經(jīng)基本完成，對(duì)新房需求大為減少。此時(shí)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)完全是冰火兩重天。2008年國(guó)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重僅為40.1%，未

6、來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊；?中國(guó)房地產(chǎn)上市公司商業(yè)模式評(píng)價(jià)：中國(guó)房地產(chǎn)上市公司商業(yè)模式評(píng)價(jià)：1）鑒于中美兩國(guó)人口變化的差異，萬(wàn)科難以成為帕爾迪萬(wàn)科難以成為帕爾迪。未來(lái)有志于繼續(xù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)仔細(xì)研究下日本的森大廈公司或許會(huì)有收獲；2）金融街和世茂股份在核心城市持有不錯(cuò)的商業(yè)物業(yè)，從而有著先進(jìn)的商業(yè)模式金融街和世茂股份在核心城市持有不錯(cuò)的商業(yè)物業(yè)，從而有著先進(jìn)的商業(yè)模式；3）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)還“處于行業(yè)發(fā)展初期處于行業(yè)發(fā)展初期”。這有

7、3層意思：行業(yè)發(fā)展空間廣闊，長(zhǎng)期看好；國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)還處于初級(jí)形態(tài)；未來(lái)數(shù)年內(nèi)行業(yè)還難以進(jìn)入高速成長(zhǎng)期，最多只能是進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張以及并購(gòu)。上證指數(shù)上證指數(shù)3000行業(yè)規(guī)模行業(yè)規(guī)模占比%股票家數(shù)（只）1157.3總市值（億元）112815.1流通市值（億元）79727.5行業(yè)指數(shù)行業(yè)指數(shù)%1m6m12m絕對(duì)表現(xiàn)4.965.3131.9相對(duì)表現(xiàn)3.715.572.950050100150200Sep08Jan09May09Aug09(%)

8、房地產(chǎn)滬深300相關(guān)報(bào)告相關(guān)報(bào)告《中國(guó)當(dāng)代房地產(chǎn)研究專題之一—城市化、人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)》20080718《中國(guó)當(dāng)代房地產(chǎn)研究專題之八—人口空間分布的總結(jié)與展望》20090508《中國(guó)當(dāng)代房地產(chǎn)研究專題之十—城市興衰的總結(jié)與展望》20090603《中國(guó)當(dāng)代房地產(chǎn)研究專題之十二—房地產(chǎn)與人口的總結(jié)與展望》20090818《海外房地產(chǎn)企業(yè)研究專題之—波士頓地產(chǎn)：美國(guó)最大的上市寫字樓REIT》20090714《海外房地產(chǎn)企業(yè)研究專題之二—世邦魏理

9、仕：全球房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)龍頭》20090904《海外房地產(chǎn)企業(yè)研究專題之三—帕爾迪：全球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)龍頭》20090922行業(yè)研究行業(yè)研究敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)的免責(zé)條款Page3圖表目錄圖1：房?jī)r(jià)與地價(jià)間的利潤(rùn)空間將越來(lái)越薄...............................................................4圖2：德國(guó)人口金字塔的演變.....................................

10、................................................5圖3：購(gòu)房適齡人口在2008年已經(jīng)達(dá)到高峰.............................................................5圖4：中國(guó)城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口在2023年達(dá)到高峰.....................................................5圖5：人類主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的變

11、遷........................................................................................8圖6：城市興衰示意圖...............................................................................................8圖7：房地產(chǎn)商業(yè)模式與收益率示意圖.......

12、...............................................................9圖8：3公司主營(yíng)收入情況.......................................................................................14圖9：3公司凈利潤(rùn)情況............................................

13、..............................................14圖10：04年7月至今3公司股票走勢(shì)....................................................................14圖11：美國(guó)移民的規(guī)模.........................................................................

14、...................15圖12：美國(guó)購(gòu)房年齡人口情況.................................................................................15圖13：美國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)與名義房?jī)r(jià)走勢(shì)......................................................................15圖14：日本購(gòu)房年齡人口情

15、況.................................................................................16圖15：日本實(shí)際房?jī)r(jià)與名義房?jī)r(jià)走勢(shì)......................................................................16圖16：韓國(guó)購(gòu)房年齡人口情況.................................

16、................................................16圖17：韓國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)與名義房?jī)r(jià)走勢(shì)......................................................................16圖18：2008年波士頓地產(chǎn)收入的區(qū)域構(gòu)成............................................................

17、.16圖19：2008年波士頓地產(chǎn)承租人行業(yè)分布.............................................................16圖20：美國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)路徑.................................................................................19圖21：英國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)路徑......................

18、...........................................................19表1：人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)表現(xiàn)........................................................................................7表2：波士頓地產(chǎn)歷史大事記.............................................

19、.......................................11表3：美國(guó)不同階段3類房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況..................................................13表4：國(guó)內(nèi)第三占業(yè)占GDP比重情況.....................................................................19表5：全球房地產(chǎn)服務(wù)公司股票動(dòng)態(tài)估