二線城市城市綜合體的風(fēng)險(xiǎn)控制研究

1、二線城市的城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)控制研究二線城市的城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)控制研究——以沈陽(yáng)和泓國(guó)際項(xiàng)目為例以沈陽(yáng)和泓國(guó)際項(xiàng)目為例摘要：摘要：激變時(shí)代是我國(guó)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要趨勢(shì)“中國(guó)的城市化與美國(guó)的高科技發(fā)展將是深刻影響21世紀(jì)人類發(fā)展的兩大主題”，從1990年到2010年，我國(guó)的城市化從18.96%將提高到45%以上，這一迅猛進(jìn)程使城市建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)入一個(gè)激變時(shí)代，要求緊湊型、節(jié)約型城市的合理解決方案，涵蓋房地產(chǎn)全部開(kāi)發(fā)鏈的城市綜合體業(yè)態(tài)（CityM

2、all）正是這一發(fā)展階段的特定產(chǎn)物。它實(shí)現(xiàn)了將城市運(yùn)營(yíng)、區(qū)域運(yùn)營(yíng)與泛地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的區(qū)域性綜合，已成為當(dāng)前我國(guó)城市開(kāi)發(fā)的重要趨勢(shì)之一。城市綜合體，具體指都市中的居住、商務(wù)辦公、出行購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈空間的高度集約型街區(qū)群體。它通過(guò)街區(qū)實(shí)現(xiàn)與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，并與交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展城市的空間價(jià)值。當(dāng)前我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目的發(fā)展面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，十多年來(lái)，我國(guó)城

3、市綜合體項(xiàng)目對(duì)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和提升城市的形象品質(zhì)起到一定作用，香港銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)、北京華茂中心、深圳的華潤(rùn)萬(wàn)象城、上海恒隆廣場(chǎng)等地標(biāo)項(xiàng)目已成為一張張耀眼的城市名片。然而并非所有的城市綜合體都能帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。作為一種城市價(jià)值系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式，大型城市綜合體資源配置的綜合性，開(kāi)發(fā)技術(shù)和投資決策的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單純地產(chǎn)或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，意味著綜合體開(kāi)發(fā)必然承受巨大風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握不到位、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境巨變、項(xiàng)目規(guī)劃定位失誤、資金鏈斷裂、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)操

4、盤能力不足、后期運(yùn)營(yíng)不利……，諸如此類等等因素造成幾乎每個(gè)城市都有綜合體的失敗案例。綜合體開(kāi)發(fā)對(duì)區(qū)域資源的配置具有不可逆性；因此失敗造成的不僅僅是項(xiàng)目本身的損失和開(kāi)發(fā)企業(yè)的重創(chuàng)，而且影響到整個(gè)區(qū)域系統(tǒng)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，很多城市為此付出了巨大的代價(jià)（2）影響綜合體項(xiàng)目成功與否的重要風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)自于兩大方面，一方面是對(duì)區(qū)域環(huán)境開(kāi)發(fā)條件的要求，包括城市綜合經(jīng)濟(jì)能力、地段、交通、商圈等；另一方面是對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求，包括資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、配套資源、

5、人才團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營(yíng)能力以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力等。當(dāng)前，我國(guó)北京、上海等一線城市，戰(zhàn)略決策和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（如項(xiàng)目獲取決策風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，資金風(fēng)險(xiǎn)等），45%來(lái)源于管理和流程風(fēng)險(xiǎn)（核心人員流失風(fēng)險(xiǎn)，資金管理風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)，招標(biāo)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，客戶訴訟風(fēng)險(xiǎn)，重大質(zhì)量安全事故、違規(guī)處罰風(fēng)險(xiǎn)等）?？梢?jiàn)城市綜合體的風(fēng)險(xiǎn)控制無(wú)論從宏觀的城市發(fā)展還是微觀的房地產(chǎn)企業(yè)管理都具有一發(fā)千鈞的作用。成功的城市綜合體在提升城市區(qū)域價(jià)值及經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)城市資源整合，

6、合理城市規(guī)劃，引導(dǎo)消費(fèi)以及城市投資環(huán)境和居住環(huán)境的改善上都有深遠(yuǎn)而實(shí)際的意義。1.21.2研究?jī)?nèi)容與研究方法研究?jī)?nèi)容與研究方法1.2.11.2.1研究?jī)?nèi)容研究?jī)?nèi)容本文運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的一些成熟的理論和方法，結(jié)合我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目的實(shí)際情況，以風(fēng)險(xiǎn)管理程序?yàn)槊}絡(luò)，對(duì)城市綜合體項(xiàng)目的全過(guò)程從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等方面進(jìn)行系統(tǒng)研究和論述，同時(shí)結(jié)合實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)行分析和研究，為城市綜合體項(xiàng)目管理提供可行的操作應(yīng)用。1.2.21.2

7、.2研究方法研究方法本文運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論，結(jié)合城市綜合體項(xiàng)目實(shí)際情況，利用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資決策、前期階段、建設(shè)階段、銷售和資產(chǎn)管理階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和詳細(xì)的分析，并提供詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。程序和脈絡(luò)，對(duì)城市綜合體項(xiàng)目的全過(guò)程從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等方面進(jìn)行系統(tǒng)研究和論述，同時(shí)結(jié)合實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)行分析和研究，為城市綜合體項(xiàng)目管理提供可行的操作應(yīng)用。第2章城市綜合體理論和實(shí)踐綜述城市綜合

8、體理論和實(shí)踐綜述2.12.1城市綜合體城市綜合體2.1.12.1.1城市綜合體理論發(fā)展城市綜合體理論發(fā)展國(guó)外城市綜合體的研究主要集中在以下三個(gè)方面：（1）城市發(fā)展模式：MelvilleC.Branch（2009）指出城市發(fā)展理論依據(jù)有伯吉斯的同心圓模式，霍伊特的扇形模式，哈里斯、烏爾曼的多核心模式，區(qū)域城市理論，霍華德的花園城市理論，勒柯布西耶的光明城理論，有機(jī)疏散和衛(wèi)星城理論，緊縮城市理論，城中城理論，新城市主義，有機(jī)可持續(xù)發(fā)展理論等