【寫字樓】2019年第二季度北京市場概覽-q2季報(bào)

1、北京寫字樓 市場概覽,2019年 第二季度,戴德梁行北京研究部出版,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2,CONTENTS,,,,,,,,,,,,,,,,,,,北京全市寫字樓總存量占比-單

2、一業(yè)權(quán),,,,超甲級, 6.3%,甲級, 46.8%,乙級, 46.9%,914.1 萬平方米,1,948.8 萬平方米,123.0 萬平方米,超甲級寫字樓存量,911.7 萬平方米,甲級寫字樓存量,乙級寫字樓存量,北京全市寫字樓總存量（單一業(yè)權(quán)）,,北京全市寫字樓存量-單一業(yè)權(quán)（按商圈）,,,,,,,,,,,金融街, 10.5%,東二環(huán), 12.7%,中關(guān)村, 9.7%,燕莎, 9.6%,望京-酒仙橋, 10.9%,亦莊,

3、4.9%亞奧, 6.1%,麗澤, 1.5%其他, 10.3%中央商務(wù)區(qū),23.8%,2019年第二季度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,單一業(yè)權(quán)分散業(yè)權(quán)中央商務(wù)區(qū)燕莎 望京-酒仙橋金融街東二環(huán) 亞奧中 關(guān)村0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%,,北京主要商圈寫字樓單一業(yè)權(quán)樓宇約占比81.6%，分散業(yè)權(quán)占比18.4%（按

4、寫字樓面積計(jì)算）,注：以下寫字樓市場分析只針對單一業(yè)權(quán)寫字樓,北京全市寫字樓存量-單一業(yè)權(quán),,,,超甲級,,甲級,,乙級,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,,*租金是指基于超甲級和甲級寫字樓通過其體量加權(quán)平均并按建筑面積計(jì)算的有效租金 (人民幣/平方米/月)**有效租金：租用的500平米左右，3年租約，位于中層的超甲級和甲級寫字樓面積的成交價(jià),含增值稅，換算成建筑面積并考慮免租期以后的價(jià)格。,北京全市甲級（含超甲級）寫字樓市場租金及空置,

5、,,,,東 二 環(huán),,中央 商務(wù)區(qū),亞奧中關(guān)村,金 融 街,,亦莊,,麗澤,,通州 商務(wù)區(qū),來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,2019年第二季度,核心商圈：中央商務(wù)區(qū)、東二環(huán)、燕莎、金融街、中關(guān)村 新興商圈：亞奧、望京-酒仙橋、麗澤、亦莊、其他,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

6、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,750700650600550500450400350300250200150100500,,中央商務(wù)區(qū),,燕莎,,東二環(huán),,金融街,,中關(guān)村,,望京-酒仙橋,,亞奧,,亦莊,,麗澤,有效租金（人民幣/建筑平方米/月）,匯率為1美元=6.89396人民幣=

7、0.893136歐元（截至2019年5月27日）**有效租金：租用的500平米左右，3年租約，位于中層的甲級寫字樓面積的成交價(jià)，含增值稅，換算成建筑面積并考慮免租期以后的價(jià)格。,,,北京全市甲級（含超甲級）寫字樓市場租金走勢,,,,,,,,2019年第二季度,,,,,,,,,,,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,,北京全市甲級（含超甲級）寫字樓市場空置率走勢,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

8、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,100%90%80%70%60%50%40%

9、30%20%10%0%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,71.0%,19.2%,18.2%,16.8%,8.9%,8.2%,6.3%,6.2%,5.6%,5.0%,3.1%,1.2%,80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%,,,,,,,,,,,,%主要商圈歷史空置率,%2019年第二季度北京主要商圈空置率,1Q 20152Q 2019,,20

10、19年第二季度,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,,*租金是指基于乙級寫字樓通過其體量加權(quán)平均并按建筑面積計(jì)算的有效租金 (人民幣/平方米/月)**有效租金：租用的500平米左右，3年租約，位于中層的乙級寫字樓面積的成交價(jià),含增值稅，換算成建筑面積并考慮免租期以后的價(jià)格。,北京全市乙級寫字樓市場租金及空置,,,2019年第二季度,,,東 二 環(huán),,中央商務(wù)區(qū),亞奧中關(guān)村,金 融 街,,亦莊,,麗澤,,通州 商務(wù)區(qū),來源：戴德梁行北中

11、國區(qū)研究部,核心商圈：中央商務(wù)區(qū)、東二環(huán)、燕莎、金融街、中關(guān)村 新興商圈：亞奧、望京-酒仙橋、亦莊、其他,,北京全市乙級寫字樓市場租金走勢,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,500450400350300250200150100500,,中央商務(wù)區(qū),,燕莎,,東二環(huán),,金融街,,中關(guān)村,,望京-酒仙橋,,亞奧,,亦莊,有效租金（人民幣/建筑平方米/月）,,,,匯率為1

12、美元=6.89396人民幣=0.893136歐元（截至2019年5月27日）**有效租金：租用的500平米左右，3年租約，位于中層的乙級寫字樓面積的成交價(jià)，含增值稅，換算成建筑面積并考慮免租期以后的價(jià)格。,,,,,2019年第二季度,,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,,北京全市乙級寫字樓市場空置率走勢,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

13、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,70%,60%50%40%30%20%10%0%中央商務(wù)區(qū)東二環(huán)金融街燕莎中關(guān)村亞奧望京-酒仙橋亦莊核心

14、商圈全市新興商圈,,,,,,,,,,,,,,19.2%,18.8%,18.4%,10.9%,8.8%,8.4%,7.7%,7.3%,3.0%,1.6%,1.5%,0.0%,5.0%,10.0%,15.0%,20.0%,25.0%,新興商圈,望京-酒仙橋,亦莊,全市,燕莎,東二環(huán)中央商務(wù)區(qū),核心商圈,亞奧,金融街,中關(guān)村,%主要商圈歷史空置率,%2019年第二季度北京主要商圈空置率,1Q 20152Q 2019,,2019年第

15、二季度,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,,,,,,匯率為1美元=6.89396人民幣=0.893136歐元（截至2019年5月27日）**有效租金：租用的500平米左右，3年租約，位于中層的各級別寫字樓面積的成交價(jià)，含增值稅，換算成建筑面積并考慮免租期以后的價(jià)格。,北京各級別寫字樓有效租金,,,,,,2019年第二季度,,,,,,,,,,,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

16、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,100,200,300,400,500,600,,,,,,,核心商圈甲級（含超甲級）寫字樓核心商圈乙級寫字樓,,全市甲級（含超甲級）寫字樓全市乙級寫字樓,,超甲級寫字樓新興商圈 甲級（含超甲級）寫字樓 新興商圈乙級寫字樓,有效租金（人民幣/建筑平方米/月）,,北京各級別寫字樓有效租金,,2019年第二季度,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,,北京全市寫字樓市場概

17、覽,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,10%,15%,20%,25%,450400350300250200150100500,2007,2008,2009,2010,2019F,2020F,2021F,2022F,,,20112012201320142015201620172018甲級（含超甲級）寫字樓有效租金空置率,甲級（含

18、超甲級）寫字樓有效租金及空置分析,,,過去十年全市寫字樓年平均吸納量約為56.1萬平方米，平均吸納率*為44.9%,預(yù) 測,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,10%,15%,20%,25%,平方米1,800,0001,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,00

19、0400,000200,0000,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019F,2020F,2021F,2022F,,20072008年新增供應(yīng)量人民幣/平方米/月,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,吸納率* ：新租面積（擴(kuò)租面積+新簽約面積）占可租面積（上年度空置面積+本年度新入市面積）的比值,預(yù) 測,2019年第二季度甲級（含超甲級）寫字樓歷年新增供應(yīng)量

20、、凈吸納及年終空置率,,按成交面積分析 – 商圈及租賃面積分,按成交面積分析 – 產(chǎn)業(yè)類型及級別分,,,,,,,核心商圈44.3%,新興商圈55.7%,簽約面積2,000平方米以上 32.3%,簽約面積 2,000平方米 以下 83.4%,簽約面積2,000平方米以下 67.7%,簽約面積2,000平方米以上16.6%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,高科技, 35.6%,

21、金融業(yè),18.6%,專業(yè)服務(wù)業(yè)15.8%,能源 7.7%,汽車業(yè), 1.6%批發(fā)與零售 2.3%聯(lián)合辦公3.0% 醫(yī)藥及醫(yī)療器械3.2%教育與培訓(xùn) 3.4%媒體與文化6.1%,制造業(yè) 1.2% 房地產(chǎn)開發(fā)與建筑 0.7%物流與運(yùn)輸, 0.7%其他, 0.1%,甲級51.0%,超甲級3.1%,乙級45.9%,成交分析,,,,,注：成交面積為新租和搬遷成交，不含續(xù)租和擴(kuò)租,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,2019年上

22、半年,,,,,,,,,,80,00060,00040,00020,0000,100,000,120,000,中國人壽金融中心(Z13),華潤·東長安,中再保險(xiǎn)大廈,上東公園里,北京國際俱樂部大廈,綠地金融中心,國旅長安大廈,,,,,,,其他, 48.7%,中央商務(wù)區(qū),28.9%,金融街, 3.3%燕莎, 8.2%東二環(huán), 10.9%,2019年上半年主要入市項(xiàng)目,,,2019年上半年主要入市項(xiàng)目共

23、計(jì)約 41.5 萬平方米平方米140,000,,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,,北京主要商圈未來供應(yīng)量,,,,2019年第二季度新增供應(yīng)共計(jì)約628.5萬平方米，2019下半年-2022共計(jì)約294.4萬平方米,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

24、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2019,2020,平方米3,600,0003,500,0003,400,0003,300,0003,200,0003,100,0003,000,0002,900,0002,800,0002,700,0002,600,0002,500,0002,400,0002,300,0002,200,0002,100,0002,0

25、00,0001,900,0001,800,0001,700,0001,600,0001,500,0001,400,0001,300,0001,200,0001,100,0001,000,000900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000,2021,,CBD Z2b (三星集團(tuán)),中赫頤和項(xiàng)目,北京國際俱樂部大廈,中

26、國鐵建廣場A座,中航廣場二期,兆泰金融中心一期,CBD (Z10) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn),CBD Z8 (中國投資和中信)CBD (Z7) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)CBD (Z6) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)/匯豐銀行,CBD Z9（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)）,潤置商業(yè) D07/D08,TBC,首開寶景大廈,莊勝商改辦,CBD Z5 (遠(yuǎn)洋地產(chǎn))CBD Z4 (民生銀行)CBD Z3 （普洛斯/CICC/香港置地）CBD Z2a (陽光保險(xiǎn)),2022,,,,,,,,,金融街麗澤

27、金融商務(wù)區(qū),,中央商務(wù)區(qū)中關(guān)村 亦莊,,燕莎望京-酒仙橋 其他,,東二環(huán)亞奧通州商務(wù)區(qū),國旅長安大廈,運(yùn)河ONE,保利大都會(huì),新光大中心遠(yuǎn)洋新光中心,廣安中心B地塊,,2019下半年-2022年76.3% 位于新興商圈,匯能鼎興大廈 (E13/14),通用時(shí)代大廈,航空科技大廈,城奧大廈,北京平安金融中心麗澤SOHO金唐西聯(lián)大廈 金嘉大廈CBD Z15 (中信大廈)CBD Z14 (正大中心),上東公園里,,已

28、入市項(xiàng)目,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,國際電子總部大廈三期,兆泰金融中心二期豐盛國際金融中心 金寶中心二期國盛中心智能電網(wǎng)科技研發(fā)交流中心 吉寶大廈世紀(jì)城市廣場,國際電子總部大廈四期,北投國際中心,中國鐵物大廈遠(yuǎn)洋地產(chǎn)E06兆泰國際中心二期CBD Z1b (清華大學(xué)),CBD Z13 (中國人壽金融中心)中再保險(xiǎn)大廈華潤東長安 綠地金融中心北京國際財(cái)富中心,僑商中心,綠地中央城（星源資本） 北投城科大廈潤世中心

29、二期,,CBD核心區(qū) - 中服地塊,,,,,文化中心,,Z-1a中國國際 期貨,,Z-1b清華大學(xué),,Z-2a陽光保險(xiǎn),,Z-2b三星集團(tuán),,,Z-5遠(yuǎn)洋地產(chǎn),,Z-4民生銀行,,Z-6遠(yuǎn)洋地產(chǎn)/匯豐銀行,,Z-15中信大廈,,綠地,,Z-14正大中心,,Z-12泰康/中信,,Z-13中國人壽 金融中心,,Z-8中投/中信,,Z-9遠(yuǎn)洋地產(chǎn),,綠地,,綠地,,中服大廈,,Z-7遠(yuǎn)洋地產(chǎn),,Z-10遠(yuǎn)洋地產(chǎn)

30、,,Z-11未售,,變電站,,北京海關(guān),,,,,,,,,,東 三 環(huán) 中 路,,針 織 路,,光華路,,建國路,,,,,,CCTV,,,,預(yù)計(jì)入市時(shí)間,,,,,,,,2019年第二季度,Z-3普洛斯/CICC/香港置地,,,已入市20192020TBC自用未售地塊 已提前預(yù)租 現(xiàn)有項(xiàng)目,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,,甲級寫字樓市場租金繼續(xù)出現(xiàn)松動(dòng),2019年二季度，北京甲級寫字樓市場租金繼續(xù)出現(xiàn)松動(dòng)，全市寫字樓有效凈租

31、金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣396.19元，環(huán)比下降0.9%，五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣436.62元，環(huán)比下降0.5%；分商圈來看，麗澤金融商務(wù)區(qū)、金融街和中關(guān)村租金水平保持堅(jiān)挺，分別環(huán)比上漲3.4%、0.4%和0.6%，其余各商圈市場租金均呈現(xiàn)不同程度的下調(diào)；,市場租賃成交回暖,二季度，位于中央商務(wù)區(qū)的中國人壽金融中心作為中服地塊首個(gè)項(xiàng)目正式啟用，隨著新項(xiàng)目的入市和部分企業(yè)退租及縮減面積影

32、響，全市和五大核心區(qū)空置率分別上升至8.9%和5.6%。雖然空置率繼續(xù)小幅上揚(yáng)，但市場租賃成交較一季度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)；本季度北京全市和五大核心商圈市場凈吸納量達(dá)15.4萬和7.7萬平方米，分別為一季度的6.1倍和3.7倍；,綠色健康與智能科技樓宇時(shí)代來臨,截止至2022年，北京寫字樓市場將預(yù)計(jì)迎來約294.4萬平方米新增供應(yīng)，其中約76%位于新興商圈。除了高質(zhì)量的硬件設(shè)備和物業(yè)服務(wù)水平，大堂的人臉識(shí)別系統(tǒng)與綠色共享交流區(qū)等新功能已逐漸

33、被應(yīng)用到在建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中；除此之外，越來越多的業(yè)主開始更加注重租戶的體驗(yàn)和健康，很多現(xiàn)有寫字樓也都紛紛進(jìn)行升級改造，如增加PM2.5過濾系統(tǒng)和直飲水配置等；未來，具有健康、智能、共享理念的新型辦公建筑將會(huì)受到更多租戶的歡迎，并為業(yè)主創(chuàng)造更大的價(jià)值。,北京寫字樓市場回顧與展望,,,,,,2019年第二季度,來源：戴德梁行北中國區(qū)研究部,戴德梁行是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商，秉承敢夢敢行動(dòng)的理念，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)解決方

34、案為客戶創(chuàng)造卓越價(jià) 值。戴德梁行是全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商之一，遍布70多個(gè)國家,設(shè)有400多個(gè)辦公室，擁有48,000名員工，2017年公司營業(yè)收 入達(dá)69億美元，核心業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、設(shè)施管理、項(xiàng)目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務(wù)等。更多詳情，請瀏覽cushmanwakefield.com.cn或關(guān)注我們的微信（戴德梁行）。戴德梁行在大中華區(qū)設(shè)有20家分公司，服務(wù)覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期。我們憑借創(chuàng)意思維、前沿科技、全球化

35、平臺(tái)以及對房地產(chǎn)行業(yè)的熱忱，力求吸引最佳人才、服務(wù)最佳客戶、實(shí)現(xiàn)最佳成果。免責(zé)聲明本報(bào)告刊載的一切資料及數(shù)據(jù)，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報(bào)告中所載市場或物業(yè)的全面描述。報(bào)告中所引用的來自公 告渠道的信息，盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經(jīng)戴德梁行核實(shí)，因此戴德梁行不能擔(dān)保其準(zhǔn)確和全面。對于報(bào)告中 所載信息的準(zhǔn)確性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的擔(dān)保，也不承擔(dān)任何責(zé)任。戴德梁行在報(bào)告中所述的任何觀點(diǎn)僅供參 考