私房轉(zhuǎn)租稅收征管現(xiàn)狀分析與對策建議

1、陰財會月刊全國優(yōu)秀經(jīng)濟期刊援中旬陰財會月刊全國優(yōu)秀經(jīng)濟期刊援中旬陰窯28窯近幾年，房屋轉(zhuǎn)租市場逐漸發(fā)展起來，房屋承租人將租賃來的房屋再次轉(zhuǎn)租，利用兩次租賃的差價來謀取利益。這種轉(zhuǎn)租做法使得一部分人在獲取利益的同時并沒有承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，造成國家稅收的流失。為了扭轉(zhuǎn)這種狀況，本文特就私房轉(zhuǎn)租稅收征管問題談些具體意見。一、私房轉(zhuǎn)租市場稅收征管現(xiàn)狀1援轉(zhuǎn)租過程較為隱秘，計稅依據(jù)不清晰。我國私房租賃市場規(guī)模在逐漸擴大，但規(guī)范程度不高，尤其在轉(zhuǎn)租環(huán)

2、節(jié)，多為暗箱操作。首先，房屋中介機構(gòu)作為房屋轉(zhuǎn)租的重要媒介，其規(guī)范程度有待提高。現(xiàn)階段，我國的房屋中介機構(gòu)多為非正常手續(xù)設(shè)立的營業(yè)機構(gòu)，尤其是在二、三線城市中，此類現(xiàn)象更為普遍。這些房屋中介機構(gòu)幾乎都沒有正式的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)其辦理的房屋轉(zhuǎn)租手續(xù)十分簡單，幾乎無證可查，這就導(dǎo)致納稅主體不明確。還有少數(shù)房屋中介機構(gòu)為保證自身利益，將房屋轉(zhuǎn)租手續(xù)簡化辦理或沒有書面憑證，以此來逃避其在營業(yè)收入中應(yīng)繳納的營業(yè)稅等有關(guān)稅費。再加上房屋中介機構(gòu)繁多，這

3、就給稅務(wù)機關(guān)在轉(zhuǎn)租稅的征管上帶來了很大的困難。其次，一些轉(zhuǎn)租個人不通過中介機構(gòu)轉(zhuǎn)租房屋，而是自行張貼房屋租賃海報，或是通過親戚朋友介紹雙方達成口頭協(xié)議。此類情況缺少計稅依據(jù)，其稅款更難征收。2援轉(zhuǎn)租形式和收取租金形式多樣。自2009年開始實施房屋轉(zhuǎn)租稅以來，轉(zhuǎn)租人的收入明顯減少。為保證個人收入，不少轉(zhuǎn)租人將房屋轉(zhuǎn)租形式多樣化，造成表面上沒有轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象。具體有以下幾種表現(xiàn)形式：（1）以房屋裝修抵頂房租。即將新房未裝修轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租方秉承房主的

4、旨意提出一些要求，由承租方對房屋進行裝修，承租方在規(guī)定的年限內(nèi)使用就不用交房租。這種情況下轉(zhuǎn)租方無租金收入，自然談不上繳納轉(zhuǎn)租稅。而實際上其是將裝修款抵頂了轉(zhuǎn)租費用，以此來逃避繳納稅費。（2）名為聯(lián)營，實則出租。例如，一些以經(jīng)營為目的的私房轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租人與承租人簽訂合同，名義上是組成聯(lián)營公司，而實際不管聯(lián)營企業(yè)是否贏利，轉(zhuǎn)租人每年均收取固定利潤來抵頂租賃費用，逃避了房租納稅環(huán)節(jié)。（3）名為自營，實則出租。如某些商店轉(zhuǎn)租他人房屋經(jīng)營，為偷逃

5、稅款，租賃雙方私下串通，房主假稱自營，因為自營可以逃避轉(zhuǎn)租稅費，轉(zhuǎn)租方往往在租賃費用上給予承租人一定的優(yōu)惠，雙方互惠互利，造成偷稅漏稅現(xiàn)象。3援應(yīng)納稅額數(shù)據(jù)不真實。根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，房屋在轉(zhuǎn)租過程中轉(zhuǎn)租人主要繳納以下幾種稅費：（1）營業(yè)稅。根據(jù)國稅函［2009］639號文規(guī)定，營業(yè)稅起征點為轉(zhuǎn)租月收入1000耀5000元，計稅依據(jù)為其全部轉(zhuǎn)租收入。對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3豫的稅率征收；用于生產(chǎn)經(jīng)

6、營的其繳納的營業(yè)稅按5豫的稅率征收。除上述情況之外，個人出租房屋，按取得的全部收入的5豫征收營業(yè)稅。（2）城市維護建設(shè)稅及教育費附加。根據(jù)國稅函［2009］639號文規(guī)定：按照實際繳納營業(yè)稅的7%征收城市維護建設(shè)稅；按照實際繳納營業(yè)稅的3%征收教育費附加。（3）印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定：財產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花，包括承租合同和轉(zhuǎn)租合同，均應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。（4）個人所得稅。個人取得的房屋再轉(zhuǎn)租所得屬財產(chǎn)租賃所得。

7、根據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按“財產(chǎn)租賃所得”征收個人所得稅。財產(chǎn)租賃所得，以一個月內(nèi)取得的收入為一次。每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額。需要說明的是：對能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除計算繳納個人所得稅，但不再重復(fù)扣除基本費用標準。同時還準予扣除在轉(zhuǎn)租過程中實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加、印花稅。另外，還準予扣除

8、能夠提供有效憑證、證明由納稅義務(wù)人負擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。財產(chǎn)租賃所得個人所得稅的法定稅率為20%，但對個人出租房屋取得的所得暫減按10豫的稅率征收個人所得稅。由于各種稅收的征收范圍和征收率各不相同，房屋轉(zhuǎn)租人為逃避轉(zhuǎn)租稅，往往與承租人合謀在使用方式和租金上做文章。常見的方法有：淤將轉(zhuǎn)租出去用于經(jīng)營或其他目的的房私房轉(zhuǎn)租稅收征管現(xiàn)狀分析與對策建議梁繼文張

9、英明淵徐州師范大學(xué)管理學(xué)院江蘇徐州221009冤【摘要】為規(guī)范私房轉(zhuǎn)租稅收征管，堵塞私房轉(zhuǎn)租稅收漏洞，整頓私房轉(zhuǎn)租稅收秩序，本文根據(jù)國家稅法有關(guān)規(guī)定，在分析私房轉(zhuǎn)租存在偷逃稅問題的基礎(chǔ)上，提出了加強私房轉(zhuǎn)租稅收征管的幾點建議?！娟P(guān)鍵詞】私房轉(zhuǎn)租稅稅收征管稅收優(yōu)惠全國中文核心期刊財會月刊陰援中旬全國中文核心期刊財會月刊陰援中旬窯29窯陰屋，在租賃合同書上一律寫為用于居民住房。于實際獲得的轉(zhuǎn)租收入高于合同規(guī)定的金額，或表面上以借用為借口不收

10、取租金，實則進行地下交易。盂轉(zhuǎn)租人將轉(zhuǎn)租合同上的租金額度設(shè)定成小于其從房產(chǎn)所有者第一次租賃時交納的租金。4援層層轉(zhuǎn)租，難以將全體納稅人辨認清晰。在房屋轉(zhuǎn)租過程中，一些房屋轉(zhuǎn)租次數(shù)較多，稅務(wù)機關(guān)在確定納稅主體收取轉(zhuǎn)租稅時，只按最后一次轉(zhuǎn)租額扣去相關(guān)費用后征稅，以前各轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)的收入都逃脫了納稅義務(wù)。另外，層層轉(zhuǎn)租造成轉(zhuǎn)租人數(shù)量較大，更替快、分布范圍較廣、流動性很強等特點，稅務(wù)機關(guān)的征管力量有限，很難逐一確認納稅主體。二、加強私房轉(zhuǎn)租稅收征管

11、的對策建議1援加強宣傳，普及稅法知識，增強公民納稅意識。房屋轉(zhuǎn)租稅中有一部分的流失并不是納稅人刻意所為，而是他們并不清楚自己已成了納稅的主體，出現(xiàn)這種情況的根本原因在于居民稅法知識的缺乏。因此，稅務(wù)部門應(yīng)與各地街道辦事處相配合，定期開展稅法知識的免費培訓(xùn)，舉辦有關(guān)稅法知識的專家講座。還要長期有針對性地利用好中介機構(gòu)、信息欄目等各種形式進行廣泛宣傳，要讓那些轉(zhuǎn)租房屋者知道自己出租房屋應(yīng)該繳納房屋租賃的有關(guān)稅種，更要讓承租者明白自己雖然不是

12、出租房屋納稅人，但有義務(wù)協(xié)助和配合稅務(wù)機關(guān)查清產(chǎn)權(quán)人或者出租人的納稅情況。通過普及稅法知識，增強居民的納稅意識，使之能自覺主動地申報納稅。2.從源頭抓起，改進稅收征管辦法，建立完善的稅收征管體制。完善稅收征管體制：一靠稅源的征管；二靠稅法本身的完善。在稅源的征管方面，轉(zhuǎn)租稅收的流失絕大部分是因為房屋轉(zhuǎn)租的隱秘性，租賃雙方私下簽訂協(xié)議，采用非現(xiàn)金結(jié)算方式逃避稅收，單單依靠稅務(wù)部門的力量是很難防范的。所以，要想堵塞漏洞，必須夯實基礎(chǔ)。這就需

13、要政府其他職能部門、有關(guān)街道辦事處的鼎力協(xié)助。（1）各街道辦事處應(yīng)做好各自范圍內(nèi)私房所有者信息的登記，以及同類房屋出租單價的登記工作，并將全部數(shù)據(jù)輸入計算機，建立完善的信息管理數(shù)據(jù)庫。有關(guān)部門可以派遣街道辦事處的工作人員每個月定期走訪各家各戶，核對現(xiàn)居住人與房屋產(chǎn)權(quán)所有者的一致性，一旦發(fā)現(xiàn)兩者不相符，就把其作為可能的私房轉(zhuǎn)租的承租方登記在案，確定其為房屋轉(zhuǎn)租人，由稅務(wù)機關(guān)對房屋轉(zhuǎn)租人征收轉(zhuǎn)租稅。（2）確定轉(zhuǎn)租房屋后，就要按其用途、轉(zhuǎn)租收

14、入，依據(jù)稅法對其征稅。由于轉(zhuǎn)租稅中，營業(yè)稅的稅率根據(jù)用途分為兩個等級，一些納稅人為逃避繳納高稅率的稅款把轉(zhuǎn)租為經(jīng)營的房屋按居住房屋納稅，這無形中造成了稅收的大量流失。對于轉(zhuǎn)租房屋的用途，稅務(wù)機關(guān)要進行嚴格的劃分，將那些看似居住用而實際從事經(jīng)營的房屋稅源挖掘出來。對于一些轉(zhuǎn)租房屋以借用而不收取租金或轉(zhuǎn)租收入小于上一環(huán)節(jié)的租賃費用為借口的納稅人，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)聯(lián)合房屋產(chǎn)權(quán)機構(gòu)，根據(jù)房屋的面積、所處方位、小區(qū)環(huán)境、轉(zhuǎn)租用途，公正合理地評估出租單價

15、，以準確計算、征收房屋出租的有關(guān)稅款。（3）對于公然抗稅的納稅人，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該聯(lián)合公安機關(guān)等司法部門，運用強制方式對其進行處罰，抗稅情節(jié)嚴重的可對其提起訴訟，運用法律的力量來強化行政執(zhí)法的力度。房屋轉(zhuǎn)租涉及的稅收種類較多，稅率較高，計算繳納比較復(fù)雜，這無形中給稅務(wù)機關(guān)的征管工作帶來諸多不便。因此，促進稅法的修改與完善，使房屋出租稅負合理化，確立簡便、低稅率的征管方式，是減少稅收流失的又一有效辦法。3援加強對房屋中介機構(gòu)的管理，使轉(zhuǎn)租手續(xù)

16、透明化、規(guī)范化。在二、三線城市中，房屋中介機構(gòu)作為私房轉(zhuǎn)租的中間人，許多屬無照經(jīng)營，通過其轉(zhuǎn)租的稅源很大一部分被隱藏起來，因此規(guī)范房屋中介機構(gòu)成為挖掘這部分稅源的必然要求，需要工商管理部門的密切配合。工商部門應(yīng)定期下派人員對本地區(qū)內(nèi)無證經(jīng)營的房屋中介機構(gòu)進行查處，勒令其辦理正規(guī)的營業(yè)手續(xù)。作為營業(yè)機構(gòu)，房屋中介機構(gòu)應(yīng)設(shè)置相對完整的業(yè)務(wù)經(jīng)營記錄，以保證通過其轉(zhuǎn)租的房屋都有據(jù)可查，從而挖掘出隱藏在暗處的轉(zhuǎn)租稅源。對于首次查處后仍未及時辦理營

17、業(yè)手續(xù)，或為增加收入與轉(zhuǎn)租人私下協(xié)商隱瞞轉(zhuǎn)租記錄的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)嚴厲查處。通過這種方法來規(guī)范房屋中介機構(gòu)的經(jīng)營秩序，可切實減少稅收的流失。4援適當(dāng)建立相應(yīng)的稅收優(yōu)惠和補償措施，改變現(xiàn)有的稅制結(jié)構(gòu)，鼓勵納稅人主動納稅。稅收的原則是“取之于民，用之于民”，納稅人偷稅漏稅的根本目的在于實現(xiàn)自我利益的最大化，建立適當(dāng)?shù)臏p免稅等稅收優(yōu)惠政策，會大大提高他們的納稅積極性。現(xiàn)階段私房轉(zhuǎn)租需要繳納個人所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅，

18、除個人所得稅在繳納時按照稅法規(guī)定有一定的減免之外，其他稅收都是在原轉(zhuǎn)租收入的基礎(chǔ)上進行應(yīng)納稅額的計算。個人所得稅中財產(chǎn)租賃所得繳納稅費時按規(guī)定可以扣除由納稅人負擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用，以每次800元為限，一次扣不完的下次繼續(xù)扣除，直到扣完為止。考慮到實際情況中轉(zhuǎn)租房屋維修費用是一筆不小的開支，可將抵扣上限提高到1000元，根據(jù)納稅人出具的合法的維修費用發(fā)票可在當(dāng)月?lián)嵖鄢?，剩余的可結(jié)轉(zhuǎn)到下月，直到扣完為止。同時，對于維修費用超

19、過抵扣限額的，可減征應(yīng)納稅所得額的10%。在稅制改革上，應(yīng)改變私房轉(zhuǎn)租稅率10%這一統(tǒng)一的稅率，實行超額累進稅率，劃分多稅率檔次，更好地體現(xiàn)稅收的客觀、公平、公正。私房轉(zhuǎn)租稅收作為稅收收入的一部分，是國家財政收入的重要來源，轉(zhuǎn)租稅收的有效征管是強化行政效能的重要因素。為此，稅收機關(guān)應(yīng)積極與工商管理部門、街道辦事處等加強配合，加強對房屋中介機構(gòu)的監(jiān)管，強化稅收征管部門的執(zhí)法效率和執(zhí)法力度。隨著納稅人稅法知識的普及、納稅主動性的提高、私房租