公益性公共建筑項目建設的前期咨詢評估三_第1頁
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文檔簡介

1、曰m嘻啪IYEVVUJlANGZUO公瑟勝公共建筑I頁目建設響前期咨詢評估【三)■任時夏吳召南彭金寶(接上期)(三)煬址選擇評估要點項目建議書階段是初選場址,建筑專業(yè)主要是察看場地區(qū)域位置、地形地貌、占地尺寸及其周圍環(huán)境是否適合本項目。場地面積是否滿足需要場地拆遷量及其可能性等??尚行匝芯侩A段則需進一步落實場址的各方面建設條件,含地質水文條件、市政基礎設施條件、拆遷條件等。評估應進行核查,若發(fā)現(xiàn)較重大問題,影響到項目可行性,應作專題調研

2、分析,提出明確意見或建議?,F(xiàn)通過若干案例對此進行說明。案例三:某重要項目場址選擇(可研報告評估)情況:上世紀八十年代后期,該項目可行性研究報告提出鑒于項目的緊迫性,要求在五年內建成。場址初選在接近市區(qū)中心的一塊約45公頃場地,現(xiàn)有居民700戶,項目總投贅約19億元。評估:專家組經(jīng)現(xiàn)場初步踏勘,發(fā)現(xiàn)實際情況不完全如報告所寫內容,隨即組織了場址專題調查組,收集當?shù)赜嘘P拆遷政策文件、搬遷費用等有關規(guī)定、資料,訪問負責拆遷的單位,察看有代表性的

3、拆遷戶,據(jù)此寫出了專題調查報告。調查的第一手資料表明:實際占用土地量是72公頃,而可用于工程建設的僅為32公頃;居民有l(wèi),100E寺:醬囂_藩地(II連部分~1,200戶,還有可能繼續(xù)增戶,估計僅拆遷安置補償費即需11~12億元,在當時條件下搬迂周期估計在7—10年之間。項目總投資估計需36億元。據(jù)此,評估專家組明確提出,該場址要達到本項目預期要求是不可行的,建議另選。項目單位及其上級主管部門接受評估建議,并另選場址,該項目已在九十年代

4、中期建成,總投資也基本控制在原定額度內。(四)總體規(guī)劃方案評估要點項目建議書階段的總體規(guī)劃方案反映在文件中并不復雜但考慮的問題卻是全局性、整體性的,是詳細規(guī)劃、建筑方案、結構及公用專業(yè)設計方案的技術基礎,可謂深入淺出。評估對此宜從多個側面綜合分析,嚴謹思考。尤其對國家重大建設項目的評估,應站在對國家、對人民負責的高度、深入實際,認真調查,一絲不茍,精心認證,并與項目單位共同出謀獻策,力求優(yōu)化、整合、創(chuàng)新,為國家決策提供科學依據(jù),經(jīng)得起實

5、踐檢驗。案例四:革命博物館和歷史博物館(簡稱“兩博”)技術改造項目(項目建議書評估)(見圖1)。。兩博”項目情況和問題。1主要情況:現(xiàn)國家博物館的前身是革命博物館(北半部)和歷史博物館(南半部),兩館位于天安門廣場東側,是建國十周年北京十大建筑之一,圖l:“兩博”平面示意圖70l嘉燃總第,43期總建筑面積65,152m2,平面總體前漏見圖1。鑒于建設年代較早,當時抗震設防烈度為7度,一:有些標準已明‘!顯偏低,如中央大廳(2Ⅱ區(qū))吊頂為

6、木結構,不符合現(xiàn)行規(guī)范,有的設施已陳舊落后,文物庫房不足,且無恒溫裝備,展陳廳面積不足,也無安全防護設施等。從總體來看,與國家級博物館不相匹配。因而在1999年國慶五十周年之際,對位于天安門廣場的。兩博”首先按地震設防烈度8度進行加固,并重新裝修立面,擬結合進行技術改造。項目建議書提出加固、裝修、改造的主要內容為:全部工程按設防烈度8度進行加固;外立面重新裝修;文物庫房,展陳廳、公共服務設施、辦公用房、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)

7、等技術改造。初步估算需投資約5億元,折合每平米約7,700元。上述內容均是不可或缺的,但尚未包括應擴建的文物庫房、展陳廳,蠟像館、辦公用房等約計35,000m2。2存在問題:一是加固、改造后,“兩博”的環(huán)境條件雖然有所改善,但仍達不到國家級博物館水平,同時受現(xiàn)狀限制,有的改造方案不盡合理且耗資高,上述5億元估算可能還不夠。二是擴建突出的館址問題仍未能妥善解決,原地擴建難度較大,在天安門廣場擇地新建已無空間,另行選址又不盡合理,故難以定奪

8、。國家博物館前期選址工作進展。根據(jù)中央關于加強社會主義精神文明建設方針,2000年2月國務院領導提出:“我國文物很多,要有地方集中展示出來?,F(xiàn)有的革命博物館、歷史博物館、故宮博物館還不夠。要考慮一個能夠展示五千年燦爛文明的國家博物館,這件事在本屆政府任期內要做好準備工作?!眹也┪镳^前期選址工作已開展多年,經(jīng)專家論證,最好的館址是在天安門附近,但亦因無合適空間身”而未能確定。評估的總體構思。根據(jù)上述情況。評估組跳出兩個獨立項目的框框,大

9、膽設想,深入調查,慎密求證,提出將。兩博”加固改造工程與國家博物館項目建設相結合,部分加固改造,部分落地重建,適萬方數(shù)據(jù)度向東擴展的總體構思。為落實方案的可行性,首先對“兩博”周圍場地進行實地調研,其西面、北面無擴展可能,南面可能性極小,而東面存在可能性。東面隔一條街道是公安部所在地,據(jù)了解,北京市規(guī)劃局有向南延長南長街的規(guī)劃意向,而“兩博”東墻距擬規(guī)劃道路邊約有30m空間,若能向東擴展30m,就有可能解決兩個項目結合擴建所需用地。其次

10、,是場地擴展后究竟能建多大規(guī)模,以及合建建筑方案的可行性。為此,評估組專家查閱了“兩博”原設計圖紙,并專訪、請教“兩博”項目原設訛總建筑師,他對評估組提出的設想方案十分贊同,并熱情、誠懇地出謀獻策,也增強了評估專家的信心。經(jīng)初步測算,擴建后總建筑規(guī)模可達15萬~17萬m2或更多。在上述工作基礎上,評估組向國家計委作了專題匯報,提交了“落地重建為國家博物館設想方案”的報告,并呈報國務院有關領導?,F(xiàn)將該報告中“關于設想方案”的主要內容摘錄如

11、下。遵照中央精神,結合本項目實際,建議充分利用“兩博”現(xiàn)址,將“兩博”部分建筑落地重建,整體改造為國家博物館。1設想方案。現(xiàn)“兩博”南、西、北三面臨街建筑(7~13甲乙區(qū))已按原狀進行抗震加固。尚未進行加固的東部和中心區(qū)(1~6甲乙區(qū)),建筑面積約32萬平方米可落地重建,見圖1。初步考慮地下建三層,地上建七層或部分建九層,建筑面積可達12萬~14萬平方米,加上原有南、西、北三面臨街建筑35萬平方米,則落地重建后的國家博物館總規(guī)??蛇_15

12、萬~17萬平方米。據(jù)了解,國際上歷史文化悠久國家的國家級博物館建筑規(guī)模,如法國盧浮宮陳列面積為555萬平方米;喬治蓬皮杜國家藝術文化中心建筑面積10萬平方米;梵蒂岡博物館55萬平方米。又如世界十大著名博物館之一的墨西哥國立人類學博物館場地面積125萬平方米,建筑面積為44萬平方米。大英博物館建筑面積約865萬平方米。在“兩博”現(xiàn)址上,可根據(jù)需要將總建筑規(guī)模設定在17萬平方米左右,故落地重建國家博物館是可行的。設想方案對平面和空間進行初步

13、整體優(yōu)化調整規(guī)劃,保持原設計風貌和建筑高度,中心區(qū)可適當提高,以與人民大會堂相呼應。YEvVUJlA嘲GZLjOl業(yè)務講座日表4“兩博”加固改造和異地新建方案部分落地重建方案投資比較全部改造部分改造,序號投資項目兩方案差額異地新建方案部分落地重建方案1加固改造費50億元25億元25億元2征地費征地約40畝,不少于12億元無一12億元3拆遷補償費不少于O8億元O1億元一07億元4市政工程費不少于05億元相對極少O5億元新建部分建規(guī)模35萬

14、m2,1萬,m2規(guī)模67萬m2,1萬,m2532億元安費投資35億元投資67億元6總投資匡算不少于11億元約93億元不少于171乙元表5國博新建方案與利用“兩博”現(xiàn)址部分改造部分落地重建方案投資比較部分改造,序號投資項目征地新建方案兩方案差額部分落地重建方案1加固改造費無25億元25億元2征地費征地約100畝,不少于3億元無一3億元3拆遷、補償費不少于2億元01億元19億元4市政工程費不少于1億元相對極少1億元5新建部分建安費規(guī)模12萬

15、m2,1萬,m2規(guī)模85萬m2,1萬,m235億元投資12億元投資85億元6前期征集方案02億元O1億元01億元7總投資匡算不少于倡2億元約112億元一71乙元2設想方案的優(yōu)點。(1)擬建的國家博物館位于天安門廣場東側,場址位置優(yōu)異。若征地新建國家博物館,必有大量拆遷,不僅延長建設周期,且會增加一筆可觀投資。(2)結合“兩博”的加固、改造、外立面裝飾,考慮國博的建設是一次極好的契機,一舉多得。既可解決“兩博”現(xiàn)有問題,包括目前“兩博”所

16、缺文物庫、展廳、蠟像館、辦公用房等共約3。5萬平方米;又可把國博的建設提前列入議事日程,實現(xiàn)“在本屆政府期內要做好準備工作”的目標,加快國博的建設;并節(jié)約投資。(3)落地重建的國家博物館完全可根據(jù)功能需要確定平面布局、柱網(wǎng)、層高和配置現(xiàn)代化設施,顯示有當今時代特征的國家博物館風貌。(4)原“兩博”建筑雄偉莊重,富有民族特色,是天安門廣場建筑群的主體建筑之一。落地重建保持原有建筑風貌,既尊重歷史,又符合民意。(5)可以免去部分施工復雜、具

17、有一定危險性的抗震加固工程?!皟刹表椖拷ㄗh書評估報告提到:由于采用樹根樁加固基礎,需深挖至原基礎以下,有的基礎局部被破壞,由于樹根樁較密,在其成孔沖洗過程中很容易坍孔,這有可能使原建筑在加固施工過程中處于危險狀態(tài)。1~6甲乙區(qū)改為落地重建后,約可減少一半面積的基礎加固,增加了建筑物的安全度。(6)利用“兩博”現(xiàn)址部分改造,部分落地重建方案的總投資是最少的?!皟刹钡母脑祉椖枯^集中在東部。經(jīng)核算,東部l~6甲乙區(qū)拆除部分的加固,外立面裝

18、飾和改造費用合計約需2億3千萬元,折合約8,000元/m2。這個單價是估算價,很可能還要高。以這個單價與新建單價(按08萬~1萬元/m2考慮)比較,相差很少。若考慮異地新建加上征地拆遷費,總投資要比落地重建方案高得多。現(xiàn)分別對“兩博”改造和國博新建各試作如下總投資匡算比較?!皟刹备脑旆桨副容^:以原建筑全部加固改造和異地新建35萬平方米方案與南、西、北臨街的建筑按保持原狀改造,東部、中心區(qū)落地重建6萬~7萬平方米比較。從表4可見,經(jīng)匡算

19、落地重建方案所節(jié)約投資不少于17f乙元。國博新建方案比較:按新建設國家博物館假定其規(guī)模為12萬平方米,以征地新建方案與利用“兩博”現(xiàn)址部分改造、部分落地重建方案作比較。從表5可見落地重建所節(jié)約投資不少于7億元。3建議。如國家博物館落地重建方案被采納,建議立即抓緊組織力量編制項目建議書。項目建議書應整體考慮,包括原改造部分(7~13甲乙區(qū))的合理規(guī)劃,并作多方案比較。待審批后再編制可行性研究報告。該工作如能趕在7~13甲、乙區(qū)的內部改造之

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