勾地制度及其優(yōu)化設(shè)計

1、萬方數(shù)據(jù)制度及冥優(yōu)化設(shè)計GOUDIZHIDUJIQIYOUHUASHEJI口譚術(shù)魁江奇華申科挺大學公共管理學院土地管理系…、“勾地喻。度的作用1.避免土地招拍掛過程中的流拍現(xiàn)象盡管“勾地“制度尚處在征求意見階段，尚未出臺具體的交易細則和條款，但種種跡象表明，國土資源部試行“勾地“制度的主要意圖之一就是避免土地招拍掛過程中的流拍現(xiàn)象。2005年9月，作為最早實行“招拍掛“城市之一的深圳出現(xiàn)土地流拍，地處內(nèi)陸的武漢、南京帶省會大城市也相繼出

2、現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，其中，武漢市流拍土地的價值總額甚至超過10億元。二七地流拍的頻繁出現(xiàn)將會導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少，從而提升房價上漲的預(yù)期，引發(fā)新一輪的房產(chǎn)爭購風潮，而這與宏觀調(diào)控穩(wěn)定房價的初衷不符?！肮吹亍爸贫葎t被認為是規(guī)避流拍風險，防止土地被“賤拍“保持土地出讓價格穩(wěn)定的有效手段?！肮吹亍爸贫炔粫淖儸F(xiàn)行土地交易制度的基本服則，而是欲尋求土地出讓市場化和政府把控之間的平衡點，實施“勾地“制度，是對土地“招拍掛“政策的補充和完靜，以達到在宏觀

3、調(diào)控的大背景下，更好蛐發(fā)揮土地市場的作用。2.穩(wěn)定土地市場價格，提升城市競爭力土地市場是特殊市場，既不可完全放開，也不可單方面主觀定價。而以往的定價策略未免有不科學之處。從政府的角度來看，一個地塊的土地價格根據(jù)周邊現(xiàn)有房價測算，基本上相當于房價的13，而這實際上已經(jīng)形成了主觀的影子價格:從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，由于土地資源越來越稀缺，在獲得土地上各房地產(chǎn)企業(yè)競爭尤為撤烈，完全的土地“招拍掛“容易造成土地價格虛高。為了改進和完善土地市場的

4、定價策略，“勾地“制度實際已經(jīng)開始考慮土地供需雙方對于土地價格的優(yōu)化博弈平衡，使其定價更加科學合理?！肮吹亍爸贫瘸雠_蹈，政府首先會了解市場的反映，這有助于還原地價的本來價值，避免土地流拍:問時促使房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)日益成熟，減少土地拍賣中非理性的迫漲叫價，1從而有助于土地價格的穩(wěn)定，所以“勾地嚨很大程度上被認為是穩(wěn)定地價的良藥。執(zhí)行“勾地“制度的幾年中，香梅樓市雖然低迷，但由政府出讓的土地價格一直沒有下跌。土地在我國是一種特殊的資源性產(chǎn)品

5、，需費國家的宏觀調(diào)控方略和市場經(jīng)濟手段共同發(fā)揮作用?！肮吹亍暗倪^程實際上服該成為房地產(chǎn)企業(yè)“協(xié)助“政府定價的重要步驟“勾地“制度的實施可以使待出讓土地的定價能夠充分參考市場意見，使土地價值能夠更加科學蛐實現(xiàn)。地價控制有利于提高城市的可持續(xù)竟爭力。如果城市地價攀升過快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)ff不夠及時，就有可能造成經(jīng)濟、人才等資源的流失，損害城市的可持續(xù)發(fā)展。實行“勾地“制度是一種更人性化的管理，也是提升城市競爭力的有效嘗試?！肮吹亍皩嵭泻?，由于頗

6、具實力和早有謀劃的房地產(chǎn)企業(yè)的事先介入，大型地塊被分割出讓便可以減少，從而在城市規(guī)劃和建設(shè)上保持連鍍性和完整性。這種思路在城市土地出讓中納入了新的考慮因素，使得城市規(guī)劃設(shè)計和建筑風格更加統(tǒng)一和諧，城市田翻更具魅力，有利于打出“城市名片“從而提升城市競爭力。3.提升行業(yè)門檻，促使中小房地產(chǎn)企業(yè)尋求合2刷7期26陰307作根據(jù)“勾地砩4度的發(fā)源地香港的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)期望能夠一次‘勾地”成功，往往會抬高喜鏟勾地’，報價，以達到或者超過政府認

7、可的價位。這樣，無形中提升了土地交易的門檻，將一些資金實力不強的潛在競爭對手排除在外，降低了土地在拍賣中被“截殺”的可能性。因此，土地話語權(quán)就會日益集中在大型房地產(chǎn)企業(yè)手中，意味著未來中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間將被迸一步擠壓。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于面臨更為激烈的市場競爭，就會在共贏的前提下，尋求合作，以努力提升自身的核心競爭力。一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)會更加專注于自身的長項，揚長避短，在不同的細分領(lǐng)域贏得市場份額，凸顯核心競爭力。另一方面，在共

8、同戰(zhàn)略前提下，針對具體的項目，將會更加注重前期的市場研發(fā)和定位，把項目風險降至最低，以戰(zhàn)略聯(lián)盟的綜合實力贏得市場，獲得利益共享。二、“勾地”制度的優(yōu)化設(shè)計1在“勾地表”的制定階段，引入國土資源聽證制度在“勾地表”的制定階段，可以適當建立國土資源聽證制度，從而強化社會輿論的監(jiān)督。國土資源主管部門應(yīng)該在涉及公民、法人或者其他組織的重大利益問題時，例如在“勾地表”的制定過程中關(guān)系到征地補償標準的擬訂、土地利用規(guī)劃的編制或修改等方面的時候，可以

9、根據(jù)需要組織聽證。這有利于為成功實施“勾地’制度提供較為完善的實體和程序保障。政府應(yīng)該充分考慮聽證過程中，人民群眾提出的問題和相關(guān)建議，并在政策的制定過程中，對于相關(guān)弱勢群體的利益給予充分保護。要想使“勾地’制度更好地融入我國國土資源法律法規(guī)體系中，應(yīng)事先從制度的實體和程序兩方面進行優(yōu)化設(shè)計，以發(fā)揮制度的長效作用。2在“勾地表”的公示階段，建立土地開發(fā)滾動式供應(yīng)計劃目前地方政府一般都會在年初公布年度土地供應(yīng)計劃，但僅僅停留在公示土地總量

10、，出讓的具體地塊只有在該地塊拍賣前才得以知曉。許多地方從發(fā)布土地出讓公告，到出讓現(xiàn)場會的時間只有一個月。想獲得土地的房地產(chǎn)企業(yè)往往只能憑經(jīng)驗去判斷推出的某塊地是否應(yīng)買入，什么情況下可以買入。所以，房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏理性，最終造成拍賣地塊的地價被盲目抬高或者低估以致造成地塊流拍。因此有條件的地方，應(yīng)該建立土地開發(fā)滾動式供應(yīng)計劃，以年度為主，建立中長期的完整體系，將批地計劃分為下一財政年度的賣地計劃和后兩個年度的土地發(fā)展規(guī)劃，計劃逐年滾動。

11、土地出讓計劃是定位的，而城市發(fā)展規(guī)劃僅定量。在年度土地出讓計劃中統(tǒng)一公布出讓地塊的位置、面積、數(shù)量等明細內(nèi)容，給房地產(chǎn)企業(yè)更多的選擇空間和選擇時間。當然，即使“勾地’’方式付諸實施，土地開發(fā)供應(yīng)也不宜采取“一刀切”的方式把所有經(jīng)營性用地都拿出來以“勾地’方式出讓。而需要根據(jù)各個地塊的不同情況，綜合考量各種因素，從而采用不同的方式。3在“勾地”提出后續(xù)階段，適當延長土地信息公布周期在“勾地’’提出后續(xù)階段，進入‘‘招拍掛”預(yù)備階段時，有條

12、件的地方應(yīng)該適當延長土地信息公布周期。土地信息公布周期短，一方面會使有意參與競爭的房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)提出“勾地”的地塊進行市場研究和開發(fā)可行性分析的時間不夠充裕，導(dǎo)致無法公平地和提出“勾地”的房地產(chǎn)企業(yè)參與土地拍賣競爭；另一方面，政府也需要組織相關(guān)專業(yè)部門或?qū)I(yè)服務(wù)機構(gòu)對擬出讓的地塊進行前期調(diào)研，做出宏、微觀相結(jié)合的可行性分析報告，并對該可行性分析報告進行科學評估，以確認是否最終進≯√招拍掛”階段。如進夕J招拍掛”階段，有意競標的房地產(chǎn)企

13、業(yè)可以合法有償獲得該評估信息，也可利用自身的資源和能力對地塊進行透徹的研析。這樣既能抑制競標房地產(chǎn)企業(yè)盲目抬高地價，有效避免土地出讓市場的非理性行為，也能體現(xiàn)出“勾地”地塊的合理市場價值，使得國有土地資產(chǎn)價值充分實現(xiàn)。2嘶7期27總第3。7期王春敏／責任編輯萬方數(shù)據(jù)作根據(jù)“勾地“制度的發(fā)源地香港的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)期望能夠…次“勾地“成功，往往會抬高其“勾地吁世價，以達到或者超過政府認可的價位。這樣，無形中提升了土地交易的門檻，將一些資金

14、實力不強的潛在竟爭對于排除在外，降低了土地在拍賣中被“截殺“的可能性。因此，土地話語權(quán)就會日益集中在大型房地產(chǎn)企業(yè)手中，意味著未來中小房地產(chǎn)企業(yè)的生砰空間將被進一步擠壓。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于面臨更為激烈的市場黨爭，就會在共贏的前提下，哥求合作，以努力提升自身的核心競爭力。一方圃，中小房地產(chǎn)企業(yè)余更加專注于自身的長頃，揚長避矩，在不闊的細分領(lǐng)域贏得市場份額，凸顯核心競爭力。另一方面，在共同戰(zhàn)略前提下，針對具體的項目，將會更加注熏前期的市場研

15、發(fā)和定位，把項目風險降至最低，以戰(zhàn)略聯(lián)盟的錦合實力贏得市場，獲得利益共事。二、“勾地“制朦的優(yōu)化設(shè)計1.在“勾地表“的制定階段，引入國土資源昕證制度在“勾地表“的制定階段，可以適當建立國土資源昕旺制度，從而強化社會輿論的監(jiān)督。國土資源主管部門應(yīng)該在涉及公民、法人戒者其他組織的重大利益問題時，例如在“勾地表“的制定過程中關(guān)系到征地排償標準的擬訂、土地利用規(guī)劃的編制成修改等方面的時候，可以根據(jù)需要組織昕證。這有利于為成功實施“勾地“制度提供

16、較為究替的實體和程序保障。政府應(yīng)該充分考慮昕證過程中，人民群眾提出的問題和相關(guān)建議，并在政策的制定過程中，對于相關(guān)弱勢群體的利益給予充分保護。要想使“勾地“制度更好地融入我回國土資源法律法規(guī)體系中，版事先從制度的實體和程序兩方回進行優(yōu)化設(shè)計，以發(fā)揮制度的長效作用。2.在“勾地表“的公示階段，建立土地開發(fā)攘功式供應(yīng)計劃目前地方政府…般都會在年初公布年度土地供應(yīng)計劃，但僅僅停留在公示土地總量，出讓的具體地塊只有在該地塊拍賣前才得以知曉。許多

17、地方從發(fā)布土地出讓公告，到出讓現(xiàn)場合的時間只有一4個月。想獲得土地的房地產(chǎn)企業(yè)往往只能憑經(jīng)驗去判斷推出的某塊地是否應(yīng)買入，什么情況下可以買入。所以，房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏理性，最終造成拍賣地塊的地價被盲目抬高戒者低估以致造成地塊流拍。因此有條件的地方，應(yīng)該建立土地開發(fā)滾動式供應(yīng)計劃，以年度為土地使用制度改革主，建立中長期的完整體系，將批地計劃分為下一財政年度的主運地計劃和后兩個年度的土地發(fā)展規(guī)劃，計劃逐年滾動。土地出讓計劃是定位的，而城市發(fā)

18、腿規(guī)劃僅定量。在年度土地出讓計劃中統(tǒng)一公布出讓地塊的位置、面積、數(shù)量等明細內(nèi)容，給房地產(chǎn)企業(yè)更多的選擇空間和選擇時間。當然，即使“勾地功式付諸實施，土地開發(fā)供應(yīng)也不宜采取“一刀切“的方式把所有經(jīng)營性用地都拿出來以“勾地聽式出讓。而需要根據(jù)各個地塊的不同情況，綜合考量各種因素，從而采用不同的方式。3.在“勾地“提出后續(xù)階段，適當延長土地倍息公布周期在“勾地嚼出后續(xù)階段，進入“招拍掛“預(yù)備階段時，有條件的地方應(yīng)該適當延長土地信息公布周期。土

19、地信息公布周期矩，一方面會使有意參與競爭的房地產(chǎn)企業(yè)對日經(jīng)提出“句地“的地塊進行市場研究和開發(fā)可行性分析的時間不夠充裕，導(dǎo)致無法公平地和提出“勾地“的房地產(chǎn)企業(yè)參與土地拍賣競爭另一方面，政府啦需要組織相關(guān)專業(yè)部門或?qū)I(yè)服務(wù)機構(gòu)對擬出讓的地塊進行前期調(diào)研，做出宏、微觀相結(jié)合的可行性分析報告，并對該可行性分析報告進行科學評估，以確認是沓最終進入“招拍掛“階段。如進入“招拍掛“階段，有意寬標的房地產(chǎn)企業(yè)可以合法有償獲得該評估信息，也可利用自身