《房屋買賣協(xié)議》無效村委會賠償房屋升值損失

1、1995年4月7日，某村經(jīng)土地管理部門審核并經(jīng)人民政府批準(zhǔn)取得了集體土地建設(shè)用地審批手續(xù)，征用本村耕地，建設(shè)了村委會辦公樓及院落，但未辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)證書。2005年，該村因無力償還欠款（包括當(dāng)時尚欠顧先生的十余萬元），該村民委員會在未經(jīng)村民代表大會表決的情況下，擅自決定賣掉村辦公樓房用于償還債務(wù)。2006年1月，村民委員會與顧先生簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份，主要內(nèi)容為：“村民委員會將坐落于本村的村委會辦公處所的樓房及院落賣給顧先生，其

2、中樓房為三層共二十間，院落東西長34米、南北長20米，以及院落內(nèi)的其他附屬設(shè)施，計(jì)價(jià)24.8萬元，如有違約，應(yīng)向?qū)Ψ劫r償損失并支付百分之五的違約金。”協(xié)議簽訂后，顧先生在房價(jià)款沖抵村民委員會欠其十余萬元欠款后，又拿出十余萬元現(xiàn)金支付給村民委員會，村民委員會也將樓房及院落交付給了顧先生，但雙方未辦理房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)過戶手續(xù)。2008年1月，顧先生與村民委員會簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，顧先生將其購買樓房的二、三層出租給村民委員會使用，

3、年租金為5萬元，租期5年。后因顧先生催要房屋租金，村民委員會以簽訂的房屋買賣協(xié)議無效為由不同意支付，雙方為此發(fā)生糾紛。2009年10月，村民委員會以《房屋買賣協(xié)議》違反法律規(guī)定為由，向法院提起訴訟要求確認(rèn)《房屋買賣協(xié)議》無效?！韭蓭熃獯稹勘景傅臓幾h焦點(diǎn)是：1.本案房屋買賣合同的效力問題。2.如本案合同最終被確認(rèn)無效，顧先生和村民委員會誰應(yīng)承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任？本案中，確認(rèn)房屋買賣合同的效力涉及兩個問題：第一，集體土地上建設(shè)的房屋買賣合

4、同的效力問題。第二，在未經(jīng)村民代表大會表決的情況下，村民委員會是否有權(quán)出賣本案房屋？本案房屋系建在集體建設(shè)用地上，雖然村民委員會出賣的是房屋，但是根據(jù)“地隨房走”的法律原則，本案房屋買賣亦涉及集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓問題。根據(jù)《土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”的規(guī)定，除特殊情況外，集體

5、建設(shè)用地不得出讓。本案村民委員會轉(zhuǎn)讓在集體土地上建設(shè)的房屋違反了上述法律的禁止性規(guī)定。另本案訴爭房屋系村民集體財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《村民委員會組織法》第二十四條第八款之規(guī)定，村民委員會應(yīng)經(jīng)過村民代表大會表決通過后方可出賣上述房屋。本案中，村民委員會出賣房屋的行為未經(jīng)過村民代表大會表決通過，據(jù)此，村民委員會出賣房屋的行為違反上述法律的禁止性規(guī)定。綜上，本案中，村民委員會出賣建設(shè)在集體土地上房屋的行為違反了《土地管理法》第六十三條《村民委員會組織法》

6、第二十四條的禁止性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，本案房屋買賣合同屬于無效合同。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，民事行為被確認(rèn)無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。本案中，村民委員會在出賣房屋時即明知其出賣的房屋及院落土地屬于村民集體所有而禁止流轉(zhuǎn)，后因市場變動房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲

7、，村民委員會又違反誠信原則主張合同無效，其真實(shí)目的是為了收回房屋以獲得房屋的升值利益。綜觀村民委員會的行為可知，在房屋買賣協(xié)議的簽訂和履行過程中，其始終居于主導(dǎo)地位，可以確認(rèn)村民委員會在導(dǎo)致合同無效的過程中存在較大過錯，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。同時，因該合同被確認(rèn)無效給村民委員會帶來了收益（即房屋升值利益），給顧先生造成了經(jīng)濟(jì)損失，從而使得雙方的利益關(guān)系明顯失衡，這對原告來說是不公平的，所以根據(jù)公平原則，該房屋升值利益應(yīng)由雙方共同獲得。據(jù)此，合