成本估價(jià)法

1、1土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典之四：成本逼近法土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典之四：成本逼近法土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典之四：成本逼近法應(yīng)用成本逼近法估價(jià)，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定，進(jìn)行數(shù)據(jù)的調(diào)查、歸類和估算地價(jià)。要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)部門證明，涉及當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)

2、行確定，并說明原因。明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)。有關(guān)稅費(fèi)、貸款利息及投資回報(bào)率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計(jì)算過程及結(jié)果。說明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。說明土地價(jià)格確定方法和結(jié)果。1、采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：⑴弄清成本逼近法的運(yùn)用范圍成本逼近法適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多無法利用方法評(píng)估地價(jià)的；適宜于新開發(fā)土地或建筑物的估價(jià)；適宜

3、于工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估（注：城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地不能采用成本逼近法評(píng)估）對(duì)商業(yè)、辦公、住宅等用地一般不能選擇成本逼近法。⑵選擇成本逼近法的計(jì)算公式土地價(jià)格=土地取得費(fèi)（包含相關(guān)稅費(fèi)）土地開發(fā)費(fèi)利息利潤(rùn)土地增值收益但在采用成本逼近法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意：A如土地增值收益=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)利息利潤(rùn)）土地增值收益率采用上述公式求得地價(jià)為無限年期土地價(jià)格，需進(jìn)行年期修正。B如土地增值收益是以地方政府公布的出讓金代替，應(yīng)先對(duì)成本地價(jià)進(jìn)

4、行有限年期修正，然后與出讓金相加，得出有限年期地價(jià)。在利用出讓金代替上述增值收益計(jì)算地價(jià)時(shí)，一定要分析當(dāng)?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除或?qū)嵲跓o法運(yùn)用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計(jì)算，要根據(jù)改變以后的用途確定土地增值收益率。2、采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格的步聚：⑴土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)。描

5、述清楚待估宗地所處區(qū)域及宗地在征用前土地利用類型及本評(píng)估待估宗地所在區(qū)域周圍土地利用類型是菜地、水田還是耕地或荒山等。A根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及土地所在地方人民政府關(guān)于印發(fā)《國(guó)家建設(shè)征用土地補(bǔ)償和安置辦法》的通知及有關(guān)文件等，按標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，同時(shí)依據(jù)宗地所在區(qū)域的征地案例，分析綜合確定。B如當(dāng)?shù)責(zé)o土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、青苗及地上物補(bǔ)償?shù)木唧w文件規(guī)定，可依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》或省、市級(jí)人民政府頒布的《土地管理法實(shí)施條例（或辦

6、法）》等文件，調(diào)查待估宗地所處區(qū)域或相似區(qū)域的征地案例（到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T征地處、征地科或統(tǒng)一征地辦公室等部門）收集近期征地協(xié)議等資料。一定要弄清征地協(xié)議中土地取得費(fèi)中包含內(nèi)容。并結(jié)合待估宗地所處區(qū)域及宗地周邊土地或宗地被征用前的土地利用類型；通過現(xiàn)場(chǎng)查看、調(diào)查，確定土地取得費(fèi)。⑵有關(guān)稅費(fèi)3投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)）開發(fā)周期年投資利潤(rùn)率B如采用投資利潤(rùn)率或投資回報(bào)率投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)）投資回報(bào)率

7、6、確定土地增值收益（也稱土地所有權(quán)收益）土地增值收益的確定方法及計(jì)算公式A土地增值收益=土地成本價(jià)格土地增值收益率=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)投資利息投資利潤(rùn)）土地增值收益率（土地增值收益率根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供資料確定，經(jīng)驗(yàn)在10%30%之間）B土地所有權(quán)收益可以當(dāng)?shù)厥锌h人民政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)代替（但要弄清出讓金的內(nèi)涵，我們是指歸政府所有的那部分地價(jià)款，稱為出讓金）7、計(jì)算土地價(jià)格計(jì)算公式：⑴如土地增值收益依據(jù)土地增值收益

8、率確定，評(píng)后地價(jià)分別為無限年期土地價(jià)格（用Vn表示）和設(shè)定年限的土地價(jià)格（用V表示），則：Vn=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)土地開發(fā)投資投資利息投資利潤(rùn)土地增值收益⑵如土地增值收益采用當(dāng)?shù)氐亍⑹?、縣政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，地價(jià)計(jì)算公式分為：A如出讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致；B如出讓全土地使導(dǎo)權(quán)年限與持估宗地土地使用權(quán)年限不一致。成本逼近法在實(shí)務(wù)考試中可能會(huì)出現(xiàn)的常見錯(cuò)誤A缺少對(duì)待估宗地周邊土地利用類型的描述；取得費(fèi)不是區(qū)域的客觀