2015安徽黃山宏村古建筑文化項目開發(fā)案例研究

1、黃山宏村案例研究投資發(fā)展中心2015-3,目錄,一、項目概況二、項目開發(fā)模式研究三、成功因素分析及借鑒,項目概況,區(qū)位：宏村位于黃山景區(qū)西南側(cè)，距離黃山機(jī)場39公里，距離黃山核心風(fēng)景區(qū)約20公里，距離黃山市區(qū)約43公里概況：宏村，古稱弘村，位于黃山西南麓，距黃山風(fēng)景區(qū)30公里，距黟縣縣城11公里，占地30公頃，是古黟桃花源里一座奇特的牛形古村落，享有“中國畫里的鄉(xiāng)村”之美稱。景區(qū)現(xiàn)完好保存明清民居140余幢，承志堂“三雕”

2、精湛，富麗堂皇，被譽為“民間故宮”。宏村區(qū)別于其他民居建筑布局的最大特色，成為當(dāng)今世界歷史文化遺產(chǎn)一大奇跡。,【項目概況】宏村項目位于安徽省黃山市黟縣，村落距離機(jī)場39KM，距離黃山景區(qū)北門20KM,距離黃山市區(qū)43KM,【開發(fā)背景】1986年宏村旅游開發(fā)正式起步，由政府主導(dǎo)，旅游發(fā)展落后，游客接待量和門票收入低，且增長緩慢，為改變發(fā)展現(xiàn)狀，1997年與中坤科工貿(mào)集團(tuán)合作,在多年開發(fā)未見成效的情況下，1997年8月黔縣政府組成招商組，參

3、加北京招商會，與北京中坤集團(tuán)就開發(fā)黔縣旅游大餐了初步合作意向。后續(xù)經(jīng)過多次談判，最終決定共同組建“京黔旅游股份有限公司”，由此宏村旅游開發(fā)進(jìn)入了外來企業(yè)開發(fā)階段。,【項目特點】村內(nèi)鱗次櫛比的層樓疊院與旖旎的湖光山色交相輝映，動靜相宜，空靈蘊藉，處處是景，步步入畫。從村外自然環(huán)境到村內(nèi)的水系、街道、建筑，甚至室內(nèi)布置都完整地保存著古村落的原始狀態(tài)，沒有絲毫現(xiàn)代文明的跡象。,項目開發(fā)模式研究,【開發(fā)策略】采取先旅游后地產(chǎn)的開發(fā)策略，對原有

4、建筑進(jìn)行保護(hù)和修繕的策略,宏村旅游開發(fā)先行策略按照“保護(hù)、開發(fā)、利用”的古鎮(zhèn)開發(fā)思路，共投入400萬元資金用于宏村古建筑的修繕保護(hù)以及景區(qū)設(shè)施的完善；后續(xù)進(jìn)行持續(xù)的推廣宣傳，充分利用現(xiàn)代媒體，擴(kuò)大宏村古村落的知名度，為后續(xù)的地產(chǎn)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。地產(chǎn)開發(fā)策略-奇墅湖度假村通過地產(chǎn)的開發(fā)提升宏村景區(qū)的旅游競爭力，衍生更多的旅游配套服務(wù)；以景區(qū)門票收入為主要資金，共投入2億元開發(fā)奇墅湖度假村；度假村物業(yè)，度假酒店用于出售，實現(xiàn)快速回款

5、，度假別墅做分時度假，實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營收入，完成由單純的旅游開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合地產(chǎn)運營。旅游擴(kuò)展策略-南屏、關(guān)麓依托宏村旅游的成功開發(fā)，奠定游客流量及知名度的基礎(chǔ)上，進(jìn)行擴(kuò)張開發(fā)。,【開發(fā)歷程】經(jīng)歷先保護(hù)修繕到地產(chǎn)開發(fā)再到旅游擴(kuò)張開發(fā)三個階段,【開發(fā)模式】1997年地方政府引進(jìn)北京中坤集團(tuán)投資，同地方政府共同組建黃山京黟旅游開發(fā)總公司，負(fù)責(zé)黟縣下屬古村落旅游開發(fā),中坤集團(tuán)：從1997年開發(fā)黃山宏村起，“中坤旅游”依托其復(fù)合型旅游理論，經(jīng)營

6、地域涉及黃山、新疆南疆、北京、寧夏、美國等地區(qū)，開發(fā)出多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，構(gòu)建了全國范圍的復(fù)合型旅游產(chǎn)業(yè)鏈。黃山京黟旅游開發(fā)總公司：1997年9月27日，黟縣政府與中坤科工貿(mào)集團(tuán)簽訂了為期30年總投資2518萬元的租賃經(jīng)營合作協(xié)議書——《黃山市黟縣旅游區(qū)古民居、旅游項目合作協(xié)議書》。合作方式：中坤集團(tuán)以現(xiàn)金方式逐步投入黟縣，開發(fā)經(jīng)營關(guān)麓、南屏、宏村景點、黟縣民間古祠堂群;黟縣以古民居旅游資源和古祠堂群建設(shè)項目土地使用權(quán)為投入，形成股份合作

7、經(jīng)營態(tài)勢。,【合作方式】中坤集團(tuán)同地方政府合作開發(fā)，采用租賃30年的方式開發(fā)黟縣古民居旅游資源,【利益分成】中坤集團(tuán)對宏村承包30年租賃經(jīng)營權(quán)，負(fù)責(zé)整體村落維護(hù)及旅游開發(fā)，門票收入由中坤集團(tuán)、黟縣政府、鎮(zhèn)政府和宏村居民分成,優(yōu)點：引進(jìn)專業(yè)旅游開發(fā)公司，資金實力雄厚，營銷手段豐富，管理經(jīng)驗先進(jìn)缺點：產(chǎn)權(quán)分散，利益分成及維修責(zé)任矛盾尖銳因產(chǎn)權(quán)問題，糾紛不斷，被稱為被“出賣”的村莊,【盈利模式】徽派文化吸引旅游項目興旺，旅游項目持續(xù)經(jīng)

8、營為旅游地產(chǎn)帶來潛在購買客群，,【延伸開發(fā)】繼宏村景區(qū)開發(fā)后，中坤集團(tuán)后續(xù)多個項目捆綁獲取經(jīng)營權(quán)、開發(fā)權(quán),【延伸開發(fā)】奇墅湖區(qū)域規(guī)劃集休閑、接待設(shè)施、四星級賓館、垂釣中心、運動中心以及產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的徽派別墅為一體的具有國際水準(zhǔn)的大型會議、度假休閑、娛樂中心。,【延伸開發(fā)】奇墅湖項目環(huán)境、位置優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品種類多元化，滿足客群多元需求,1997年，中坤集團(tuán)投資大約300萬，1萬人次，當(dāng)年門票收入17萬；1998年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)6.

9、3萬人次，門票收入約48萬；2000年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)8.12萬人次，門票收入127萬；2003年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)23萬人次，門票收入723萬；2004年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)42.93萬人次；2006年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)70萬人次，門票收入2800萬元；2008年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)82.8萬人次，門票收入4036.4萬元；2011年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)122.5萬人次，門票收入6578萬；2012年

10、，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)140萬人次，門票收入7800萬；2013年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)152萬人次，實現(xiàn)門票收入8162萬元，旅游總收入7.97億元。,【經(jīng)營數(shù)據(jù)】宏村景區(qū)2013年接待旅游人數(shù)152萬人次，實現(xiàn)門票收入8162萬元，旅游總收入7.97億元,【利益分配數(shù)據(jù)】宏村景區(qū)門票分成由最初的人均15元，到2007年上漲到2000元/人，2006年門票收入2800萬元首次超過西遞,成功因素分析及借鑒,【成功因素】,宏村文化主題旅

11、游項目,宏村項目成功的核心因素,資源因素獨特的古鎮(zhèn)資源決定了宏村項目的特征，依托宏村原有的景觀特色進(jìn)行開發(fā)，為項目的開發(fā)提供了先天優(yōu)勢,規(guī)劃因素宏村經(jīng)開發(fā)后，交通便利，可達(dá)性強(qiáng)，基礎(chǔ)性配套完善，同時規(guī)劃購物、休閑、娛樂、藝術(shù)等業(yè)態(tài)，充分滿足人們的多元化需求,營銷推廣因素宏村旅游項目不僅擁有優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)、完善的設(shè)備體系，還擁有完備的營銷網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)，不斷吸引人們的關(guān)注,題材因素依托宏村的歷史文化底蘊，形成新的主題，創(chuàng)造好的故事線索來

12、營造引人入勝的旅游娛樂項目,開發(fā)因素宏村項目在已有的自然景觀上進(jìn)行擴(kuò)展新的景觀，通過運營的門票收入，為后續(xù)的開發(fā)提供資金支持,【項目效益】項目的成功運營，即實現(xiàn)了項目自身的收益，同時帶動了黔縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升了財政收入，為居民創(chuàng)收,企業(yè)效益新的運營模式，加之持續(xù)的推廣，項目的知名度不斷提升；2000年11月，宏村景區(qū)被列入世界文化遺產(chǎn)名錄；2001年、2003年獲評國家重點文物保護(hù)單位、國家4A景區(qū)；2006年，宏村接待游客7

13、0萬人次，門票收入近3000萬元位列安徽全省第四；社會效益推動了黔縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高了村民的收入水平，同時也促進(jìn)了黔縣的旅游發(fā)展；2007年，景區(qū)為宏村村民人均創(chuàng)收2000余元，帶給黔縣財政貢獻(xiàn)達(dá)1500萬元。,【借鑒一】先旅游后地產(chǎn)的開發(fā)策略，以先期打造水墨宏村的知名度，提升后續(xù)地產(chǎn)項目開發(fā)的價值及品牌度，再通過地產(chǎn)項目的收益支撐后續(xù)旅游擴(kuò)展開發(fā)，實現(xiàn)低成本投入的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,【借鑒二】宏村項目知名度，以完備的推廣傳播策略，通