【廣告策劃-ppt】上海大眾經(jīng)銷商年度市場計(jì)劃

1、2010年度市場規(guī)劃,2010.02.10,***省****汽車銷售維修有限公司,銷售的市場環(huán)境分析-2009年整體市場分析,12月全國汽車產(chǎn)銷分別完成152.47萬輛和141.36萬輛，為2009年我國汽車工業(yè)畫上一個(gè)圓滿的句號(hào)。 從各車型的產(chǎn)銷完成情況看，與上月相比，乘用車和商用車生產(chǎn)分別增長10%和9%，銷售分別增長6%和3%；在乘用車各車型中，除交叉型乘用車產(chǎn)銷比上月分別下降6%和8%外，其余車型均有所增長，與上年

2、同期比較，乘用車各車型均出現(xiàn)較高的增長速度；在商用車各車型中，與上月相比，客車生產(chǎn)略有下降，半掛牽引車產(chǎn)銷均出現(xiàn)下降，其余車型均表現(xiàn)為不同程度的增長，與上年同期比較，貨車、半掛牽引車和貨車非完整車輛增長均為一倍以上，客車和客車非完整車輛增長24-40%左右。 12月汽車產(chǎn)銷仍延續(xù)了2009年3月以來快速增長的勢頭，在11月創(chuàng)歷史新高后再次刷新歷史記錄應(yīng)該也是在預(yù)料之中，其主要原因：根據(jù)歷年月度產(chǎn)銷規(guī)律看，12月依然是一個(gè)好

3、的月份，消費(fèi)者有節(jié)前突擊購車的欲望，企業(yè)需為春節(jié)長假做必要的產(chǎn)品儲(chǔ)備；另一方面，2010年汽車稅費(fèi)等有關(guān)政策的調(diào)整因素，共同促進(jìn)了12月汽車產(chǎn)銷創(chuàng)出新高。對(duì)于近幾個(gè)月來的同比高速增長，是由于上年同期基數(shù)較低造成的。對(duì)于12月產(chǎn)銷的總體表現(xiàn)情況，我們認(rèn)為仍屬于正常合理情況。 2009年我國汽車產(chǎn)銷分別完成1379.10萬輛和1364.48萬輛，同比分別增長48%和46%，其中乘用車產(chǎn)銷分別完成1038.38萬輛和1033.1

4、3萬輛，同比分別增長54%和53%，商用車產(chǎn)銷分別完成340.72萬輛和331.35萬輛，同比分別增長33%和28%。在所有政策中，1.6升及以下乘用車購置稅減半政策對(duì)汽車產(chǎn)銷增長影響的力度最大，2009年該類車型銷售為719.55萬輛，同比增長71%，銷售增長貢獻(xiàn)度70%。,上海大眾09年市場占有率雖低于08年占比，但銷量卻有所提升。一、二季度在***市地區(qū)市場排名不穩(wěn)定，尤其是2月下滑到第四名，上半年主要是北京現(xiàn)代(伊蘭特、悅動(dòng))銷

5、量的突增。三四季度上海大眾占有率穩(wěn)居第二位。從市場占有率上分析9月份是2009年全年市場占有率最高的月份為13.34%；圖中走勢可知，第四季度上海大眾占有率逐漸下降，分析主要是面對(duì)季度、年度任務(wù)的壓力，各大品牌競爭激烈；石市5家上海大眾到年底任務(wù)均已超額完成，堅(jiān)挺價(jià)格；另外朗逸、POLO等資源一直緊張等原因，致使部分客戶改換了其他車型。,銷售的市場環(huán)境分析,09年購置稅政策影響，私人購車比例增加，尤其是1.6L及以下銷量明顯增多。09年

6、由于政府政策方面限制政府采購和集團(tuán)采購的數(shù)量的影響，阻礙了2009年的政府采購，導(dǎo)致公商務(wù)車的占有率下降。,銷售的市場環(huán)境分析,石市09年車市唯有A級(jí)車市場占比穩(wěn)步上升，B、C級(jí)銷量明顯低于08年。由于購置稅政策即將到期，A0、A00級(jí)下半年呈現(xiàn)了增長趨勢。,銷售的市場環(huán)境分析,SVW品牌車型***市地區(qū)各級(jí)別市場與競爭對(duì)手市場走勢表現(xiàn)（市場份額走勢）從圖中曲線來看，PASSAT新領(lǐng)馭自09年4月上市后雖穩(wěn)居中高級(jí)車前三甲的位置，但一直

7、被廣本新雅閣搶占首位。主要原因是廣州本田雅閣向新雅閣車型轉(zhuǎn)換完成，對(duì)新雅閣的市場認(rèn)知度擴(kuò)大并趨于平穩(wěn)，促使新雅閣市場占有率一路提升，這也標(biāo)志著廣州本田新雅閣推出的成功。所以在2010年全年都必須密切關(guān)注新雅閣的市場動(dòng)向，及時(shí)做出應(yīng)對(duì)措施。凱美瑞自“剎車門”時(shí)間后銷量明顯下滑。09年出現(xiàn)了不少車輛召回時(shí)間，側(cè)面給上海大眾車輛銷售帶來了一些契機(jī)。,對(duì)手的產(chǎn)品分析及網(wǎng)絡(luò)變化,對(duì)手的產(chǎn)品分析及網(wǎng)絡(luò)變化,桑塔納系列依舊是上海大眾2009年奪冠的最

8、大功臣之一，2009年普桑志俊銷量之和累計(jì)突破20萬輛。志俊部分資源在于南京工廠的貢獻(xiàn)，使得資源充足。志俊屬于傳統(tǒng)的中級(jí)車尺寸和定位，加上其良好的性能博得了部分人是的喜愛。在09年的車市銷量中，志俊銷量仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新旗云、福美來的銷量。在2010年，志俊和普桑的開發(fā)重點(diǎn)應(yīng)讓在郊縣,對(duì)手的產(chǎn)品分析及網(wǎng)絡(luò)變化,上海大眾朗逸上市一年即已確立在A級(jí)車市的王者地位。在石市由于資源問題，影響了朗逸部分銷量。2009年石市A級(jí)車市伊蘭特即凱越銷

9、量保持相對(duì)較穩(wěn)定、占有率高于朗逸。成為朗逸強(qiáng)有力的競爭對(duì)手。在全年銷量中，絕大多數(shù)位1.6車型，這也從一個(gè)側(cè)面反映出購置稅優(yōu)惠政策對(duì)市場的引導(dǎo)作用非常顯著。2010年朗逸新推出1.6進(jìn)享版，相信將為朗逸銷量帶來又一提升。春節(jié)后預(yù)計(jì)緊湊級(jí)轎車市場競爭將變得更加激烈，尤其是1.6L和1.8L車型之間的競爭，我們應(yīng)根據(jù)市場情況及時(shí)調(diào)整活動(dòng)策略，以保持朗逸POLO等1.6L車型的競爭優(yōu)勢。,桑塔納系列依舊是上海大眾2009年奪冠的最大功臣之一，

10、“廉價(jià)”成為普桑銷售的重點(diǎn)，不僅價(jià)格有優(yōu)勢，而且維修保養(yǎng)費(fèi)用低。在郊縣市場該車型非常受到認(rèn)可。與普桑競爭最大的位捷達(dá)車型，該車油耗優(yōu)于普桑，但空間較小，銷售過程中應(yīng)結(jié)合車輛優(yōu)缺點(diǎn)，更有利于銷售。,對(duì)手的產(chǎn)品分析及網(wǎng)絡(luò)變化,新途安這款“慢熱型”的車終究憑借扎實(shí)先進(jìn)的工藝和良好的口碑厚積薄發(fā)，領(lǐng)銜MPV市場。 自其上市以來，認(rèn)知度一直較低，自新途安上市，其傳承了原有的工藝與技術(shù)外，更以嶄新的外觀問世逐漸被認(rèn)可，新途安的購買者很多都是通

11、過朋友、同事之間的口碑傳播而來的。對(duì)于途安宣傳重點(diǎn)仍是老客戶維系上，通過口碑相傳增加其市場認(rèn)知度。同時(shí)加大網(wǎng)站宣傳力度。,對(duì)手的產(chǎn)品分析及網(wǎng)絡(luò)變化,POLO系列車型在09年的銷量中也功不可沒，該車成為A0級(jí)小車市場上頗為搶眼的車型。2009年P(guān)OLO的主要消費(fèi)群體為80后一代，30歲以下購車者所占比例為往年最高。同時(shí)在二手車市場，POLO的二手車殘值較高，這點(diǎn)也被越來越多人看中。這點(diǎn)對(duì)于經(jīng)銷商而言是一個(gè)不錯(cuò)的利好趨勢。2010

12、年四季度預(yù)計(jì)新POLO的推出將為09款POLO銷售帶來一大機(jī)遇，相信2010年銷量將會(huì)有更大的提升。在09年4月新飛度上市后引發(fā)了銷售小高潮后就呈現(xiàn)下滑趨勢。通過數(shù)據(jù)表明，POLO已經(jīng)占領(lǐng)了A0級(jí)車小霸主的地位。,對(duì)手的產(chǎn)品分析及網(wǎng)絡(luò)變化,對(duì)手的產(chǎn)品分析及網(wǎng)絡(luò)變化,***市汽車市場主要分布在以下四大區(qū)域：■***省國際汽車貿(mào)易園區(qū)（北二環(huán)東路86號(hào)）共計(jì)汽車4S店28家，品牌主要有：東風(fēng)標(biāo)致、上海大眾、一汽大眾、東風(fēng)日產(chǎn)、

13、寶馬、北京現(xiàn)代、雪鐵龍、中華、昌河鈴木、比亞迪、廣汽豐田、一汽馬自達(dá)、上汽通用、斯巴魯、廣州本田、進(jìn)口大眾、皮卡系列等等?！鰰r(shí)代汽車廣場（裕華東路）共計(jì)6家汽車4S店，品牌主要有：通用別克、一汽豐田、東風(fēng)標(biāo)致、奧迪等。■***市南二環(huán)（金利街周邊）共計(jì)16家汽車4S店，品牌主要有：北京現(xiàn)代、長安福特、廣州本田、比亞迪、中華、廣汽豐田、東風(fēng)標(biāo)致、海南馬自達(dá)、一汽豐田、東風(fēng)日產(chǎn)、一汽大眾、上海大眾等。 ■北二環(huán)西路至建

14、設(shè)大街 共計(jì)18家汽車4S店，品牌主要有：一汽大眾、東風(fēng)本田、長安福特、海南馬自達(dá)、榮威、上海通用、東風(fēng)日產(chǎn)、一汽豐田、上海大眾、廣州本田、奧迪、沃爾沃、奔馳等。,對(duì)手的產(chǎn)品分析及網(wǎng)絡(luò)變化,***市汽車市場競爭品牌網(wǎng)絡(luò)狀況如下：,市場策略相應(yīng)的預(yù)算,銷售和售后經(jīng)營管理目標(biāo),2010年市場政策：市場推廣獎(jiǎng):基于當(dāng)季的直銷量，按照車輛稅前開票價(jià)的0.3%1、發(fā)放條件上海大眾承擔(dān)經(jīng)銷商市場推廣實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的40%，但不得超出折扣

15、上限?；赟VW總部和各RSSC對(duì)經(jīng)銷商市場推廣活動(dòng)的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。每季度市場推廣獎(jiǎng)余額部分將分配給相應(yīng)RSSC作為市場費(fèi)用。2、發(fā)放范圍3、發(fā)放周期：季度。本季度考核期經(jīng)銷商實(shí)現(xiàn)直銷并掃描出庫的正常費(fèi)率車輛。假設(shè)X=開票價(jià) 單臺(tái)車上報(bào)費(fèi)用=X/1.17再乘以0.3%再除上40%,市場策略相應(yīng)的預(yù)算,市場策略相應(yīng)的預(yù)算,2010年市場費(fèi)用預(yù)估：,上海大眾承擔(dān)經(jīng)銷商市場推廣實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的40%，所以2010年廠家支持市場

16、費(fèi)用2108970*40%=843588元。*備注：2010年目標(biāo)是按照09年的實(shí)際銷量中各車型所占比例預(yù)估產(chǎn)生。數(shù)據(jù)上下有5%浮動(dòng)?！败囆推骄M(jìn)價(jià)”是取的各車型開票價(jià)的平均值。,2010年總體市場費(fèi)用分配：◆廣告占總費(fèi)用的50%◆活動(dòng)為主占費(fèi)用的40%◆媒體公關(guān)費(fèi)用占剩余的 1%◆機(jī)動(dòng)費(fèi)用占9 %,市場策略相應(yīng)的預(yù)算,市場費(fèi)用明細(xì),市場費(fèi)用明細(xì)---配合途觀上市活動(dòng),市場費(fèi)用明細(xì),市場費(fèi)用明細(xì),2010年市場活動(dòng)

17、重頭之一：途觀上市活動(dòng)◆時(shí)間：根據(jù)新領(lǐng)馭上市時(shí)間推算，途觀廠家上市預(yù)計(jì)為3月上海大眾年會(huì)期間，經(jīng)銷商自行途觀上市活動(dòng)預(yù)計(jì)4-5月份進(jìn)行?！艋顒?dòng)準(zhǔn)備：途觀為首款國產(chǎn)德系SUV，該車型對(duì)市場沖擊大，為更好的做好途觀上市活動(dòng)。應(yīng)初步做以下準(zhǔn)備：1、廣告宣傳：在石市主流媒體報(bào)紙（晚報(bào)、青年報(bào)、都市報(bào)）、網(wǎng)站（易車網(wǎng)、公司網(wǎng)站、My車易）、電臺(tái)（交通臺(tái)、音樂臺(tái)）、戶外媒體（公交站牌）做好時(shí)時(shí)的廣告投放計(jì)劃。提升該車型的品牌宣傳知名度。2、

18、做好前期途觀競品車型調(diào)查，了解競爭對(duì)手的促銷活動(dòng)，及時(shí)對(duì)銷售部進(jìn)行進(jìn)行培訓(xùn)，使其熟悉掌握。3、銷售部門：每天做好途觀潛在客戶接待工作，為途觀上市活動(dòng)潛客開發(fā)做準(zhǔn)備?！艋顒?dòng)安排：1、途觀上市活動(dòng)可以結(jié)合朗逸及新領(lǐng)馭上市活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)。2、為體現(xiàn)途觀操控性特點(diǎn)，建議途觀上市與試乘試駕相結(jié)合，使客戶能夠通過深度試駕了解車輛特性，提升其購買級(jí)別。,途觀上市活動(dòng)事宜,2010年市場費(fèi)用明細(xì)---其他（展廳形象提升）◆網(wǎng)絡(luò)推廣：易車網(wǎng)VIP會(huì)員

19、、公司自建網(wǎng)站 60000元◆其他： 機(jī)動(dòng)費(fèi)用每季度2萬元 80000元 合計(jì)：　 1670200元,展廳的形象提升計(jì)劃及相應(yīng)的預(yù)算,公司經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成,基盤客戶分析,基盤客戶的結(jié)構(gòu)組成、興趣愛好分析◆私家車占據(jù)主導(dǎo)地位，1.6升成了黃金排量◆月收入4000元以下的工薪家庭為購車主體◆購車者年齡集中在21～40歲：女性21～ 30歲（2009年

20、汽車消費(fèi)新力量） 男性31歲～ 40歲◆消費(fèi)習(xí)慣多元化，以上網(wǎng)、購物、健身、旅游和聚會(huì)為主要表現(xiàn)。,基盤客戶的維系,針對(duì)這些車型成交客戶特點(diǎn)，市場部從以下三方面展開工作: 1、可根據(jù)車型對(duì)不同群體做宣傳促銷。找準(zhǔn)目標(biāo)群體開展有針對(duì)性的市場活動(dòng)。 ■車展可選擇朗逸、POLO等家庭用車，其排量小，認(rèn)知度高，在客戶 心中有一定的地位。

21、 ■領(lǐng)馭、途安等車型主要以公務(wù)或私營業(yè)主購車較多，大客戶可向集 團(tuán)或公務(wù)部門推介。,利用基盤客戶開發(fā)新客戶,2、不斷推出品牌營銷關(guān)愛活動(dòng)，維系基盤客戶，提升客戶滿意度，培養(yǎng)忠誠客 戶，開發(fā)潛在客戶。 ■針對(duì)成交客戶個(gè)性化需求，推出個(gè)性化“愛車講堂”、 ■結(jié)合上海大眾廠家推出，季節(jié)性免費(fèi)檢測和關(guān)愛活動(dòng)。3、與客戶關(guān)愛部聯(lián)合建立車主俱樂部，維系和關(guān)愛成交客戶。 主要功能： ■客戶關(guān)愛活動(dòng)、提醒等；信息發(fā)布

22、；潛在客戶開發(fā)；提升客戶滿意度。 ■上牌、檢車、檢本、保險(xiǎn)、洗車（洗車卡）等增值項(xiàng)目開發(fā)。 ■發(fā)展合作單位，滿足客戶需求，增強(qiáng)客戶歸屬感，建立穩(wěn)固的忠誠客戶群體。 ■提升客戶預(yù)約率，推廣售后維修保養(yǎng)項(xiàng)目組合包，增加單車產(chǎn)值,基盤客戶的維系,具體詳見《客戶關(guān)愛部2010年度規(guī)劃》,利用基盤客戶開發(fā)新客戶,增值服務(wù)提升計(jì)劃,增值服務(wù)提升,信貸服務(wù)：1、密切關(guān)注增值服務(wù)及衍生服務(wù)的市場環(huán)境，分析汽車行業(yè)貸款付款方式變 化

23、，并與各品牌金融公司貸款優(yōu)劣對(duì)比，與銷售部及時(shí)溝通提供相應(yīng)的指 導(dǎo)話術(shù)。2、展車車內(nèi)車型牌進(jìn)行貸款宣傳、設(shè)有專門貸款談判區(qū)、銷售顧問主動(dòng)推介 貸款購車、歡迎卡溫馨提醒等支持手段，宣傳和推廣貸款購車。保險(xiǎn)服務(wù)：1、以貸款購車，拉動(dòng)保險(xiǎn)和收入的增長。2、分析歷史數(shù)據(jù)，給新車入保或續(xù)保提供有效支持，鎖定事故車，培育忠誠 客戶。,1、持續(xù)關(guān)注銷售部數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，市場部加強(qiáng)主動(dòng)性，與銷售部按照輸入輸出的 思

24、路及時(shí)傳遞信息并對(duì)銷售工作提供有效指導(dǎo)，并加強(qiáng)前臺(tái)接待的工作輔導(dǎo)和 監(jiān)督。2、完善部門內(nèi)部激勵(lì)政策，對(duì)每個(gè)崗位設(shè)立關(guān)鍵KPI指標(biāo)，量化崗位考核目標(biāo)， 月月考核，獎(jiǎng)懲落實(shí)到人，推動(dòng)市場部目標(biāo)的達(dá)成。3、關(guān)注潛在客戶開發(fā)能力，部門經(jīng)理和員工加強(qiáng)對(duì)CAE的學(xué)習(xí)和理解，部門內(nèi)部 之間增加溝通和協(xié)作，掌握數(shù)據(jù)交叉分析的目的和方法。4、對(duì)潛在客戶開發(fā)活動(dòng)設(shè)立具體、可控、客觀的目標(biāo)，將目標(biāo) 分解到人，落實(shí)獎(jiǎng)懲，力求實(shí)現(xiàn)制

25、定目標(biāo)。,市場團(tuán)隊(duì)能力提升的激勵(lì)計(jì)劃,市場團(tuán)隊(duì)能力提升,大客戶開發(fā)計(jì)劃,大客戶/縣級(jí)市場開拓,,1、瞄準(zhǔn)目標(biāo)地區(qū)縣市，主動(dòng)出 擊尋找潛客。2010年市區(qū)主 要以橋西區(qū)和長安區(qū)為開發(fā) 重點(diǎn)，縣市主要以藁城、辛 集、正定為主要開發(fā)重點(diǎn)， 鹿泉和井陘地區(qū)須進(jìn)一步維系。2、完善大客戶人員考核激勵(lì)辦 法，以此推動(dòng)市場開拓的積 極性，提升市場占有率。3、加大對(duì)重點(diǎn)地區(qū)的宣傳活 動(dòng)，依托當(dāng)?shù)?/p>

26、媒體，逐步滲 透。,售后原裝附件的推薦,原裝附件銷售目的：拉動(dòng)配件出庫，增加贏利點(diǎn)。優(yōu)、劣勢：上海大眾原裝附件質(zhì)量好，但是比市場同類產(chǎn)品價(jià)格高。上海大眾 原裝附件品種少，不能完全滿足需求。2009年基本養(yǎng)成了附件銷售 的習(xí)慣，有了一定基礎(chǔ)。機(jī)會(huì)：原裝附件打包銷售逐步被認(rèn)可，成為附件銷售的敏感點(diǎn)。不斷完善激勵(lì) 考核制度，養(yǎng)成了銷售顧問附件銷售的意識(shí)和習(xí)慣。太陽膜仍是銷售的

27、 敏感點(diǎn)；途觀等新車上市為附件銷售的機(jī)遇。風(fēng)險(xiǎn)：裝潢人員和技術(shù)需要繼續(xù)增加和提升。附件訂購需要及時(shí)溝通。,售后原裝附件推薦,售后原裝附件的推薦,售后原裝附件推薦,依據(jù)以上優(yōu)劣勢和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)的分析，2010年我們采取以下措施爭取實(shí)現(xiàn)：1、每月分解目標(biāo)，落實(shí)到組和人。 2、售后和銷售部完善考核激勵(lì)制度（如：引入裝車率的考核），推動(dòng)銷 售附件目標(biāo)達(dá)成；市場部聯(lián)合銷售部和售后適時(shí)推出附件促銷活動(dòng)或 結(jié)合廠家的免費(fèi)檢

28、測活動(dòng)推出附件促銷包活動(dòng)。 3、尋找銷售敏感點(diǎn)。如以太陽膜為銷售突破口；以新車上市后原裝附件 的匹配為銷售突破口；附件培訓(xùn)和輔導(dǎo)給予支持。 4、充分利用車主俱樂部的功能，推出維修保養(yǎng)項(xiàng)目組合包活動(dòng)。5、部門之間增加溝通反饋，主要是市場、銷售、售后和配件部。附件促 銷活動(dòng)及時(shí)溝通，保證附件訂購的及時(shí)合理。及時(shí)溝通附件銷售的問 題，共同分享，制定整改措施并落實(shí)。,售后市場開發(fā)計(jì)劃,售后的市場開發(fā),完成經(jīng)營目標(biāo)

29、從以下方面：1、增加維修臺(tái)次■利用活動(dòng)增加進(jìn)廠臺(tái)次：上海大眾活動(dòng)、汽油清凈劑活動(dòng)、新車車主做“愛 車講堂”活動(dòng)、邀請(qǐng)6 個(gè)月以上未進(jìn)站和即將出保質(zhì)期的顧客進(jìn)場?！鲈黾佣c(diǎn)用戶數(shù)量：售后服務(wù)部現(xiàn)有定點(diǎn)用戶51家，占總營業(yè)額的11.5%， 增加定點(diǎn)用戶10家左右。目標(biāo)區(qū)域：各個(gè)縣的政府、大型企業(yè)及高速公路。 主要目標(biāo)在平山、新樂、鹿泉、新華區(qū)。■增加事故車數(shù)量：加大力度與人保太保合作；擴(kuò)展同中銀保險(xiǎn)、中華保險(xiǎn)的 合

30、作；力爭做成1到2家拆驗(yàn)點(diǎn)；關(guān)注平山鹿泉事故停車場；對(duì)事故車專員制 訂目標(biāo)和激勵(lì)措施，提高事故車進(jìn)站比例，提升業(yè)績?！隼肅RM系統(tǒng)開發(fā)潛在客戶：首保提醒、保養(yǎng)提醒、質(zhì)保到期提醒、對(duì)連續(xù)6 個(gè)月未進(jìn)站用戶的主動(dòng)預(yù)約等增加進(jìn)場臺(tái)次，減少顧客流失量。2、提高單車產(chǎn)值■對(duì)服務(wù)顧問實(shí)行接車量及單車產(chǎn)值的考核 ；■增加服務(wù)顧問附件任務(wù)；■通過規(guī)范服務(wù)流程提高單車產(chǎn)值。,結(jié)束語,公司使命： 以提升上海大眾的品牌價(jià)值和市場

31、份額為己任。公司目標(biāo)： 成為本區(qū)域無可爭議的領(lǐng)導(dǎo)者, 不僅僅是數(shù)量，更是 員工快樂學(xué)習(xí)和工作的大家庭。,謝謝！,如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告,,,,,市場,為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費(fèi)者,1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在

32、的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對(duì)市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對(duì)市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場的供需

33、關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項(xiàng)目市場分析,,,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項(xiàng)目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展

34、處于何種階段？,項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因

35、素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對(duì)競爭對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基

36、本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)

37、劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法

38、,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量

39、標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房

40、地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）,對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競爭對(duì)手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活

41、方式、心理特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競爭市場的機(jī)會(huì)點(diǎn),,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價(jià)值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價(jià)值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項(xiàng)目要素,具體地說，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利

42、性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級(jí)市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素——市場競爭

43、（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì),利用機(jī)會(huì)，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機(jī)會(huì) O,威脅 T,劣勢 W,進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤,1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就

44、一定不錯(cuò)2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！,補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法的建議：,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實(shí)勝

45、于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)

46、告,,,,,市場,為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費(fèi)者,1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對(duì)市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析

47、是基于對(duì)市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專

48、業(yè)市場分析,項(xiàng)目市場分析,,,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項(xiàng)目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二

49、步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對(duì)競爭對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和

50、市場分析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)

51、構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、

52、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。

53、方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)

54、分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）,對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競爭對(duì)手分析,目標(biāo)客戶分析

55、,現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競爭市場的機(jī)會(huì)點(diǎn),,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價(jià)值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價(jià)值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項(xiàng)目要素,具

56、體地說，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策）/重大城市變

57、革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級(jí)市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì),利用機(jī)會(huì)，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化

58、威脅,優(yōu)勢 S,機(jī)會(huì) O,威脅 T,劣勢 W,進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤,1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬