封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算方法

1、封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算方法無(wú)頂蓋陽(yáng)臺(tái)不算面積南京市房產(chǎn)局人士表示，目前正在執(zhí)行的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》很多規(guī)定已經(jīng)落伍，比如“陽(yáng)臺(tái)按照封閉和不封閉分別計(jì)算全面積和一半面積，陽(yáng)臺(tái)是否封閉是根據(jù)規(guī)劃核準(zhǔn)圖設(shè)計(jì)為準(zhǔn)”。但在實(shí)際操作中，由于陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)狀況在平面圖和立面圖上反映不一致，容易造成測(cè)繪人員測(cè)算失誤。而另一方面，有的開發(fā)商為了獲得不當(dāng)利益，竟然提供假規(guī)劃核準(zhǔn)圖，將不封閉陽(yáng)臺(tái)改為封閉陽(yáng)臺(tái)。這次新《規(guī)則》做了調(diào)整，規(guī)定封閉或不封閉陽(yáng)臺(tái)均按一半面積計(jì)算；

2、頂蓋不能完全覆蓋陽(yáng)臺(tái)的，視為無(wú)頂蓋陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)算面積。房屋層高須為凈高在新《規(guī)則》中，對(duì)原來(lái)走廊、門廊計(jì)算全面積或半面積定義不清的地方也作了修改。對(duì)于不同結(jié)構(gòu)類型的走廊明確了不同的計(jì)算方法，統(tǒng)一了計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，增加了定義，如“主墻體內(nèi)”、“主墻體外”的走廊，“封閉”、“未封閉”的走廊、門廊，便于測(cè)繪人員現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定，具有可操作性。還有斜面結(jié)構(gòu)房屋，實(shí)際測(cè)量時(shí)無(wú)法準(zhǔn)確定位層高2.20米的位置，為了解決這一問(wèn)題，在新《規(guī)則》中采用了凈高的概念，從而能

3、在室內(nèi)準(zhǔn)確測(cè)量。商用部位不給住宅分?jǐn)傆浾吡私獾?，新《?guī)則》對(duì)一些特別的共有共用部位也作出了具體的分?jǐn)傄?guī)定。比如：“垂直穿越其他功能區(qū)而只為某一功能區(qū)服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等，其中位于其他功能區(qū)范圍內(nèi)的投影面積不予分?jǐn)偂！比缫淮本C合樓，一層為商業(yè)，二至四層為辦公，五層以上為住宅，專為住宅服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等共有共用部位必然穿越商業(yè)和辦公功能區(qū)，按照新規(guī)則，一至四層內(nèi)的這些共有共用部位就不給住宅功能區(qū)分?jǐn)?。這樣規(guī)定減少了上部

4、功能區(qū)由于房屋設(shè)計(jì)功能的不同而增加的分?jǐn)偯娣e，使共用面積的分?jǐn)偢鼮楹侠?。新型墻體計(jì)入建筑面積據(jù)悉，這次新《規(guī)則》還細(xì)化了分?jǐn)偡绞?，如老《?guī)范》對(duì)住宅樓只規(guī)定了按幢分?jǐn)偣灿泄灿貌课唬壳凹词故菃我坏淖≌瑯?，設(shè)計(jì)形式也多種多樣：有的單元設(shè)計(jì)有電梯，有的單元沒有電梯；有的單元設(shè)計(jì)為多層，有的單元為小高層，如果有這些狀況的住宅樓依然按幢分?jǐn)?，顯然是不合理的。因此《規(guī)則》明確了住宅樓應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)功能的不同設(shè)立不同的分?jǐn)傁禂?shù)。同時(shí)，對(duì)過(guò)去《規(guī)范》中

5、沒有涉及到的新情況、新問(wèn)題，此次新《規(guī)則》也作了補(bǔ)充。如建設(shè)部正在大力推行的保溫節(jié)能新型材料，房屋的外墻體增加了隔熱保溫層，形成了復(fù)合墻體，南京已有個(gè)別樓盤采用了這種墻體。這種墻體已列入規(guī)劃核準(zhǔn)的范疇，應(yīng)一并計(jì)入房屋建筑面積?？靾?bào)記者尹曉波據(jù)了解，根據(jù)目前“入戶花園”的樓盤設(shè)計(jì)狀況，“入戶花園”的部位有兩種功能：一種是作為套內(nèi)面積設(shè)計(jì)，是進(jìn)入入戶門后連接房屋客廳、廚房等部位的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的過(guò)渡空間；另一種是作為共用部位設(shè)計(jì)，在入戶門以外

6、，與樓梯間、電梯間相連接的部位。第一種設(shè)計(jì)的部位實(shí)質(zhì)上是陽(yáng)臺(tái)的功能，只是比一般常規(guī)的陽(yáng)臺(tái)面積要大，而第二種設(shè)計(jì)的部位實(shí)際上就是樓梯間內(nèi)的“電梯前室”或“消防前室”，只是變換了名稱而已。這個(gè)面積又是怎么計(jì)算的？南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處人士昨天解釋說(shuō)，設(shè)計(jì)為陽(yáng)臺(tái)功能的“入戶花園”應(yīng)該按照陽(yáng)臺(tái)的測(cè)算規(guī)定測(cè)算面積，設(shè)計(jì)為“電梯前室”或“消防前室”功能的“入戶花園”則按照樓梯間的測(cè)算規(guī)定測(cè)算面積。不過(guò)，由于設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)圖紙時(shí)，對(duì)房屋各部位的名稱標(biāo)