商業(yè)綜合體規(guī)劃設(shè)計方案評審要點解析

1、商業(yè)綜合體規(guī)劃設(shè)計方案評審要點解析商業(yè)綜合體規(guī)劃設(shè)計方案評審要點解析商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計工作分為概念方案階段、方案設(shè)計階段(含方案深化設(shè)計）、初步設(shè)計階段，施工圖設(shè)計階段、實施階段和營運階段。商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務(wù)就在于對項目從使用功能的實現(xiàn)和后期運營效果的預(yù)期上實施專業(yè)把控，其參與新項目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì)。商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計研討階段工作要點商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計研討階段工作要點（1）

2、對商業(yè)項目進(jìn)行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項目雛形的關(guān)鍵。商業(yè)定位準(zhǔn)確是保證商業(yè)項目在開業(yè)之后保值增值的必要條件。（2）此階段商管公司的任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容：商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計要點研討、建筑方案(含方案深化)設(shè)計評審、空調(diào)冷熱源論證、各專項設(shè)計評審等。其中各專項設(shè)計評審中的每一項又各自大致按照方案及方案深化設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進(jìn)行專題市場調(diào)研工作，獲得相關(guān)的信息依據(jù)，經(jīng)

3、過研究分析后，對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行評審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導(dǎo)的專項設(shè)計成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過一次或多次聯(lián)合評審會簽由規(guī)劃院將各方意見達(dá)成一致，形成階段性設(shè)計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規(guī)劃設(shè)計任務(wù)、準(zhǔn)備工作以及從管理專業(yè)角度所需重點關(guān)注的事項進(jìn)行詳細(xì)解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規(guī)劃設(shè)計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。（3）評審關(guān)注的事項：業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組

4、織、停車位、?？空竞凸卉囌?、管理用房、消防疏散通道、變形縫?！娟P(guān)注點【關(guān)注點1】業(yè)態(tài)定位】業(yè)態(tài)定位根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態(tài)勢等情況進(jìn)行定性分析研究，確定項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進(jìn)而對項目的總體建筑規(guī)模體量、項目內(nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認(rèn)?！娟P(guān)注點【關(guān)注點2

5、】步行街布局】步行街布局（1）步行街應(yīng)合理布局、與主力店有機結(jié)合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應(yīng)適當(dāng)，并且通過在適當(dāng)位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分

6、位置應(yīng)各自獨立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題?！娟P(guān)注點【關(guān)注點7】消防疏散通道】消防疏散通道在消防規(guī)范允許的情況盡量減少消防疏散通道數(shù)量，并且盡量減少占用步行街的商鋪位置?！娟P(guān)注點【關(guān)注點8】變形縫】變形縫結(jié)合萬達(dá)綜合體建筑形態(tài)特點，變形縫應(yīng)沿著各主力店區(qū)域的邊界設(shè)置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。建筑方案設(shè)計評審階段工作要點建筑方案設(shè)計評審階段工作要點（1）商管公司任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容

7、任務(wù)：規(guī)劃院將建筑方案（初稿）反饋給各參與部門進(jìn)行評審，商管公司則著重進(jìn)行招商分析及物業(yè)管理方面的研究分析，提出方案評審意見。規(guī)劃院通過組織一次或多次評審會簽會匯總各部門的評審意見并結(jié)合各方意見組織修改調(diào)整建筑方案，最終完成建筑方案設(shè)計。由于建筑方案通常經(jīng)過多次評審和調(diào)整，在多次評審調(diào)整過程中方案設(shè)計也在不斷深化，因而這一段過程有時也被視為方案深化設(shè)計階段。為方便起見，我們?nèi)宰鳛橐粋€階段對參與設(shè)計的工作內(nèi)容進(jìn)行闡述。準(zhǔn)備工作：地方商管公

8、司和集團商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部門根據(jù)各自的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)Ψ桨高M(jìn)行全面解讀，并組織開展相關(guān)市調(diào)工作。主要包括：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)建筑的功能設(shè)施情況、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平及各類商戶對物業(yè)管理的需求情況、當(dāng)?shù)厣碳覍ι啼佉?guī)模體量的要求、當(dāng)?shù)刎浳镞\輸車輛的類型、垃圾處理和清運方式、居民停車習(xí)慣和繳費方式、居民對休閑設(shè)施的需求、當(dāng)?shù)貜V告經(jīng)營市場接受的廣告位的規(guī)格尺度和安裝做法。（2）評審關(guān)注商管公司在此階段應(yīng)對整個廣場總平面以及步行街相關(guān)各區(qū)域的

9、位置和平面設(shè)計的確認(rèn)，包括：主入口、與主力店開口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、LED、有線電視控制）、挑空區(qū)域、衛(wèi)生間、與地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、進(jìn)深；地下室停車場的區(qū)域功能劃分和出入口、設(shè)備房、垃圾房、衛(wèi)生間、倉庫、員工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面積確認(rèn)；員工通道的要求。商管公司需提交步行街初步業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，確認(rèn)餐飲區(qū)域的設(shè)計要點；同時提交商管用房平面布置，確認(rèn)房產(chǎn)技術(shù)條件?！娟P(guān)注