通宇大廈可行性研究報(bào)告

1、通宇大廈可行性研究報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目開發(fā)背景2第二章項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀2第三章項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析2第四章產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議2第五章?tīng)I(yíng)銷方案2第六章開發(fā)進(jìn)度2第七章財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)2第八章結(jié)論和建議2第一章項(xiàng)目開發(fā)背景1.1行業(yè)發(fā)展背景從1998年起，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來(lái)了黃金發(fā)展時(shí)期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示，2002年上半年全國(guó)商品住宅銷售了6280億元，比去年

2、增長(zhǎng)22.5%，其中銷售給個(gè)人為1445億元，比上年增長(zhǎng)22.4%，個(gè)人購(gòu)房所占比重為89.9%。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有13.6平方米，與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。2000年我國(guó)人均GDP為830美元，2002年更是達(dá)到了870美元，住宅開發(fā)占房地房地進(jìn)住房分配貨幣化，全

3、面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購(gòu)房職工手中，提高居民的購(gòu)買力。市上還將完善住房公積金的運(yùn)行和管理監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問(wèn)題上的作用。在存量房方面，對(duì)于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價(jià)或變相降價(jià)的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持

4、持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計(jì)不低于80萬(wàn)平方米，專家預(yù)言，至少需要5年的消化時(shí)間。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計(jì)2000余家，旅游旺季入住率為85%淡季為40%左右。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)相對(duì)較好，但淡季的競(jìng)爭(zhēng)激烈。1.3西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實(shí)現(xiàn)

5、小康社會(huì)的城市發(fā)展目標(biāo)。其中，實(shí)現(xiàn)小康的一個(gè)重要指標(biāo)是，到2020年人均住房面積達(dá)到2025㎡。按此計(jì)算，考慮人口增長(zhǎng)因素，住房缺口尚有8500萬(wàn)㎡12500萬(wàn)㎡，平均每年有450萬(wàn)㎡650萬(wàn)㎡的住房需求，市場(chǎng)潛力巨大。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢(shì)：⊙市場(chǎng)還將有23年的快速增長(zhǎng)期。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，開發(fā)商利潤(rùn)豐厚。之后將進(jìn)入10至20年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。⊙各區(qū)域板塊之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小?！押暧^調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)