淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題

1、淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題[摘要]：稅收籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵組成部分。有效的稅收籌劃，能最大程度地降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，提高企業(yè)管理的水平，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一級(jí)核心競(jìng)爭(zhēng)力。文章主要探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的稅收籌劃一些問(wèn)題。[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：（1）營(yíng)業(yè)稅：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。將

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍。（2）土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過(guò)20%，則免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按

3、比例分房自用的行為，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。1.稅收籌劃的必要性棟普通住宅樓，總面積10000萬(wàn)平方米，為建該樓支付土地出讓金324萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1200萬(wàn)元，其中：利息支出100萬(wàn)元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育附加2%，當(dāng)?shù)卣?/p>

4、規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。方案一：如銷售單價(jià)定為2400元，收入總額=2400萬(wàn)元，建造成本=3241100（扣除了利息支出）=1424萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=142410%=142.4萬(wàn)元，加計(jì)扣除=142420%=284.8萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加=24005%（17%5%）=134.4萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目合計(jì)=1424142.4284.8134.4=1985.6萬(wàn)元，增值額=24001985.6=414.4萬(wàn)元，增值率=414.41

5、985.6=20.87%，應(yīng)交土地增值稅414.430%0=124.32萬(wàn)元，獲利金額=24003241100100134.4124.32=617.28萬(wàn)元。方案二：如銷售單價(jià)定為2370元，收入總額=2370萬(wàn)元，按以上計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加=23705%（17%5%）=132.72萬(wàn)元，增值額=23701983.92=386.08萬(wàn)元，增值率=386.081983.92=19.46%，小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=237032411

6、00100132.72=713.28萬(wàn)元。兩個(gè)方案比較：方案二比方案一要多獲利713.28617.28=96萬(wàn)元。由此我們可以計(jì)算出免稅臨界點(diǎn)：設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y，于是按照建造成本10%計(jì)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為0.1Y，加計(jì)20%的扣除額為0.2Y，允許扣除的稅金為X05%（17%5%）=0.056X，計(jì)算當(dāng)增值率為20%時(shí)，[X（1.3Y0.056X）]（1.3Y0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我