[教育]優(yōu)派克思蘇州市相城區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場分析

1、,,方向策略分析,市場分析,,項目投資背景分析,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析城市規(guī)劃分析宏觀政策分析投資背景總結(jié),,蘇州GDP近幾年持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場提供了良好的環(huán)境,2009年蘇州全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7740億元，比上年增長11.5%，經(jīng)濟(jì)總量居中國大陸第5位（僅次于上海、北京、廣州和深圳）、華東地區(qū)第二位（僅次于上海）、中國地級市第一位。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎恿?，也是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，蘇州城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展必然將促進(jìn)城

2、市房地產(chǎn)市場的全面快速發(fā)展。,GDP,大量人口的涌入，將存在較大的剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展,人口發(fā)展,外來人口大量涌入，并逐漸融入城市，成為城市發(fā)展和消費(fèi)的重要組成部分。大量外資企業(yè)的入住，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場的剛性需求進(jìn)一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了持續(xù)的、巨大的市場需求量。,人均收入穩(wěn)定增長，生活水平得到提升,蘇州2009年的人均可支配收入為26320元，比上年增長10.3%，可看出蘇州人民生活水平、生活質(zhì)

3、量得到提高，手中的錢越來越多；蘇州經(jīng)濟(jì)的增長直接說明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進(jìn)程不斷加快，這將有效地帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。,人均可支配收入,市區(qū)居民隨著收入的不斷提高，生活品質(zhì)也逐步提升，日常消費(fèi)在餐飲、服裝、家居、娛樂上的份額持續(xù)上升，基本食品消費(fèi)呈下降趨勢,人均支出,9272元 9783元 11426元 12472元 13595元 15562元

4、 16402元,人均支出分析,隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化,固定資產(chǎn)投資,固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，城市大開發(fā)階段，增長的動力主要是來自于各區(qū)新城建設(shè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入以及工業(yè)的帶動。蘇州房地產(chǎn)投資每年保持了穩(wěn)定的增長，在宏觀調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動，顯示蘇州市房地產(chǎn)市場投資增速平穩(wěn)過度。,私營外資企業(yè)發(fā)展,蘇州市私營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，品牌建設(shè)邁出步伐。新增中國馳名商標(biāo)21件，中國名牌產(chǎn)

5、品24只，累計擁有中國馳名商標(biāo)和中國名牌產(chǎn)品達(dá)到43件和63只 ；私營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給GDP的騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動力，同時也形成大量的中產(chǎn)階級，為高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源蘇州市利用外資項目呈現(xiàn)大型化，實(shí)際利用外資金額呈上升趨勢，對于推動蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的作用；世界500強(qiáng)企業(yè)已有134家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強(qiáng)大潛力，而實(shí)際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。,蘇州私營企業(yè)蓬勃發(fā)展，09年私營企業(yè)

6、投資金額達(dá)922.9億元，比去年增長17%,私營企業(yè)和外資增加，帶來穩(wěn)定增長的客戶群體,世界500強(qiáng)企業(yè)有134家落戶蘇州，每年利用外資的金額穩(wěn)步增長，顯示出蘇州吸引外資的強(qiáng)大潛力,蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)迅速發(fā)展，吸引了大量的人流，帶來旺盛的購買欲和強(qiáng)大的購買力，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展提供了堅實(shí)的基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。,GDP,城市的蓬勃發(fā)展，吸引了大量人口的涌入，將存在較大的剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展。,人口發(fā)展,蘇州

7、2009年的人均可支配收入為26320元，比上年增長10.3%，人均收入的穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)。,,隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化。,固定資產(chǎn)投資,私營企業(yè)和外資增加，帶來穩(wěn)定增長的客戶群體。,私營外資企業(yè),人均收入與支出,蘇州對外向型經(jīng)濟(jì)依賴比較重，在金融危機(jī)的影響下不少企業(yè)受到考驗(yàn)，但綜合考量，蘇州經(jīng)濟(jì)依然向好，為房產(chǎn)市場奠定了基礎(chǔ),城市經(jīng)濟(jì)分析總結(jié),項目投資背景分析,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分

8、析城市規(guī)劃分析宏觀政策分析投資背景總結(jié),,相城區(qū)東鄰工業(yè)園區(qū)，西接高新區(qū)， 距上海85km，處長三角經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚,擁有2500年吳文化底蘊(yùn)，在現(xiàn)代化進(jìn)程中，吳文化得到了保護(hù)和傳承。,比鄰中國的金融和經(jīng)濟(jì)中心——上海。,位于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長江三角洲經(jīng)濟(jì)中心地帶,,城市的區(qū)間交通規(guī)劃更多與蘇州相城交融,區(qū)位分析,,“中核主城”：保護(hù)古城區(qū)，疏解古城區(qū)居住人口，緩解古城區(qū)居住壓力；將古城區(qū)與高新區(qū)相

9、合，形成新的主城，形成商業(yè)、文化、旅游、服務(wù)中心?！皷|進(jìn)滬西”：東部為蘇州中心城區(qū)首要的發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)為東部新城，成為蘇州新的城市中心，與古城區(qū)-高新區(qū)形成的中核相呼應(yīng)?！氨蓖仄较唷保罕辈渴翘K州中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城。“南優(yōu)松吳”：南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán)境，建設(shè)成宜居城市?！拔骺靥保何鞑恐柑^(qū)域，主要是保護(hù)太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游。,,總體規(guī)劃,北部：蘇虞跨

10、線合縱，構(gòu)造市域“T”形北軸，以輻射蘇北的交通樞紐、商貿(mào)物流、居住為主要功能的城市組團(tuán),蘇州市規(guī)劃——“一體兩翼，雙城核心”,北部相城是蘇州重點(diǎn)發(fā)展方向之一,,主城區(qū)：即相城區(qū)的中心城區(qū)，由元和街道、黃橋街道和開發(fā)區(qū)組成；副城區(qū)：圍繞盛澤湖休閑度假區(qū)向四周拓展，東至蘇嘉杭高速公路、西至渭塘鎮(zhèn)區(qū)、北至繞城高速公路、南至永昌涇；中心商貿(mào)軸：以元和塘為全區(qū)發(fā)展主軸，定位為蘇州北部新城中心，未來體現(xiàn)相城區(qū)形象的核心區(qū)域建成商務(wù)、休閑和高科技

11、研發(fā)基地；東翼-生態(tài)翼：由蘇嘉杭高速公路以東的陽澄湖鎮(zhèn)和太平街道區(qū)域組成 西翼-工業(yè)翼：由望亭、東橋、黃埭和北橋鎮(zhèn)組成,一主一副 一軸兩翼,《相城區(qū)分區(qū)規(guī)劃暨城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)規(guī)劃(2006-2020)》,相城中心城區(qū)的建立為區(qū)域的發(fā)展提供了良好的鋪墊，作為未來的發(fā)展重點(diǎn)，區(qū)內(nèi)各項生活、商業(yè)、工作配套水準(zhǔn)均將走上一個新的臺階,相城區(qū)規(guī)劃分析,中心商貿(mào)城是相城中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項目，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長三角區(qū)域

12、服務(wù)功能,相城中心商貿(mào)城是蘇州市相城區(qū)中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項目，西起金光路，東至元和塘，南到陽澄湖路，北至春申湖路，總用地面積8平方公里。相城中心商貿(mào)城位于蘇州城區(qū)向北拓展的中央主軸上，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長三角區(qū)域服務(wù)功能。,相城區(qū)規(guī)劃分析,相城區(qū)依托科學(xué)的規(guī)劃，積極優(yōu)化空間，打造了中心商貿(mào)城，重點(diǎn)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，構(gòu)筑智能化商務(wù)平臺，使其成為城市功能提級、高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚的新地標(biāo),中央商貿(mào)城規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“十字金

13、帶、活力中心、水網(wǎng)方域”——南北向活力軸帶與東西向景觀軸帶在規(guī)劃中心交匯，形成活力中心，并通過棋盤狀水網(wǎng)與濱水休閑回廊構(gòu)成水韻濃厚的現(xiàn)代水景社區(qū)。中央商貿(mào)城功能結(jié)構(gòu)：中心商貿(mào)城分五大功能區(qū)：商貿(mào)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、商住混合區(qū)、水景居住區(qū)、中央公園區(qū)（包括活力特區(qū)、商務(wù)公園區(qū)、公園文化區(qū)）。通過功能的相對分區(qū)，充分體現(xiàn)公交主導(dǎo)、公共設(shè)施主導(dǎo)的設(shè)計理念，最大限度發(fā)揮交通、景觀等資源的效力，形成城市核心功能與特色片區(qū)。,相城區(qū)規(guī)劃分析,交通條

14、件的改善加強(qiáng)了相城區(qū)和其他區(qū)域的無縫對接，拓寬了區(qū)域的客源面，作為古城區(qū)與平江新城的外延，相城區(qū)的開發(fā)后勁已經(jīng)顯現(xiàn),鐵路：南靠京滬鐵路，京滬鐵路將在相城區(qū)設(shè)站。輕軌：輕軌2、4號線，蘇州最大的換乘中心。快速公交：北環(huán)快速路的建成，將使蘇州由南環(huán)-東環(huán)-北環(huán)-西環(huán)組成的內(nèi)環(huán)快速路的最后一個缺口被縫合。公路：貫穿區(qū)內(nèi)的滬寧高速、蘇嘉杭高速、蘇州繞城高速、312國道、蘇虞張一級公路以及205省道。人民路、廣濟(jì)路、齊門北大街北延工程：進(jìn)

15、一步完善市區(qū)交通體系，滿足區(qū)域內(nèi)部聯(lián)系交通需求，使相城快速暢通城市各方，往來出行均快捷便利，由此進(jìn)入15分鐘都市生活圈！,相城區(qū)規(guī)劃分析,滬寧高速,京滬鐵路,京滬高鐵,4號線,2號線,蘇嘉杭高速,G312,,,,,,BRT北環(huán)通道,,,,,,,,,,,,,2011年,輕軌2號線開工,輕軌2號線通車,北環(huán)路西延開工,京滬高鐵通車,,,相城區(qū)的中央商貿(mào)城建設(shè)將在2010年基本完成結(jié)構(gòu)建設(shè)，中央商貿(mào)城的規(guī)劃完成即代表中心城區(qū)和相城區(qū)的成功聯(lián)

16、接，相城的整個房產(chǎn)發(fā)展將與中心城區(qū)靠攏.交通方面，在2012年之前，軌道交通、高鐵交通以及系列的延展路線將全部完工未來的相城區(qū)將正式展示其作為蘇州中心城區(qū)發(fā)展中心的魅力,在三條主干道北延、高鐵輕軌效應(yīng)的作用下，區(qū)域的土地價值和房價將出現(xiàn)較大的上行空間,,,,改變了整個片區(qū)的區(qū)域?qū)傩?中心商貿(mào)城建設(shè)初具規(guī)模,中心商貿(mào)持續(xù)建設(shè)，與周邊片區(qū)的溝通加強(qiáng),相城區(qū)規(guī)劃分析,人民路，廣濟(jì)路，齊門北大街北延通車,休閑活力島開放,商務(wù)核心區(qū)部分開工

17、建設(shè),輕軌4號線動工,2009年,2010年,,2014年,,,,,,相城區(qū)東鄰工業(yè)園區(qū)，西接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 距上海85km，地處長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚,區(qū)域位置,相城區(qū)被規(guī)劃為未來的城市副中心，是城市發(fā)展的重要方向；相城中央商貿(mào)區(qū)是相城中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項目，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長三角區(qū)域服務(wù)功能,區(qū)域規(guī)劃,交通條件的改善加強(qiáng)了相城區(qū)和其他區(qū)域的無縫對接，拓寬了區(qū)域的客源面，作為古城

18、區(qū)與平江新城的外延，相城區(qū)的開發(fā)后勁已經(jīng)顯現(xiàn),交通規(guī)劃,相城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，在區(qū)域配套的改造建設(shè)、三條城市主干道北延、高鐵輕軌效應(yīng)的作用下，區(qū)域價值也將有所提升,區(qū)域規(guī)劃總結(jié),項目投資背景分析,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析城市規(guī)劃分析宏觀政策分析投資背景總結(jié),,金融政策,需求政策,供應(yīng)政策,本輪調(diào)控旨在收緊貨幣、提高投資客投資門檻以及收緊開發(fā)商現(xiàn)金流,防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)各類風(fēng)險，實(shí)行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策。三不貸：對國土管理部門

19、查處的、有閑臵土地、有炒地倒賣行為的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款；對建設(shè)部門查處的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產(chǎn)商不再貸款，對有挪用銀行貸款來繳納土地出讓金的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款。三掛鉤：銀行要將"地貸掛鉤"、"建貸掛鉤"和"房貸掛鉤"。,取得預(yù)售許可最低規(guī)模不得小于棟，10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格。試點(diǎn)“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。

20、探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式保險資金不允許投資住宅類物業(yè)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)。,首套住房90平方米以上首付款不低于30%。二套首付款不得低于50％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。三套及以上大幅度提高首付和利率水平。暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。二套及以上住房要按照家庭為單位來界定，家

21、庭應(yīng)該包括本人、配偶和未成年子女。一個家庭擁有的房子套數(shù)應(yīng)該由房管部門來認(rèn)定，以房管部門的證明為主。",,,,近期政策分析,金融政策——整頓房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)市場健康發(fā)展,近期政策內(nèi)容,需求政策——遏制房價過快上漲，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購房,近期政策內(nèi)容,供應(yīng)政策——維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,近期政策內(nèi)容,打擊多次投資及短期投機(jī)行為；中高端投資型產(chǎn)品將受一定影響；高端產(chǎn)品政策影響較小,新政嚴(yán)格區(qū)分了第一

22、次置業(yè)與第二次置業(yè)的差別，同時對購買中小戶型房產(chǎn)也有政策優(yōu)惠，因此對首次購房者來說并不產(chǎn)生影響，僅存于心理層面的影響。但房貸的緊縮，對于那些依靠住房貸款買房的普通購房者將面臨更大的壓力。,因?yàn)槠骄幼∶娣e較小、父母養(yǎng)老、子女上學(xué)或者工作變動等客觀因素，需要進(jìn)行二次置業(yè)。在此類客戶中有部分人新政的出臺在打壓投資投機(jī)人群的同時，也為他們設(shè)置了一定“阻隔”。部分無力承擔(dān)高還款額的購房者放棄或延緩購置第二套住房。,對首次置業(yè)者,對普通家庭改善型

23、置業(yè)者,對富裕家庭改善型置業(yè)者,此類人群大多資金實(shí)力較為雄厚，新政后一次性付清的比例逐漸加大，提高首付和貸款利率對其影響也不大。,對投資者,投資成本大幅上升，投資收益及投資積極性都受到極大打擊。許多中小投資者將會知難而退。,近期政策分析總結(jié),本輪調(diào)控旨在收緊貨幣、提高投資客投資門檻以及收緊開發(fā)商現(xiàn)金流，遏制房價過快上漲，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購房，整頓房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)市場的健康發(fā)展。,軌道交通的建設(shè)，環(huán)線的改造

24、延伸，擴(kuò)大了城市的縱深和范圍，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了較好的市政基礎(chǔ)和樂觀的前景。相城區(qū)近幾年由城郊型轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行?，?guī)劃改造幅度較大。,蘇州經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展,為房地產(chǎn)市場提供了良好的環(huán)境，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展較快，產(chǎn)生的大量富裕階層支撐起房產(chǎn)的購買力 。,經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，房產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，政策對房產(chǎn)市場產(chǎn)生了一些波動性影響，城市規(guī)劃較為和諧，相城區(qū)發(fā)展較快,經(jīng)濟(jì)背景,城市規(guī)劃,政策影響,項目背景分析總結(jié),

25、房產(chǎn)市場宏觀分析,土地市場分析酒店式公寓市場分析商業(yè)市場宏觀分析,,,土地市場經(jīng)過深度調(diào)整，本年度土地大量萎縮，未來將出現(xiàn)商住“平分天下”的局面,2009年居住用地和商業(yè)辦公用地的數(shù)量和2008年相比都大幅度增加，其中住宅用地達(dá)到352萬方，而商業(yè)用地達(dá)到315萬方;由于連續(xù)幾年大規(guī)模的住宅用地的出讓，使得與之配套的商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)滯后局面，在08年市場低迷、09年市場紅火發(fā)展的情況下，商業(yè)用地出讓和成交比例受到的影響較小。,土地市場

26、分析,,商業(yè)用地的樓面價保持穩(wěn)定的增加，漲幅高于住宅用地的增長水平,,土地市場分析,房產(chǎn)市場宏觀分析,土地市場分析酒店式公寓市場分析商業(yè)市場宏觀分析,,,蘇州酒店式公寓價格07年之前價格上漲較快，07年由于國家對房地產(chǎn)投資性產(chǎn)品在政策上的控制，價格首次出現(xiàn)下調(diào)；09年價格有所上升主要是個別產(chǎn)品價格過高導(dǎo)致,酒店式公寓市場分析,,市場上的酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)充足，去化穩(wěn)定，40-60平米的產(chǎn)品最受歡迎,2009年1月到2010年6月，蘇

27、州酒店式公寓新增12.87萬方，去化10.45萬方，市場供應(yīng)充足從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，40-60平米這個面積段的小戶型是市場上的主流產(chǎn)品，其次是80-120平米的產(chǎn)品,酒店式公寓市場分析,從各區(qū)域的面積存量來看，蘇州的酒店式公寓主要集中在吳中區(qū)和園區(qū)，相城區(qū)的酒店公寓存量不大,從各區(qū)域的面積存量來看，蘇州的酒店式公寓主要集中在吳中區(qū)和園區(qū)，相城區(qū)的酒店公寓存量不大；從在售產(chǎn)品的面積段看，市場上以40-60平米的產(chǎn)品居多，占到27%，其次是

28、60-80平米的產(chǎn)品，比例占到14%,酒店式公寓存量分析,,分布特征,產(chǎn)品主要分布在園區(qū)和吳中區(qū),價格特征,經(jīng)歷穩(wěn)步增長后，08年逐漸下滑，09年上升,產(chǎn)品去化,40-60平米的小面積產(chǎn)品由于總價低去化最好,近期表現(xiàn),市場供應(yīng)充足，存量呈增大趨勢,蘇州酒店式公寓發(fā)展歷程較短，速度較快，價格漲幅也較大,分析總結(jié),房產(chǎn)市場宏觀分析,土地市場分析酒店式公寓市場分析商業(yè)市場宏觀分析,,,從整體情況來看，新增預(yù)售情況呈現(xiàn)跌宕起伏的趨勢；從季度

29、供應(yīng)走勢看，商業(yè)用房的供應(yīng)量呈現(xiàn)下滑趨勢,,商業(yè)市場供銷分析,,成交量受產(chǎn)品供應(yīng)的影響較大；整體看來，成交量大幅波動并趨于上漲,商業(yè)市場供銷分析,,商業(yè)市場存量分析,蘇州商業(yè)市場供求矛盾突出，存量產(chǎn)品增加速度明顯,蘇州商業(yè)市場整體仍供過于求，存量有所上升，受宏觀環(huán)境及商業(yè)位置的影響，去化速度有所減緩，市場存量的商業(yè)產(chǎn)品去化所需時間有所增加,商業(yè)市場存量分析,商業(yè)用房市場走勢判斷,商業(yè)市場分析總結(jié),酒店式公寓市場分析,蘇州酒店公寓分布未

30、來競爭格局分析競爭個案基本情況典型競爭個案分析市場分析總結(jié),蘇州酒店公寓分布,目前蘇州在售項目主要分布在吳中區(qū)及相城區(qū),,,未來競爭格局分析,根據(jù)本項目的區(qū)位屬性及交通的通達(dá)性可判定本案的競爭重點(diǎn)在于相城區(qū)域范圍內(nèi)的競爭,,界定標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域?qū)傩钥?，項目屬于相城區(qū)中心板塊，區(qū)域性是項目選擇競爭對手的首要因素； 便捷的環(huán)線交通；項目本身的規(guī)模和對市場的影響力；中心城區(qū)的在售項目為尾盤；園區(qū)項目檔次過高，與本案屬性差異巨大，本案與

31、之不形成競爭關(guān)系界定結(jié)論：競爭板塊主要是相城區(qū)的中心板塊,酒店式公寓分布,相城區(qū)中心板塊酒店公寓分布,相城區(qū)中心板塊酒店公寓列表,酒店式公寓列表,典型個案分析,派克公寓：改造房，市場形象不高；戶型進(jìn)深過大，銷售抗性大,53平戶型,,,,,凈面寬3.3米,中翔麗晶：總價較高 ，首付20萬以上，銷售抗性較大,,,,,凈面寬3.6米,55平戶型,典型個案分析,36平戶型,,,,,凈面寬3.4M,康橋麗都 ：總價低，首付6萬，銷售態(tài)勢良好

32、,41#,42#,典型個案分析,分析總結(jié),酒店式公寓市場分析總結(jié),本案面臨的直接競爭項目主要為區(qū)域內(nèi)的在售項目；項目產(chǎn)品，項目面積對項目去化產(chǎn)生根本影響項目產(chǎn)品布局應(yīng)當(dāng)合理，避免短面寬，大進(jìn)深在商業(yè)項目首付50%的前提下，項目面積應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制處理好南北戶型數(shù)量的布局，北側(cè)戶型與南側(cè)戶型價差普遍在800-1000元/平米之間,商業(yè)市場分析,區(qū)域商業(yè)格局現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢區(qū)域市場在售情況區(qū)域市場個案分析本案周邊業(yè)態(tài)分析區(qū)

33、域市場總結(jié)分析,相城商業(yè)格局現(xiàn)狀,趨于起步晚，發(fā)展快，商業(yè)配套滯后；大型生活配套建成，輔以社區(qū)底商，步行街及區(qū)域購物休閑商業(yè)體缺乏,,,,,,,中央商貿(mào)區(qū)（啟動中）,居住區(qū)（建設(shè)成型）,家樂福,大潤發(fā),,萬達(dá)廣場(投入使用),專業(yè)市場,專業(yè)市場,專業(yè)市場： 小商品市場，建材市場等專業(yè)市場發(fā)達(dá)，已成為相城早期商業(yè)的代名詞中央商貿(mào)區(qū)：相城未來形象展示區(qū)，合景，恒基，四城、華潤等地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐，已拍商業(yè)建筑體量達(dá)150萬方萬達(dá)廣場：45萬平

34、城市綜合體，25萬方大型商業(yè)，集萬達(dá)影城，萬千百貨，家樂福，大型KTV，游樂場等業(yè)態(tài)為一體居住區(qū)：趨于成型，輔以社區(qū)底商,相城商業(yè)發(fā)展趨勢,中央商貿(mào)區(qū)將發(fā)展成為相城未來的區(qū)域商業(yè)中心，同時 具備升級成為蘇州第六大市級商業(yè)中心的潛質(zhì),蘇州五大市級商業(yè)中心： 觀前商圈，石路商圈，南門商圈，環(huán)金雞湖商圈，獅山商圈商業(yè)區(qū)域化：相對市級商業(yè)中心而言，區(qū)域商業(yè)功能得以細(xì)分，以滿足固定片區(qū)消費(fèi)者的日常需求為主，其商業(yè)消費(fèi)群體主要來源于本區(qū)域市

35、級商業(yè)中心： 集商務(wù)辦公，旅游，大型零售，百貨，專賣，購物，餐飲，休閑娛樂為一體的綜合體，消費(fèi)跨區(qū)現(xiàn)象明顯，消費(fèi)的帶動主要依托外區(qū)人群的流入,相城區(qū)中心板塊主要在售項目：以休閑商務(wù)型、社區(qū)配套型居多，總量體不大,主要項目列表,相城區(qū)中心城區(qū)商業(yè)項目分布,在售項目分布,新尚廣場,商業(yè)部分情況項目總建面積：3.6萬方商鋪在售套數(shù)：7套單套面積：38-286平米樓層數(shù)：3層，每層均可自行分割層高：6米商鋪均價： 20000元/平

36、業(yè)態(tài)：休閑餐飲娛樂,,,商鋪位置,世強(qiáng)新尚廣場——集餐飲、休閑、商務(wù)、辦公于一體的綜合商業(yè)廣場,重點(diǎn)個案分析,環(huán)球奧食卡城——小面積分割，低總價入市，但商業(yè)體量過大，周邊消費(fèi)人口難以支撐，經(jīng)營存在困難；雖然包租10年，但包租回報率不穩(wěn)定，存在投資風(fēng)險,基本數(shù)據(jù)：占地面積:75601平方米總建筑面積:191848平方米項目地址：相城華元路755號開發(fā)商:上海奧銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目介紹：由5棟4層，1棟22層組成，5棟商業(yè)

37、定位不同主題；A館為流行小商品廣場（4F影城），B館為美食廣場；C館為成人娛樂城；D館為兒童職業(yè)體驗(yàn)館；E館為各國風(fēng)情館；F館為摩登渡假酒店；配備有地下停車場銷售狀況：2010年5月23日，A館開始銷售，主要面積為12-20平米，每層價格不同；1F 3.7萬/平，2F 2.8萬/平，3F 2.2萬/平，4F 1.8萬/平,重點(diǎn)個案分析,5月23日，環(huán)球奧食卡城推出A館銷售，當(dāng)天去化30%，客源涵蓋中小投資群體，主要為外地客戶,重點(diǎn)

38、個案分析,A館銷售價格,銷售方式分析：全包租銷售，1－2年年回報8％直接總價抵扣；3－5年固定回報率6％＋分紅（商場經(jīng)營利潤30％按投資金額比例分配）；6－10年分紅（商場經(jīng)營利潤60％按投資金額比例分配）。,康橋麗都沿街商業(yè)（東區(qū)）：商鋪產(chǎn)品面積較小，可分割成兩層，靈活度較大，性價比較高,商鋪位置示意圖,沿街商業(yè)數(shù)據(jù)：商業(yè)面積（東地塊）：3994平方米得房率：95%商鋪面積：30-185平米層高：6米，可自行分割為上下兩

39、層業(yè)態(tài)：餐飲受限售價：17000元/平米,重點(diǎn)個案分析,基本數(shù)據(jù)：總用地面積:16763平米地上建筑面積:62080平米地下建筑面積：13748平米物業(yè)地址：相城區(qū)嘉元路與相城大道路口 開發(fā)商：蘇州德誠房地產(chǎn)有限公司項目介紹：由一幢25（A座）、21（B座）層辦公樓、一幢24層酒店式公寓、一幢19（A座）、16（B座）層商務(wù)酒店以及3層商業(yè)裙樓組成。銷售情況：酒店式公寓：毛坯銷售，均價6500元/平米寫字樓：均價

40、8000元/平米商業(yè)可租可賣：1F租金3.6元/天/平米；2F 租金2.3元/天平米；3F 租金1.27元/天/平米；1F售價2萬/平,德誠嘉元廣場包括寫字樓、酒店式公寓、商鋪三種業(yè)態(tài)；商鋪可租可售，但面積過大，去化較慢,重點(diǎn)個案分析,億象新天地由沿街商鋪和精裝loft酒店公寓組成，商鋪面積集中在20-60平米之間，易于控制總價，促進(jìn)去化,基本數(shù)據(jù)：占地面積:11000平方米 總建筑面積:17890平方米 項目地址：人民路北延段

41、與春申湖路交匯處開發(fā)商:蘇州園區(qū)華成房產(chǎn)項目介紹：億象新天地總建面積17890平米左右，其中地上16000平米左右，地下5000平米左右，共5幢樓，是由沿街商鋪和精裝酒店公寓組成，集餐飲、休閑、學(xué)習(xí)購物于一體的精品商業(yè)樓盤。商鋪共計302套，面積范圍：20-200平米，主要集中在20-60平米之間。商業(yè)總高3F，單層銷售。目前接受意向登記，預(yù)計9月份開盤，主推商鋪，價格未定。,重點(diǎn)個案分析,區(qū)域內(nèi)未來開發(fā)的項目眾多，品牌開發(fā)商

42、集中，區(qū)域的市場價值、市場形象也在逐步提升,未來土地供應(yīng),區(qū)域內(nèi)商業(yè)地塊密集，特別是核心商貿(mào)區(qū)，其中以恒基中國的地塊最大，隨著2010年該公司項目的啟動，必將帶動該區(qū)域價值的快速提升區(qū)域內(nèi)其它項目也會相繼在這兩年內(nèi)啟動，整個區(qū)域的發(fā)展勢頭強(qiáng)勁,區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)項目,未來土地供應(yīng),區(qū)域的商業(yè)地塊,本案雖然處于相城區(qū)的中心板塊，但因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展緩慢，目前該核心區(qū)域尚未形成；區(qū)域內(nèi)大部分以空地為主，之前拍賣的土地已經(jīng)閑置了一兩年，都會逐步在今明

43、年啟動市場；09年最新拍賣的土地都有兩年內(nèi)必須開發(fā)的時間限制，所有這些密切關(guān)聯(lián)和直接競爭的項目都會在2010年和2011年內(nèi)開始啟動；區(qū)域內(nèi)項目的同時聯(lián)動，將會帶動整個小區(qū)域內(nèi)的商業(yè)效應(yīng)，利弊兼具。,區(qū)域內(nèi)已拍賣的多宗地塊將在今明年啟動，這些地塊的動態(tài)與本項目的后期運(yùn)作密切關(guān)聯(lián),蘇地2009-B-57地塊項目名為繁花中心，于7月16日舉行了奠基儀式,蘇州市四城房產(chǎn)置業(yè)有限公司項目位于人民路與陽澄湖西路交叉口西南側(cè)，可共享相城中心商貿(mào)

44、城及平江新城兩大商圈的客流。項目總用地面積69354平米，新增計容積率建筑面積208062平方米，項目分二期實(shí)施，其中一期121743平方米，二期86319平方米。項目為集購物中心、寫字樓、星級酒店、酒店式公寓為一體的城市商業(yè)綜合體。地上19層，地下2層，總高度控制在85米。,個案介紹,區(qū)域在售的商業(yè)項目主要集中在中心板塊，區(qū)域目前沒有形成商業(yè)氛圍；在售的社區(qū)商業(yè)項目以底商為主，面積大小不等，業(yè)態(tài)上限制餐飲；在售的商業(yè)項目面積比較

45、小，在20-80平米之間，以低總價入市；同時還有少量項目只租不售或者大面積銷售；中大型住宅都配有一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)，從銷售情況來看比較受客戶追捧；而純商業(yè)項目主要通過投資回報率、包租等手法來吸引客戶；購買客群主要為投資客，蘇州本地及與相城有生意往來的周邊城市生意人群；區(qū)域內(nèi)商業(yè)地塊密集，之前拍賣的土地已經(jīng)閑置了一兩年，都會逐步在今明年啟動市場，這將帶動該區(qū)域價值的快速提升；區(qū)域內(nèi)項目的同時聯(lián)動，將會帶動整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)效應(yīng)，同時也