經(jīng)濟(jì)地理與房地產(chǎn)價格的實證分析——其于中國地級城市的數(shù)據(jù).pdf

1、本文基于新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)理論,試圖從需求的空間分布差異來解釋中國地級城市問的房地產(chǎn)價格水平差異。本文以Helpman模型、Hanson模型以及馮·屠能模型為核心思想和理論基礎(chǔ),運(yùn)用貿(mào)易引力模型,構(gòu)建了經(jīng)濟(jì)地理的核心指標(biāo)——市場準(zhǔn)入(Market Access),即所有地區(qū)距離加權(quán)下的市場容量大小。本文分析的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)是來源于中國國家信息中心出版的《1997年中國區(qū)域間投入產(chǎn)出表》中八個地區(qū)、17個產(chǎn)業(yè)的進(jìn)出口貿(mào)易流量數(shù)據(jù),計算出了八大區(qū)域的真

2、實市場潛能后,借鑒HeadandMayer(2006)的方法(即某個地級市所產(chǎn)生的GDP占其所屬區(qū)域級別的GDP比重)將八大區(qū)域的真實市場潛能拆分到各地級城市上,從而計算出了中國215個地級城市的市場準(zhǔn)入大小。
　　在新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)的研究框架內(nèi),通過貿(mào)易需求量、均衡產(chǎn)出供給量、最優(yōu)定價策略三個關(guān)系式,推導(dǎo)出一個關(guān)于區(qū)域市場準(zhǔn)入與勞動力價格水平之間的關(guān)系式。進(jìn)一步引申這一關(guān)系式,可以看作是一個地區(qū)的市場準(zhǔn)入與該區(qū)域中不可貿(mào)易要素的關(guān)系

3、式。在一系列不可貿(mào)易要素中,資本要素受區(qū)域政策、發(fā)展環(huán)境等因素影響最易流動;勞動力通過選擇工資高或者生活水平高的區(qū)域來完成流動;而唯有土地要素,因其具有特有的不可流動性而不可進(jìn)行轉(zhuǎn)移或流動,且土地要素的價格很大程度決定了房地產(chǎn)價格水平的高低。因此,本文將一個區(qū)域的市場準(zhǔn)入與勞動力價格之間的關(guān)系式引申為一個地級城市的市場準(zhǔn)入大小與其房地產(chǎn)價格水平之間的關(guān)系式,這也是本文實證研究的理論模型。
　　運(yùn)用計算出的中國地級城市市場準(zhǔn)入變量同

4、房地產(chǎn)價格水平進(jìn)行回歸分析,探討經(jīng)濟(jì)地理與房地產(chǎn)價格水平之間是否存在著正相關(guān)性。在這一計量過程中,本文采用滯后幾年的被解釋變量數(shù)據(jù)以解決市場準(zhǔn)入與房地產(chǎn)價格內(nèi)生性的問題,并采用加入控制變量的方法來驗證回歸方程的穩(wěn)健性及解釋力度。
　　本文研究結(jié)果發(fā)現(xiàn):第一,中國各區(qū)域、各地級城市的市場準(zhǔn)入差距懸殊。東部沿海、南部沿海地區(qū)真實市場潛能(為0.072、0.055)顯著高于其他各大區(qū)域(0.018-0.032),市場準(zhǔn)入最高的上海市(0

5、.162)也遠(yuǎn)高于最低的嘉峪關(guān)市(0.0082)。第二,實證結(jié)果表明,一個區(qū)域的房地產(chǎn)價格對其市場準(zhǔn)入的彈性系數(shù)在1.20-1.54之間,且在1％水平上顯著。加入控制變量和地區(qū)虛擬變量分別后,回歸方程顯示穩(wěn)健性,解釋力度也有所加強(qiáng)。
　　對于本文實證研究結(jié)果,所帶來的啟示或政策建議是:一個城市房地產(chǎn)價格與其市場準(zhǔn)入大小密切相關(guān),但必須嚴(yán)格區(qū)分一個城市過高的房地產(chǎn)價格是由于其經(jīng)濟(jì)集聚所帶來的稀缺要素競爭形成的價格上升還是投機(jī)、熱錢等

6、因素所引發(fā)的資產(chǎn)價值泡沫化。對于因產(chǎn)業(yè)或經(jīng)濟(jì)活動趨于集中所形成的經(jīng)濟(jì)集聚,房地產(chǎn)價格上升是因不可貿(mào)易要素的土地這類稀缺競爭的結(jié)果,其能承受的房地產(chǎn)價格是以節(jié)省的運(yùn)輸成本相一致的;對于明顯脫離經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)或尚未形成經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)域而產(chǎn)生的過高房地產(chǎn)價格,熱錢或貨幣的過量投放等催生的房地產(chǎn)價格上升,政府必須增加土地和商品房的供應(yīng)量,大量建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、配套建設(shè)用房,以有效解決經(jīng)濟(jì)困難家庭、中低收入家庭、動遷戶的住房問題。增加了市場供應(yīng)量