資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題

1、第二章5、計(jì)算題某待評(píng)估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn)10000件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為1.5元而目前的新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為1.2元。假定待評(píng)估設(shè)備與新設(shè)備的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，待評(píng)估設(shè)備資產(chǎn)還可以使用5年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類新設(shè)備的功能性貶值。[（1.51.2）1000012（133%）][11（110%）5]10%=91434（元）第三章機(jī)械設(shè)備評(píng)估3

2、、計(jì)算題（1）某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購(gòu)建于1985年，原始價(jià)值100萬(wàn)元，1990年和1993年分別投資50000元和20000元進(jìn)行了兩次更新改造，1995年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在1985年、1990年、1993年、1995年分別為110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為6年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要5名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)

3、估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。1）重置成本＝100150%110%5150%125%2150%130%＝144.67（萬(wàn)元）2)加權(quán)投資年限＝10136.36144.6756144.6722.3144.67＝9.66年3)實(shí)體性貶值率＝9.66（9.66＋6）＝61.69%4)實(shí)體性貶值＝重置成本實(shí)體性貶值率

4、＝144.6761.69%＝89.25(萬(wàn)元)5）功能性貶值=（5－4）12000（1－25%）（PA，10%，6）=3.92(萬(wàn)元)6）待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=144.67－89.25－3.92＝51.5(萬(wàn)元)（2）某被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995年6月，賬面原值100萬(wàn)元，1998年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬(wàn)元，1999年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為1999年6月30日。現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①1995年

5、至1999年該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；③被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備

6、的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。1)重置成本＝100120%105%10120%115%＝124.72(萬(wàn)元)2)加權(quán)投資年限＝4114.29124.72110.43124.72＝3.75年3)實(shí)體性貶值率＝3.7560%（3.7560%＋6）＝27.3%4)實(shí)體性貶值＝重置成本實(shí)體性貶值率＝124.7227.3%＝34(萬(wàn)元)5）估算功能性貶值=100012（1－25%）（PA，10%，6）＝3.926）經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（80%）X

7、]100%＝[1－（80%）0.7]100%＝14.5%7)經(jīng)濟(jì)性貶值＝(重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值)經(jīng)濟(jì)性貶值率＝（124.72－47.97－（3.92）14.5%＝13.72(萬(wàn)元)8）待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝124.72－343.9213.72＝80.92(萬(wàn)元)第4章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估（2）投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價(jià)為1000元平方米，乙地容積率為3，單價(jià)為800元平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應(yīng)選擇哪一

8、幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)根據(jù)題中所給條件計(jì)算如下：1)甲地樓面地價(jià)=10005=200(元平方米)2)乙地樓面地價(jià)=8003=269(元平方米)????????????452504534011110%115100106100100850812.811111011121001011110%11110%115100106100100760841.531110100103100981110%PP????????????????????????元

9、平方米元平方米????????45445123411110%115100106100100780881.93111010010099991110%785.4812.8841.53881.93830.4144PPPPPP?????????????????????元平方米元平方米即待估宗地2000年1月20日的價(jià)格為每平方米830.41元（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓

10、。土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為90％，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，年出租費(fèi)用為年租金的25％。建筑費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米1000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為7％，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為8％，開發(fā)商要求的總利潤(rùn)為所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15％。試評(píng)估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以元為單

11、位（取整）。該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。1)測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=[32002.530090%(125%)8%][11(18%)]=197061132)測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000（110%）8000=8800000（元）3)利息=地價(jià)[(17%)13]8800000[(17%)1]=0.225地價(jià)9399864)利潤(rùn)=1970611315%=2955917（元）5)地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)

12、費(fèi)利息利潤(rùn)=1970611388000000.225地價(jià)9399862955917地價(jià)=69942241.21=5722620（元）單價(jià)=57226203200=1788（元m2）樓面地價(jià)=1806.362.5=715（元m2）（7）房地產(chǎn)的總使用面積為1萬(wàn)平方米，月租金為7元／平方米。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12％，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6％，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬(wàn)元／年。預(yù)計(jì)

13、該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12％。計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為：1712=84(萬(wàn)元)2)該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為：84(5％12％6％)0.3=1962(萬(wàn)元)3)該房地產(chǎn)的年純收益為：8419.62=64.38(萬(wàn)元)4)該房地產(chǎn)的價(jià)格為：64.38[11／(112％)10]／12％=363.76(萬(wàn)元)（8）假定某市政府將于2000年2月1日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積