土地資產(chǎn)處置方式及對(duì)礦業(yè)權(quán)價(jià)值的影響分析

1、土地資產(chǎn)處置方式及對(duì)礦業(yè)權(quán)價(jià)值的影響分析土地資產(chǎn)處置方式及對(duì)礦業(yè)權(quán)價(jià)值的影響分析黑龍江省國(guó)土江省國(guó)土?xí)r代礦業(yè)評(píng)礦業(yè)評(píng)估有限公司估有限公司陸曉陸曉曦沈永山沈永山隨著世界礦業(yè)經(jīng)濟(jì)的膨脹式發(fā)展，礦山企業(yè)IPO、增發(fā)、企業(yè)購(gòu)并、企業(yè)重組、資產(chǎn)置換、合資、合作及礦業(yè)企業(yè)抵押貸款等投融資活動(dòng)頻頻發(fā)生，帶來(lái)了礦業(yè)權(quán)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)的多元化，非礦業(yè)權(quán)價(jià)款評(píng)估業(yè)務(wù)全面發(fā)展。作為礦業(yè)權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)和礦業(yè)權(quán)評(píng)估師如何為礦業(yè)權(quán)相關(guān)利益方提供公正合理地價(jià)值評(píng)估至關(guān)重要。

2、土地是礦業(yè)權(quán)價(jià)值評(píng)估的一個(gè)重要資產(chǎn)要素，土地使用權(quán)價(jià)格及其攤銷對(duì)礦業(yè)權(quán)價(jià)值影響較大。同時(shí)，根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于印發(fā)中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)工作指引的通知》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2010]71號(hào)）文件的要求，在資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)中，要詳細(xì)說(shuō)明礦業(yè)權(quán)評(píng)估中與土地使用權(quán)的對(duì)接情況，做到土地資產(chǎn)與礦業(yè)權(quán)價(jià)值不重復(fù)計(jì)算。因此，正確認(rèn)識(shí)與土地資產(chǎn)密不可分的土地資產(chǎn)處置方式并對(duì)礦業(yè)權(quán)價(jià)值影響進(jìn)行分析意義重大。一、目前合法的土地一、目前合法的土

3、地資產(chǎn)處資產(chǎn)處置方式置方式現(xiàn)階段我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)處置方式主要有：出讓、作價(jià)出資、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、劃撥、租賃。礦業(yè)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和礦業(yè)權(quán)評(píng)估師應(yīng)正確理解處置方式的內(nèi)涵，準(zhǔn)確把握土地處置方式的實(shí)質(zhì)，以便正確應(yīng)用在礦業(yè)權(quán)評(píng)估中。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)作價(jià)出資是國(guó)有企業(yè)改革中特有的一種土地處置方式，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作為出資投入到改

4、革后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有。企業(yè)可依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)內(nèi)攤銷完。列入每年總成本費(fèi)用中的土地使用權(quán)攤銷價(jià)格即為：??萬(wàn)元限評(píng)估計(jì)算的礦山服務(wù)年土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)攤銷價(jià)格200306000???第二種情形，當(dāng)?shù)V山開(kāi)采完成，礦山工業(yè)廣場(chǎng)可轉(zhuǎn)作他用時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行折算后再將其在30年內(nèi)攤銷完。列入每年總成本費(fèi)用中的土地使用權(quán)攤銷價(jià)格即為：??????萬(wàn)元土地還原利率土地還原利率土地使用權(quán)價(jià)

5、格折算土地使用權(quán)價(jià)格52401111115030?????????萬(wàn)元限評(píng)估計(jì)算的礦山服務(wù)年折算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)攤銷價(jià)格175305240???2、當(dāng)土地使用權(quán)年限小于評(píng)估計(jì)算的礦山服務(wù)年限時(shí)的處理如土地使用證載年限為20年，土地使用權(quán)價(jià)格為3000萬(wàn)元。則以在評(píng)估模型中3000萬(wàn)元列入無(wú)形資產(chǎn)流出項(xiàng)，同時(shí)將土地使用權(quán)價(jià)格攤銷價(jià)格150萬(wàn)元列入總成本費(fèi)用。然后，預(yù)測(cè)20年后剩余10年的土地使用權(quán)價(jià)格列入更新資金計(jì)入流出項(xiàng)，并將預(yù)

6、測(cè)的土地使用權(quán)價(jià)格攤銷列入總成本費(fèi)用。（二）土地使用權(quán)處置方式為授權(quán)經(jīng)營(yíng)或作價(jià)出資方式時(shí)，應(yīng)視同出讓土地，參照出讓土地評(píng)估處理方式。（三）土地使用權(quán)處置方式為劃撥時(shí)，企業(yè)支付的各種征地補(bǔ)償費(fèi)，已計(jì)入企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)賬的，應(yīng)計(jì)入評(píng)估模型中的無(wú)形資產(chǎn)，并按礦山服務(wù)年限攤銷。未計(jì)入企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)賬的，也應(yīng)視為出讓土地，參照土地出讓評(píng)估處理方式評(píng)估。（四）土地使用權(quán)處置方式為租賃時(shí)，租賃費(fèi)不計(jì)入評(píng)估模型中的無(wú)形資產(chǎn)，直接將年租賃費(fèi)作為費(fèi)用計(jì)入總成本費(fèi)