房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)債專題002如何從財(cái)務(wù)報(bào)表估算房企隱性負(fù)債和非標(biāo)負(fù)債

1、內(nèi)容目錄1.非標(biāo)不一定是隱性負(fù)債，隱性負(fù)債也不一定是非標(biāo)...........................................................32.如何從財(cái)務(wù)報(bào)表估算房企隱性負(fù)債......................................................................................32.1.明股實(shí)債....................

2、..........................................................................................................32.1.1.集團(tuán)層面的明股實(shí)債：永續(xù)債、優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債等“其他權(quán)益工具”..32.1.2.并表項(xiàng)目公司的明股實(shí)債：........................................................

3、...........................32.2.非并表子公司負(fù)債..............................................................................................................42.2.1.方法一：對外擔(dān)保.......................................................

4、............................................42.2.1.方法二：長期股權(quán)投資乘以綜合杠桿倍數(shù).........................................................62.3.記入其他應(yīng)付款、長期應(yīng)付款、其他流動負(fù)債、其他非流動負(fù)債等科目的有息負(fù)債62.3.1.其他應(yīng)付款.........................................

5、.......................................................................62.3.2.長期應(yīng)付款................................................................................................................72.3.3.其他流動負(fù)債............

6、...............................................................................................72.3.4.其他非流動負(fù)債.......................................................................................................72.4.特殊項(xiàng)

7、目..............................................................................................................................72.4.1.股權(quán)優(yōu)先購買權(quán)：偽裝成期權(quán)形式的回購義務(wù).................................................72.4.2.處置投資性房地產(chǎn)（暗

8、中附帶回購協(xié)議）..........................................................72.5.隱性負(fù)債的支付剛性..........................................................................................................82.6.如何測度房企的長期償債能力................

9、.........................................................................83.如何估算非標(biāo)負(fù)債總規(guī)模：..................................................................................................93.1.方法一：通過信托業(yè)保障基金反推..............

10、...................................................................93.2.方法二：通過公司認(rèn)購的劣后級推算.............................................................................9圖表目錄圖1：主流房企對外擔(dān)保規(guī)模.....................................

11、.....................................................................5不過資本公積不全是由于明股實(shí)債產(chǎn)生的，也有因?yàn)槎ㄏ蛟霭l(fā)或者正常的溢價(jià)增資產(chǎn)生的。部分公司會在資本公積的附注里面披露“因少數(shù)股東增資引起的資本公積”或者“其他資本公積”。由于明股實(shí)債融資到期后溢價(jià)回購少數(shù)股權(quán)時(shí)要沖減資本公積，因此這一部分的存量數(shù)額普遍不大，甚至可能是負(fù)值。少數(shù)股東權(quán)益也不一定全部都是

12、由于明股實(shí)債產(chǎn)生的，也有真實(shí)的跟其他房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)產(chǎn)生的。由于房企通過明股實(shí)債形式進(jìn)行融資的時(shí)候，往往在結(jié)算利潤之前就將信托、資管、私募基金等金融機(jī)構(gòu)持有的少數(shù)股權(quán)溢價(jià)回購了，因此這部分少數(shù)股東權(quán)益往往不產(chǎn)生少數(shù)股東損益。如果某個(gè)房企少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)的比例明顯高于少數(shù)股東損益占凈利潤的比例，則該房企可能存在明股實(shí)債融資的嫌疑。不過也要考慮到少數(shù)股東損益和凈利潤由于是交房的時(shí)候才能結(jié)算，存在一定的滯后性。因此只有當(dāng)兩個(gè)比值差距特別

13、大的時(shí)候，可以將其作為一定的參考。我們假設(shè)D房企的少數(shù)股東權(quán)益為m，凈資產(chǎn)為e，少數(shù)股東損益占凈利潤的比例為k。我們假設(shè)因?yàn)槊鞴蓪?shí)債產(chǎn)生的少數(shù)股東權(quán)益為x億元，則因?yàn)檎鎸?shí)合作開發(fā)產(chǎn)生的少數(shù)股東權(quán)益為mx億元，真實(shí)的凈資產(chǎn)是ex。我們假設(shè)真實(shí)合作開發(fā)產(chǎn)生的少數(shù)股東權(quán)益占真實(shí)凈資產(chǎn)的比例，應(yīng)該與少數(shù)股東損益占凈利潤的比例接近，即：（mx）(ex)=k解得x=m?1?(?)當(dāng)然，這只是一個(gè)估算，核心思想是希望從少數(shù)股東權(quán)益m當(dāng)中，盡可能地將真

14、實(shí)合作開發(fā)產(chǎn)生的少數(shù)股東權(quán)益剔除掉，從而盡可能還原出明股實(shí)債產(chǎn)生的少數(shù)股東權(quán)益x。這里面蘊(yùn)含了一些假設(shè)，比如假設(shè)每一份真實(shí)的少數(shù)股東權(quán)益產(chǎn)生利潤的能力是相同的。此外，這里沒有考慮凈利潤和少數(shù)股東損益結(jié)算滯后的問題，如果要考慮這個(gè)問題，我們也可以用一些其他指標(biāo)來替代k，比如用（1克而瑞銷售權(quán)益比例）來替代k，或者用（1第t年的拿地權(quán)益比例）來替代k，假設(shè)所分析的資產(chǎn)負(fù)債表是T年的，則t可以取T1或者T2。當(dāng)然這些都只是估算，完全準(zhǔn)確的計(jì)算

15、是不可能的。當(dāng)然，如果某些房企克而瑞銷售權(quán)益比例一直接近100，該房企又沒有在非房地產(chǎn)板塊跟其他公司合作的話，那么可以認(rèn)為幾乎全部的少數(shù)股東權(quán)益都是明股實(shí)債了。2.2.非并表子公司負(fù)債隨著房企合作拿地開發(fā)項(xiàng)目的情況越來越多，房企有越來越多的項(xiàng)目公司沒有并表，而是體現(xiàn)在合并報(bào)表中的長期股權(quán)投資當(dāng)中。我們無法看到非并表子公司詳細(xì)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，這種情況下我們可以用兩種方法來估計(jì)非并表子公司的有息負(fù)債當(dāng)中歸屬于上市公司的部分：（1）參考對外擔(dān)保的

16、金額（這是最狹義的口徑）（2）用長期股權(quán)投資乘以一個(gè)綜合的杠桿倍數(shù)估算2.2.1.方法一：對外擔(dān)保非并表子公司在融資的時(shí)候，出資方可能會要求上市公司對其進(jìn)行擔(dān)保。因此我們就可以從對外擔(dān)保中看出一些表外負(fù)債的端倪。不過并不是所有的非并表子公司負(fù)債都由上市公司進(jìn)行擔(dān)保，因?yàn)槌诉B帶責(zé)任擔(dān)保之外，還有抵押、差額補(bǔ)足等其他增信方式，根據(jù)房企和銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)之間的強(qiáng)勢關(guān)系不同，可能會采取不同的增信方式，由上市主體進(jìn)行擔(dān)保的僅僅是非并表子公司