xx河西市場調研報告

1、南京河西市場調研報告南京河西市場調研報告第一部分市場調研目錄第一章項目所在城市商品住宅市場的綜合分析一、總供給量分析二、總需求量分析三、價格趨勢四、消化狀況分析五、購房面積與戶型分析六、購房習性特點分析七、房地產(chǎn)市場綜合評述第二章項目所在區(qū)域重點競爭樓盤分析一、在售物業(yè)二、待售物業(yè)三、待建物業(yè)四、物業(yè)可比性五、結論第三章目標客戶市場需求分析第一章項目所在城市商品住宅市場的綜合分析一、總供給量分析1、供給量分析1995—2004年上半年商

2、品住宅開發(fā)投資、面積等指標一覽表年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）住宅施工面積(萬㎡)住宅竣工面積（萬㎡）住宅交易面積（萬㎡）199559.4529.2602.36230.78199669.733.94543.78275.67178199772.8936.17535.75207.872151998101.0658.79611.82270.46253199997.9162.21686.93314.33222.2200099.3

3、466.42658.59297.55254.2200111175.28743.95308.96305.232002137.6396.57909.6374.43341.922003183.8129.31255.0336.24400.162004上半年80.3255.381558.61121.32168.91由上圖可以看出1995年到2004年南京房地產(chǎn)市場投資開發(fā)力度加大，僅2004年上半年住宅開發(fā)投資量就接近1998年全年的投資量。施工

4、面積近年來增幅明顯，2004上半年的施工量已經(jīng)大大超過了2003年全年的施工量，這體現(xiàn)出住宅開發(fā)量的飛速增長。竣工面積增長緩慢，在2003年甚至出現(xiàn)負增長的現(xiàn)象，這在一定程度上影響了供需平衡，需求量高速增長而供給量跟不上就會造成供不應求。商品住宅銷售面積的平穩(wěn)增加表現(xiàn)了南京房地產(chǎn)市場整體的供略大于求態(tài)勢，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。2、2004下半年南京房地產(chǎn)供給量預測供應將穩(wěn)步增加，總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結構性矛盾仍將存在。2003年全市共

5、招拍掛出讓614公頃土地，比2002年增加3.3倍，2004年國土部門還1999至2003年南京市房價年度漲幅比較圖由以上兩個表格數(shù)據(jù)可以看出：由2000年開始至2004年上半年，南京房價處于一個相對較快的增長態(tài)勢。從區(qū)域上看河西房價的漲幅最高，原因在于政府大力開發(fā)河西的政策導向。并且隨著十運會的召開，河西的基礎設施和配套日趨完善。由2004年上半年河西的均價達到5700元平方米，可以預計2004年度河西的漲勢仍然會保持較高幅度。2、2

6、004年下半年房地產(chǎn)價格趨勢2004年下半年房地產(chǎn)的價格將比較平穩(wěn)并有小幅上升，不會出現(xiàn)太大的波動。（1）、今年我市供求形勢繼續(xù)好轉，市場總體供略大于求，將抑制價格的大幅上升。并且今年宏觀調控措施成效明顯，原材料價格大幅上漲的局面得到控制，現(xiàn)在主要的建筑材料價格穩(wěn)定。（2）、供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。各方利好因素仍在支持開發(fā)企業(yè)的信心，不會出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象。下半年拆遷量的進一步增加對于穩(wěn)定大的市場有一定的作用。（3）、開發(fā)商拿地成

7、本以及商品房品質的提升將會維持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。因此總體上半年房地產(chǎn)的價格將會保持一定程度的穩(wěn)定，少數(shù)板塊如江寧、江北的供需比例較大，存在一定程度的供過于求，這些板塊的價格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現(xiàn)一定程度的盤整。四、消化狀況分析1、商品住宅銷售狀況分析數(shù)據(jù)顯示：2003年以來，南京市商品住宅銷售市場一直較為平穩(wěn)，除去2003年二季度由于契稅調整的原因外，各季度銷售量基本平穩(wěn)并有所增加，漲幅達到5%—10%。市場較穩(wěn)定，并

8、沒有受到臨時性因素的影響，由此可以看出南京的房地產(chǎn)市場是朝著健康穩(wěn)定的形勢發(fā)展的。2、供需比例狀況分析由上圖可以看出價格不同，供給和需求的比例有很大不同，供需比例狀況如下：（1）、需求每平方米3500元以下價位段的占46.2%，嚴重供不應求。（2）、需求35005000元平米價位段的占40%，供求基本平衡。（3）、需求5000元7000元平米價位段的占總量的6%，而實際供給比例達34.2%，屬于嚴重供大于求。（4）、需求7000元平方米