房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展與思考

1、房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展與思考房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展與思考房地產(chǎn)策劃是策劃師在全面地掌握市場情況之后，通過消費(fèi)者與開發(fā)商、理念與市場現(xiàn)實、環(huán)境營造與成本控制等一系列的碰撞而產(chǎn)生的一個“靈感”集合。策劃的目的就是為市場提供某種“更適合消費(fèi)者”的商品房，以便為開發(fā)商實現(xiàn)最大的利潤。在房地產(chǎn)策劃作為一種中介服務(wù)，是在1994年之后房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場過渡的過程中，經(jīng)過激烈的市場競爭逐漸形成和發(fā)展起來的。經(jīng)過十年的發(fā)展，房地產(chǎn)策劃已發(fā)展成為一個

2、行業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)策劃從業(yè)人員達(dá)幾千多人，專業(yè)策劃公司有幾百多家，涌現(xiàn)出了一批有口皆碑的策劃人士，對繁榮房地產(chǎn)市場發(fā)揮著重要的作用。策劃師的素質(zhì)策劃成果直接關(guān)系到項目的成敗，策劃人員應(yīng)具有很高的素質(zhì)。策劃直接將委托項目擬定在未來的市場上，并進(jìn)行虛擬的市場競爭。開發(fā)商之所以重視策劃，就是因為經(jīng)過策劃后的項目能最大程度地占領(lǐng)未來的房地產(chǎn)市場，以實現(xiàn)預(yù)計的利潤。把握錯了，未來的銷售就會失敗。市場分析是編制策劃報告的基石，策劃師應(yīng)當(dāng)有較

3、高的市場分析能力和豐富的市場經(jīng)驗。這是策劃師從事策劃的前提條件。策劃涉及項目開發(fā)的全過程，策劃師應(yīng)了解有關(guān)的基本知識。如果不熟悉規(guī)劃、建筑設(shè)計以及廣告設(shè)計等方面的專業(yè)知識，對項目要想產(chǎn)生什么“靈感”就難了。這是對策劃師知識結(jié)構(gòu)方面的要求。項目策劃發(fā)生在項目開始建設(shè)之前，涉及許多甲方的商業(yè)秘密，策劃師有為委托人保守秘密的義務(wù)。這是對策劃師最基本的道德要求。策劃伴隨著項目開發(fā)的全過程，開發(fā)時間有長短，策劃師應(yīng)當(dāng)一如既往地跟蹤項目進(jìn)展，及時調(diào)

4、整策劃中不合適的措施，而不應(yīng)當(dāng)僅僅是完成一份服務(wù)合同所規(guī)定的任務(wù)。應(yīng)將策劃視為藝術(shù)品，精雕細(xì)刻，直至最高境界。這是策劃師最基本的行為準(zhǔn)則。對于一個具有一定市場經(jīng)驗的策劃師，針對一個項目產(chǎn)生一些創(chuàng)意，提出一些建議不難，難的是如何與委托人溝通，使委托人接受策劃理念和建議。這既是對策劃師外交能力的考驗，也是一種職業(yè)道德。策劃切忌迎合委托人的思維，做出違心的報告。目前在從事房地產(chǎn)專業(yè)策劃的人員均沒有經(jīng)過嚴(yán)格的專業(yè)培訓(xùn)，水平參差不齊，這就要求行業(yè)

5、規(guī)范盡快建立培訓(xùn)，對策劃人員進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)，對考試合格人員頒發(fā)資格證書，率先實行房地產(chǎn)策劃執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)策劃有三忌言自已的策劃是最好的，有點王婆賣瓜的味道。因此，在建立策劃行業(yè)管理體制時，應(yīng)當(dāng)考慮從事策劃專業(yè)人員的權(quán)威性及數(shù)量。3、開發(fā)商最好不要自己做策劃。中國有句古訓(xùn)，就是旁觀者清。由于開發(fā)項目在決策初期屬企業(yè)的商業(yè)秘密，企業(yè)決策層一旦接受該項目并準(zhǔn)備開發(fā)，按常理必然產(chǎn)生“偏愛”的情結(jié)，再加上對市場缺乏充分的認(rèn)識，在策劃過程中必然產(chǎn)生

6、一些偏差，這些偏差往往對項目開發(fā)是致命的！一些滯銷樓盤，不能說沒有策劃，而是在策劃看錯了未來的市場，這些樓盤有一個共同的特點，那就是沒有委托中介公司做前期總體策劃。那么由開發(fā)企業(yè)自己做自己項目的策劃是否可行？因為大多數(shù)情況下，由于存在企業(yè)主要決策層無形的影響，策劃人員的靈感受到左右（不排除主動迎合），難以做出正確的策劃。這也是我主張將“不迎合委托人的思維，不做違心的策劃”作為策劃人員最基本的職業(yè)道德的原因。策劃要委托專業(yè)策劃公司（具有某

7、種資質(zhì)）來承接。因為策劃公司以此為業(yè)，必須建立自己的品牌。在行業(yè)競爭日益激烈的今天，一個很“臭”的策劃有可能葬送其事業(yè)。策劃行業(yè)存在的問題策劃行業(yè)是近幾年發(fā)展壯大起來的。有關(guān)房地產(chǎn)策劃的規(guī)定，行業(yè)內(nèi)也沒有任何管理措施。由于處于管理盲區(qū)，策劃行業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)了許多問題，如不及時采取措施予以規(guī)范，對房地產(chǎn)市場和中介行業(yè)的發(fā)展會產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。1、以策劃、企劃為幌子，注冊成立公司，非法從事房地產(chǎn)中介服務(wù)。由于中介立法中沒有涉及房地產(chǎn)策劃，有些

8、人利用這一漏洞成立“策劃”或“企劃”機(jī)構(gòu)，逃避主管部門的監(jiān)管，非法從事房地產(chǎn)策劃或中介服務(wù)活動。通過“策劃”結(jié)識開發(fā)企業(yè)，號稱自己是專業(yè)策劃公司。然后通過非法策劃又拿到樓盤代理。房地產(chǎn)策劃既無執(zhí)業(yè)許可又無資質(zhì)證書，開發(fā)企業(yè)只能以營業(yè)執(zhí)照來判斷導(dǎo)致這些機(jī)構(gòu)非法經(jīng)營得以進(jìn)行。2、中國策劃研究院率先開展房地產(chǎn)策劃師的資質(zhì)認(rèn)證，這不僅是策劃人員的需要，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。目前房地產(chǎn)專業(yè)策劃人員均沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，知識結(jié)構(gòu)參差不齊，而策劃涉