加油站評(píng)估過程

1、一、加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)加油站作為一種特殊用途的房地產(chǎn)，在評(píng)估中必須充分了解其自身特點(diǎn)，才能正確把握其價(jià)格的影響因素和影響關(guān)系，從而才可能通過科學(xué)評(píng)估得到其合理的價(jià)格。1、位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)加油站作為一種經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，一般情況下，各加油站的建筑質(zhì)量、用料、工藝和設(shè)備、設(shè)施條件等差異不大，對(duì)其經(jīng)營(yíng)收益的影響也不大，加油站的經(jīng)營(yíng)收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對(duì)其經(jīng)營(yíng)效益也都有影響。因

2、此，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價(jià)格水平的兩個(gè)加油站，可能因?yàn)樗R道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營(yíng)收益有天壤之別。可以說，加油站房地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于位置，位置條件決定下的土地的價(jià)格更是加油站房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成部分。（1）社會(huì)平均數(shù)據(jù)的取得要選擇類似區(qū)域內(nèi)的多個(gè)加油站，通過比較分析和綜合處理確定。類似區(qū)域的確定以加油站價(jià)格影響因素如：道路密度、車流量和加油站分布密度作為指標(biāo)。（2）要合理剔除收益中壟斷帶來的超額利潤(rùn)，但應(yīng)

3、注意到，加油站作為一種日益眾多的房地產(chǎn)，有些地區(qū)或區(qū)域可能因?yàn)榧佑驼緮?shù)量的過多，并不存在壟斷利潤(rùn)或只有很少份額的壟斷利潤(rùn)，因此，壟斷利潤(rùn)需要根據(jù)各地加油站數(shù)量和實(shí)際狀況具體分析，不宜采用固定的利潤(rùn)水平。剔除收益中壟斷帶來的超額利潤(rùn)方法可以通過扣除行業(yè)合理利潤(rùn)和采用適當(dāng)?shù)倪€原利率的方法來解決。其行業(yè)合理利潤(rùn)應(yīng)以社會(huì)平均利潤(rùn)水平為基礎(chǔ)，根據(jù)區(qū)域加油站經(jīng)營(yíng)狀況，適當(dāng)考慮目前加油站經(jīng)營(yíng)收益中的壟斷收益成分，合理扣除企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。（二）技術(shù)思路根

4、據(jù)以上分析，加油站是在經(jīng)營(yíng)期間有持續(xù)性經(jīng)濟(jì)收益的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，可采用收益法估價(jià)。但加油站的經(jīng)營(yíng)狀況個(gè)性很強(qiáng)，為了排除因經(jīng)營(yíng)因素或統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)偏差的影響，評(píng)估中先按基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別區(qū)域選擇正常案例，采用相關(guān)指標(biāo)的平均值，測(cè)算某土地級(jí)別區(qū)域內(nèi)加油站單位面積房地產(chǎn)的價(jià)格，然后扣除房屋和建構(gòu)筑物價(jià)格，得到單位面積土地的平均價(jià)格作為該級(jí)別加油站土地基準(zhǔn)價(jià)格，然后在該級(jí)別加油站土地基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)差得到各級(jí)別加油站土地單價(jià)，再以加油站

5、地價(jià)影響因素編制修正系數(shù)，經(jīng)因素修正得到各宗地的價(jià)格，最后加上該加油站房屋和建構(gòu)筑物價(jià)格得到加油站房地產(chǎn)的價(jià)格。三、評(píng)估實(shí)例介紹（一）選擇加油站樣點(diǎn)截至2002年6月底，上海市已建成經(jīng)營(yíng)性加油站共計(jì)732座（另有12座水上加油站為船舶加油，不作為本次估價(jià)樣點(diǎn)案例），從地域看，內(nèi)環(huán)線內(nèi)67座，占總量的9%。經(jīng)整理分析分布在市區(qū)范圍內(nèi)全部加油站的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、成本和收益資料，通過比較，選擇了其中資料比較全面、可靠且運(yùn)營(yíng)狀況比較正常，位于市區(qū)二到

6、七級(jí)地段的11個(gè)加油站作為分析樣點(diǎn)。各樣點(diǎn)加油站房地產(chǎn)基本狀況見下表1（二）測(cè)算過程如下：1、計(jì)算單位加油站年凈收益1）、年銷售毛收入年平均銷售毛收入＝平均年銷售收入－平均年銷售成本＝平均年加油量（平均銷售價(jià)－平均進(jìn)貨價(jià)）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，我市加油站汽油進(jìn)價(jià)平均為2700元噸、銷價(jià)為3120元噸；柴油進(jìn)價(jià)平均為2450元噸、銷價(jià)為2715元噸。各加油站的年銷售量中，平均汽油占85％、柴油占15％，采用加權(quán)平均計(jì)算進(jìn)銷差價(jià)。汽油、柴油公斤與升的

7、換算系數(shù)分別取0.738、0.846。11家加油站銷售量的平均值為3318485升站。則：平均年銷售收入＝3318485128[（31202700）0.73885%(27152450)0.84615%]1000＝1442947(元站)2）、確定年平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用?年平均職工費(fèi)用根據(jù)11個(gè)加油站各年職工的工資、獎(jiǎng)金，二金、福利費(fèi)等費(fèi)用情況，采用先計(jì)算各加油站的三年平均值，再計(jì)算11個(gè)加油站的平均值的方法，得到年平均職工費(fèi)用為514385元站。