城市土地資本運營機制的研究.pdf

1、隨著中國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和土地使用制度改革的不斷深化,城市土地合理利用的重要性更加顯現(xiàn),城市土地資本運營就應(yīng)運而生.土地不僅是經(jīng)濟建設(shè)的重要資源,也已成為政府調(diào)控社會和經(jīng)濟發(fā)展、顯化資產(chǎn)價值的重要手段.從某種意義上可以說,城市政府的重要職能是經(jīng)營城市,建立以土地供給引導(dǎo)和制約需求的城市土地資本運營制度,是實施城市經(jīng)營的一項重要內(nèi)容.首先,該文論述了中國的土地國情及土地的基本制度,分析了城市用地的現(xiàn)狀及城市化趨勢,闡述了建立城市

2、土地資本運營機制的意義,介紹了城市土地資本運營的由來與研究現(xiàn)狀.該文以系統(tǒng)科學(xué)和系統(tǒng)工程為理論武器,通過從系統(tǒng)角度對城市土地資本運營的分析,首次提出了城市土地資本運營系統(tǒng)工程的概念.指出,該系統(tǒng)不僅有系統(tǒng)的一般特性,而且還具有其自身特色的特性.該文提出,城市土地資本運營的主要過程可分為三個階段:收購、儲備、出讓,也即土地收購、土地生產(chǎn)和土地供應(yīng).該文研究了城市土地資本運營中的土地收購問題.闡述了城市土地收購應(yīng)是一種"強制性買賣關(guān)系"的基

3、本觀點,通過對被收購?fù)恋氐漠a(chǎn)權(quán)和利益分析、土地增值的成因及分配的利益分析,對城市土地收購補償價格確定的思路和方法作了闡述.該文也研究了城市土地資本運營中的土地儲備問題.介紹和分析了城市土地儲備制度的由來及其功能,探討了城市土地儲備資金的來源及其管理、土地儲備過程中的融資風(fēng)險及其控制,提出了設(shè)立土地發(fā)展基金,形成土地、資金流轉(zhuǎn)良性循環(huán)的設(shè)想和建議.該文還研究了城市土地資本運營中的土地供應(yīng)問題.提出制定和實施城市土地供應(yīng)計劃是管理和調(diào)控城市

4、土地市場的主要手段,對劃撥供地的若干問題作了探討,著重分析了城市土地供應(yīng)的關(guān)鍵——有償使用.在分析目前城市土地市場存在問題的基礎(chǔ)上,較全面地論述了土地招標(biāo)拍賣的意義及必須把握好的幾個方面.在上述研究的基礎(chǔ)上,該文探討了城市土地資本運營系統(tǒng)的管理模式.從分析城市土地資本運營管理的特征及障礙出發(fā),探討了城市土地資本運營管理機構(gòu)的設(shè)置及運作機制,給出了城市土地資本運營的WSR系統(tǒng)管理模式,特別是提出了經(jīng)濟效益、社會效益和人本效益"三贏"的管理

5、理念.最后,該文對城市土地資本運營的典型案例作了實證分析.具體分析了馬鞍山市土地資源的概況及運營條件,介紹了馬鞍山市土地資本運營的體制、機制及其取得的成效,給出并研究了在該文管理思想的指導(dǎo)下,馬鞍山市土地發(fā)展中心對城市土地資本運營的實例.作者結(jié)合自己的工作實踐,對城市土地資本運營系統(tǒng)及其運營機制作了較為深入的、理論聯(lián)系實際的研究,提供了一種新的思路和方法,特別是城市土地資本運營系統(tǒng)工程的提出和經(jīng)濟效益、社會效益和人本效益"三贏"的管理理