龍城-花梨灣總體策劃與商業(yè)規(guī)劃研究報(bào)告12.6

1、東方龍城-花梨灣總體策劃與商業(yè)規(guī)劃研究報(bào)告,深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司 電話:13823509154 2013年11月30日,,區(qū)域概況,,第一部分,,東方市概況,東方市地處海南省西南部，北距?？?10公里，南距三亞160余公里。南及東南與樂(lè)東縣接壤，北至東北隔昌化江與昌江縣交界，西臨北部灣，與越南隔海相望，北靠黎母山脈。人口：東方市有漢、黎、苗、回等民族共同居住

2、，現(xiàn)有人口43.5萬(wàn)人，其中黎族、苗族10萬(wàn)人左右。土地面積：2256平方公里，東西長(zhǎng)53.6公里，南北寬65.4公里。轄區(qū)： 轄10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、192個(gè)村（居委會(huì)）、2個(gè)農(nóng)場(chǎng)。東方城區(qū)依八所濱海而建。大型深水天然良港通四海而達(dá)三江，高速公路、粵海西環(huán)鐵路橫貫市區(qū)，公路、鐵路、海港、航空立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。,,東方市總體規(guī)劃布局,總體布局結(jié)構(gòu)為 “一心、兩片、三軸、五帶”的濱海帶狀城市布局結(jié)構(gòu)。一心：建設(shè)新的行政辦公中心，并結(jié)合城市公

3、園、主要商業(yè)街、文教設(shè)施形成新的城市中心。市委、市政府等市級(jí)行政中心搬遷至解放路北側(cè)。兩片：以羅帶河為界劃分為南北兩大功能片區(qū)。依托現(xiàn)有建成區(qū)將北部沿海地帶規(guī)劃為生活居住用地，形成以生活居住為主的北部綜合性片區(qū)；依托鐵路和港口，集中在南翼沿海發(fā)展工業(yè)用地，形成南部工業(yè)片區(qū)。以羅帶河和鐵路線生防護(hù)態(tài)綠地明確隔離工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、老城區(qū)。三軸：結(jié)合城市發(fā)展方向，形成三條城市發(fā)展軸線：以瓊西路作為居住生活片區(qū)發(fā)展軸線，引導(dǎo)城市生活居住片區(qū)向

4、北部沿海發(fā)展；以疏港路作為工業(yè)區(qū)發(fā)展軸線，引導(dǎo)城市工業(yè)區(qū)向南部沿海發(fā)展；以解放路作為城市中心區(qū)發(fā)展軸線，連接城市中心區(qū)與火車(chē)站、港口，促進(jìn)城市中心區(qū)的發(fā)展，并強(qiáng)化城市中心區(qū)景觀風(fēng)貌。五帶：羅帶河綠化帶、北黎河綠化帶、北部海岸綠化帶、南部海岸綠化帶、八三鐵路綠化帶等五條城市綠化帶。,,東方市與周邊重點(diǎn)旅游區(qū)關(guān)系,海南省旅游資源豐富。西南角的棋子灣、霸王嶺以及鶯歌海三個(gè)旅游渡假區(qū)緊鄰東方，形成包圍并輻射東方的旅游圈。在東方市域范圍內(nèi)，擁有

5、山、海、湖、河、溫泉、黎苗文化等豐富的旅游資源，目前是東方市旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)。,,2012年全年各產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)比表,東方市總體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)中有進(jìn)，具體表現(xiàn)為：第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)業(yè)及財(cái)政收支快速發(fā)展，消費(fèi)需求旺盛，金融平穩(wěn)增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。1、農(nóng)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)為整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.9個(gè)百分點(diǎn)。2、工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)轉(zhuǎn)好，建筑業(yè)保持較快增長(zhǎng)，促

6、使第二產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)4.6個(gè)百分點(diǎn)。 3、房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大亮點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3.9個(gè)百分點(diǎn)。,東方市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,,東方市自然資源,1、油氣資源  礦產(chǎn)資源  2、水能資源 熱作資源 土地資源　3、海洋資源 森林資源 漁業(yè)及動(dòng)物資源4、旅游資源,油氣資源,礦產(chǎn)資源,力發(fā)電有限公司等。,東方市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè),憑借著獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然資

7、源優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，海南東方工業(yè)園區(qū)形成了以化肥、甲醇為代表的天然氣化工產(chǎn)業(yè)鏈；以東方石化項(xiàng)目為代表的石油化工產(chǎn)業(yè)鏈；以6萬(wàn)噸生物柴油為代表的生物化工產(chǎn)業(yè)鏈；以及以華能東方電廠、風(fēng)電等項(xiàng)目為代表的新型能源工業(yè)。海南東方工業(yè)園區(qū)是海南省規(guī)劃建設(shè)的主要工業(yè)園區(qū)之一，規(guī)劃面積57.02平方公里，已建成區(qū)約16平方公里。目前入園的企業(yè)主要有：中海石油化學(xué)股份有限公司、華能東方電廠、海洋石油富島有限公司、中海石油建滔化工有限公司、中海油東方石

8、化有限責(zé)任公司、中海石油新能源（海南）生物能源化工有限公司、海南富島復(fù)合肥有限公司、海南中海石油塑編有限公司、海南東方風(fēng)力發(fā)電有限公司等。,,項(xiàng)目概況,,第二部分,,項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值,1,項(xiàng)目地處東方市濱海北片區(qū)，臨濱海北路，距二環(huán)路400M處，地理位置優(yōu)越。兩端有“兩港兩灣”自然風(fēng)景環(huán)境可謂得天獨(dú)厚。項(xiàng)目周邊道路四通八達(dá)，交通極為便捷，5分鐘車(chē)程可達(dá)解放路中心商業(yè)圈、現(xiàn)汽車(chē)站、行政辦公中心，10分鐘可達(dá)八所鎮(zhèn)政府等未來(lái)規(guī)劃的行政辦公文

9、化娛樂(lè)中心，15分鐘便至火車(chē)站、規(guī)劃新汽車(chē)站和輕軌東方站。,所處地理位置絕佳，區(qū)域內(nèi)隨著規(guī)劃的濱海廣場(chǎng)等高檔別墅酒店社區(qū)的陸續(xù)開(kāi)發(fā)，將成功塑造片區(qū)高端的商住功能。,項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)----建議濱海景觀和濕地公園統(tǒng)一規(guī)劃,,項(xiàng)目四至分析,2,地塊現(xiàn)狀,,項(xiàng)目地塊南靠二環(huán)路，西臨濱海北路，北有一條規(guī)劃路和三環(huán)路，西是規(guī)劃路和瓊西路。,濱海北路,規(guī)劃路,二環(huán)北路,規(guī)劃路,,,,01-01地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),,3 整體技術(shù)指標(biāo)

10、,,,,整體技術(shù)指標(biāo),,02-01地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),,,,解放西路,東方市商業(yè)主要集中在解放西路和人民路上，主要商業(yè)由萬(wàn)福隆商廈和八所商貿(mào)市場(chǎng)及沿街商鋪組成。,本案,東方萬(wàn)福隆商廈位于八所鎮(zhèn)鬧市區(qū)中心，是該市為了改善投資環(huán)境，提升城市功能，服務(wù)化工城建設(shè)而引進(jìn)的大型綜合超級(jí)市場(chǎng)。 商場(chǎng)建筑面積2.5萬(wàn)平方米，由海南萬(wàn)福隆百貨有限公司投資建設(shè)。商場(chǎng)采取超市加百貨的方式經(jīng)營(yíng)。,4 東方市商業(yè)市場(chǎng)概況,,東方市區(qū)域服務(wù)設(shè)

11、施,,泰隆大酒店,富島海灣大酒店,東方良智海景大酒店,云天酒樓,綠寶大酒店,鴻信大酒店,,本案,5 東方市酒店市場(chǎng)概況,建議,項(xiàng)目定位建議本項(xiàng)目總體定位為旅游度假與養(yǎng)生綜合體,,第三部分,產(chǎn)品組合:音樂(lè)主題文化酒店+度假養(yǎng)生公寓和別墅產(chǎn)品+免稅商品等休閑商業(yè),,東方花梨灣旅游度假與養(yǎng)生綜合體,東方花梨灣：海邊 、休閑生活 、假日生活 、休假 放松 、玩樂(lè) 、玩耍 、戶外休閑 、海灘、 輕松辦公，養(yǎng)生度假。,策劃濱海鄉(xiāng)村音

12、樂(lè)主題文化酒店,舉辦東方鄉(xiāng)村音樂(lè)節(jié)。,項(xiàng)目商業(yè)總體規(guī)劃定位,以漁人碼頭為主的休閑、娛樂(lè)為主的濱海度假商業(yè)文化綜合體,水上表演舞臺(tái),水上表演舞臺(tái),策劃濱海鄉(xiāng)村音樂(lè)主題文化酒店,舉辦東方鄉(xiāng)村音樂(lè)節(jié)。,,主題文化酒店,餐飲、酒吧、咖啡,,公寓+會(huì)所,,中醫(yī)養(yǎng)生醫(yī)院,超市+黃花梨博物館+影院,一樓超市2樓黃花梨博物館3,4樓電影院,花梨及黎族文化商業(yè)街區(qū),漁人碼頭,別墅形態(tài)、婚紗攝影,一樓免稅商品二,三樓樓體育休閑中心,免稅商品化妝

13、品,服裝,海洋文化餐廳,輪,酒店定位方案一,世界主題音樂(lè)酒店,,,,建議做成音樂(lè)主題酒店,帶動(dòng)更多金領(lǐng)和白領(lǐng)前來(lái)度假,一種高雅的濱海度假環(huán)境,容納兩種顧客群體,度假旅客和高收入養(yǎng)老群體。,孟菲斯“貓王”主題酒店中，坐落著田納西州非常著名的游泳池。,坎伯蘭酒店的“吉米·亨德里克斯”套房,“披頭士”樂(lè)團(tuán)就誕生在，利物浦 Hard Day's Night hotel 的這間名為“麥卡尼”的酒店套房,把中庭設(shè)想為在海上航行的豪

14、華郵輪,酒店定位方案二,1.酒店外立面：采用風(fēng)帆的造型，動(dòng)感與海洋主題相協(xié)調(diào)。,海洋文化主題文化酒店：與北部灣海洋及濕地公園連為一體，打造一座具有海洋文化為主題，具有東南亞風(fēng)情的主題休閑酒店。,把中庭設(shè)想為在海上 航行的豪華郵 輪,力求表現(xiàn)小巧玲瓏、有情有趣的娛樂(lè)休閑氣氛,全力發(fā)展花梨產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃利用資源優(yōu)勢(shì)，把東方市打造成“中國(guó)花梨之都”。,商業(yè)街區(qū)定位,以花梨文化、黎族民族文化為主題的風(fēng)情商業(yè)街區(qū),黎族三月三節(jié)盛況,濱海風(fēng)情街區(qū)

15、,黎族蠟染,黎族織錦,全力發(fā)展花梨產(chǎn)業(yè)，利用資源優(yōu)勢(shì)，把東方市打造成“中國(guó)花梨之都”。,花梨制品,,項(xiàng)目SWOT分析,居住氛圍未濃；周邊商業(yè)配套未完善；道路未完善；公交車(chē)還未通至項(xiàng)目地；,國(guó)際旅游島，東方西部工業(yè)園區(qū)；濱海北片區(qū)的整體開(kāi)發(fā)帶動(dòng)，包括游艇碼頭、濱海廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等生活服務(wù)配套設(shè)施的完善；規(guī)劃的三環(huán)路和規(guī)劃路從項(xiàng)目地周邊而過(guò)；房地產(chǎn)政策影響，置業(yè)要求人士增加西部輕軌、西部機(jī)場(chǎng)即將建設(shè),濱海地帶、無(wú)敵海景優(yōu)勢(shì)；

16、便利的交通環(huán)境；處于規(guī)劃的北部綜合居住社區(qū)；地塊都為連體，相互間打造整體性；臨近規(guī)劃中的觀海廣場(chǎng)、體育館和體育公園,周邊樓盤(pán)較少，市場(chǎng)關(guān)注度不夠；土地交易市場(chǎng)混亂周邊缺少旅游景點(diǎn),,項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議,,第四部分,,3萬(wàn)平方米,本項(xiàng)目商業(yè)定位海南島漁人碼頭,包括一流的文化表演,新鮮的北部灣海鮮和一流的音樂(lè)主題文化酒店。,吸引廣州海鮮超市和黃沙水產(chǎn)品市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn),今后穩(wěn)步引進(jìn)進(jìn)口海鮮,供應(yīng)高端酒店。,,商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制措施,1.產(chǎn)品

17、充分考慮客戶需求定制,特別是二期要征求更多消費(fèi)者意見(jiàn)。 2.部分商業(yè)采用別墅形態(tài)建設(shè),避免過(guò)剩時(shí)候能夠轉(zhuǎn)化為度假產(chǎn)品銷售。,建議花梨灣海邊防風(fēng)林內(nèi)外增加椰子樹(shù)和棕櫚樹(shù)以及檳榔樹(shù),形成海南熱帶風(fēng)情,其次是打開(kāi)景觀廊道,種草皮覆蓋沙灘。建議適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)規(guī)劃好游艇碼頭,形成度假特色。,,項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì),,第五部分,,1.取得合理銷售利潤(rùn),本項(xiàng)目要最大限度做好銷售,重點(diǎn)向大慶油田和長(zhǎng)春第一汽車(chē)制造廠轎車(chē)分廠職工推銷和定制,反映其訴求。目前

18、,大慶油田等職工主要去山東和遼寧形成購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老住房,海南氣候條件更優(yōu),需要營(yíng)造更好的文化氛圍,吸引他們形成鄉(xiāng)情紐帶。向北京等大城市通過(guò)清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班等宣傳推銷定制度假產(chǎn)品。,2.打造健康生活環(huán)境 注重后期經(jīng)營(yíng)管理含物業(yè)管理,銷售公寓和別墅產(chǎn)品,取得良好銷售利潤(rùn)后,拿出2000萬(wàn)元流動(dòng)資金用于免稅商品和精品超市經(jīng)營(yíng)，我們要為業(yè)主營(yíng)造一流的生活。,建議做好花梨灣假日生活刊物,向潛在消費(fèi)者贈(zèng)送。刊物內(nèi)容包括世界各國(guó)休假圣地,休假文章