物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程

1、物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招投標(biāo)是在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常用的一種競(jìng)爭(zhēng)性的交易方式。1999年8月30日全國人大常委會(huì)第九屆十一次會(huì)議通過的我國第一部《招投標(biāo)法》，確立了強(qiáng)制性招投標(biāo)制度。物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（發(fā)商基業(yè)主委員會(huì)），在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳對(duì)象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投

2、標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動(dòng)。物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招投標(biāo)，深圳萬廈居業(yè)有限公司中標(biāo)，對(duì)蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會(huì)的廣泛好評(píng)，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理招投標(biāo)的先河。1996年以來，深圳

3、又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門組織，公開招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動(dòng)了深圳物業(yè)管理市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。1999年5月，全國第三次物業(yè)管理工作會(huì)議在深圳召開，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)在工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)各地要“在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，精心組織招投標(biāo)工作?！皶?huì)議精神得到全國各地行業(yè)主管部門的積極響應(yīng)，物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開展起來，并在實(shí)踐

4、中積累了很多宅貴經(jīng)驗(yàn)。2003年9月1日正式實(shí)施的國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條明確規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為：單純物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)兩種。一些經(jīng)營性的物業(yè)管理(例如商住樓、購物中心)往往采用第二種形式。二、物業(yè)管理開展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《招標(biāo)法》的規(guī)定，招

5、投標(biāo)活動(dòng)中必須遵循“公開“、“公平“、“公正“和“合理“的原則。具體要求如下：(一)公開原則所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開招標(biāo)，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會(huì)，在報(bào)刊、電臺(tái)、、電視上公開登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求與條件公開告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。(二)公平原則所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是說所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大

6、廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級(jí)以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，那么就不能隨便拒絕任何具有三級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)，同時(shí)也不能允許低于三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，總之要體現(xiàn)公平性。(三)公正原則所謂公正原則，就是在評(píng)定標(biāo)書時(shí)要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)瑚場(chǎng)答辯時(shí)的尺度應(yīng)對(duì)任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評(píng)標(biāo)、決標(biāo)的過程中一定要采用科學(xué)方法，按照平等競(jìng)爭(zhēng)的原則，進(jìn)行實(shí)事求是的分析、打分。(四)合理原則所謂合理原則，是指在最

7、后選擇投標(biāo)單位時(shí)，其確定的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格必須合理，4.1公開招標(biāo)需要進(jìn)行的工作：4.1.1在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在XX市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告；4.1.2招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制；4.1.3公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日；4.1.4招標(biāo)人組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料；4.

8、1.5更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成；4.2邀請(qǐng)招標(biāo)需要進(jìn)行的工作：4.2.1采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書；4.2.2招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。4.2.3招標(biāo)人組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料；4.2.4更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成；5開標(biāo)：在

9、指定時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行開標(biāo)，開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。6評(píng)標(biāo)6.1評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2／3。市國土房管局建立北京市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)臁Ｔu(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家人員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前3日內(nèi)從市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機(jī)抽取的方式確定6.2一般項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)在遞交投標(biāo)文件截止日期后7日內(nèi)完成，重點(diǎn)工程項(xiàng)目需在15日內(nèi)完成6.3評(píng)標(biāo)委

10、員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提交書面評(píng)標(biāo)報(bào)告6.4評(píng)標(biāo)報(bào)告由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字。6.5招標(biāo)人可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人，也可以委托評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦出中標(biāo)候選人名單7中標(biāo)7.1中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人（業(yè)委會(huì)）應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)通知未中標(biāo)人。7.2招標(biāo)人（業(yè)委會(huì)）和中標(biāo)人雙方應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容就招標(biāo)項(xiàng)目的管理簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標(biāo)書中