2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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文檔簡介

1、淺談物業(yè)管理風險及防范淺談物業(yè)管理風險及防范物業(yè)管理服務從整個行業(yè)來看,所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠的,同時與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關,上述特點決定了物業(yè)管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè),風險的承擔可能導致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進行,所以風險的防范成為擺在物業(yè)管理服務整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。一、風險的來源一、風險的來源物業(yè)管理服務的風險是因物業(yè)管理企

2、業(yè)的義務產(chǎn)生的,根據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應法律責任?!钡囊?guī)定,由于義務人未能全面履行法定和約定的義務,給權利人造成直接和間接經(jīng)濟損失和人身損害的,即產(chǎn)生了相應的法律風險和賠償?shù)姆韶熑?。二、風險的種類二、風險的種類風險的類型可以依據(jù)管理服務的具體內(nèi)容而確定。具體來說分為:治安風險、車輛管理

3、中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業(yè)及公共設施設備造成的風險和公共環(huán)境不安全因素造成的風險。當然這并不能涵蓋全部的風險,但基本包括了主要的方面。1、治安風險、治安風險是指由于外界第三人的過錯和違法行為,給物管服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害和財產(chǎn)損失導致的物業(yè)管理服務風險,當前隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,我國人口流動頻繁,社會階層收入差距增大,由此產(chǎn)生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū),給

4、物業(yè)管理服務工作帶來極大的壓力和風險。2、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中,車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞的風險。車輛停放服務通常由物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理,并收取車輛停放服務費。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷,也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞,也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭

5、議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風險。3、消防事故和隱患風險、消防事故和隱患風險由于消防設施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全,消防設施的日常維護和養(yǎng)護直接關系到火災發(fā)生時,消防部門處理事故效果。消防設施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失,物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑?,直接責任人和企業(yè)主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。4、物業(yè)及公共設施設備造成的風

6、險、物業(yè)及公共設施設備造成的風險物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物;公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等;如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分。由于物業(yè)、公共設備的多樣性和分布的分散性特點,常常伴隨風險的頻繁發(fā)生。三、各類風險的防范三、各類風險的防范1、治安風險防范、治安風險防范首先,明確物業(yè)管理企業(yè)的法律

7、地位和職責。小區(qū)和大廈的治安是由公安機關負責的,物業(yè)管理企業(yè)的義務是協(xié)助公安機關維護小區(qū)和大廈的公共秩序。物業(yè)管理在停車場硬件完善后并符合要求后,還應制定車輛停放管理制度,對車輛的出入嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證,該憑證可以是一次性的停車票,或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章,應記載車輛牌號、進入停車場時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人,對車輛明顯的已有的損害和破損應記載在憑證上;

8、同時對停車場的停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上,告知車輛停放人。當車輛進入停車場后,停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)范和指揮,及時制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車輛的損害,履行自身的管理職責。車輛駛離停車場時,停車場管理人員應向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證,并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時,應及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件,與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是

9、否在記錄中存在錯誤。確認駕駛?cè)藛T后,予以放行;收取停放服務費,給予收款憑證,收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失,應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往物業(yè)管理企業(yè),辦理相應的憑證掛失手續(xù),重新領取車輛放行憑證。上述管理規(guī)范程序就是風險防范的過程,其目的在于確保停放車輛不被損壞,確保停放車輛的完好。如果車輛停放人,有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛,而停車場已進行明示告知,管理人員已進行勸止,停放人拒不

10、糾正導致?lián)p壞的,應由車輛停放人承擔責任。3、消防風險防范、消防風險防范(1)物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時,尤其是針對新建小區(qū)和大廈,應查驗是否已通過消防部門的驗收,取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前,物業(yè)管理企業(yè)可以提前進入,但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙,物業(yè)管理企業(yè)應堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下,為業(yè)主辦理了入伙手續(xù),發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失,物業(yè)管理企業(yè)將負有不可推缷的責任。(2

11、)業(yè)主入伙后,在裝修過程中,物業(yè)管理企業(yè)應審查業(yè)主申請裝修項目,是否影響結(jié)構(gòu)安全,使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中,應監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等;防止業(yè)主在裝修過程中損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應及時制止,造成重大損壞或后果嚴重的,物業(yè)管理企業(yè)應向消防主管部門報告,由消防主管部門依法處理。(3)物業(yè)管理企業(yè)在進行物業(yè)管理過程中,對小區(qū)和大廈的消防設施和器械,進行日常

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