四象限分析模型

1、四象限分析模型圖2.2中，我們將四個(gè)互相作用，并表示或影響供求關(guān)系的因素租金R、市場(chǎng)存量S（視作供給）、新開發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格P作為坐標(biāo)的四個(gè)方向的軸。每根軸都從原點(diǎn)出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。ⅡⅠⅢⅣ圖2.2：房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)關(guān)系租金R資本市場(chǎng)估價(jià)P=Ri價(jià)格P物業(yè)存量S（平方米）新開發(fā)建設(shè)量C（平方米）房地產(chǎn)市場(chǎng)存量調(diào)整資本市場(chǎng)：新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)D（R，經(jīng)濟(jì)狀況）=SP=f(C)均衡狀態(tài)：S=CδΔS=CδS=0

2、開發(fā)量=折舊在解釋圖22時(shí)，按照順時(shí)針方向?qū)Ω飨笙捱M(jìn)行解釋是比較合適的。在這個(gè)圖中右側(cè)的兩個(gè)象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空間使用的物業(yè)市場(chǎng)，左側(cè)的兩個(gè)象限(第Ⅱ和第Ⅲ)則是對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行研究e讓我們從揭示短期租金形成機(jī)理的第1象限開始分析。2、第Ⅰ象限有租金和存量兩個(gè)坐標(biāo)軸：租金(每單位空間)和物業(yè)存量(也以空間的計(jì)量單位進(jìn)行衡量，如平方米)。曲線表明在國家特定的經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。從縱軸上可以看出，租

3、金變化時(shí)所對(duì)應(yīng)的物業(yè)需求數(shù)量。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變(非彈性需求)，那么曲線則會(huì)幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對(duì)于租金的變化特別敏感(彈性需求)，則曲線就會(huì)變得更為水平。如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，則整個(gè)曲線就會(huì)移動(dòng)。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加(經(jīng)濟(jì)增長)時(shí)，曲線會(huì)向上移動(dòng)，表明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會(huì)增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，曲線會(huì)向下移動(dòng)，表明物業(yè)需求減少。對(duì)四象限模型，我們已經(jīng)進(jìn)行了360度的全

4、方位分析。從某個(gè)存量值開始，在物業(yè)市場(chǎng)確定租金，這個(gè)租金可以通過資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價(jià)格。接著，這些資產(chǎn)價(jià)格可導(dǎo)致形成新的開發(fā)建設(shè)量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場(chǎng)，這些新的開發(fā)建設(shè)量最終會(huì)形成新的存量水平。當(dāng)存量的開始水平和結(jié)束水平相同時(shí)，物業(yè)市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到均衡狀態(tài)。假如結(jié)束時(shí)的存量與開始時(shí)的存量之間有差異，那么圖2.2中四個(gè)變量(租金、價(jià)格、新開發(fā)建設(shè)量和存量)的值將并不處于完全的均衡狀態(tài)。假如開始時(shí)的數(shù)值超過結(jié)束時(shí)的數(shù)值，租金、價(jià)格和新開發(fā)

5、建設(shè)量必須增長以達(dá)到均衡。假如初始存量低于結(jié)束時(shí)的存量，租金、價(jià)格和新開發(fā)建設(shè)量必須減少，使其達(dá)到均衡，對(duì)四象限模型的環(huán)顧一圈的考察，給我們就公式(21)一(24)的聯(lián)立求解給出了簡單的、直觀的解釋。3、宏觀經(jīng)濟(jì)變化對(duì)均衡的影響、宏觀經(jīng)濟(jì)變化對(duì)均衡的影響上圖的四象限模型也表達(dá)了宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)供需均衡的影響，比如需求的決定，利率水平等。我們可用逐個(gè)因素的變化來看看供需均衡是如何變動(dòng)的。圖2.2：物業(yè)與資本市場(chǎng)：需求D發(fā)生變化—R上升租金